Archiv der Kategorie: Info zu Land und Leuten

Durchaus lukrative Chancen

Natürlich wird auch der Markt für gewerbliche Immobilien in den USA momentan stark beeinflusst durch die hohe Zahl notleidender Hypotheken, die schwache Wirtschaft, die tiefen Zinssätze und die fehlende Risikobereitschaft der Investoren. In Folge hat sich eine Aufteilung des Marktes in zwei verschiedene Welten ergeben: Gute Objekte mit solventen Mietern in Top-Lagen kosten heute mehr als vor dem Ausbruch der Krise. Alles andere ist schwer und nur mit grossen Preisabschlägen verkäuflich. Der Trend nach Sicherheit erinnert mich an die grossen Preisdifferenzen bei den Rentenpapieren. Kann sich die BRD für knapp 2 % leihen, so muss ein Land wie Irland mehr als 6.5 % berappen.

Die Anzahl der normalen Immobilientransaktionen ist auf einen Bruchteil dessen geschrumpft, was in den Jahren bis 2007 umgesetzt wurde. Käufer und Verkäufer sind in ihren Vorstellungen weit auseinander. Und die Banken haben keine klare Strategie, wie sie mit notleidenden Finanzierungen umgehen sollen. Sie versuchen:
• mit den Schuldnern Lösungen zu erarbeiten;
• die Hypotheken zu verkaufen;
• die Augen vor Wirklichkeit zu verschließen (nach dem Motto: »extend and pretend«, verlängern und vorgeben, alles sei in Ordnung).

Die Ungewissheit über bevorstehende Änderungen in der Steuergesetzgebung und die Angst vor einer erneuten Rezession haben zu einer grossen Verunsicherung aller Marktteilnehmer geführt. Selbst unter Profis und Experten reicht die Einschätzung von »total deprimiert« bis hin zu »durchaus optimistisch«. Extreme Preisgestaltungen kommen daher immer wieder vor.
Nachstehend die Renditen, zu denen Objekte verkauft werden:

MacDonalds bei 5.75 % = 17.4 fache Jahresmiete
Bankgebäude bei 6.5 % = 15.4 fache Jahresmiete
Shopping Center mit Publix als Hauptmieter bei 6 % = 16.6 fache Jahresmiete
Walgreens und CVS Märkte 6.5 % bis 7.3 % = 13.7 bis 15.4 fache Jahresmiete
Sam’s Club, FEDEX bei 7 % bis 8 % = 12.5 bis 14.3 fache Jahresmiete
Erbbauverträge bei 5.5 % bis 6.75 % = 14.8 bis 18.2 fache Jahresmiete
Strip Shopping Center ohne Hauptmieter bei 9 % bis 11 % = 9 bis 11.1 fache Jahresmiete
Bürogebäude ohne Hauptmieter bei 8.5 % bis 11 % = 9 bis 11.7 fache Jahresmiete

Liegen die Leerstände bei über 30 Prozent, kann man oft die Hypothek von den Banken zu 50 Prozent des Nominalwertes kaufen. Die meisten Anleger fürchten sich davor, dass bei zweitklassigen Objekten die Preise weiter sinken, die Leerstände sich erhöhen und/oder die Mieten sinken. Notleidende Objekte drücken in diesem Segment zu stark auf das Preis- und Mietniveau. Nach meiner Ansicht sind bei einzelnen Objekten die Preise zu stark gesunken, da wie oft in solchen Situationen vom Markt erst mal hektisch und nicht differenziert genug reagiert wird. Es ergeben sich für risikofreudigere Anleger recht gute Investitionsmöglichkeiten.

Die Zinsen bei Rentenpapieren, Geldmarktkonten und anderen sicheren Anlagevehikeln liegen derzeit zwischen null und 3 Prozent. Eine grosse Anzahl Anleger sucht höher rentierende, aber sichere Investitionen. Dies hat die Preise von Top-Objekten in die Höhe und die entsprechenden Renditen nach unten getrieben. Die Nachfrage nach solchen Objekten, sei es auf der institutionellen oder privaten Ebene, übersteigt das Angebot bei weitem. Jeder möchte das Top-Objekt an der Hauptstrasse mit dem erstklassigen Mieter und dem 20-jährigen Mietvertrag erwerben (Bemerkenswert: selbst für solche Objekte sind momentan kaum Finanzierungen von mehr als 50 Prozent erhältlich). Vor kurzem wurde ein neues Bürogebäude in Chicago bei 5.5 % Rendite für $ 550 Millionen verkauft bei Aufnahme einer Hypothek von $ 350 Millionen. Ein vergleichbares, älteres Gebäude mit einem Leerstand von 30 % wechselte bei 7.5 % Rendite den Eigentümer.

