Archiv der Kategorie: Info Kauf / Verkauf Immobilien

Generation der Nesthocker

Während der jüngsten Rezession ist die Anzahl der Haushaltsgründungen in den USA drastisch gefallen. Wurden zwischen 1997 und 2007 jedes Jahr noch rund 1,5 Millionen neue Haushalte gegründet, fiel die Zahl in den folgenden drei Jahren auf 500.000 per annum – trotz der Tatsache, dass die Bevölkerung mit 2,7 Millionen Personen pro Jahr nur geringfügig langsamer wuchs als in den Jahren zuvor. Selbst wenn sich die Statistik 2011 wieder auf 1,1 Millionen erholte: Der Einbruch wird sich zumindest vorübergehend negativ auf den Immobilienmarkt auswirken, da weniger Haushalte auch weniger Bedarf an neuen Wohnungen und Häusern bedeutet.


In einer Rezession sind vor allem junge Leute weniger bereit und in der Lage, einen Haushalt zu gründen. Sie wohnen weiterhin bei ihren Eltern oder zusammen mit anderen Personen. In der jetzigen Situation kommt erschwerend hinzu, dass die Möglichkeiten, eine Hypothek für eine Wohnung oder ein Eigenheim aufzunehmen, drastisch erschwert sind. Als Folge muss länger für die Anzahlung, den Aufbau der «Credit History» oder Reparatur der angeschlagenen Kreditwürdigkeit gearbeitet werden. Zudem werden bestehende Haushalte gezwungen, sich aufzulösen und mit anderen Haushalten zusammenzugehen.

In den USA leben etwa elf Millionen illegale Einwanderer. Die Wirtschaftskrise hat die Zuwanderung von Illegalen deutlich reduziert. Zudem sind viele Immigranten wieder in ihre Heimatländer zurückgekehrt. Kamen früher jedes Jahr 500.000 Mexikaner illegal über die Grenze, waren es in den letzten Jahren nur noch 100.000. Insgesamt dürfte die Zahl der Illegalen in den USA zurückgegangen sein.

Anzahl der Haushalte und geschätzter jährlicher Fehlbetrag

Anzahl Haushalte in Millionen Fehlbetrag in Millionen
2007 115.9
2008 116.7 0.6
2009 117.1 1.7
2010 117.4 2.5
2011 118.6 2.6

Zwischen 2007 und 2011 hat sich die Anzahl der 18 bis 34-Jährigen, die noch bei Ihren Eltern wohnen, von 28,2 Prozent auf 31 Prozent erhöht. Dies entspricht zusätzlichen zwei Millionen jungen Erwachsenen, die in «normalen» Jahren einen Haushalt gegründet hätten. Lebten vor der Rezession noch 40 Prozent junger US-Amerikaner im eigenen Heim, hat sich die Zahl nun auf 35,5 Prozent verringert.

Der Hauptgrund für die geringere Anzahl an Haushaltsgründungen ist a.) in der wirtschaftlichen Entwicklung b.) in demografischen Entwicklungen zu sehen. Selbst wenn die Wirtschaft sich erholen sollte, wird Zahl der Haushaltsneugründungen geringer bleiben als in früheren Jahren. Insofern wird meiner Ansicht nach der Nachholbedarf an neuen Wohnungen und Häusern gering bleiben und nur bei etwa 750.000 des Fehlbetrages von 2,6 Millionen liegen.

Durchaus lukrative Chancen

Natürlich wird auch der Markt für gewerbliche Immobilien in den USA momentan stark beeinflusst durch die hohe Zahl notleidender Hypotheken, die schwache Wirtschaft, die tiefen Zinssätze und die fehlende Risikobereitschaft der Investoren. In Folge hat sich eine Aufteilung des Marktes in zwei verschiedene Welten ergeben: Gute Objekte mit solventen Mietern in Top-Lagen kosten heute mehr als vor dem Ausbruch der Krise. Alles andere ist schwer und nur mit grossen Preisabschlägen verkäuflich. Der Trend nach Sicherheit erinnert mich an die grossen Preisdifferenzen bei den Rentenpapieren. Kann sich die BRD für knapp 2 % leihen, so muss ein Land wie Irland mehr als 6.5 % berappen.

