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Generation der Nesthocker

Während der jüngsten Rezession ist die Anzahl der Haushaltsgründungen in den USA drastisch gefallen. Wurden zwischen 1997 und 2007 jedes Jahr noch rund 1,5 Millionen neue Haushalte gegründet, fiel die Zahl in den folgenden drei Jahren auf 500.000 per annum – trotz der Tatsache, dass die Bevölkerung mit 2,7 Millionen Personen pro Jahr nur geringfügig langsamer wuchs als in den Jahren zuvor. Selbst wenn sich die Statistik 2011 wieder auf 1,1 Millionen erholte: Der Einbruch wird sich zumindest vorübergehend negativ auf den Immobilienmarkt auswirken, da weniger Haushalte auch weniger Bedarf an neuen Wohnungen und Häusern bedeutet.


In einer Rezession sind vor allem junge Leute weniger bereit und in der Lage, einen Haushalt zu gründen. Sie wohnen weiterhin bei ihren Eltern oder zusammen mit anderen Personen. In der jetzigen Situation kommt erschwerend hinzu, dass die Möglichkeiten, eine Hypothek für eine Wohnung oder ein Eigenheim aufzunehmen, drastisch erschwert sind. Als Folge muss länger für die Anzahlung, den Aufbau der «Credit History» oder Reparatur der angeschlagenen Kreditwürdigkeit gearbeitet werden. Zudem werden bestehende Haushalte gezwungen, sich aufzulösen und mit anderen Haushalten zusammenzugehen.

In den USA leben etwa elf Millionen illegale Einwanderer. Die Wirtschaftskrise hat die Zuwanderung von Illegalen deutlich reduziert. Zudem sind viele Immigranten wieder in ihre Heimatländer zurückgekehrt. Kamen früher jedes Jahr 500.000 Mexikaner illegal über die Grenze, waren es in den letzten Jahren nur noch 100.000. Insgesamt dürfte die Zahl der Illegalen in den USA zurückgegangen sein.

Anzahl der Haushalte und geschätzter jährlicher Fehlbetrag

Anzahl Haushalte in Millionen Fehlbetrag in Millionen
2007 115.9
2008 116.7 0.6
2009 117.1 1.7
2010 117.4 2.5
2011 118.6 2.6

Zwischen 2007 und 2011 hat sich die Anzahl der 18 bis 34-Jährigen, die noch bei Ihren Eltern wohnen, von 28,2 Prozent auf 31 Prozent erhöht. Dies entspricht zusätzlichen zwei Millionen jungen Erwachsenen, die in «normalen» Jahren einen Haushalt gegründet hätten. Lebten vor der Rezession noch 40 Prozent junger US-Amerikaner im eigenen Heim, hat sich die Zahl nun auf 35,5 Prozent verringert.

Der Hauptgrund für die geringere Anzahl an Haushaltsgründungen ist a.) in der wirtschaftlichen Entwicklung b.) in demografischen Entwicklungen zu sehen. Selbst wenn die Wirtschaft sich erholen sollte, wird Zahl der Haushaltsneugründungen geringer bleiben als in früheren Jahren. Insofern wird meiner Ansicht nach der Nachholbedarf an neuen Wohnungen und Häusern gering bleiben und nur bei etwa 750.000 des Fehlbetrages von 2,6 Millionen liegen.

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Getrübte Aussichten für den Arbeitsmarkt in SW Florida

Im Juli betrug die Arbeitslosenquote in Collier County 7.7 %, in Lee County 8.4 % und in Hendry County über 12 %. Im Vergleichsmonat des Vorjahres lagen diese Zahlen noch so um die 5 %. Gemäss einer Studie der Firma Manpower beabsichtigen nur etwa 10 % der Arbeitgeber in SW Florida, neues Personal einzustellen. Erschreckend ist, dass 43 % aller Firmen die Entlassung von weiteren Mitarbeitern bis Ende des Jahres planen. 47 % sehen keine Veränderung in der Angestelltenzahl vor. Viele wollen erst einmal den Ausgang der Präsidentenwahl und die kommende Saison abwarten. Grundsätzlich bin ich gegenüber diesen Statistiken sehr misstrauisch. Sie zeigen nicht das wirkliche Bild. Viele Leute haben als freie Mitarbeiter oder Unterakkordanten gearbeitet und erscheinen in keiner Statistik als Arbeitslose. Tausende und Abertausende haben SW Florida verlassen und sind nach Georgia, Tennessee, Alabama oder die Carolinas gezogen.

Die Wirtschaft in SW Florida wurde ausserordentlich hart getroffen da so viele Jobs direkt und indirekt mit der Bauindustrie/Immobilienmarkt zusammenhängen. Seit 2006 gingen mehr als 20,000 Stellen im Baugewerbe im Markt Naples – Ft. Myers – Cape Coral verloren. Dies führt zu weiterem Stellenabbau im Detailhandel. Eine Spirale, die sich weiter dreht. Je mehr lokale Leute ihren Job verlieren, desto weniger geben sie lokal aus. Die Touristen und „Snowbirds“ können diesen Ausfall an Kaufkraft nicht ausgleichen.

Es ist ganz klar, dass SW Florida sich in einer Rezession befindet. Diese wird sich weiterhin verstärken bevor es wieder aufwärts geht. In den nächsten Monaten werden wir vermehrt Schliessungen von Restaurants, Läden und Firmen sehen, denen nach den langen Sommermonaten das Geld ausgeht. Die kommende Saison wird kritisch für das finanzielle Überleben von vielen kleinen Gewerbebetrieben sein. Nach meiner Ansicht wird sich die Situation noch verschlimmern bevor eine Besserung eintritt.  Zuerst muss der Immobilienmarkt den Tiefpunkt überschreiten, die Bevölkerungsverluste durch Abwanderung kompensiert werden und der Tourismus und Markt für Zweitwohnsitze wieder anziehen.