Ich bin der Meinung, dass das Zinsniveau in den USA noch für längere Zeit tief bleiben wird. Somit wird die Nachfrage nach Top-Objekten anhalten und deren Preise stabil bleiben oder sich sogar noch erhöhen. In Anbetracht der enormen Geldmengen, die nach interessanten Anlage suchen, könnte es dazu kommen, dass die Nachfrage nach Objekten auch ausserhalb der Top-Klasse ansteigt, insbesondere solche im Wert von 25 Millionen Dollar und mehr. Insbesondere institutionelle Anleger scheinen hier vermehrt Interesse zu zeigen.
Die ganz grosse Welle der Zwangsversteigerungen gewerblicher Objekte ist bis dato noch ausgeblieben. Dennoch fällt bereits jetzt ein markanter Anteil aller Transaktionen auf Zwangsverkäufe oder Versteigerungen, so genannte »Distressed Sales«. In Zahlen ausgedrückt: 35 Prozent bei Hotels, 28 Prozent bei Mehrfamilienhäusern, 22 Prozent bei Büros und 20 Prozent bei industriellen Objekten. Dieser Trend wird noch mindestens zwölf Monate anhalten.

Praktisch unverkäuflich sind momentan angefangene Entwicklungsprojekte oder Land. Solange bestehende Objekte unter Wiederherstellungskosten verkauft werden, hat Land praktisch keinen Wert. Hier werden derzeit in grossem Umfang Portfolios und/oder Hypotheken von den Banken an Investmentgruppen, Hedgefunds und andere opportunistische Investoren zum einem Bruchteil der ursprünglichen Kosten verkauft.

Bei Appartementkomplexen ist eine Stabilisierung und leichte Preiserholung festzustellen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt in einigen Gebieten an, da sich viele Amerikaner den Kauf eines eigenen Objektes nicht mehr leisten können oder aber die weitere Entwicklung abwarten wollen.

Die Mieten für Büros scheinen sich in einigen Märkten zu stabilisieren. Die Erholung wird aber sehr langsam sein. Viele Firmen geben Büroflächen auf und reduzieren die m2 pro Mitarbeiter. Die Leerstandsquote liegt gesamthaft in den USA immer noch bei 17.5 %, dem höchsten Niveau seit 1993.

Auch bei den grossen Shopping Malls zeichnet sich eine langsame Beruhigung ab. Die Leerstandsquote liegt hier bei 10.9 %. Die Mieten sind vom 2. Quartal 2010 zum 3. Quartal 2010 nur um 0.2 % gesunken.

Mein Fazit: Der Markt für Top-Objekte zeigt sich auch weiterhin sehr stark. Für eine Erholung des Marktes aller anderen gewerblichen Objekte muss die Wirtschaft erst wieder in Schwung kommen, Klarheit über die politische Entwicklung/Steuergesetzgebung herrschen und das Vertrauen der Investoren in den Markt zurückkommen. Für clevere Investoren bieten sich aber trotz allem gute Möglichkeiten, interessante Objekte zu günstigen Konditionen zu erwerben. Grosses Potential sehe ich für risikobereite Anleger, die über Cash verfügen und bereit sind, auch Immobilien mit (momentan) hohem Leerstand zu erwerben.



»Die Preise für gewerbliche Objekte, Büroimmobilien und Einzelhandelsobjekte kannten in den vergangenen zwei Jahren vor allem eine Richtung: nach unten.«

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Nichts ist so beständig wie der Wandel

Auch das ein kultureller Unterschied zwischen der »Neuen« und der »Alten« Welt: Mitteleuropäische Investoren neigen dazu, eine einmal erworbene gewerbliche Immobilie langfristig zu halten und an zukünftige Generationen zu vererben. US-Investoren dagegen betrachten eine Immobilie eher als ein zeitlich begrenztes Engagement. Warum? Weil Amerikaner zum einen viel mobiler sind und eine deutlich geringere emotionale Bindung an Vermögenswerte haben. Sie interessiert vor allem eines: Optimierte Renditen. Zudem ändert sich reale Umfeld einer Immobilie viel schneller als in Mitteleuropa: War die Lage vor zehn Jahren noch sehr gut, steht die Immobilie heute vielleicht schon in einer heruntergekommenen Gegend.

Die Preise für US-Gewerbeimmobilien sind in den letzten Jahren im Schnitt um 42 Prozent gesunken. Die Leerstandsquote hat sich deutlich erhöht und erreicht in einzelnen Gegenden bis zu 20 Prozent. Angesichts der vielen Zwangsversteigerungen und der schwachen Nachfrage sind die Mieten stark gesunken. Insofern muss sich jeder Besitzer einer gewerblichen Immobilie in den USA derzeit folgende Fragen stellen:

• Wo liegt der tatsächliche Wert meiner Immobilie?
• Wie ist das Objekt am Markt positioniert?
• Wie sieht die Zukunftsentwicklung?
• Entspricht das Objekt noch meinen Anlagekriterien?
• Wird meine Immobilie optimal bewirtschaftet oder könnten Betriebskosten
gesenkt werden?
• Ist die Kommunikation mit den Mietern optimal, um deren langfristigen Verbleib sicherzustellen?

Unabhängig von diesen Fragen sollten Besitzer von Gewerbeimmobilien in regelmässigen Abständen eine akribische Bestandsanalyse des Objektes vornehmen. Diese muss den baulichen Zustand des Gebäudes erfassen und die Notwendigkeit etwaiger Renovierungs-, Reparatur- und Erneuerungsarbeiten einschätzen. Darüber hinaus sollte eine kritische Analyse des Umfeldes erstellt werden: Wie hat sich die Lage des Objektes in den letzten zehn Jahren gewandelt, welche Änderungen sind für die kommenden Jahre zu erwarten? Ausserdem empfiehlt sich eine präzise Ermittlung des Wertes der Immobilie basierend auf a.) dem Nettoertrag b.) dem Vergleich mit ähnlichen Objekten und c.) den errechneten Wiederherstellungskosten. Ein guter Immobilienverwalter sowie ein qualifizierter Gewerbemakler (vorzugsweise mit dem »CCIM-Diplom«) können alle diese Informationen zusammentragen und auswerten. Der Eigentümer kann dann entscheiden, ob der die Immobilie verkaufen möchte, ob eine Erhöhung oder Reduktion der Hypothek sinnvoll ist und/oder welche anderen Massnahmen zur Optimierung seines Investments notwendig sind.

