Gesunde Immobilien-Investition

In den nächsten Jahren wird die Nachfrage nach medizinischen Dienstleistungen in den USA drastisch ansteigen – die «Babyboomer» kommen in die Jahre. Die Altergruppe der über 65-Jährigen wird sich um 36 Prozent erhöhen. Traditionell beanspruchen diese dreimal soviel ärztliche Dienstleistungen wie jüngere Menschen. Hinzu kommt, dass durch den «Patient Protection and Affordable Care Act» (in den USA auch als «Obamacare» bekannt und umstritten) zusätzlich 32 Millionen Amerikaner Anrecht auf Krankenversicherung haben werden. Bis zum Jahre 2019 entspricht dies einer Zunahme von 11 Prozent.

Konsequenterweise werden mehr Immobilien im Gesundheitswesen benötigt. Das Urban Land Institute schätzt, dass bis zum Jahre 2019 die Nachfrage nach Arztpraxen, Krankenhäusern, Pflegeheimen etc. um 19 Prozent ansteigen wird. Dies entspricht einer Fläche von 5,9 Millionen Quadratmetern. In diesem Jahr werden bereits rund 580.000 Quadratmeter erstellt. Ich gehe davon aus, dass sich die Bautätigkeit in diesem Sektor weiter deutlich erhöhen wird.

Standorte in der Nähe von Krankenhäusern sind nicht leicht zu finden. Medical Office Buildings («MOB») benötigen eine höhere Anzahl von Parkplätzen pro Quadratmeter Bürofläche. Die «Impact Fees» (Abgaben bei Neubauten) sind pro Quadratmeter ebenfalls deutlich höher als für normale Büros. Dennoch sind Immobilien im Gesundheitswesen meiner Ansicht nach eine ausgesprochen attraktive Investitionsmöglichkeit: Die Mieter bleiben in der Regel lange, da sie  viel in den Ausbau der Infrastruktur investiert haben.


Immer häufiger sieht man, dass Arztpraxen (oftmals mit Dutzenden von Ärzten) von Krankenhäusern übernommen werden. Die Ärzte sind dann die Verwaltungsprobleme, das Management sowie die hohen Investitionskosten los. Die Krankenhäuser ihrerseits haben einen garantierten Zustrom an Patienten. Ist man Eigentümer einer solchen Immobilie, erhöht sich deren Wert natürlich drastisch, hat man nun einen sehr solventen Mieter.

Aus der Sicht des Immobilieninvestors sind Objekte nahe eines Krankhauses sehr interessant. Das haben auch institutionelle Investoren gemerkt, die 2011 rund 45 Prozent aller MOB erworben haben. Oftmals haben Krankenhäuser in der Vergangenheit die Immobilien selbst erstellt, nur um nach ein paar Jahren zu realisieren, dass sie das Geschäft nicht verstehen und mit dem Eigenkapital anderweitig mehr verdienen können. Zudem blähen Immobilien die Bilanzsumme auf und reduzieren die prozentuale Umsatzrendite. Da viele Firmen im Gesundheitswesen börsennotiert und/oder auf Gewinn ausgerichtet sind, kann dies die Kreditwürdigkeit und/oder den Börsenkurs beeinträchtigen. Bei solchen Deinvestitionen bieten sich für den Investor oft interessante Anlagemöglichkeiten.

Zuletzt ein Hinweis für Eigentümer von Shopping-Centern: Der Wegfall ganzer Einzelhandelsketten (Videoverleih, Banken, Möbelläden, Buchläden) hat hier oft gewaltige Leerflächen entstehen lassen. Die große Anzahl an Parkplätzen, die gute Lage, Sichtbarkeit und der ständige Publikumsverkehr machen solche Lagen sehr attraktiv für Arztpraxen und andere Firmen im Gesundheitswesen.

Gewerbeimmobilien: Tops und Flops

Geld bei der Bank anzulegen bringt heute keine Zinsen mehr, die Renditen von Rentenpapieren sind bescheiden und die Risiken zu hoch. Und die Aktienmärkte haben auch wieder respektable Höhen erreicht. Wohin also mit dem Geld? Immer mehr private und institutionelle Anleger sehen gewerbliche Immobilien als sichere Anlage, die zudem interessante Renditen und einen Inflationsschutz bieten. Im Folgenden eine Übersicht.

Mietshäuser

Diese haben zuletzt deutlich besser abgeschnitten als andere Kategorien innerhalb der gewerblichen Immobilien. Die Nachfrage nach Mietobjekten steigt ständig, und die Anleger sehen die Risiken als gering an, da auf jedes Objekt heute eine hohe Anzahl an potentiellen Mietern kommt. Zum Teil weichen die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer allerdings stark voneinander ab. Die Verkäufer richten ihre Erwartungen häufig an den Preisen von Topobjekten aus, ohne ihre weniger attraktiven Immobilien aufgerüstet zu haben. Im Moment werden zwar relativ wenige Miethäuser gebaut, doch das dürfte sich in absehbarer Zeit ändern. Die durchschnittliche Rendite liegt bei 6,3 Prozent, wobei sehr gute Objekte auch mal bei knapp 4 Prozent den Besitzer wechseln.



 Bürogebäude

Die schleppende Wirtschaftsentwicklung in den USA macht diesem Sektor zu schaffen. Die Renditen sind zuletzt etwas angestiegen, doch die stark gestiegenen Preise führen zu Zurückhaltung bei den Investoren. Die Banken haben noch viele zwangsversteigerte Objekte in ihrem Bestand, die oftmals unter Wiederherstellungkosten verkauft werden. Die Neubautätigkeit bleibt daher auf tiefem Niveau. Firmen versuchen weiterhin, ihre Kosten zu senken, lassen Mitarbeiter von zuhause aus arbeiten oder einen Schreibtisch von mehreren nutzen. In den nächsten Jahren dürften die Preise steigen, die Renditen fallen, was dann wieder zu einer höheren Neubautätigkeit führen wird.


