Schlagwort-Archive: Immobilien

Generation der Nesthocker

Während der jüngsten Rezession ist die Anzahl der Haushaltsgründungen in den USA drastisch gefallen. Wurden zwischen 1997 und 2007 jedes Jahr noch rund 1,5 Millionen neue Haushalte gegründet, fiel die Zahl in den folgenden drei Jahren auf 500.000 per annum – trotz der Tatsache, dass die Bevölkerung mit 2,7 Millionen Personen pro Jahr nur geringfügig langsamer wuchs als in den Jahren zuvor. Selbst wenn sich die Statistik 2011 wieder auf 1,1 Millionen erholte: Der Einbruch wird sich zumindest vorübergehend negativ auf den Immobilienmarkt auswirken, da weniger Haushalte auch weniger Bedarf an neuen Wohnungen und Häusern bedeutet.


In einer Rezession sind vor allem junge Leute weniger bereit und in der Lage, einen Haushalt zu gründen. Sie wohnen weiterhin bei ihren Eltern oder zusammen mit anderen Personen. In der jetzigen Situation kommt erschwerend hinzu, dass die Möglichkeiten, eine Hypothek für eine Wohnung oder ein Eigenheim aufzunehmen, drastisch erschwert sind. Als Folge muss länger für die Anzahlung, den Aufbau der «Credit History» oder Reparatur der angeschlagenen Kreditwürdigkeit gearbeitet werden. Zudem werden bestehende Haushalte gezwungen, sich aufzulösen und mit anderen Haushalten zusammenzugehen.

In den USA leben etwa elf Millionen illegale Einwanderer. Die Wirtschaftskrise hat die Zuwanderung von Illegalen deutlich reduziert. Zudem sind viele Immigranten wieder in ihre Heimatländer zurückgekehrt. Kamen früher jedes Jahr 500.000 Mexikaner illegal über die Grenze, waren es in den letzten Jahren nur noch 100.000. Insgesamt dürfte die Zahl der Illegalen in den USA zurückgegangen sein.

Anzahl der Haushalte und geschätzter jährlicher Fehlbetrag

Anzahl Haushalte in Millionen Fehlbetrag in Millionen
2007 115.9
2008 116.7 0.6
2009 117.1 1.7
2010 117.4 2.5
2011 118.6 2.6

Zwischen 2007 und 2011 hat sich die Anzahl der 18 bis 34-Jährigen, die noch bei Ihren Eltern wohnen, von 28,2 Prozent auf 31 Prozent erhöht. Dies entspricht zusätzlichen zwei Millionen jungen Erwachsenen, die in «normalen» Jahren einen Haushalt gegründet hätten. Lebten vor der Rezession noch 40 Prozent junger US-Amerikaner im eigenen Heim, hat sich die Zahl nun auf 35,5 Prozent verringert.

Der Hauptgrund für die geringere Anzahl an Haushaltsgründungen ist a.) in der wirtschaftlichen Entwicklung b.) in demografischen Entwicklungen zu sehen. Selbst wenn die Wirtschaft sich erholen sollte, wird Zahl der Haushaltsneugründungen geringer bleiben als in früheren Jahren. Insofern wird meiner Ansicht nach der Nachholbedarf an neuen Wohnungen und Häusern gering bleiben und nur bei etwa 750.000 des Fehlbetrages von 2,6 Millionen liegen.

Advertisements

Baubranche bringt den Banken Probleme

Bis dato haben die Banken am meisten unter den Auswirkungen des schwachen Marktes für private Immobilien gelitten. Es zeichnet sich nun ab, dass die Probleme immer weitere Kreise ziehen. Immer mehr Finanzierungen an Bauträger, Landeigentümer und Bauunternehmen werden notleidend. Viele Banken haben in diesem Zusammenhang schon Verluste erlitten. Als Folge müssen sie neues Kapital aufnehmen und/oder ihre Kredittätigkeit einschränken. Die amerikanische Bankenaufsicht OCC übt zudem Druck auf die Institute aus und mahnt, dass diese größere Tilgungen von ihren Kreditnehmern verlangen. Zum Beispiel müssen bei reinen Landfinanzierungen neue Gutachten erstellt werden, die Belehnung darf dabei nicht mehr als 50 Prozent des Wertes betragen. Zusätzliche Tilgungen (die von den Schuldnern oftmals nicht erbracht werden können) sind die Folge. Somit wird der Kredit als notleidend eingestuft und die Spirale dreht sich weiter nach unten.

