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Generation der Nesthocker

Während der jüngsten Rezession ist die Anzahl der Haushaltsgründungen in den USA drastisch gefallen. Wurden zwischen 1997 und 2007 jedes Jahr noch rund 1,5 Millionen neue Haushalte gegründet, fiel die Zahl in den folgenden drei Jahren auf 500.000 per annum – trotz der Tatsache, dass die Bevölkerung mit 2,7 Millionen Personen pro Jahr nur geringfügig langsamer wuchs als in den Jahren zuvor. Selbst wenn sich die Statistik 2011 wieder auf 1,1 Millionen erholte: Der Einbruch wird sich zumindest vorübergehend negativ auf den Immobilienmarkt auswirken, da weniger Haushalte auch weniger Bedarf an neuen Wohnungen und Häusern bedeutet.


In einer Rezession sind vor allem junge Leute weniger bereit und in der Lage, einen Haushalt zu gründen. Sie wohnen weiterhin bei ihren Eltern oder zusammen mit anderen Personen. In der jetzigen Situation kommt erschwerend hinzu, dass die Möglichkeiten, eine Hypothek für eine Wohnung oder ein Eigenheim aufzunehmen, drastisch erschwert sind. Als Folge muss länger für die Anzahlung, den Aufbau der «Credit History» oder Reparatur der angeschlagenen Kreditwürdigkeit gearbeitet werden. Zudem werden bestehende Haushalte gezwungen, sich aufzulösen und mit anderen Haushalten zusammenzugehen.

In den USA leben etwa elf Millionen illegale Einwanderer. Die Wirtschaftskrise hat die Zuwanderung von Illegalen deutlich reduziert. Zudem sind viele Immigranten wieder in ihre Heimatländer zurückgekehrt. Kamen früher jedes Jahr 500.000 Mexikaner illegal über die Grenze, waren es in den letzten Jahren nur noch 100.000. Insgesamt dürfte die Zahl der Illegalen in den USA zurückgegangen sein.

Anzahl der Haushalte und geschätzter jährlicher Fehlbetrag

Anzahl Haushalte in Millionen Fehlbetrag in Millionen
2007 115.9
2008 116.7 0.6
2009 117.1 1.7
2010 117.4 2.5
2011 118.6 2.6

Zwischen 2007 und 2011 hat sich die Anzahl der 18 bis 34-Jährigen, die noch bei Ihren Eltern wohnen, von 28,2 Prozent auf 31 Prozent erhöht. Dies entspricht zusätzlichen zwei Millionen jungen Erwachsenen, die in «normalen» Jahren einen Haushalt gegründet hätten. Lebten vor der Rezession noch 40 Prozent junger US-Amerikaner im eigenen Heim, hat sich die Zahl nun auf 35,5 Prozent verringert.

Der Hauptgrund für die geringere Anzahl an Haushaltsgründungen ist a.) in der wirtschaftlichen Entwicklung b.) in demografischen Entwicklungen zu sehen. Selbst wenn die Wirtschaft sich erholen sollte, wird Zahl der Haushaltsneugründungen geringer bleiben als in früheren Jahren. Insofern wird meiner Ansicht nach der Nachholbedarf an neuen Wohnungen und Häusern gering bleiben und nur bei etwa 750.000 des Fehlbetrages von 2,6 Millionen liegen.

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Getrübte Aussichten für den Arbeitsmarkt in SW Florida

Im Juli betrug die Arbeitslosenquote in Collier County 7.7 %, in Lee County 8.4 % und in Hendry County über 12 %. Im Vergleichsmonat des Vorjahres lagen diese Zahlen noch so um die 5 %. Gemäss einer Studie der Firma Manpower beabsichtigen nur etwa 10 % der Arbeitgeber in SW Florida, neues Personal einzustellen. Erschreckend ist, dass 43 % aller Firmen die Entlassung von weiteren Mitarbeitern bis Ende des Jahres planen. 47 % sehen keine Veränderung in der Angestelltenzahl vor. Viele wollen erst einmal den Ausgang der Präsidentenwahl und die kommende Saison abwarten. Grundsätzlich bin ich gegenüber diesen Statistiken sehr misstrauisch. Sie zeigen nicht das wirkliche Bild. Viele Leute haben als freie Mitarbeiter oder Unterakkordanten gearbeitet und erscheinen in keiner Statistik als Arbeitslose. Tausende und Abertausende haben SW Florida verlassen und sind nach Georgia, Tennessee, Alabama oder die Carolinas gezogen.

Die Wirtschaft in SW Florida wurde ausserordentlich hart getroffen da so viele Jobs direkt und indirekt mit der Bauindustrie/Immobilienmarkt zusammenhängen. Seit 2006 gingen mehr als 20,000 Stellen im Baugewerbe im Markt Naples – Ft. Myers – Cape Coral verloren. Dies führt zu weiterem Stellenabbau im Detailhandel. Eine Spirale, die sich weiter dreht. Je mehr lokale Leute ihren Job verlieren, desto weniger geben sie lokal aus. Die Touristen und „Snowbirds“ können diesen Ausfall an Kaufkraft nicht ausgleichen.