Die Anzahl der normalen Immobilientransaktionen ist auf einen Bruchteil dessen geschrumpft, was in den Jahren bis 2007 umgesetzt wurde. Käufer und Verkäufer sind in ihren Vorstellungen weit auseinander. Und die Banken haben keine klare Strategie, wie sie mit notleidenden Finanzierungen umgehen sollen. Sie versuchen:
• mit den Schuldnern Lösungen zu erarbeiten;
• die Hypotheken zu verkaufen;
• die Augen vor Wirklichkeit zu verschließen (nach dem Motto: »extend and pretend«, verlängern und vorgeben, alles sei in Ordnung).

Die Ungewissheit über bevorstehende Änderungen in der Steuergesetzgebung und die Angst vor einer erneuten Rezession haben zu einer grossen Verunsicherung aller Marktteilnehmer geführt. Selbst unter Profis und Experten reicht die Einschätzung von »total deprimiert« bis hin zu »durchaus optimistisch«. Extreme Preisgestaltungen kommen daher immer wieder vor.
Nachstehend die Renditen, zu denen Objekte verkauft werden:

MacDonalds bei 5.75 % = 17.4 fache Jahresmiete
Bankgebäude bei 6.5 % = 15.4 fache Jahresmiete
Shopping Center mit Publix als Hauptmieter bei 6 % = 16.6 fache Jahresmiete
Walgreens und CVS Märkte 6.5 % bis 7.3 % = 13.7 bis 15.4 fache Jahresmiete
Sam’s Club, FEDEX bei 7 % bis 8 % = 12.5 bis 14.3 fache Jahresmiete
Erbbauverträge bei 5.5 % bis 6.75 % = 14.8 bis 18.2 fache Jahresmiete
Strip Shopping Center ohne Hauptmieter bei 9 % bis 11 % = 9 bis 11.1 fache Jahresmiete
Bürogebäude ohne Hauptmieter bei 8.5 % bis 11 % = 9 bis 11.7 fache Jahresmiete

Liegen die Leerstände bei über 30 Prozent, kann man oft die Hypothek von den Banken zu 50 Prozent des Nominalwertes kaufen. Die meisten Anleger fürchten sich davor, dass bei zweitklassigen Objekten die Preise weiter sinken, die Leerstände sich erhöhen und/oder die Mieten sinken. Notleidende Objekte drücken in diesem Segment zu stark auf das Preis- und Mietniveau. Nach meiner Ansicht sind bei einzelnen Objekten die Preise zu stark gesunken, da wie oft in solchen Situationen vom Markt erst mal hektisch und nicht differenziert genug reagiert wird. Es ergeben sich für risikofreudigere Anleger recht gute Investitionsmöglichkeiten.

Die Zinsen bei Rentenpapieren, Geldmarktkonten und anderen sicheren Anlagevehikeln liegen derzeit zwischen null und 3 Prozent. Eine grosse Anzahl Anleger sucht höher rentierende, aber sichere Investitionen. Dies hat die Preise von Top-Objekten in die Höhe und die entsprechenden Renditen nach unten getrieben. Die Nachfrage nach solchen Objekten, sei es auf der institutionellen oder privaten Ebene, übersteigt das Angebot bei weitem. Jeder möchte das Top-Objekt an der Hauptstrasse mit dem erstklassigen Mieter und dem 20-jährigen Mietvertrag erwerben (Bemerkenswert: selbst für solche Objekte sind momentan kaum Finanzierungen von mehr als 50 Prozent erhältlich). Vor kurzem wurde ein neues Bürogebäude in Chicago bei 5.5 % Rendite für $ 550 Millionen verkauft bei Aufnahme einer Hypothek von $ 350 Millionen. Ein vergleichbares, älteres Gebäude mit einem Leerstand von 30 % wechselte bei 7.5 % Rendite den Eigentümer.