In den nächsten fünf Jahren müssen die US Banken zwischen 10 und 26 Prozent ihrer Ausleihungen an Bauträger, Landentwickler und Bauunternehmer abschreiben. Dies dürfte zu Verlusten von 65 bis 165 Milliarden Dollar führen. Beim letzten Abschwung des Marktes für private Immobilien Ende der Achtziger und Anfang der Neunziger Jahre mussten inflationsbereinigt »nur« 31 Milliarden abgeschrieben werden. Das Problem ist regional freilich unterschiedlich. So haben regionale Banken in Arizona 36 Prozent, Georgia 34 Prozent und North Carolina 28 Prozent ihrer Ausleihungen direkt im Baugewerbe.


Geklingelt wird nicht …

Es ist unbestritten, dass in Südwestflorida die Preise für Immobilien im unteren Preissegment momentan eher weiter abwärts tendieren. Vielfältige Einflüsse auf globaler, nationaler und lokaler Ebene machen genaue Voraussagen über die kurz- bis mittelfristige Entwicklung schwierig, wenn nicht gar unmöglich. Wie schon früher dargelegt, bin ich tendenziell der Meinung, dass die Tiefstpunkte der einzelnen Teilmärkte noch vor uns liegen.Wie an der Börse wird aber auch am Immobilienmarkt nicht geklingelt, wenn die Höchst- oder Tiefststände erreicht sind! Selbst für Investoren vom Schlage eines Warren Buffett ist es unmögilch, jedes Mal den »Top« oder den »Bottom« zu erwischen. Entwicklungen der letzten Wochen vermitteln mir freilich den Eindruck, dass es nun langsam Zeit wird, sich in Südwestflorida nach dem einen oder anderen Schnäppchen umzusehen.Gestern habe ich mich lange mit meinem Freund Barron unterhalten. Barron ist sei vielen Jahren auf eigene Rechnung im Immobilienmarkt in Cape Coral tätig. Er berichtete mir, dass in den Jahren 2003 und 2004 gebaute Häuser mit 1,400 SF Wohnfläche (rund 127 Quadratmeter), die damals 250.000 Dollar und mehr gekostet haben, heute von Investoren und/oder Eigentümern unter finanziellem Druck oder aus Frustration für 120.000 bis 140.000 Dollar abgestoßen werden. Zu diesen Preisen kann man solche Objekte heute nicht einmal mehr bauen (selbst unter Berücksichtigung, dass die entsprechenden Grundstücke von 100.000 auf 15.000 Dollar gefallen sind). Diese Schnäppchen gibt es nicht jeden Tag, aber inzwischen doch immer häufiger. Normalerweise sind sie innerhalb weniger Tage verkauft.Auch in Naples kann man immer öfters günstig einkaufen. »Falling Waters« etwa ist eine Anlage, in der viele Deutsche in der Vergangenheit Wohnungen erworben haben. Einer der größten Swimmingpools in Südwestflorida ist eine besondere Attraktion dieser Siedlung. Zudem dürfen die Wohnungen hier bis zu zwölf Mal pro Jahr vermietet werden. Vor ein paar Wochen erst wurde eine der üblichen Einheiten (2 Schlafzimmer, 2 Badezimmer, 1,349 SF = 122 Quadratmeter) für 170.000 Dollar verkauft. Für vergleichbare Objekte wurden im März und Mai dieses Jahres noch 250.000 Dollar und 235.000 Dollar bezahlt. Die jetzt angesagten Preise bewegen sich zwischen 199.800 Dollar und – sehr optimistischen – 350.000 Dollar.Könnte man diese Wohnungen oder Häuser im nächsten Jahr noch günstiger erwerben? Ich weiß es nicht. Vielleicht, vielleicht aber auch nicht. Auf jeden Fall erscheinen mir diese Preise doch sehr attraktiv, insbesondere für europäische Käufer, die von der Schwäche des Dollars profitieren. 100 Dollar pro SF respektive 753 Euro pro Quadratmeter für ein Haus in Cape Coral und 126 Dollar pro SF respektive 949 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung in Naples dürften sicher die Aufmerksamkeit des einen oder anderen Kaufinteressenten wecken.Mit einem guten Makler, viel Geduld und Zeit sollte die Schnäppchenjagd in Südwestflorida also langsam Aussicht auf Erfolg haben. Und wie gesagt: Geklingelt wird beim Tiefststand nicht …

Immobilienmarkt Naples/Q2 07

Die Maklerkammer Naples hat die Zahlen für das zweite Quartal 2007 veröffentlicht. Diese beruhen auf allen Transaktionen, die über das zentrale Computersystem erfasst wurden. Nicht inbegriffen sind: Verkäufe von neuen Objekten, Verkäufe ohne Mitwirkung eines Maklers und Transaktionen auf Marco Island, da es dort eine eigene Maklerkammer gibt. Die Anzahl der neu zum Verkauf angebotenen Objekte nahm gegenüber dem Vorjahr von 5.213 und gegenüber dem 1. Quartal 2007 von 5.885 auf 4.497 ab.