Es ist ganz klar, dass SW Florida sich in einer Rezession befindet. Diese wird sich weiterhin verstärken bevor es wieder aufwärts geht. In den nächsten Monaten werden wir vermehrt Schliessungen von Restaurants, Läden und Firmen sehen, denen nach den langen Sommermonaten das Geld ausgeht. Die kommende Saison wird kritisch für das finanzielle Überleben von vielen kleinen Gewerbebetrieben sein. Nach meiner Ansicht wird sich die Situation noch verschlimmern bevor eine Besserung eintritt.  Zuerst muss der Immobilienmarkt den Tiefpunkt überschreiten, die Bevölkerungsverluste durch Abwanderung kompensiert werden und der Tourismus und Markt für Zweitwohnsitze wieder anziehen.

Mieten für gewerbliche Objekte zeigen sinkende, Leerstände steigende Tendenz

Es ist unbestritten: Der amerikanischen Wirtschaft geht es nicht mehr so gut wie noch vor ein paar Jahren. Weiterhin bleibe ich bei meiner schon im Herbst letzten Jahres aufgestellten Behauptung, dass sich die USA in einer Rezession befindet. Eine der Folgen: Die Firmen benötigen immer weniger Büroflächen. In den meisten Märkten zeigen die Mieten eine rückläufige Tendenz. Im 2. Quartal lagen sie im Landesdurchschnitt bei 25,16 Dollar pro Square Foot (SF). Dies ist mit 0,7 Prozent die langsamste Zunahme seit 2005, als der Büromarkt gerade aus einem fünfjährigen Tal herauskam. Mit einer Inflation von rund einem Prozent pro Quartal ist der Mietanstieg inflationsbereinigt bereits negativ.

Das Verhältnis dreht sich immer mehr zu Gunsten der Mieter: Die Vermieter müssen vermehrt Konzessionen bei den Mieten machen und/oder Zuschüsse zu den Ausbaukosten gewähren. Im 2. Quartal haben die Mieter mehr Flächen aufgegeben als neu gemietet. Dies führte zu einer Erhöhung der Leerstandsquote von 12,8 Prozent auf 13 Prozent. Selbst im bisher Rezessions-resistenten New York ändern sich die Verhältnisse. Sah man in 2007 noch Mieterhöhungen im zweistelligen Bereich, so betrug auch hier die Zunahme im 2. Quartal 2008 nur 0,7 Prozent. Die Entlassungen im Finanzsektor haben große Flächen freigesetzt, die jetzt als Untervermietungen auf den Markt drücken.

Am schlimmsten sind jene Märkte betroffen, in denen auch der Wohnbereich zusammengebrochen ist: Orlando, Las Vegas, Atlanta, Phoenix oder Sacramento. Nur in 17 von insgesamt 79 Märkten in den USA stiegen die Mieten inflationsbereinigt an. Führend sind hier Houston (Erdölindustrie) mit einem Anstieg von 2,7 Prozent gefolgt von Seattle, San Francisco und Los Angeles.

Wie in einem meiner früheren Artikel vorausgesagt: Die hohen Benzinpreise zwingen die Amerikaner zum Umdenken. In den Vororten fallen die Mieten stärker, verlegen Firmen doch ihre Büros in die Nähe der öffentlichen Verkehrsmittel.

Die Rezession und die Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt zeigen auch ihre Auswirkungen bei den Ladenflächen. Leerstände in den Malls (regionale Einkaufszentren) sind auf einem Höchststand angelangt. Standen im 1. Quartal 2008 noch 5,9 Prozent der Flächen leer, so erhöhte sich diese Zahl im 2. Quartal auf 6,3 Prozent. Schlimmer noch erging es den Shopping Centern (lokale Einkaufszentren). Hier stiegen die Leerstände von 7,7 Prozent auf 8,2 Prozent und erreichten den höchsten Stand seit 1995. Die Shopping Center verlieren deshalb schneller und mehr Mieter, da sie mehr lokale Mieter aufweisen als die Malls. Der ICS (International Shopping Center Council) geht davon aus, dass in diesem Jahr mehr als 6.500 Läden schließen werden. Dies ist die höchste Zahl seit 2001. Ketten wie Chicos, Kohls oder Starbucks haben ihre Expansionspläne drastisch gekürzt und auch Laden-schließungen angekündigt. 

Die unten stehende Graphik zeigt mit der grünen punktieren Linie die Entwicklung der Leerstände in Shopping Centern. Die blauen Balken sind die jeweils in der ersten Jahreshälfte, die gelben Balken, die in der zweiten Jahreshälfte angekündigten Ladenschliessungen.