 Ladengeschäfte/Einkaufszentren

In diesem Segment trennt sich momentan die Spreu vom Weizen. Gefragt sind Objekte in guten Lagen mit solventen Mietern. Dafür werden absolute Toppreise bezahlt. Die Renditeunterschiede zwischen A, B und C Lagen/Objekten haben sich etwas verkleinert, sind aber immer noch sehr signifikant. Bauträger sind sehr zurückhaltend. neue Objekte zu erstellen. Erschwerend kommt hinzu, dass es ausgesprochen schwierig ist. Baufinanzierungen zu erhalten. Und das Internet ändert das Kaufverhalten der Konsumenten: Grosse Ketten wie etwa Best Buy verlieren an Umsatz und Gewinn, da sich die Kunden zwar die Geräte im Laden anschauen und sich Rat einholen, dann aber (umsatzsteuerfrei) bei Amazon.com oder anderen Online-Hãndlern bestellen. Buchläden wie Barnes & Noble, Borders oder Books-A-Million, die von dem neuen Kaufverhalten besonders betroffen sind, kämpfen um ihr Überleben oder sind schon pleite. Andere Geschäftsmodelle wie Videoverleihe (Blockbuster) verlieren ihre Daseinsberechtigung. Die Renditen werden hier voraussichtlich noch weiter sinken.


 

Medizinische Einrichtungen/Seniorenheime

Der demografische Wandel hinterlässt auch Spuren am Immobilienmarkt. Mit einer zunehmend älteren Bevölkerung wird die Nachfrage nach altersgerechten Wohnformen, Arztpraxen, Kliniken und anderen Einrichtungen steigen, die den Bedürfnissen von Senioren entgegen kommen. Altersgerecht heißt in diesem Fall: Wir werden unzweifelhaft einen steigenden Bedarf an Ärztehäusern, barrierefreien oder –armen Wohnungen und Pflegeheimen erleben. «Obamacare» hin oder her: Die Babyboomer werden älter und benötigen mehr medizinische Versorgung. Gesundheit und alles, was damit zusammenhängt, wird in den USA in den kommenden zehn Jahren eine der zentralen Wachstumsindustrien sein.

Lagerhallen/Logistikzentren

Der Bau von Lager- und Logistikkomplexen hat wieder Fahrt aufgenommen. Nach Jahren der Krise wächst der Bedarf an modernen Lagerhallen und deren Bewirtschaftung. Mit einem zunehmend veränderten Konsumverhalten – Stichwort: «Online-Shopping» – werden neu, moderne Logistikzentren gebraucht. Die am Computer bestellten Waren müssen gelagert, transportiert und verteilt werden. Aufgrund des geringen Angebots haben sich erstklassige Logistik- und Industrieimmobilien in den vergangenen zwölf Monaten bereits an vielen Standorten verteuert. Dies liegt insbesondere daran, dass während der Wirtschaftskrise kaum Hallen gebaut wurden, es sei denn, es hatte sich zuvor bereits ein Mieter dafür gefunden.

Kein Herr im eigenen Haus

Die Zahl der Amerikaner, die Eigentümer ihres Hauses oder ihrer Wohnung sind, ist auf den tiefsten Stand der letzten 15 Jahre gefallen. Waren im Jahre 2004 noch etwas über 70 Prozent stolze Besitzer ihres Heims, sind es jetzt gerade noch knapp 65 Prozent – ein niedriger Wert in einem Land, das traditionell auch von politischer Seite den Besitz der «eigenen vier Wände» propagiert und gefördert hat.

Obwohl die Immobilienpreise und Zinsen drastisch gefallen sind, können sich immer weniger Amerikaner ein eigenes Heim leisten. Experten schätzen, dass die Quote bis 2015 auf 64 Prozent zurückgehen wird, Tendenz weiter fallend. Diese Zahlen stammen aus der offiziellen Statistik. Zieht man davon aber die Hausbesitzer ab, die mindestens 90 Tage mit ihren Zahlungen im Verzug sind, so liegt der Prozentsatz heute nur noch bei 62,1 Nach meiner Ansicht wird der Anteil der Eigenheimbesitzer in ein paar Jahren auf unter 60 % sinken. In der Altersgruppe der 35 bis 44-Jährigen fiel die Quote zuletzt innerhalb nur eines Jahres um 3 Prozent auf 61,4 Prozent. Die nachfolgende Graphik zeigt die Entwicklung seit 1991. Die blaue Linie ist die offizielle Statistik, die rote zeigt den effektiven Prozentsatz.

Die Gründe für die Entwicklung sind vielschichtig. Über fünf Millionen Eigentümer haben in den vergangenen Jahren ihre Wohnungen und Häuser durch Zwangsversteigerung verloren. Diese Gruppe erhält von den Banken naturgemäß für geraume Zeit keine Hypothek mehr und wird zu Mietern.

Doch auch potentielle Käufer mit besserer «Credit History» erhalten nur noch sehr schwer eine Finanzierung. Die Banken haben ihre Beleihungsvorschriften drastisch verschärft. Wer nicht an einem der vielen Regierungsprogramme partizipieren kann (Fannie Mae, Freddie Mac, Federal Housing Authority, Ginnie Mae oder Veterans Agency), muss häufig 25 bis 30 Prozent an Eigenkapital mitbringen.

Früher haben die Eltern traditionell den ersten Hauskauf ihrer Sprösslinge finanziert. Dieses war oft problemlos möglich, hatte sich doch der Wert des Elternhauses über die Jahre erheblich erhöht und konnte beliehen werden. Im Moment sind aber immer noch (je nach Quelle und Berechnungsweise) etwa 11 bis 16 Millionen Immobilieneigentümer «unter Wasser», das heißt, die Hypotheken übersteigen den Wert der Immobilie. Somit fällt diese Finanzierungsquelle der Erstkäufer weg. Nimmt man durchschnittlich 2,6 Personen pro Haushalt an, so sind 40 Millionen Amerikaner betroffen.