Je effizienter eine Immobilie bewirtschaftet wird, desto wettbewerbsfähiger ist sie. Man sollte nicht vergessen: Bei einer Kapitalisierungsrate von 7 Prozent entspricht jeder Dollar Kostensenkung einer Erhöhung des Wertes der Immobilie um 14 Dollar. Liegen die Betriebskosten unter denjenigen der Konkurrenz, so erhöht sich die Rendite für den Eigentümer. Sowohl Eigentümer als auch Mieter spüren derzeit in den USA die Folgen der schwachen Wirtschaft. Daher sind Mieter heute eher gewillt, Einschränkungen in Kauf zu nehmen, sofern diese die von ihnen zu bezahlenden Betriebskosten reduzieren. Letztere können auf vielfältige Weise gesenkt werden: Etwa durch Einstellung der Klimaanlage/Heizung auf höhere bzw. tiefere Temperaturen. Oder die Installierung von Sensoren für die Regulierung der Beleuchtung – das Licht muss eben nicht immer und überall brennen.

Es lohnt sich, für sämtlichen Betriebsausgaben jährlich neue Angebote einzuholen. Auch Verträge sollten daraufhin überprüft werden, ob sie tatsächlich in ihrer bestehenden Form notwendig und sinnvoll sind. Mir persönlich ist es zum Beispiel gelungen, die Frequenz bestimmter Inspektionen von monatlich auf halbjährlich umzustellen. Wichtig ist es auch, das Betriebskostenbudget möglichst genau zu erstellen, so dass die Mieter nach Ablauf des Jahres keine grossen Nachzahlungen zu leisten haben. Dies verbessert einerseits die Liquidität des Immobilieneigentümers, andererseits entstehen weniger Diskussionen mit den Mietern bei Vorlage der Endabrechnung. Nicht dringend notwendige Massnahmen wie etwa ein Neuanstrich des Gebäudes, Versiegeln des Parkplatzes, Verbesserung der Bepflanzung etc. können ohne Probleme zeitlich verschoben werden. Und die Reparatur des Daches ist vielleicht auch kostengünstiger als ein neues Dach (ohne die Integrität der Immobilie zu beeinträchtigen).

Die Kosten von leerstehenden Flächen sind hingegen beträchtlich: Kein Mieteinkommen, Marketingkosten, Vermietungskosten (Maklercourtage), Abbruchkosten bestehender Mietereinbauten, Ausbaukostenzuschuss an den neuen Mieter, Freie Mietzeiten, Beratungskosten (Anwalt für Mietverträge) – da kommt schnell eine beträchtliche Summe zusammen. Umso wichtiger ist es, die vorhandenen Mieter bei der Stange zu behalten. Kommunikation ist dabei das A und O: Wo kann der Vermieter seine »Performance« verbessern, warum hat der Mieter gerade diese Immobilie gewählt und wieso ist sie für seine Art von Geschäft so gut? Vielleicht liegt die aktuell vom Mieter gezahlte Miete über der Marktmiete. Sie können sicher sein, die umliegenden Immobilieneigentümer und deren Makler werden Ihre Mieter ständig umwerben. Statt abzuwarten, bis der Mieter auszieht, sollte man schon vor Ablauf des Mietvertrages das Gespräch suchen. Eventuell lässt sich parallel zu einer gewissen Reduzierung der Miete im Gegenzug eine Verlängerung des Mietvertrages erreichen. Vielleicht benötigt der Mieter weniger Quadratmeter und ist gewillt zu bleiben, falls die Mietfläche verkleinert werden kann. Ist er sich bewusst, dass dem günstigeren Angebot der Konkurrenz erhebliche Kosten eines Umzugs gegenüber stehen?

Proaktives Handeln in allen Bereichen ist in der heutigen Zeit zwingend notwendig. Die ständige Kommunikation mit einem guten Immobilienverwalter und einem qualifizierten auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Makler sind ein Muss. Und garantieren, dass die Gewerbeimmoblien in den USA kein Klotz am Bein, sondern auch in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten ein lukratives Investment bleibt.

Am Tropf des Staates

Hausbesetzung >>einmal andersDer amerikanische Immobiliensektor befindet sich weiterhin in einem schlechten Zustand. Wie lange wird es noch dauern, ehe sich der Markt für Einfamilienhäuser und Wohnungen nachhaltig erholt hat? Und welche Verluste sind auf dem Weg dorthin noch zu erwarten?

