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Generation der Nesthocker

Während der jüngsten Rezession ist die Anzahl der Haushaltsgründungen in den USA drastisch gefallen. Wurden zwischen 1997 und 2007 jedes Jahr noch rund 1,5 Millionen neue Haushalte gegründet, fiel die Zahl in den folgenden drei Jahren auf 500.000 per annum – trotz der Tatsache, dass die Bevölkerung mit 2,7 Millionen Personen pro Jahr nur geringfügig langsamer wuchs als in den Jahren zuvor. Selbst wenn sich die Statistik 2011 wieder auf 1,1 Millionen erholte: Der Einbruch wird sich zumindest vorübergehend negativ auf den Immobilienmarkt auswirken, da weniger Haushalte auch weniger Bedarf an neuen Wohnungen und Häusern bedeutet.


In einer Rezession sind vor allem junge Leute weniger bereit und in der Lage, einen Haushalt zu gründen. Sie wohnen weiterhin bei ihren Eltern oder zusammen mit anderen Personen. In der jetzigen Situation kommt erschwerend hinzu, dass die Möglichkeiten, eine Hypothek für eine Wohnung oder ein Eigenheim aufzunehmen, drastisch erschwert sind. Als Folge muss länger für die Anzahlung, den Aufbau der «Credit History» oder Reparatur der angeschlagenen Kreditwürdigkeit gearbeitet werden. Zudem werden bestehende Haushalte gezwungen, sich aufzulösen und mit anderen Haushalten zusammenzugehen.

In den USA leben etwa elf Millionen illegale Einwanderer. Die Wirtschaftskrise hat die Zuwanderung von Illegalen deutlich reduziert. Zudem sind viele Immigranten wieder in ihre Heimatländer zurückgekehrt. Kamen früher jedes Jahr 500.000 Mexikaner illegal über die Grenze, waren es in den letzten Jahren nur noch 100.000. Insgesamt dürfte die Zahl der Illegalen in den USA zurückgegangen sein.

Anzahl der Haushalte und geschätzter jährlicher Fehlbetrag

Anzahl Haushalte in Millionen Fehlbetrag in Millionen
2007 115.9
2008 116.7 0.6
2009 117.1 1.7
2010 117.4 2.5
2011 118.6 2.6

Zwischen 2007 und 2011 hat sich die Anzahl der 18 bis 34-Jährigen, die noch bei Ihren Eltern wohnen, von 28,2 Prozent auf 31 Prozent erhöht. Dies entspricht zusätzlichen zwei Millionen jungen Erwachsenen, die in «normalen» Jahren einen Haushalt gegründet hätten. Lebten vor der Rezession noch 40 Prozent junger US-Amerikaner im eigenen Heim, hat sich die Zahl nun auf 35,5 Prozent verringert.

Der Hauptgrund für die geringere Anzahl an Haushaltsgründungen ist a.) in der wirtschaftlichen Entwicklung b.) in demografischen Entwicklungen zu sehen. Selbst wenn die Wirtschaft sich erholen sollte, wird Zahl der Haushaltsneugründungen geringer bleiben als in früheren Jahren. Insofern wird meiner Ansicht nach der Nachholbedarf an neuen Wohnungen und Häusern gering bleiben und nur bei etwa 750.000 des Fehlbetrages von 2,6 Millionen liegen.

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Quo vadis, Immobilienmarkt?

Ist der Tiefpunkt auf dem US-Immobilienmarkt erreicht? Meine kurze Antwort lautet: Nein! Generell ist vor 2012 keine nennenswerte Erholung zu erwarten. Andererseits: Immobilienmärkte sind lokal und während es landesweit weiter bergab geht, zeigen manche Teilmärkte inzwischen sogar wieder leichte Erholungstendenzen. Für Collier County sehe ich weiterhin die Stabilisierung für die Saison 2009/2010 und für Lee County 2011/2012.

Doch der Reihe nach. Natürlich hat sich inzwischen auch in den letzten Winkel herumgesprochen, was »Subprime«-Hypotheken sind und welche Auswirkungen sie auf die US-Immobilien- und Finanzmärkte hatten. Die bisher dramatischsten Folgen erleben wir dieser Tage ja mit dem Zusammenbruch von Lehman Brothers, den Problemen der AIG Versicherungsgruppe und dem Verkauf von Merrill Lynch an die Bank of America. Es würde mich nicht wundern, wenn in den nächsten Tagen die AIG Versicherungsgruppe und Washington Mutual das Handtuch werfen. 