Die Leerstandquote bei Mietwohnungen ist parallel dazu auf 4,9 Prozent gefallen, bei Häusern auf 8,8 Prozent. In den letzten Jahren waren Mietwohnungen der florierendste Sektor im Bereich der gewerblichen Immobilien. Gemäß Bloomberg TV werden in den nächsten fünf Jahren weitere sechs Millionen Eigentümer ihre Bleibe verlieren und somit vier Millionen neue Miethaushalte schaffen.

Meine Schlussfolgerungen: Die Immobilienkrise erst zur Hälfte überwunden – und Mietwohnungen werden weiterhin eine der besten Anlagemöglichkeiten in den Vereinigten Staaten bleiben.

USA on Sale?

Vor einigen Wochen publizierte die Weltbank in Washington einen interessanten Bericht zum Thema »Auslandsinvestitionen in den Vereinigten Staaten«. Demnach wird die USA auch in zehn Jahren noch die grösste Wirtschaft der Welt sein und der Dollar die führende Reservewährung darstellen (Reservewährung ist die Währung eines Landes, die von den Zentralbanken anderer Länder über die Menge hinaus, die zur Abwicklung des Außenhandels nötig ist, zum Zwecke der Währungsreserve gehalten wird). Die bestehende und auch weiterhin ansteigende Verschuldung der USA wird laut Meinung der Analysten aber zu gravierenden Änderungen führen.

Die untenstehende Graphik zeigt die Entwicklung der internationalen Investmentposition der USA. Seit 1990 ist sie auf negative 3 Billionen Dollar angewachsen. In den nächsten 15 Jahren könnte sich dieser Betrag gemäss der Weltbank-Studie auf 13 Billionen Dollar erhöhen. Ausländer – insbesondere China und andere asiatische Länder – würden dann in noch grösserem Umfang (siehe auch meinen Artikel vom 12. April 2011) US-Vermögenswerte (Staatsanleihen, Aktien, Firmenbeteiligungen und Immobilien) besitzen.

Der Super-Investor Warren Buffett hat bereits im Jahre 2003 in der Zeitschrift FORTUNE auf die Gefahren einer solchen Entwicklung aufmerksam gemacht. Er verglich die USA damals mit einer »immens reichen Familie, die jährlich vier Prozent mehr konsumiert als sie produziert«. Als Folge müsse sie jeden Tag mehr und mehr von ihrem Vermögen verkaufen oder verpfänden.

Natürlich hat niemand wirklich eine konkrete Vorstellung davon, wie die Welt und die Wirtschaft in 15 Jahren aussehen werden. Unbestritten ist aber, dass die ausländischen Investitionen in den USA eine steigende Tendenz aufweisen.

Muss das aber schlecht oder gar verhängnisvoll sein?

In den 80er Jahren investierten japanische Firmen mehr als eine Billion Dollar in den USA und beschäftigten fast 700.000 Personen. Für Verwerfungen sorgte das damals nicht – im Gegenteil: Die Investoren wurden mit offenen Armen begrüßt. Und die USA haben die japanischen Investitionswelle gut überstanden.

Gegenüber chinesischen Investitionen besteht heute indes vielfach noch ein größeres Misstrauen. Die Vermutung: Wenn chinesische Firmen in die USA kommen, muss dies auch immer einen politischen Hintergrund haben. Dabei könnten in den nächsten Jahren Milliarden von Dollar an chinesischem Kapital in die USA fliessen und so eine enorme Anzahl von Arbeitsplätzen geschaffen werden. China hält über 1,1 Billionen Dollar an US-Staatspapieren und wird sicher attraktivere Anlagemöglichkeiten im Dollar suchen. Im Jahre 2010 investierte China bereits über 5 Milliarden Dollar in den USA und schuf mehr als 10.000 Stellen. Aktuelles Beispiel: Die China National Machinery Corporation plant, um den Flughafen von Boise/Idaho herum einen High-Tech-Standort inklusive Wohnungen und Shopping Center zu entwickeln. Welcher lokale Politiker würde sich aus politischen Erwägungen dagegen stellen wollen?

Auch von Seiten des Weissen Hauses werden die ausländischen Investoren derzeit ermuntert. Dies zu einem Zeitpunkt, an dem Präsident Barack Obama die Kampagne seiner Wiederwahl plant, bei der er gegen eine Arbeitslosenquote von 9,2 Prozent angehen muss. »In einer Zeit, in der wir jedes zur Verfügung stehendes Mittel zur Wiederbeschäftigung der Amerikaner und zur Förderung des Wachstums der heimischen Wirtschaft nutzen müssen, stellt die Ankurbelung ausländischer Direktinvestitionen ein wichtiges Mittel dar, um unsere wirtschaftliche Erholung zu beschleunigen«, verkündete Obama zuletzt.

Ausländische Firmen werden meiner Ansicht nach auch vermehrt Produktionsstätten in den USA errichten. Und dies zum Teil aus ähnlichen Gründen, wegen derer US-Firmen ihre Produktionen wieder in die USA verlagern: höhere Qualitätsstandards hierzulande, Unabhängigkeit vor Währungsfluktuationen, Reduzierung der Kapitalkosten, besserer Schutz von geistigem Eigentum etc. (siehe meinen letzten Blog).

Die Renditen der US-Staatspapiere werden für die nächsten Jahre tief bleiben. Somit suchen die Investoren nach besseren Anlagemöglichkeiten. Dies wird zu unter anderem zu einer höheren Nachfrage nach gewerblichen US-Immobilien führen, bieten diese doch deutlich höhere Renditen als Wertpapiere und zudem erhebliche steuerliche Vorteile.

Rückkehr zur Monroe-Doktrin?