Etwa 51 Millionen Amerikaner sind Schuldner einer Hypothek. Die nachstehende Graphik zeigt, dass 14 Prozent aller Hypothekenhalter von Häusern mit ein- bis vier Wohneinheiten mit ihrer Zahlung im Verzug sind oder sich das Objekt bereits in der Zwangsversteigerung befindet – Tendenz steigend. Im Klartext heisst das: Mehr als sieben Millionen Hypotheken werden derzeit nicht bedient. 80 Prozent davon sind »notleidend«, das heisst, die Eigentümer können die Zinsen nicht mehr bezahlen. Nur bei einem Fünftel handelt es sich um »Strategic Defaults» – die Eigentümer könnten zwar noch bezahlen, wollen aber nicht mehr, da die Hypothek den Wert des Objektes übersteigt. Wurden im Jahre 2005 noch rund 60 000 Zwangsvollstreckungen im Monat eingeleitet, so ist diese Zahl inzwischen auf 350 000 angestiegen.

Weitere Informationen zu dem Prozess der Zwangsversteigerungen können Sie meinen Artikel >>Zwangsversteigerungen<< erfahren.

Hier informationshalber die Wahrscheinlichkeit dass es bei Zahlungsverzug zu einer Versteigerung kommt:

90 Tage im Verzug: 99.2 %
60 Tage im Verzug: 95.6 %
30 Tage im Verzug: 72.4 %

In den Boomjahren bis 2006/2007 wurden bis zu 1,8 Millionen neue Häuser pro Jahr gebaut. Diese Zahl ist heute auf etwa 500 000 gefallen. Parallel dazu sind die Verkäufe von bestehenden Häusern auf das tiefste Niveau seit 1999 gesunken. Gemäss Angaben der nationalen Maklerkammer stehen rund vier Millionen Objekte zum Verkauf. Dazu kommt eine unbekannte Zahl von Häusern, die bereits den Banken gehören sowie ein »Schatteninventar« verkaufswilliger Eigentümer, die noch keinen Verkaufsauftrag erteilt haben.

Eine demografische Entwicklung erweist sich als Gift für den Markt: In früheren Zeiten wurden – statistisch gesehen – jedes Jahr in den USA mehr als eine Million neuer Haushalte gegründet. Diese Zahl liegt im Moment deutlich tiefer. Die Gründe: Mehr als 14 Millionen Amerikaner momentan ohne Arbeit, der Zuzug der Einwanderer hat deutlich nachgelassen und die Konsumenten sind allgemein wesentlich sparsamer. Als Folge ziehen erwachsene »Kinder« wieder zu ihren Eltern zurück, Paare warten länger mit dem Erwerb ihres ersten Hauses und Ledige bilden Wohngemeinschaften. Der Trend lautet: Mieten statt Kaufen. Denn Ungewissheit über einen weiteren Preisverfall trägt dazu bei, den Kaufentscheid für eine Wohnimmobilie zu verzögern.

Erhebliche Steuervorteile hatten zwischenzeitlich zu einer Erhöhung der Verkaufszahlen geführt. Nach dem Auslaufen der Steuervorteile sind im Juli die Verkäufe bestehender Objekte um 27 % gefallen. In den letzten beiden Monaten haben sich diese Zahlen leicht erholt. Die Zahl der potentiellen Käufer nimmt nicht schnell genug zu, um das bestehende Inventar zu absorbieren.

Natürlich gibt es nicht den US-Immobilienmarkt, sondern ein Vielzahl regionaler und lokaler Märkte. Bestimmte Orte und Regionen verzeichnen momentan sogar stabile oder schon wieder steigende Preise. Generell ist aber davon auszugehen, dass das Preisniveau in den nächsten zwei Jahren um weitere 10 bis 15 Prozent fallen dürfte. Im Vergleich zu den Kosten des Eigentums ist das Mieten einer Immobilie derzeit wesentlich günstiger. Als Faustregel müssen die Mietkosten bei neun Prozent des Kaufpreises liegen, damit Eigentum finanziell attraktiv ist. Aufgrund des hohen Angebotes an Wohnraum wird das Preisniveau der Mieten auf absehbare Zeit aber tief bleiben.

Die Risiken des Hypothekengeschäftes wurden seit dem Beginn der Immobilienkrise mehrheitlich von den Banken auf die öffentliche Hand transferiert. 96,5 Prozent aller neuen Hypotheken werden heute direkt oder indirekt vom Steuerzahler getragen. Die Banken vergeben zwar Hypotheken, aber nur solche, die entweder an GSE (Governement Sponsored Entiities) verkauft werden oder aber durch die FHA (Federal Housing Authority) garantiert sind. Somit streichen sie Gebühren ein und erzielen Gewinne, aber übertragen das Risiko der Allgemeinheit. Die nachfolgende Graphik zeigt, dass weit über 90 Prozent der neuen Hypotheken durch GSE/FHA gewährt beziehungsweise garantiert werden. NON-GES = private Unternehmen, spielen keine grosse Rolle mehr. Die amerikanische Zentralbank hält allein $ 1.25 Billionen an an hypothekarisch abgesicherten Wertpapieren. Der Hypothekenmarkt ist praktisch verstaatlicht.