 

july07newlistings.png

 

Unter Vertrag wurden 1.261 Immobilien gemeldet gegenüber 1.390 im Vorjahr. Diese werden normalerweise in 30 bis 90 Tagen nach Abschluss der Kaufverträge abgewickelt.

 

july07newlistings.png

 

Abgewickelt wurden 1.300 Verkäufe gegenüber 1.406 im Vorjahr

 

july07soldlistingsbyquarter.png

 

Der mittlere Verkaufspreis sank von $430.000 auf $390.500.

 

july07mediansoldprice.png

 

Es stehen derzeit 13.922 Häuser und Wohnungen in Naples zum Verkauf. In den letzten 12 Monaten wurden durchschnittlich 343 Häuser/Wohnungen pro Monat verkauft. Somit deckt das Inventar die Nachfrage von 40.5 Monaten bzw. mehr als 3 Jahren ab. Derzeit kommen immer noch Wohnungen und Häuser auf den Markt, die in den Jahren 2004 bis 2006 ab Plan verkauft wurden. Diese werden weiterhin den Markt belasten. Zum Beispiel bringt Stock Development in Lely die Siedlung „Paseo“ zum Abschluss (Reihenhäuser und –Wohnungen in der Preisklasse $ 300,000 bis $ 500,000). Man geht davon aus, dass von den 350 Käufern mehr als 100 die Kaufverträge nicht erfüllen und/oder die Rückgabe der Anzahlungen verlangen werden.Ich gehe davon aus, dass vielleicht Mitte nächsten Jahres die Talsohle bei den Einfamilienhäusern und in 2009 diejenige für Wohnungen erreicht wird. Dies bezieht sich mehrheitlich auf Objekte in der Preisklasse $300.000 bis $1,200.000 die zwischen 2004 und 2007 erstellt wurden. Die anderen Marktsegmente verzeichnen auch Preissenkungen und ein höheres Inventar, doch bei weitem nicht wie die oben genannten Produktgruppen. In Lee County ist die Situation noch gravierender. Hier dürfte die Talsohle für Einfamilienhäuer in 2009/10 und für Wohnungen in 2011 erreicht werden. Meritage, eine der größten US Firmen im Einfamilienbau, hat sich gerade aus dem Markt zurückgezogen und $25 Millionen an Optionen für mehr als 2.500 Baugrundstücke und $28 Millionen für die in 2005 erworbene Tochtergesellschaft Colonial Homes in Fort Myers abgeschrieben. Die Aktien von WCI sanken in den vergangenen Monaten von $22 auf $9. Ein Übernahmeangebot von $22 pro Aktie wurde von der Firma abgelehnt, doch musste in den letzten Tagen eingestanden werden, dass kein anderer Käufer in Sicht ist.Vor ein paar Wochen ist auch der Markt für gewerbliche Vermietungen zum Stillstand gekommen. Der Einbruch im Immobilien- und Baumarkt wirkt sich auf alle Aspekte der Wirtschaft in SW Florida aus (Makler, Bauindustrie, Anwälte, Inneneinrichtungsgeschäfte, Title Agency, Architekten, Ingenieure, Handwerker, etc.). Die Zahl der leer stehenden Laden-, Büro- und Gewerbeflächen hat sich drastisch erhöht. Einerseits durch das gestiegene Angebot (allein Coconut Point und Town Center haben über 200,000 m2 neue Flächen auf den Markt gebracht) sowie dadurch, dass viele Firmen Personal entlassen ha-ben und/oder aufgegeben haben. Leider gibt es in SW Florida keine alternativen Industrien von Bedeutung, die diesen Rückgang auffangen könnten. Die meisten gewerblichen Projekte wurden vorläufig einmal auf Eis gelegt. Die Banken sind auch sehr zurückhaltend mit der Erteilung neuer Finanzierungen. Nur mit Vorverkäufen und/oder –Vermietungen sind Baukredite erhältlich, wobei jedoch höhere Sicherheiten, bessere Bürgen und weitere Anforderungen gestellt werden.Gesamthaft ist das Bild also nicht sehr rosig. Wir gehen durch eine Bereinigungsphase nach mehreren Jahren der Übertreibungen. Die Käufer sind verunsichert, doch ändert sich nichts daran, dass Naples über wunderbare Strände, ein sehr angenehmes Klima, eine geringe Kriminalitätsrate und sehr gute Infrastruktur verfügt. Längerfristig wird sich dies wieder positiv auf die weitere Entwicklung auswirken.