Die Rede war in ihrer Eindeutigkeit für viele überraschend. Als Präsident Barack Obama am 22. Juni in Washington betonte, den Truppenabzug aus Afghanistan forcieren zu wollen, »weil es jetzt wichtiger sei, sich auf die Probleme im eigenen Land zu konzentrieren«, verabschiedete er sich damit von nicht weniger als dem jahrzehntelangem Primat amerikanischer Aussenpolitik.  Natürlich sind die USA auch zu Beginn des 21. Jahrhunderts Weltmacht und zentraler Pol der Weltpolitik. Auch wenn der Ost/West-Konflikt keine internationale Bedrohung mehr darstellt, entstanden neue Bipolaritäten, die die USA in ihrer militärischen Weltmachtrolle bestätigten. Und noch Obamas Vorgänger im Amt, George W. Bush, formulierte die hegemonialen Interessen in Europa und Asien ganz klar und führte einen interventionistischen Kurs fort.

Die Ankündigung, dass es jetzt »an der Zeit sei, weniger Geld für den Krieg in Afghanistan und generell für Kriege im Ausland einzusetzen, sondern den Fokus auf die eigene Bevölkerung zu richten«, markiert meiner Ansicht nach aber einen durchaus dramatischen Paradigmenwechsel. Auch wenn die Äusserungen nur am Rande gemacht wurden, bestärken sie eine immer stärker werdende Überzeugung der politischen Klasse in den USA, das eigene Wohlergehen und die eigene Wirtschaft in den Vordergrund zu stellen. Ein Rückfall mithin in die Zeiten des Isolationismus, nur vergleichbar mit dem Primat einer »Splendid Islolation«, mit dem sich Großbritannien im 19. Jahrhundert selbst äußerste Zurückhaltung bei der Beteiligung an dauerhaften Allianzen oder anderen Verpflichtungen gegenüber anderen Weltmächten auferlegte? Ich sehe durchaus Indizien dafür.

Die Amerikaner haben sich schon immer als »auserwähltes Volk« gesehen. Die Tendenz zum freiwilligen Selbstausschluss aus dem internationalen politischen Geschehen und der Abschottung vom Ausland hat auch hier eine lange Tradition und war spätestens seit der Monroe-Doktrin Teil der amerikanischen »foreign policy«. In seiner Rede zur Lage der Nation vom 2. Dezember 1823 entwarf Präsident James Monroe damals vor dem Kongress die Grundzüge einer langfristigen Außenpolitik der Vereinigten Staaten. In der Tradition Thomas Jeffersons stellte er dabei eine irreversible Unabhängigkeit der amerikanischen Staaten von den europäischen Mächten fest und formulierte die Existenz zweier politischer Sphären, betonte das Prinzip der Nichteinmischung der Vereinigten Staaten in europäische Konflikte, forderte ein Ende aller Kolonialisierungsbestrebungen in der westlichen Hemisphäre und kündigte ein Eingreifen der USA nur für den Fall an, dass die europäischen Kolonialmächte diese politischen Grundsätze ignorieren sollten. »Amerika den Amerikanern« lautete damals das geflügelte Schlagwort. Der amerikanische Isolationismus wurde erst durch den Kriegseintritt in den Ersten Weltkrieg 1917, später dann endgültig durch den Eintritt in den Zweiten Weltkrieg beendet und wurde durch den Interventionismus abgelöst.

Mit der Wirtschaftskrise geht es nun aber ans Eingemachte – ganz nach dem Motto, dass sich jeder am Ende selbst der Nächste ist. Ist die Rückkehr zu einer Art Monroe-Doktrin – zumindest auf wirtschaftlichem Feld – also wieder vorstellbar?

Meiner Ansicht werden wir in naher Zukunft drei verschiedene Entwicklungen beobachten können:

1. Amerikanische Firmen werden vermehrt Arbeitsplätze zurück in die USA bringen;

2. Die US-Regierung wird ihre Ausgaben im Ausland (wie Afghanistan und Irak Kriege) deutlich reduzieren;

3. Washington wird direkte und indirekte Massnahmen ergreifen um die einheimische Wirtschaft zu schützen und/oder deren Konkurrenzfähigkeit zu erhöhen.

Einige Beispiele zu Punkt 1: In Louisville aktiviert GE General Electric gerade eine stillgelegte Firma und schafft so 1.300 neue Arbeitsplätze. Carbonite eröffnet ein neues Call-Center und verlegt 250 Arbeitsplätze von Indien in die USA. NCR stellt 850 neue Mitarbeiter ein für die Herstellung von Bankomaten ein, die bisher in China, Ungarn und Brasilien produziert wurden. Ford verlegt 2.000 Stellen von China zurück nach Michigan.

Die Gründe für die Repatriierung von Arbeitsplätzen sind vielfältig: In gewissen Bereichen sind die Qualitätsstandards in den USA höher. Währungsfluktuationen sind bei der Produktion in den USA kein Thema mehr. Zudem kostet der Transport von der Fabrik zum Kunden weniger – die Verkürzung der Zeit zwischen Produktion und Auslieferung reduziert die Kapitalkosten und erlaubt zudem grössere Marktnähe und eine schnellere Ausführung der Kundenbestellungen. In China und anderen Ländern steigen die Lohn- und Lohnnebenkosten parallel dazu um 15 bis 20 Prozent, während sie in den USA stabil sind. General Electric hat ausgerechnet, dass der Kostenvorteil von China gegenüber den USA von 30 auf 6 Prozent gesunken ist. Zudem ist der Schutz von geistigem Eigentum ist in den USA deutlich besser gewährleistet.

Zu Punkt 2: Präsident Obama und andere Politiker sind sich mehr und mehr bewusst, dass die amerikanische Bevölkerung kein Verständnis für den Krieg in Afghanistan hat und der Krieg im Irak als unnötig empfunden wird. Die Kosten sind gleichzeitig immens: Der Waffengang im Irak verschlang 784 Milliarden Dollar, in Afghanistan belaufen sich die Ausgaben bis dato auf 426 Milliarden Dollar. Politischer Druck – insbesondere von der konservativen Tea Party – könnte die Auslandaktivitäten der USA weiter in Frage stellen. Wenn Außenministerin Hillary Clinton wie jetzt geschehen die Militärhilfe für Pakistan grundsätzlich zur Disposition, merkt man, dass ein anderer Wind zu wehen beginnt.