Die Hypothekenfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac haben im ersten Halbjahr 2010 12,7 Milliarden resp.11,4 Milliarden Dollar an Verlusten ausgewiesen. Hinzu kommen die Verluste der FDIC (Einlagenversicherung für das Bankenwesen) in Höhe von 18.55 Milliarden Dollar. Die FDIC rechnet mit Verlusten von 100 Milliarden Dollar aus der Immobilien- und Bankenkrise. Die FDIC hat nicht genug liquide Mittel, um alle Verluste umgehend zu absorbieren. Somit ist sie dazu übergegangen, Vermögenswerte von in Konkurs gegangenen Banken zu verkaufen und deren Wert teilweise zu garantieren. Dadurch wurden Verluste auf 180 Milliarden Dollar Vermögenswerte auf bis zu zehn Jahre in die Zukunft verschoben. Gleichzeitig hat die FDIC von den Banken die Vorauszahlung der Versicherungsprämien für drei Jahre verlangt um die eigene Liquidität zu polstern. Eine Entwicklung ohne scheinbares Ende: Seit 2007 sind 286 Banken geschlossen worden, weitere 800 Institute stehen auf einer »schwarzen Liste« der FDIC.

Fazit: Der Immobilienmarkt hängt noch über Jahre hinaus am Tropf des Staates, sei es durch die Übernahme von hohen Verlusten auf Hypotheken, tiefe Zinsensätzen zur Förderung der Hauskäufe und Rentabilität der Banken oder weitere Steuervorteile für die Hauskäufer. Keine gute Nachricht also für all jene, die auf funktionierende Märkte nach dem Prinzip »Angebot & Nachfrage« hoffen. Und für Amerikas Steuerzahler, die über Jahre die Folgen einer verfehlten Politik zu tragen haben werden, schon mal gar nicht.

Würdig des Kredits?

Ein für uns Europäer eher ungewöhnliches Konzept ist das der Kreditvergangenheit (»Credit History«). Der Beweis einer guten Zahlungsmoral bei der Bedienung der eigenen Schulden ist notwendig, um in den USA einen Kredit aufnehmen zu können – dann zum Beispiel, wenn man ein Haus oder Auto kaufen möchte.

Die Credit History setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem »Credit Report« und dem »Credit Score«.

Der Credit Report beinhaltet folgende Elemente:

  • Information zur Person;
  • Kreditvergangenheit, inklusive Kreditkarten, Kontostände, verfügbare Kreditrahmen, laufende und abbezahlte Kredite sowie Information über das Bezahlen von Rechnungen;
  • Daten zu Konkurs, Pfändungen, Gerichtsurteilen;
  • Liste von Firmen, die Ihren Credit Report erhalten haben;
  • Erklärungen zu Fehlern im Credit Report, die Sie in der Vergangenheit beanstandet haben.

Es gibt drei große Credit Bureaus, die Informationen sammeln, aus denen sich die Kreditvergangenheit zusammensetzt. Es ist allerdings notwendig, eine US Social Security Number (Sozialversicherungsnummer) zu haben. Jeder Bürger hat das gesetzlich verankerte Recht, einmal im Jahr seinen Credit Report kostenlos anzufordern. Einzelheiten dazu finden sie unter der Internetadresse www.annualcreditreport.com

Dies sollte auch gemacht werden, um eventuelle Fehler in der Kreditvergangenheit möglichst schnell zu beheben. Sollten Sie Fehler finden, können Sie diese anfechten. Kann der Fehler nachgewiesen werden, wird die entsprechende Information entfernt.

Tipp: Schriftverkehr stets per Einschreiben mit Empfangsbestätigung verschicken und sowohl das Credit Bureau als auch den Verursacher (Kreditgeber) über die fehlerhafte Information benachrichtigen.

Die drei Credit Bureaus arbeiten unabhängig voneinander und es kann sein, dass es Unterschiede in den verschiedenen Credit Reports für dieselbe Person gibt.

Credit Bureaus:

Equifax (www.equifax.com) 1-800-685-1111 P.O. Box 740241

Atlanta, GA 30374-0241

Experian (www.experian.com) 1-888-397-3742 P.O. Box 2104

Allen, TX 75013

TransUnion (www.transunion.com) 1-800-916-8800 P.O.Box 1000

Chester, PA 19022

Der Credit Score (FICO Score) wird zur Berechnung der Kreditwürdigkeit verwendet. Die Skala reicht von 400 bis 800 Punkten, wobei 700 und darüber als sehr gut angesehen wird.

Als Berechnungsgrundlage werden fünf Kategorien verwendet. Die Gewichtung dieser Kategorien ist in Klammern jeweils dargestellt:

  • Zahlungsvergangenheit (35 Prozent)
  • Schuldenlast (30 Prozent)
  • Länge der Kreditvergangenheit (15 Prozent)
  • Neue Kredite (10 Prozent)
  • Art von Krediten (10 Prozent)

Credit Scores werden von Kreditgebern verwendet, um das Risiko des Kreditnehmers zu bestimmen. Die Entwicklungen auf den Finanzmärkten und der Zusammenbruch des Immobilienmarktes haben dazu geführt, dass man heute als Schuldner höhere »Ratings« benötigt. Konnte man früher mit 680 Punkten schon die besten Konditionen für eine konventionelle Hypothek (= FHA versichert) erhalten, so sind heute 720 Punkte notwendig. Je tiefer die Punktezahl, desto höher der zu bezahlende Zinssatz.

