Schlagwort-Archive: Wohnimmobilien

Generation der Nesthocker

Während der jüngsten Rezession ist die Anzahl der Haushaltsgründungen in den USA drastisch gefallen. Wurden zwischen 1997 und 2007 jedes Jahr noch rund 1,5 Millionen neue Haushalte gegründet, fiel die Zahl in den folgenden drei Jahren auf 500.000 per annum – trotz der Tatsache, dass die Bevölkerung mit 2,7 Millionen Personen pro Jahr nur geringfügig langsamer wuchs als in den Jahren zuvor. Selbst wenn sich die Statistik 2011 wieder auf 1,1 Millionen erholte: Der Einbruch wird sich zumindest vorübergehend negativ auf den Immobilienmarkt auswirken, da weniger Haushalte auch weniger Bedarf an neuen Wohnungen und Häusern bedeutet.


In einer Rezession sind vor allem junge Leute weniger bereit und in der Lage, einen Haushalt zu gründen. Sie wohnen weiterhin bei ihren Eltern oder zusammen mit anderen Personen. In der jetzigen Situation kommt erschwerend hinzu, dass die Möglichkeiten, eine Hypothek für eine Wohnung oder ein Eigenheim aufzunehmen, drastisch erschwert sind. Als Folge muss länger für die Anzahlung, den Aufbau der «Credit History» oder Reparatur der angeschlagenen Kreditwürdigkeit gearbeitet werden. Zudem werden bestehende Haushalte gezwungen, sich aufzulösen und mit anderen Haushalten zusammenzugehen.

In den USA leben etwa elf Millionen illegale Einwanderer. Die Wirtschaftskrise hat die Zuwanderung von Illegalen deutlich reduziert. Zudem sind viele Immigranten wieder in ihre Heimatländer zurückgekehrt. Kamen früher jedes Jahr 500.000 Mexikaner illegal über die Grenze, waren es in den letzten Jahren nur noch 100.000. Insgesamt dürfte die Zahl der Illegalen in den USA zurückgegangen sein.

Anzahl der Haushalte und geschätzter jährlicher Fehlbetrag

Anzahl Haushalte in Millionen Fehlbetrag in Millionen
2007 115.9
2008 116.7 0.6
2009 117.1 1.7
2010 117.4 2.5
2011 118.6 2.6

Zwischen 2007 und 2011 hat sich die Anzahl der 18 bis 34-Jährigen, die noch bei Ihren Eltern wohnen, von 28,2 Prozent auf 31 Prozent erhöht. Dies entspricht zusätzlichen zwei Millionen jungen Erwachsenen, die in «normalen» Jahren einen Haushalt gegründet hätten. Lebten vor der Rezession noch 40 Prozent junger US-Amerikaner im eigenen Heim, hat sich die Zahl nun auf 35,5 Prozent verringert.

Der Hauptgrund für die geringere Anzahl an Haushaltsgründungen ist a.) in der wirtschaftlichen Entwicklung b.) in demografischen Entwicklungen zu sehen. Selbst wenn die Wirtschaft sich erholen sollte, wird Zahl der Haushaltsneugründungen geringer bleiben als in früheren Jahren. Insofern wird meiner Ansicht nach der Nachholbedarf an neuen Wohnungen und Häusern gering bleiben und nur bei etwa 750.000 des Fehlbetrages von 2,6 Millionen liegen.

Hoffnungsschimmer am Immobilienmarkt?

Eine Meldung sorgte in der Immobilienbranche Amerikas jüngst für einige Aufregung: Demnach ist im Dezember 2008 die Anzahl der durch Makler verkauften Wohnungen und Häuser (nachstehend »Wohnobjekte« genannt) in den Vereinigten Staaten um 4,74 Prozent angestiegen.

Ist dies nun die von vielen sehnlich erwartete Trendwende? Getreu dem Sprichwort: »Traue keiner Statistik, außer, Du hast sie selber gefälscht«, habe ich mir (bzw. meine Assistentin Isabell) einmal die Mühe gemacht und die Zahlen pro Monat für Wiederverkäufe und Verkäufe von neuen Objekten bis ins Jahr 2005 detailliert zusammengestellt. Meiner Ansicht müssen beiden Zahlen zusammen analysiert werden, ist doch nur die Gesamtzahl aller verkauften Wohnimmobilien ein Indikator für den gesamten Immobilienmarkt.

Die von uns erarbeiteten Zahlen zeigen sowohl absolut wie auch saisonal angepasst, dass das Gesamtvolumen (Neubauten und Wohnobjekte) tatsächlich angestiegen ist. Es entsteht der Eindruck, als hätte der Gesamtmarkt langsam die Talsohle bei der Anzahl der Transaktionen erreicht (nicht aber bei den Preisen). Bestärkt wird diese Annahme durch einen starken Anstieg der anhängigen Verkäufe in Dezember (Kaufverträge, die abgeschlossen, aber noch nicht abgewickelt wurden).