Die USA bestreiten 75 Prozent der Militärausgaben der NATO. Zukünftig wird die USA von Europa erwarten, dass es seine Interessen mit mehr Engagement vertritt. Die USA werden ihre ordnungspolitische Machtposition auch weiterhin behalten, aber ihren Verbündeten mehr Verantwortung und Kosten übertragen und abverlangen. Als Folge werden die Militärausgaben in Europa steigen und in den USA sinken.

Und zu Punkt 3: Immer mehr lokale, regionale oder staatliche Behörden erlassen Bestimmungen, wonach Produkte und Dienstleistungen lokal, regional oder zumindest in den USA eingekauft werden müssen. So hat etwa Ted Strickland, demokratischer Gouverneur von Ohio, im August 2010 eine Verordnung verabschiedet, wonach das öffentliche Beschaffungswesen des Bundesstaates dazu verpflichtet ist, bei nahezu allen Anschaffungen auf das Siegel »Made in USA« zu achten. Ähnliches beim »American Recovery and Reinvestment Act« aus dem Jahre 2009: Dieser enthält die »Buy-American«-Klausel, die besagt, dass bei Infrastrukturmaßnahmen, die mit dem Paket eingeleitet werden, nur Eisen und Stahl aus heimischer Produktion verwendet werden darf.

Für mich sind dies weitere Zeichen eines immer stärker um sich greifenden Protektionismus. Eine Entwicklung mit durchaus historischem Vorbild: Am 17. Juni 1930 unterzeichnet US-Präsident Herbert Hoover den so genannten Smoot-Hawley Tariff Act. Das Gesetz, benannt nach den republikanischen Parlamentariern Reed Smoot und Willis Hawley, erhöht damals die Importzölle auf fast 900 Produkte zum Teil dramatisch. Ein Fanal, andere Länder reagieren prompt. Eine Welle des Protektionismus setzt ein. Die Folgen liessen nicht lange auf sich warten. Gegenüber dem Stand von Anfang 1929 brach der Welthandel bis Anfang 1933 auf Dollarbasis um nahezu zwei Drittel ein. Das Smoot-Hawley-Gesetz verursachte die Große Depression jener Jahre zwar nicht – aber den Einbruch der Weltwirtschaft nach dem Börsencrash vom Oktober 1929 verstärkte es gleichwohl.

Politiker aus aller Welt zogen nach dem Zweiten Weltkrieg ihre Lehren. Protektionismus gilt seither weithin als Übel, der Freihandel zumindest in der politischen Rhetorik als Ideal. Auch in Krisenzeiten flackerte der Neoprotektionismus immer nur zeitlich und örtlich begrenzt wieder auf.

Bis heute. Immer neue Anzeichen deuten darauf hin, dass Politiker in aller Welt besserer Einsicht zum Trotz die Fehler von damals wiederholen könnten. Wir erleben eine Renaissance der nationalen Wirtschaftspolitik. Hübscher verpackt zwar als noch vor achtzig Jahren, aber letztlich mit genau derselben Absicht. Beispiel Zinspolitik: Ich erwarte, dass die amerikanische Zentralbank alles dafür tun wird, die Zinsen wie auch den US-Dollar auf tiefem Niveau zu halten. Ein niedriger Dollarkurs macht US-Produkte im Ausland billiger und konkurrenzfähiger. Tiefe Zinsen wiederum helfen amerikanischen Firmen, ihre Kosten niedrig zu halten.

Aus meiner Sicht ergeben sich aus den geschilderten Sachverhalten einige praktische Schlussfolgerungen, die insbesondere auch für Investoren wichtig sind, die über ein mögliches Engagement in den USA nachdenken:

• Der Dollar wird längerfristig auf tiefem Niveau verharren;

• Die Zinsen in den USA werden vielleicht etwas ansteigen, aber im historischen Vergleich niedrig bleiben;

• Bundesstaaten und lokale Behörden werden vermehrt Anreize, Steuerentlastungen und Zuschüsse für die Schaffung von Arbeitsplätzen offerieren;

• Die Nachfrage nach Lagerhäusern, Verteilerzentren und damit zusammenhängenden Gewerbeflächen wird ansteigen.

10 Schritte zum Kauf einer gewerblichen Immobilie

Das Prozedere zum Erwerb einer Immobilie in den USA, insbesondere einer Gewerbeimmobilie, unterscheidet sich grundsätzlich von dem in Deutschland. Das fängt schon bei der Sprache an: Auch wenn viele Begriffe in ihrer deutschen Übersetzung den bekannten deutschen Bezeichnungen ähneln oder identisch sind (z.B. Grundbuch), so weichen sie in der Praxis grundlegend voneinander ab.

Ein viel fundamentalerer Unterschied liegt aber in der Grundlage der verschiedenen Rechtssysteme in Deutschland (kodifiziertes Recht, also gesetzlich geregelte Sachverhalte) und in den USA (»common law«, auf britischem Einzelfallrecht beruhende Orientierung an Präzedenzfällen). Das wirkt sich im Immobilienrecht insbesondere bei Gewährleistungsansprüchen aus, die in Deutschland gesetzlich festgelegt sind, während man sie in Amerika vertraglich vorweg vereinbaren muss (anderenfalls kann man sie nur schwer geltend machen). Es gilt dort der Grundsatz »Caveat Emptor«, also »Käufer, sei wachsam«. Diese weitgehend vom Gesetzgeber auf die Vertragsparteien verschobenen Regelungen (mit allen Risiken) führen dazu, dass Verträge in den USA (Kauf-, Miet-, Kreditverträge) um ein Vielfaches umfangreicher und genauer sind als entsprechende Vereinbarungen in Deutschland. Insofern empfiehlt es sich, bei sämtlichen Aktivitäten einen kompetenten Makler und einen Fachanwalt einzuschalten.

Wenn diese grundsätzlichen Erwägungen beachtet werden, sollte man sich aber nicht abschrecken lassen. Denn schließlich belegen die Ergebnisse vieler ausländischer Kapitalanleger, dass sie beim Einhalten des Prozederes in Amerika ebenso erfolgreiche Immobiliengeschäfte machen können wie zu Hause.