Bei der Berechnung wird auch berücksichtigt, welche Limiten man insgesamt zur Verfügung hat (auch wenn diese nicht genutzt werden). Die Anzahl der Anfragen bei den Instituten kann auch zu einer Reduktion der Punkte führen. Die (potentiellen) Gläubiger werden nervös, da sie annehmen, dass der Schuldner seine Verbindlichkeiten drastisch erhöhen will.

Tipps für gute Credit Report und Credit Score:

  • Wenigstens die Mindestsumme der monatlichen Kreditkartenrechnungen rechtzeitig bezahlen;
  • Nicht zu viele Kredite und Kreditkarten in kurzem Zeitraum beantragen;
  • Vermeiden Sie, den Kreditrahmen aller Karten voll auszunutzen (ideal sind Schulden, die unter einem Drittel des verfügbaren Kreditrahmens liegen).

Eine schlechte Kreditvergangenheit ist von Nachteil, wenn man einen neuen Kredit beantragen will. Noch schlimmer jedoch ist es, keine Kreditvergangenheit nachweisen zu können.

Tipps, um Ihre Kreditvergangenheit aufzubauen:

  • Beantragen Sie eine Kreditkarte. Am einfachsten bekommen Sie eine »Secured Credit Card« von Ihrer Bank, wenn Sie Sicherheiten (zum Beispiel Festgeld, Wertpapiere etc.) hinterlegen. Haben Sie einmal Ihre Kreditvergangenheit etabliert, werden Sie regelmäßig Kreditkartenangebote in der Post erhalten. Zunächst werden der Kreditrahmen gering und die Zinsen hoch sein. Es empfiehlt sich jedoch, einige dieser Karten zu beantragen und diese diszipliniert zu benutzen, um weitere Kreditwürdigkeit zu beweisen;
  • Viele Kaufhäuser bieten interne »Store Credit Cards« an, machen Sie davon Gebrauch;
  • Bezahlen Sie alle Rechnungen und Kreditkarten pünktlich.

Zuletzt noch eine Anmerkung: Eine »Debit Card« (auch »Check Card« genannt) trägt oftmals ein Visa- oder Mastercard-Symbol, zählt jedoch nicht als Kreditkarte (und hilft dementsprechend nicht beim Aufbau der eigenen Kreditvergangenheit), da das Geld direkt vom Konto abgebucht wird.

Ende der »Upgrade«-Kultur

Treffe ich in Naples auf einer Party einen mir unbekannten Gast, wird dieser mir häufig zwei Fragen stellen: Wo ich herkomme (niemand kommt wirklich von hierher) und wo ich wohne. Die erste Frage verstehe ich noch, identifizierte ich mich durch meinen Akzent schließlich gleich als »Foreigner«. Aber die zweite? Wieso will jemand wissen, wo ich wohne? Die Antwort ist einfach: Wäre ich Amerikaner, würde meine Adresse einen guten Anhaltspunkt hinsichtlich meiner finanziellen Verhältnisse geben. Denn ein »Upgrade« der Behausung im Zuge des beruflichen (und finanziellen) Aufstiegs ist seit jeher fester Bestandteil der amerikanischen Kultur: Wer hat, der hat – und will es auch zeigen …

Seit Jahrzehnten sind Amerikaner Weltmeister im Konsumieren. Vielfach geht es dabei nicht einmal darum, etwas Neues zu erwerben. Es geht um ein »Upgrade«: Wird ein Fernseher gekauft, dann meistens nicht, weil man keinen hat (ein durchschnittlicher US-Haushalt zählt 2,55 Personen und 2,73 Fernseher), sondern weil man einen Flachbildschirm, einen größeren Apparat oder einen mit Funktionen haben will, die sich vielversprechend anhören. In den letzten 30 Jahren war es in den USA dabei relativ einfach, über seine Verhältnisse zu leben –sei dies durch die Ausnutzung der Kreditkarte, durch ein Darlehen, dass man sich eigentlich nicht leisten konnte, oder »dank« großzügiger Finanzierungsangebote seitens der Händler.

Das Prinzip lief wie geschmiert: Wurde man befördert, wurde umgehend ein neues Auto sowie eine teurere, größere Bleibe gesucht. Oftmals kam auch noch eine jüngere Ehefrau hinzu. Durch Haus, Auto und »trophy wife« wurde gezeigt, dass man(n) es geschafft hatte: »I made it!«. Da aber fast alles finanziert war, erhöhten sich Verschuldung und monatliche Belastung entsprechend. Reduzierte sich das Einkommen, war das finanzielle Desaster vorprogrammiert.

Ein guter Teil des Marketings vieler Firmen basierte gleichwohl auf diesem Prinzip. Das klassische Beispiel: Die American-Express-Karte von Grün über Gold und Platin bis hin zu Schwarz zu immer höheren Jahresbeiträgen. Die Funktion bleibt unverändert, doch der »Upgrade« kommt mit dem Versprechen eines erheblichen Prestige-Gewinns daher – als Besitzer von »Platin« und »Schwarz« kann man seiner Umgebung halt deutlich signalisieren, auf welchem Einkommenslevel man sich befindet.