Anstieg der Zwangsversteigerungen

400 Prozent mehr Zwangsversteigerungen in Collier County. Über 500 Prozent Anstieg in Lee County: Der Immobilienmarkt in Südwestflorida, der im Jahr 2005 seinen Höhepunkt erreicht hatte, zeigt sich Ende 2007 in einem dramatischen Zustand.
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Meiner Ansicht nach wird die Anzahl der Zwangsversteigerungen weiter ansteigen. Hier die Gründe:Die Preissteigerungen der Immobilien in Südwestflorda waren von 2003 bis 2005 deutlich höher als in vielen anderen Teilen der USA. Objekte im Wert von 200.000 Dollar wurden innerhalb kurzer Zeit für 400.000 Dollar und mehr gehandelt; Viele Objekte werden durch Investoren gehalten, denen nun die Lust ver- oder das Geld ausgeht; In den Boomjahren wurden viele Finanzierungen mit kurzfristiger Zinsfestschreibung oder exotischen Bedingungen (nur teilweise Zinszahlung, Rest der Zinsverpflichtung erhöhte die Hypothekenschuld) gewährt. Diese stehen nun zur Refinanzierung an. Üblicherweise dauert es zwischen Fälligkeit/Verzug und Zwangsversteigerung rund sechs Monate. Inzwischen hat sich dieser Prozess wegen Überlastung der Gerichte auf bis zu neun Monate verlängert. Nachstehende Graphik zeigt, dass wir den Höhepunkt der Fälligkeiten im Februar 2008 erleben werden. Somit lässt sich leicht erahnen, wie es auf dem hiesigen Immobilienmarkt weitergehen wird.
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Wir sehen derzeit auch einen drastischen Anstieg der »Short Sales«. Dieses sind Objekte, die entweder schon den Banken gehören oder bei denen die Bank einem Verkaufspreis zugestimmt hat, der unter der bestehenden Hypothekenschuld liegt. Dies führt dazu, dass gesamthaft der Wert aller vergleichbaren Immobilien abnimmt. Dies wiederum hat zur Folge, dass auch bei Eigentümern, die ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen, die Hypotheken den Wert des Hauses übersteigen und somit jegliche Refinanzierung unmöglich machen.Die Preise für Häuser und Wohnungen sind noch nicht genug gefallen, um sich dem Einkommensniveau der arbeitenden Bevölkerung anzupassen. Somit bleibt die Nachfrage gering. Dies bezieht sich insbesondere auf Cape Coral und Lehigh Acres. Preise für Grundstücke dagegen scheinen den Korrekturprozess mehrheitlich abgeschlossen zu haben. Waren in Cape Coral die Preise für Grundstücke von 10.000 Dollar auf 100.000 Dollar gestiegen, liegen sie nun wieder bei moderateren 15.000 Dollar. In Lehigh Acres ging es von 3000 Dollar rauf auf 60.000 Dollar und nun wieder runter auf 5000 Dollar – und das innerhalb von nur drei Jahren. Viele Menschen in den niedrigen Einkommensklassen haben in der Zwischenzeit ihre Jobs verloren. Somit kommen deren Häuser auf den Markt (= mehr Zwangsversteigerungen), zum anderen fallen sie als Käufer weg (= weniger Nachfrage). Der Einbruch des Immobilienmarktes trifft Südwest Florida auch deshalb stärker als andere Regionen, da wir hier keine diversifizierte Wirtschaft haben. Die Region ist einseitig abhängig von der Immobilien-/Bauwirtschaft und dem Tourismus.In meinen Beitrag »Naples Immobilienmarkt 2. Quartal« vom 28. Juni 2007 bin ich davon ausgegangen, dass die Talsohle für Einfamilienhäuser in Collier County Mitte 2008 und in Lee County in 2009/10 erreicht sein würde. Für Wohnungen habe ich 2009 für Collier County und 2011 für Lee County angenommen. »Talsohle« heißt in diesem Fall: tiefstes Preisniveau für Transaktionen zwischen unabhängigen Dritten (also nicht Zwangsversteigerungen). Diese Meinung vertrete ich auch heute noch – wobei ich denke, dass es deutlich länger dauern wird, ehe sich die Preise nachhaltig erholen und wieder ansteigen werden. Es wird wohl mehrere Jahre dauern, ehe das bestehende Inventar abgebaut und sämtliche Preisnachlässe und Zwangsversteigerungen vom Markt absorbiert sind. Es würde mich auch nicht wundern, wenn einzelne Objekte praktisch unverkäuflich blieben.Alles grau in grau also? Nicht unbedingt. Schon heute sehe ich immer wieder, dass Immobilien zu »Schnäppchenpreisen« verkauft werden. Man muss sie nur finden! Des weiteren muss man sich vor Augen halten, dass sich die negativen Entwicklungen mehrheitlich auf das Preissegment bis 1,5 Millionen Dollar beziehen (siehe meinen Beitrag »Zweigeteilter Immobilienmarkt«). Der Immobilienmarkt in Südwestflorida besteht aus vielen Teilmärkten, die schon immer relativ unabhängig voneinander waren und sich zuweilen sogar in gegensätzliche Richtungen bewegen.