Haben Sie mit Hilfe eines Maklers nun ein geeignetes Objekt gefunden, liegen zwischen dem Unterzeichnen der Absichtserklärung und der Besitzübernahme zehn Schritte, die ich im folgenden einmal näher erläutern will:

1. Nachdem die Absichtserklärung unterzeichnet worden ist, wird der Kaufvertrag zwischen dem Käufer und Verkäufer ausgehandelt. Es ist wichtig sicherzustellen, dass alle Bedingungen des Käufers im Vertrag berücksichtigt werden. Außerdem sollten alle Standardbegriffe wie z.B. Gewährleistung und Zusicherung, Säumnisbestimmungen, Haftpflicht, Zwangsenteignung, Sorgfaltspflichtsprüfung im Vertrag aufgenommen sein. Im Hinblick auf Gewährleistungen und Zusicherungen ist erwähnenswert, dass sich die Zeitspanne der Gewährleistung nach der Eigentumsübertragung von früher zwei bis drei Jahren auf sechs Monate verkürzt hat. Daher liegt es in der Verantwortung des Käufer und seiner Vertreter, die Immobilie genau und sorgfältig zu prüfen. Des Weiteren sollten auch die bei der Eigentumsübertragung zu unterzeichnenden Unterlagen- wie Übertragungsdokumente (Kaufurkunde, Gewährleistung-/Genehmigungsdokumente, Abtretung/Übertragung von Miet- und anderen Verträgen) im Voraus ausgehandelt und als Anlagen dem Kaufvertrag beigefügt werden, bevor der Käufer diesen unterzeichnet.

2. Wenn der Vertrag unterzeichnet ist, ist der Käufer dafür verantwortlich, dass die zurück erstattbare Anzahlung innerhalb einer bestimmten Frist hinterlegt wird. Sollte die Anzahlung nicht pünktlich geleistet werden, hat der Käufer seine Vertragsverpflichtungen nicht erfüllt. Daher ist es wichtig, dass genug Zeit einplant wird, damit der Käufer die Gelder fristgerecht überweisen kann. Wenn die Gelder eingezahlt sind, muss ein W-9- Formular ausgestellt werden; die Anzahlung wird auf einem Treuhandkonto verwahrt.

3. Als nächstes sollte der Investor vertraglich mindestens vier bis acht Wochen Zeit für eine unabhängige Prüfung aller Aspekte der Immobilie haben. Zur eigenen Sicherheit wird davon abgeraten, bereits vorliegende Prüfungsberichte des Verkäufers zu übernehmen, sondern eigene Expertisen in Auftrag zu geben. Die Prüfung von Bauzustand der Immobilie und der Umweltauflagen setzt sich aus zwei Teilen zusammen: Bei der Prüfung der Konstruktion werden die strukturellen Mängel oder Schäden des Gebäudes (z.B. das Dach, das Fundamant etc.) überprüft. Diese Prüfung ist aus zweierlei Gründen wichtig: Erstens ermöglicht sie dem Investor eine bessere finanzielle Planung zukünftig anstehender Kosten. Zweitens kann es zu einer Reduktion des Kaufpreises führen, sollte der Verkäufer diese Mängel in dem Originalvertrag nicht angegeben haben. Eine unabhängige Analyse des Grundstückes bestimmt, ob mit dieser Immobilie Umweltrisiken verbunden sind.

4. Eine weitere Prüfung ist die des Immobilienstatus im Hinblick auf die Unternehmensform und Rechtslage, damit zukünftige Rechtsstreitigkeiten vermieden werden. Es empfiehlt sich, dass der Käufer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine Preisreduktion oder Sicherheitsleistung für alle gefundenen Mängel und Probleme einfordert, um auszuschließen, dass der Verkäufer sein gesamtes Vermögen auflöst und nicht mehr haftbar gemacht werden kann. Die Prüfung beinhaltet fünf Aspekte: 1.) Prüfung der Mieten, 2.) Gespräche mit den Mietern, 3.) Erklärung, mit der die ausfertigende Partei einen Sachverhalt bestätigt und sich zu dessen Beachtung verpflichtet (»estoppel certificates«), 4.) Überprüfung von Serviceverträgen, Gewährleistungen und Eigentumsrecht sowie 5.) die Vermessung der Grundstücks-und Gebäudegrenzen.

1.) Prüfung der Mieten: Diese sollte jegliche Diskrepanz zwischen den gegenwärtigen und zukünftigen Einnahmen, die mit dem Käufer vereinbart worden sind, und den gegenwärtigen und zukünftigen Zahlungen aus den Mietverpflichtungen aufdecken.

2.) Interviews mit den Mietern: Diese können aufzeigen, ob Reparaturen, die der Verkäufer vernachlässigt hat, notwendig sind. Außerdem kann der Käufer einen Eindruck über die Beständigkeit der Mieten und über zukünftige Einnahmen erhalten.

3.) Tenant Estoppel Certificates: Es wird empfohlen, dass der Käufer von allen Mietern unterzeichnete »estoppel certificates« erhält. Dieser Prozess dauert oft zwei bis drei Wochen. In dem »estoppel certificate« legt der Mieter alle Sachverhalte der Miete dar und bestätigt diese Angaben durch seine Unterschrift.

4.) Serviceverträge und Gewährleistungen: Die Serviceverträge sind Vereinbarungen über Dienstleistungen wie z.B. Hausmeister, Gebäudeüberwachung, Pflege der Außen/Garten- Anlagen, Überwachung des Feueralarms und Müllabfuhr. Der Käufer muss sicherstellen, dass diese Verträge auf den neuen Besitzer übertragen werden können und die Anbieter guten Service zu Marktpreisen liefert. Außerdem muss gegeben sein, dass die Gewährleistungen und Garantien auf den neuen Besitzer übertragbar sind.