Ganz nebenbei: Die »Upgrade«-Kultur betrifft durchaus auch den sozialen Umgang miteinander – und nervt mich persönlich immer ganz besonders. Will man hier nämlich Pläne – vor allem mit jüngeren Amerikanern – machen, dauert es in der Regel lange, bis jemand definitiv zusagt. Warum? Weil er oder sie abwartet, ob sich nicht noch eine bessere Alternative ergibt, man also gewissermaßen »upgraden« kann. Am Ende passiert es dann häufig, dass der oder die Bekannte kurzfristig mit irgendeiner fadenscheinigen Begründung absagt, weil sich tatsächlich etwas scheinbar Besseres aufgetan hat.

Das »Upgrade« hat sich auch in vielen anderen Bereichen eingebürgert: Hat eine Fluggesellschaft etwas falsch gemacht, wird ein »Upgrade« als Entschädigung angeboten. Durch das Zahlen mit der Kreditkarte verdient man Meilen, die man für ein »Upgrade« verwenden kann. Autovermietungen offerieren ein größeres Modell gegen ein geringes Aufgeld, Hotels ein besseres Zimmer etc.

Aufgrund der herrschenden Wirtschaftskrise dürfte sich dieses Prinzip meiner Ansicht nach nun aber gründlich ändern. Visa, Mastercard & Co. haben die Limiten längst reduziert oder gestrichen und erhöhen die Zinsen bis auf 30 Prozent. Neue Kreditkartenangebote werden nur noch sehr selten verschickt: kamen früher jeden Woche fünf bis zehn ins Haus geflattert, ist es heute vielleicht noch eines. Finanzierungsangebote seitens der Händler (Auto-, Möbelfirmen, etc.) sind seltener geworden, die Anforderungen deutlich gestiegen. Die günstigen Leasingangebote der Fahrzeughersteller sind fast ganz verschwunden – nun gibt es für den gleichen monatlichen Betrag nur noch ein kleineres Auto.

Das »Upgrade«-Kultur fällt somit der Krise zum Opfer. Mit weitreichenden Folgen: Die Konsumenten geben weniger Geld aus, das Bruttosozialprodukt sinkt entsprechend.

Auch bei der Mobilität macht sich dies bemerkbar. Im letzen Jahr zogen gerade mal 35,2 Millionen Amerikaner (11,9 Prozent der Bevölkerung) um. Im Jahre 2007 waren es noch 38,7 Millionen (13,2 Prozent). 65 Prozent blieben dabei im gleichen Landkreis, nur 13 Prozent siedelten in einen anderen Bundesstaat über – deutlich weniger als früher. Die sprichwörtliche Mobilität der Amerikaner (im Schnitt kauft der US-Bürger alle sieben Jahre ein neues Haus) hat also bereits unter der Wirtschaftskrise gelitten. Was nicht verwundert: Wer über weniger Geld für ein häusliches »Upgrade« verfügt, bleibt naturgemäß länger in seiner alten Bleibe wohnen.

Generell bin ich der Meinung, dass sich Amerikaner in Zukunft weniger Dinge kaufen werden, die sie schon haben. Das hört sich zunächst banal an, bedeutet für diese (Konsum-) Gesellschaft aber eine echte Revolution. Die Trend dürfte in Richtung weniger Wohnraum pro Person, kleinere Autos (für europäische Verhältnisse immer noch große Autos) und längere Zyklen beim Neukauf von Konsumgütern gehen – alles in allem etwas, was ja nicht unbedingt schlecht sein muss. Und vielleicht werden Amerikaner in Zukunft dann ja auch bei Verabredungen nicht mehr auf ein »Upgrade« in letzter Minute warten …

Happy Holidays aus Naples

Weihnachten ohne Schnee und unter Palmen bei 20 Grad und Sonnenschein ist schon etwas gewohnungsbedürftig. Vor einem Monat habe ich mir eine Kamera gekauft und beschlossen Photographie zu einem Hobby zu machen. Als Immobilienmakler hat man ja im Moment etwas mehr Zeit 🙂

Hier ein paar Eindrücke aus Naples:

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Arbeitskultur in Amerika

Wenn Deutsche, die Amerika bisher nur als Touristen kennen gelernt haben, sich entschließen, hier zu leben und zu arbeiten, sollten sie sich auf eine wesentlich andere Arbeitskultur einstellen. Das so genannte »Corporate America«, also die typische amerikanische Arbeitskultur, unterscheidet sich völlig von der gewohnten deutschen Arbeitsmentalität.

Beim professionellen Ethos gibt es spürbare Unterschiede. Ich nenne das die »close enough«-Philosophie. »Close enough« bedeutet, die Leistung ist zwar nicht perfekt, aber gerade noch akzeptabel. Amerikaner lieben Ergebnisse. Manchmal werden dann eben unfertige Dinge als erledigt abgehakt. Das rächt sich oft später, wenn man Reklamationen oder Beschwerden bekommt. 