Jetzt ist es aber an der Zeit, sich die gleiche Geschichte nochmals unter dem Titel »Alt-A« vor Augen zu führen. Bei diesen Hypotheken hatten die Schuldner zwar eine bessere Krediteinstufung, konnten oder wollten aber ihre Einkommensverhältnisse nicht offen legen. Man geht davon aus, dass 70 Prozent der Antragsteller ihr Einkommen zu hoch angegeben haben, davon die Hälfte (also 35 Prozent aller Alt-A-Hypotheken) um 50 Prozent oder mehr.

Rund drei Millionen US-Haushalte haben solche Hypotheken aufgenommen, mit einer Gesamtschuld von mehr als einer Billion Dollar. Rund ein Viertel davon entfielen auf Darlehen mit künstlich tiefgehaltenen Zinssätzen und/oder nur Zinszahlung ohne Tilgung. Ab Mitte nächsten Jahres stehen diese nun zur Erneuerung an. Die neuen Zinsen könnten vier bis acht Prozent über den jetzigen liegen. Wahrscheinlich werden wir dann die nächste Welle an Zwangsversteigerungen erleben. 16 Prozent aller seit Januar 2006 verbrieften Alt-A Hypotheken sind bereits mindestens 60 Tage in Verzug.

Vermehrt kommen nun auch normale Hypothekenschuldner unter Druck. Der Wert ihrer Häuser ist unter den Saldo der geschuldeten Hypothek gefallen. Schätzungen gehen davon aus, dass mehr als acht Millionen Eigentümer davon betroffen sind. Auch hier wird eine große Anzahl von  Zwangsversteigerungen unausweichlich sein, was die Finanzinstitute vor weitere Probleme stellt.

Der Experte John Burns sammelt regelmässig Informationen von über 2.000 Banken, Bauunternehmen und Finanzinstituten aus den ganzen USA. Seiner Meinung nach werden die Immobilienpreise insgesamt um 22 Prozent sinken, wovon schon 12 Prozent erfolgt sind. Der von Yale-Professoren erstellte Case-Shiller-Index (der sich auf die grossen Märkte beschränkt) geht von einem Preisrückgang von 30 Prozent aus (wovon 17 Prozent schon erfolgt sind). Die nachstehende Statistiken zeigen diese Zahlen und Erwartungen: JBREC = John Burns, S & P = Case Shiller, NAR = National Association of Realtors (Nationale Maklerkammer)

 

 

Das Volumen der Immobilienverkäufe wird gegen Ende dieses Jahres leicht ansteigen. Wir sehen bereits leichte Erholungstendenzen in Märkten, die besonders hart betroffen wurden – wobei Käufe aus Zwangsversteigerungen die Statistik hier »schönen«. Ein normales Umsatzvolumen werden wir meiner Ansicht nach erst wieder im Jahre 2012 erreichen. So lange dürfte es dauern, ehe die hohen Bestände abgebaut sind. Die verschärften Kreditbedingungen der Finanzinstitute machen eine schnelle Erholung der Märkte unwahrscheinlich. Positiv wirkt sich aus, dass das Neubauvolumen dramatisch geschrumpft ist: Im Jahre 2012 dürfte es zwar 900.000 Einfamilienhäuser erreichen, doch das liegt immer noch weit unter den 1,68 Millionen Einheiten des Jahres 2005.

Vergessen Sie jedoch nicht: Alle von mir genannten Zahlen beschreiben den Marktdurchschnitt. Immobilienmärkte sind lokal und unterscheiden sich auch im jetzigen Umfeld zum Teil sehr deutlich voneinander. Selbst im »kleinen« Naples lassen sich sehr große Unterschiede in einzelnen Teilmärkten feststellen. So verzeichnen wir schon vereinzelt leichte Preisanstiege wie etwa im strandnahen Pelican Bay, während in anderen Anlagen die Preise weiterhin rasant nach unten zeigen.