5.) Eigentumsrecht und Vermessung der Grundstücks- und Gebäudegrenzen: Hier ist es wichtig, das Folgende zu überprüfen:

• Aufzeichnungen aller Pfandrechte (»liens«), die auf der Immobilie eingetragen sind und durch den Verkäufer spätestens zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gelöscht oder abgelöst werden müssen;

• Bestehende Nutzungsrechte oder Beeinträchtigungen;

• Verstoß gegen Zonenplanung oder Baugesetz in Hinblick auf Größe/Höhe, Gebrauch, Parkmöglichkeiten, etc.;

• Jegliche Verstöße gegen Zusicherungen, Auflagen und Einschränkungen;

• Übereinstimmung der Rechtsbeschreibung der Immobilie in Rechtsmängelversicherung und der Vermessungsurkunde.

5. Oftmals wird für den Kauf eine separate, juristische Einheit gegründet. Der Käufer muss sicherstellen, dass es der juristischen Einheit/der neuen Gesellschaft gesetzlich erlaubt ist, Geschäfte in dem Bundesstaat auszuführen, in dem die Immobilie gelegen ist. Der Käufer hat seine Identität und Handlungsbefugnis nachweisen, indem er für die Rechtsmängelversicherung die Gesellschaftsunterlagen vorlegt.

6. Die neue juristische Einheit muss Bankkonten eröffnen.  Einige lokale Usancen verlangen die Eröffnung von verzinsbaren Konten für die Mieterkautionen, separate Konten für die Zahlungen der Mieter und ein Girokonto für die normalen Zahlungen.

7. Eine langwierige und arbeitsintensive Phase ist die Zusammenstellung der aller notwendigen Informationen, um die entsprechenden Anteile der Betriebs- und Unterhaltskosten der Immobilie zu berechnen und bestehende Liefervereinbarungen anzupassen (Gas-, Strom, Wasser-Rechnungen). Der Käufer sollte für den Monat, in dem der Vertragsabschluss stattfindet, die folgenden Informationen und Unterlagen verlangen: Kopien der aktuellen Mietabrechnungen, Liste der im Voraus bezahlten Mieten, die aktuellen Steuerbescheide für die Immobilie, Aufstellung des tatsächlich vereinnahmten Mieteinnahmen, Aufstellung nicht gezahlter Mieten und Zuschüsse zu Ausbauten, alte Forderungen, Aufstellung der Kautionen, Aufstellung nicht gezahlter Umlagen sowie Beiträge oder Gebühren von Eigentümergemeinschaften, Kopien der aktuellen Lieferantenrechnungen, Aufstellung fälliger Serviceausgaben mit Angabe, welche im Voraus zu bezahlen sind, welche bereits bezahlt sind und welche zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch unbezahlt sind. Wenn die Versorgungsleistungen am Tag des Vertragsabschlusses übertragen werden, müssen die Kautionen bezahlt und die Messgeräte am Tag des Vertragsabschlusses abgelesen werden.

8. Als nächstes muss sichergestellt werden, dass die weiteren Zahlungen gemäss den Bestimmungen des Kaufvertrages pünktlich geleistet werden. Nachdem die Abrechnungen, Aufteilungen, »Pro Rata«-Berechnungen und Anpassungen bekannt sind, kann der genaue Kaufpreis, der bei der Eigentumsübertragung fällig ist, anhand der folgenden Formel ermittelt werden:

 Kaufpreis gemäss Kaufvertrag = Erwerbskosten

+ Kosten des Vertragsabschlusses

+ Erwerbs- oder Kapitalreserven

+ Beratungsgebühren

+ Kosten der Eigentumsübertragung (Kapitalverkehrsteuer, Gebühren)

+/- Pro Rata Verteilung und Anpassungen

Ursprüngliche Anzahlung des Käufers

Diese Gelder müssen vor dem Tag des Eigentumsübertragung auf dem Treuhandkonto eingegangen sein. Der Käufer muss auch sicherstellen, dass ausreichende Geldmittel verfügbar sind, um die Immobilie nach der Eigentumsübertragung weiter betreiben zu können.

9. Es ist zwingend erforderlich, dass die Unterzeichnung aller Dokumente zeitgleich erfolgt. Dies ist ein Prozess aus sechs Schritten: die Dokumente müssen angefertigt, auf Ihre Korrektheit hin überprüft, mit allen relevanten Anlagen vervollständigt werden, von allen Parteien unterschrieben, notarisiert und am Tag der Eigentumsübertrag komplett sein. Man sollte zwei Wochen für die Koordinierung der Dokumente einplanen.

10. Zum Schluss wird die Kaufabrechnung durchgesehen und vom Käufer als auch Verkäufer unterzeichnet. Normalerweise wird diese von dem Anwalt/Treuhänder, der die Eigentumsübertragung vornimmt, erstellt. Dieser sorgt auch für die Bezahlung aller auf der Immobilie lastenden Verbindlichkeiten Zug um Zug gegen Freistellungserklärungen. Der Käufer sollte den Erhalt des Nettoerlöses auf seinem Bankkonto bestätigen.

US-Gewerbeimmobilien: Zweigeteilter Markt

Es ist noch gar nicht lange her, da galten amerikanische Gewerbeimmobilien als der nächste potentielle Krisenherd nach dem privaten Häusermarkt. Obwohl Verluste mit Hypotheken für kommerziell genutzte Immobilien den US-Kreditinstituten weiterhin Probleme bereiten, stellen sie nach Einschätzung vieler Experten nun aber keine akute Bedrohung für das gesamte Finanzsystem mehr dar.

Amerikanische Banken haben wegen der jüngsten Wirtschaftskrise nach Angaben der Fed bislang 80 Milliarden Dollar Verluste aus Engagements in Gewerbeimmobilien abgeschrieben. Die Durststrecke ist trotz zögerlicher konjunktureller Erholung noch nicht vorbei. Am Ende des Tages kalkuliert die Notenbank mit einem doppelt so hohen Fehlbetrag für die Banken. Mehrere Hundert Milliarden $ an gewerblichen Hypotheken wurden von den Banken an institutionelle und private Investoren weiterverkauft. Auch hier sind schon (und werden noch) bedeutende Verluste anfallen. Aber dennoch beginnt sich der Markt in bestimmten Teilsegmenten wieder zu stabilisieren.