Aber: Die Analyse der Zahlen zeigt auch, dass die Steigerung des Volumens vor allem im unteren Preisbereich abspielt, während im oberen Preisbereich nur wenige Transaktionen stattfinden. 45 % aller Verkäufe sind Versteigerungen, Notverkäufe und sogenannte „Shortsales“ (bei denen die Hypothek den Verkaufspreis übersteigt).

Der stärkste Anstieg der Verkaufszahlen waren im Dezember im Vergleich zum Vorjahr naturgemäß in jenen Bundesstaaten zu verzeichnen, in denen die Preise am tiefsten gefallen waren: Kalifornien, Arizona, Nevada und Florida (auch »Sandstaaten« genannt, auf diesen neuen Ausdruck komme ich ein andermal zurück).

Der mittlere Preis im 4. Quartal lag mit 180,100 Dollar um 12.4 % tiefer als im letzten Quartal 2007. Cape Coral – Ft. Myers hält den Rekord mit 50.8 % von $ 225,300 auf $ 110,00.

 Verkauf von Neubauten und bestehenden Wohnobjekten (absolute Zahlen)

pic1

Quelle: NAR, US Census Bureau

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

Verkauf von Neubauten und bestehenden Wohnobjekten (saisonal angepasst)

pic23

Quelle: NAR, US Census Bureau

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Im Bereich der Neubauten sieht es schlimm aus. Die Verkäufe von neuen Wohnimmobilien ging im Dezember 2008 in absoluten Zahlen von 404.000 auf 387.000 Einheiten zurück. Saisonal angepasst waren es 331.000 gegenüber 388.000 im Jahr 2007. Der mittlere Preis reduzierte sich dabei von 227.700 auf 206.500 Dollar.

pic3

Quelle: US Census Bureau

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Im Jahre 2005 wurde mit dem Bau von 1,72 Millionen Einfamilienhäusern begonnen. Im Jahre 2008 waren es mal gerade 622.000 – ein Rückgang um 64 Prozent!

 Alles in allem ziehe ich folgende Schlüsse:

  • Das Volumen der Verkäufe zeigt leicht steigende Tendenz.
  • Auch der Rückgang der zum Verkauf angebotenen Objekte ist ein weiteres Indiz, dass sich tatsächlich eine leichte Trendwende andeutet – doch es kann es auch sein, dass Verkäufer ihre Objekte über den Winter vom Markt   genommen haben.
  • Durch die immer tiefer sinkenden Preise werden vermehrt Käufer aktiv, die bisher gewartet haben.
  • Die immense Zahl der in der Zwangsversteigerung befindlichen oder schon durch die Banken übernommenen Objekte drücken gewaltig auf die Preise, insbesondere im Bereich unter 300.000 Dollar.
  • In einzelnen Gegenden, Preisklassen und Produktbereichen rechne ich mit einem weiteren Preiszerfall in diesem Jahr um die 15 Prozent. Die Talsohle dürfte generell in der zweiten Hälfte 2010 erreicht werden. Einzelne Teilmärkte scheinen sich schon auf tiefem Niveau zu stabilisieren.
  • Es sind immer noch zu viele neue Objekte im Angebot.
  • Der Preisdruck bei Neubauten hält an, da bestehende Immobilien deutlich unter den Wiederherstellungskosten erhältlich sind.
  • Die Bauträger/-unternehmer müssen/werden die Bautätigkeit weiter einschränken. Ich rechne mit rund 300.000 verkauften Einheiten für 2009.
  • Trotz der vorgesehenen steuerlichen Anreize wird der Neubaumarkt noch mehrere Jahre auf tiefem Volumen verharren.
  • Wirksame Massnahmen der US Regierung können die Situation verbessern, währenddem mir auf der anderen Seite die steigenden Arbeitslosenzahlen (3.8 Millionen Jobs gingen in den letzten 18 Monaten verloren) Sorgen machen. 

Mein Fazit: So gerne ich Ihnen auch von einer Entspannung im Immobilienmarkt berichten würde – für eine Entwarnung ist es leider noch immer viel zu früh. Zu viele Ungewissheiten machen Voraussagen sehr schwierig. Aber es scheint sich doch ein kleiner Silberstreifen am Horizont abzuzeichnen.

 

 

 

 



Nächste Krise Gewerbeimmobilien?