Karrieremenschen in den großen Metropolen arbeiten »long hours« und an den Wochenenden. Menschen mit »normalen« Berufen, also nicht Banker oder Anwälte, haben gewöhnlich eine 40-Stunden-Woche, deren Tage üblicherweise um 8 Uhr morgens beginnen und gegen 17 Uhr enden. In dieser Zeit widmet man sich relativ konzentriert der Arbeit, abgesehen von Kaffeepausen und privaten Telefonanrufen. Die Mittagspause ist meist kürzer als eine Stunde. Abends und am Wochenende widmet man sich der Familie und den Freunden. Privatgespräche zwischen den Kollegen am Arbeitsplatz drehen sich um Alltagsdinge oder Sport. Klatsch und Tratsch ist bei den Amerikanern jedoch tabu. Wer Gerüchte in die Welt setzt, gilt als Team-schädigend und unloyal. Wenn man Amerikanern in ihrer Freizeit begegnet, sind sie meist freundlich und gehen auf einen zu: »Please, call me Mike«. Aber es ist schon ein Unterschied, ob man sich am Arbeitsplatz oder privat begegnet. Die Nennung beim Vornamen bedeutet keine private Freundschaft, schon gar nicht mit dem Chef, sondern ist lediglich die Norm am Arbeitsplatz. 

Amerikaner üben im Laufe ihres Lebens im Durchschnitt sieben verschiedene Berufe (nicht Jobs!) aus. Lehrberufe wie in Deutschland gibt es nicht, es gilt das »learning by doing«. Vielfach sind die Fähigkeiten daher auf bestimmte erlernte Dinge reduziert. Wenn Probleme außerhalb eines bestimmten Schemas auftreten, wissen manche nicht weiter. Das macht sich in der Entlohnung bemerkbar und hat zur Folge, dass es in den USA sehr viele Niedriglohn-Beschäftigungen gibt und viele Menschen mehr als einen Job haben. Kellner beispielsweise erhalten von ihren Arbeitgebern in der Regel einen Stundenlohn von 2 bis 3 Dollar. Über den offiziellen Mindestlohn von 5,85 Dollar bringt sie nur das Trinkgeld, das in Amerika die eigentliche Bezahlung des Bedienpersonals ist. Also, beim nächsten USA-Urlaub nicht vergessen: 15 bis 20 Prozent Trinkgeld als »Tip« lassen. 

Was bei deutschen Angestellten eine gewisse Entspannung erzeugt, nämlich das Arbeitnehmer-freundliche Arbeitsrecht, fehlt in den USA völlig. Der bekannte Ausdruck »hire and fire« beschreibt, wie einfach es ist, eine Entscheidung für oder gegen einen Arbeitnehmer zu treffen. Unternehmen können sich schnell von jemandem trennen, sollte dieser die erwartete Leistung nicht bringen oder wenn die Firma mal in Schieflage gerät. Umgekehrt passt der Schuh aber auch: Mitarbeiter suchen sich immer den jeweils für sie günstigsten Arbeitsplatz aus, da ist man ganz unsentimental. 

Obwohl in den Staaten kein Betriebsverfassungsgesetz gilt, sind Angestellte nicht allem hilflos ausgeliefert. Jede Form von Diskriminierung ist in den USA streng verboten und kann zu teuren Rechtsverfahren für die betroffenen Firmen führen. Besonders ethnische und religiöse Minderheiten, aber auch Frauen stehen unter weit reichendem Schutz. Allein die Frage nach einer Hautfarbe oder die kleinste Anspielung auf die Herkunft oder Religion eines einzelnen muss strikt vermieden werden. Das gilt nicht nur im Verhältnis zwischen Arbeitgeber und Angestellten, sondern auch unter den Mitarbeitern. Anzügliche Witze oder Bemerkungen mit sexuellem Inhalt werden als »sexual harrassment« angesehen.

Der normale Sprachgebrauch in Amerika kann manchmal für Deutsche verwirrend sein. Sagt einem der Chef »that’s an interesting idea« könnte das auch heißen, dass er den Vorschlag für indiskutabel hält. Dahingesagte Aufforderungen, mal zusammen zum Lunch zu gehen, sollten nicht wörtlich aufgefasst werden. Meist ist diese Floskel dazu da, um eine freundliche Gesinnung zu signalisieren. Auch der gängige Ausdruck »no problem« sollte nicht direkt übersetzt werden. Er drückt lediglich eine positive Grundhaltung aus, wie zum Beispiel, dass man eine Lösung für etwas sucht. 

Für Deutsche ist diese Art der Kommunikation zunächst schwer zu verstehen, denn es fehlt die bei uns gewohnte Verbindlichkeit. Dafür wird Kritik auch nicht direkt und unverhohlen geäußert. Da kann Kritik schon mal als Lob verstanden werden. »Good« bedeutet bestenfalls Mittelmaß, »very good« meint »ganz o.k.«. Der Ausdruck »excellent« ebenfalls. Wirklich gut ist nur, was als »outstanding« bezeichnet wird. Ist man mit der Performance eines Mitarbeiters oder Zulieferers nicht zufrieden, darf man nie laut werden, denn: »never raise your voice«. Am besten ist es, dem Betroffenen mit Verbesserungsvorschlägen auf die Sprünge zu helfen.

Hier in Florida, wo sehr viel die Sonne scheint, haben die Leute es grundsätzlich weniger eilig. Das macht sich auch im Arbeitsleben bemerkbar. Rückrufe finden manchmal nicht statt oder versprochene Leistungen verzögern sich. 

Wenn man sich als Deutscher, der an Geradlinigkeit und Zuverlässigkeit gewöhnt ist, von dieser doch sehr einengenden Einstellung freimacht und sich an die etwas anderen Umgangsformen gewöhnt hat, kommt man hier jedoch auch als Arbeitnehmer bestens zurecht.