Bürogebäude in den grossen Städten etwa erfreuen sich wieder reger Nachfrage und erzielen Höchstpreise fast wie zu Boomzeiten. In kleineren Städten und Vororten hingegen gibt es jedoch immer noch viele Objekte, deren Eigentümer nicht genug Einnahmen erwirtschaften, um ihre Hypothekenraten zahlen zu können. Insofern haben Immobilien in weniger guten Lagen oder ohne »Investment Grade«-Mieter weiterhin Mühe, sich von den tiefen Preisen zu erholen.

Verluste aus der Finanzierung von Gewerbeimmobilien spielten auch eine große Rolle bei der Pleite von mehr als 300 meist kleinen amerikanischen Banken seit 2008. Aber zumindest das Wachstum der Zahlungsrückstände lässt mittlerweile nach. Gestützt von der wirtschaftlichen Stabilisierung und den weiterhin niedrigen Zinsen, die die Finanzierung von vielversprechenden Projekten einfacher machen, scheint der Markt wieder Fuß zu fassen. Das jetzige wirtschaftlich Umfeld ist dabei ideal für Investoren mit Cash. Liquiditätsarme Investoren, Firmeninhaber und Immobilienbesitzer erleben indes auch weiterhin harte Zeiten.

Momentan ist so etwas wie eine zweigeteilte Wirtschaftsentwicklung zu beobachten: Das von der Federal Reserve zur Verfügung gestellte Geld findet seinen Weg nicht zum Mittelstand und Kleingewerbe. Viel Kapital fliesst neben ausgewählten Industrien in die Finanz- und Investmentgesellschaften. Solange diese nicht in andere Bereiche investieren oder ihre Belehnungskriterien lockern, finden sich viel Firmen weiterhin in einer akute Kreditklemme wieder. Beim Wettbewerb um das Kapital bevorzugen die Investoren ganz klar die Bewerber mit guten Kreditrating. Die 9.000 grössten Gesellschaften in den USA halten im Moment 9 Billionen Dollar in Cash oder kurzfristigen Geldanlagen. Davon liegen aber nur etwa 2 Billionen Dollar ausserhalb des Bereiches der Finanzdienstleistungen.

Die grossen US Banken verkünden stolz, dass sie im 1. Quartal 2011 Milliarden an Konsumenten und Firmen verliehen haben. Wie die folgende Graphik zeigt sind in der Realität die Ausleihungen der vier grössten US Banken aber um 7 % gegenüber dem Vorjahr gefallen und die Einlagen um 5 % angestiegen:

Die roten Balken zeigen die Ausleihungen und die blauen die Einlagen.

Der Rückgang der Ausleihungen hat zwei Gründe: a) die Banken schreiben faule Kredite ab und b) die Banken sind sehr zurückhaltend in der Vergabe von neuen Finanzierungen.

Die grossen US-Banken konnten ihre Gewinne erwartungsgemäß deutlich erhöhen. Einerseits, weil sie zu sehr günstigen Konditionen Geld vom Staat erhalten haben. Zum anderen, weil eine Menge an Konkurrenz ausgeschaltet wurde. Die 20 größten US-Banken halten momentan 61 Prozent aller Vermögenswerte, haben aber unterproportionale Ausleihungen im gewerblichen Immobilienmarkt. Die kleinen Banken sind weiterhin praktisch bewegungsunfähig. Als Folge können die grossen Banken recht zügig ihre faulen Kreditpositionen abbauen. Gleichzeitig sind sie aber auch in der Lage, angemessene Preise dafür zu erzielen.

Die kleineren Banken hingegen müssen oftmals ihre Immobilienpositionen schnell und zu tiefen Preisen abstossen. Eine grosse Anzahl von privaten und institutionellen Investorengruppen erzeugt parallel dazu eine hohe Nachfrage nach notleidenden Krediten oder Immobilien. Dies führt dazu, dass die Zeit der Schnäppchen vorbei ist. Gewiefte Investoren und Profis können aber immer wieder interessante Objekte zu sehr günstigen Konditionen erwerben. Die »voll-vermietete-Immobilien-in-Toplage-zum-Schnäppchenpreis« – der Traum eines jeden Investors also – gibt es allerdings nicht.

Institutionelle Investoren haben derzeit einen hohen Anlagebedarf. Dabei ist es für sie kein Problem, ausreichende Finanzierungen für ihre Akquisitionen von guten Immobilien in den grossen Städten (New York, Chicago, Boston, Washington, etc.) zu erhalten. Das Angebot erstklassiger Flächen ist dort deutlich geringer als noch vor ein paar Jahren. Dies führt mit der gestiegenen Nachfrage zu sehr hohen Preisen, die fast wieder das alte Höchstniveau erreicht haben.

Für alle anderen Immobilien ist die Risikobereitschaft nicht so groß. Erschwerend kommt hinzu, dass die Banken nur zögerlich Hypotheken für solche Objekte gewähren. Einerseits, weil sie das Risiko nicht eingehen wollen, zum anderen wegen der Bonität der Käufer. Somit klaffen die Renditen zwischen Top- Immobilien und jener »zweiter Wahl« sehr stark auseinander.

Meine Erwartungen sind, dass früher oder später:

• sich die Kreditmärkte entspannen;

• die Investoren auch andere als Top-Immobilien erwerben;

• die Renditeerwartungen der Investoren für solche Objekte sinken;

• als Konsequenz die Preise für Immobilien »zweiter Wahl« steigen werden.

In meinen beiden vorherigen Beiträgen habe ich die These vertreten, dass die Zinsen noch für einige Zeit tief blieben werden und wir in absehbarer Zeit mit einem Anstieg der Inflation zu rechnen haben. Als Schlussfolgerung halte ich es für durchaus sinnvoll, jetzt Immobilien zu günstigen Preise als Absicherung gegen Inflation zu erwerben.