Der bisher überaus robuste Markt für Gewerbeimmobilien in Südwestflorida — Shoppingcenter, Ladenpassagen oder Restaurants – beginnt deutlich die Auswirkungen des Wertverfalls bei den Wohnimmobilien zu spüren. Das hat Konsequenzen: Lokale Bauträger fürchten zunehmend, dass ihnen die Banken angesichts des landesweiten Hypothekenkrise den Geldhahn für die Finanzierung neuer Projekte abdrehen könnten. Brenda Talbert von der »Collier Building Industry Association« bestätigte mir zuletzt im Gespräch diesen Eindruck: mancher Developer hat bereits in der Pipeline befindliche Projekte auf Eis gelegt.Wie lange könnte die Schwächeperiode anhalten? Schwer zu sagen. In den vergangenen fünf Jahren haben wir in Southwest Florida einen Bauboom ohnegleichen erlebt. Ausgelöst wurde die Hausse 2001 durch ein zu geringes Immobilienangebot, einen deutlichen Zuzug von so genannten »Baby Boomern«, eine expansionistische Geldpolitik und den Trend der privaten Haushalte, ihre Anlagen von Aktien auf Wohnimmobilien umzuschichten.Die Völkerwanderung in Richtung Südwestflorida zog naturgemäß einen gewaltigen Bedarf an Einkaufszentren, Restaurants, Büroräumen etc. nach sich. Mit gewisser Verzögerung – anders als bei Wohnimmobilien braucht ein Projekt wie etwa ein »Super Target« drei bis vier Jahre bis zu Fertigstellung – florierte dementsprechend auch in dem Segment Gewerbeimmobilien eine scheinbar ungezügelte Bautätigkeit. Nun ist damit zu rechnen, dass auch der Markt für gewerbliche Immobilien ähnlich unter Druck gerät – wieder mit der bereits erwähnten Verzögerung.Allein im Collier County sind derzeit über 300 000 Quadratmeter and Gewerbeimmobilien im Bau – mehr, als je zuvor in diesem Landkreis. Auch wenn die katholische Retortenstadt Ave Maria einen bedeutenden Anteil an dieser Zahl haben mag – die dortige Bautätigkeit allein ist kaum verantwortlich für die allgemeine Bauwut. Es war vielmehr die Erwartung von vor drei bis vier Jahren, die Immobilenträume der Region könnten auf ewig in den Himmel wachen, die die Phantasie der Developer immer weiter anfeuerte.48a-jason-smith.jpgZu den derzeit auffälligsten gewerblichen Projekten gehören das »Mercato« an der Vanderbilt Beach Road und der U.S. 41, das gemeinsam von den Bauträgern Lutgert und Barron Collier hochgezogen wird. Mercato wird über 28 000 Quadratmeter an Ladenflächen und 9200 Quadratmeter an Büroflächen aufweisen. Weitere Projekte sind zwei »Gateway Shoppes« in North Bay und Wiggins Pointe sowie zwei weitere Mega-Center von Benderson Developement mit fast 37 000 Quadratmetern und Mietern wie Petco, Circuit City, Bealls, Staples, Bed Bath & Beyond oder American Signature Furniture. Woolbright Development hat »Collection at Vanderbilt« in Bau, einen 19 000 Quadratmeter großen Komplex.Eine Menge Holz also. Doch es gibt deutliche Hinweise auf eine Eintrübung des Marktes. Developer Jack Antaramian legte bereits im Mai sein prestigeträchtiges »Renaissance Village« (19 000 Quadratmeter) in Downtown Naples auf Eis, und soeben verabschiedete er sich von Plänen, das fast sechs Hektar große Areal der Tageszeitung »Naples Daily News« an Naples »Central Avenue« zu übernehmen.Weitere Aussichten? Bis dato zeigt sich Lage auf Seiten der Vermietungs relativ stabil, die Verwaltungsgesellschaften sahen sich bisher noch nicht gezwungen, große Abschläge bei den Mietpreisen vorzunehmen. Doch die Leerstände steigen, für jeden sichtbar, weiter an. In Naples betragen die »Vacancies« von Ladenflächen momentan drei bis vier Prozent – nicht sehr hoch, aber doch deutlich mehr als die praktische Vollvermietung vor ein paar Jahren. Bei den Büroflächen zeigt sich derzeit ein Leerstand von rund zehn Prozent – ein Wert, der ebenfalls nicht ungewöhnlich für Naples ist.Die Preise für gewerbliche Objekte sind bisher nur leicht gesunken. Aufgrund der höheren Finanzierungskosten werden diese aber wohl bald stärker nachlassen. Die Kapitalmärkte sind als Geldquelle momentan ausgefallen, so dass nur noch Banken und Institutionelle (Pensionskassen, Versicherungen) finanzieren. Diese habe die Gunst der Stunde genutzt und die Zinsen erhöht. Nach meiner Einschätzung werden sich die Renditeerwartungen der Immobilienkäufer um 0.5 bis 1 Prozent erhöhen, mit entsprechender negativer Auswirkung auf die Bewertung der gewerblichen Objekte.Anlass zur Sorge gibt ein dramatischer Anstieg der Leerstände bei Industrieflächen (in Naples traditionell die Unterkünfte von Handwerksbetrieben und kleinen bis mittleren Firmen aus dem Baugewerbe). Hier scheint die Krise auf dem Wohnimmobilienmarkt direkt durchgeschlagen zu haben. Und könnte ein Vorbote auf das sein, was da noch kommen mag …