Ich bin der Meinung, dass das Zinsniveau in den USA noch für längere Zeit tief bleiben wird. Somit wird die Nachfrage nach Top-Objekten anhalten und deren Preise stabil bleiben oder sich sogar noch erhöhen. In Anbetracht der enormen Geldmengen, die nach interessanten Anlage suchen, könnte es dazu kommen, dass die Nachfrage nach Objekten auch ausserhalb der Top-Klasse ansteigt, insbesondere solche im Wert von 25 Millionen Dollar und mehr. Insbesondere institutionelle Anleger scheinen hier vermehrt Interesse zu zeigen.
Die ganz grosse Welle der Zwangsversteigerungen gewerblicher Objekte ist bis dato noch ausgeblieben. Dennoch fällt bereits jetzt ein markanter Anteil aller Transaktionen auf Zwangsverkäufe oder Versteigerungen, so genannte »Distressed Sales«. In Zahlen ausgedrückt: 35 Prozent bei Hotels, 28 Prozent bei Mehrfamilienhäusern, 22 Prozent bei Büros und 20 Prozent bei industriellen Objekten. Dieser Trend wird noch mindestens zwölf Monate anhalten.

Praktisch unverkäuflich sind momentan angefangene Entwicklungsprojekte oder Land. Solange bestehende Objekte unter Wiederherstellungskosten verkauft werden, hat Land praktisch keinen Wert. Hier werden derzeit in grossem Umfang Portfolios und/oder Hypotheken von den Banken an Investmentgruppen, Hedgefunds und andere opportunistische Investoren zum einem Bruchteil der ursprünglichen Kosten verkauft.

Bei Appartementkomplexen ist eine Stabilisierung und leichte Preiserholung festzustellen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt in einigen Gebieten an, da sich viele Amerikaner den Kauf eines eigenen Objektes nicht mehr leisten können oder aber die weitere Entwicklung abwarten wollen.

Die Mieten für Büros scheinen sich in einigen Märkten zu stabilisieren. Die Erholung wird aber sehr langsam sein. Viele Firmen geben Büroflächen auf und reduzieren die m2 pro Mitarbeiter. Die Leerstandsquote liegt gesamthaft in den USA immer noch bei 17.5 %, dem höchsten Niveau seit 1993.

Auch bei den grossen Shopping Malls zeichnet sich eine langsame Beruhigung ab. Die Leerstandsquote liegt hier bei 10.9 %. Die Mieten sind vom 2. Quartal 2010 zum 3. Quartal 2010 nur um 0.2 % gesunken.

Mein Fazit: Der Markt für Top-Objekte zeigt sich auch weiterhin sehr stark. Für eine Erholung des Marktes aller anderen gewerblichen Objekte muss die Wirtschaft erst wieder in Schwung kommen, Klarheit über die politische Entwicklung/Steuergesetzgebung herrschen und das Vertrauen der Investoren in den Markt zurückkommen. Für clevere Investoren bieten sich aber trotz allem gute Möglichkeiten, interessante Objekte zu günstigen Konditionen zu erwerben. Grosses Potential sehe ich für risikobereite Anleger, die über Cash verfügen und bereit sind, auch Immobilien mit (momentan) hohem Leerstand zu erwerben.



»Die Preise für gewerbliche Objekte, Büroimmobilien und Einzelhandelsobjekte kannten in den vergangenen zwei Jahren vor allem eine Richtung: nach unten.«

Pacta sunt servanda?

Vor einiger Zeit hielt der Rechtsanwalt Felix Mehler von der Kanzlei Cohen & Grigsby, Bonita Springs vor der »German American Business Chamber« einen interessanten Vortrag über die Unterschiede in den Rechtssystemen der Vereinigten Staaten und Deutschlands. Felix Mehler hat sowohl in Deutschland wie auch den USA die volle Ausbildung zum Anwalt abgeschlossen. Eine seiner zentralen Thesen: Amerikaner gehen mit einer ganz anderen Einstellung an den Abschluss eines Vertrages als wir Kontinentaleuropäer. Konkret: Man schliesst hierzulande zwar einen Vertrag ab, es ist aber durchaus vorstellbar, diesen später ohne viel Federlesens auch wieder zu brechen.

So gilt es in der amerikanischen Rechtsprechung und –auffassung als absolut akzeptabel, einen Vertrag zu brechen, solange man dem Vertragspartner einen allfälligen Schaden ersetzt. Das kontinentaleuropäische Recht hingegen geht davon aus, dass jeder Vertragspartner seiner Verpflichtung nachkommt und diese auch eingeklagt werden kann: Wenn ich etwas verkaufe, dann muss ich es auch liefern – und umgekehrt muss der Käufer auch bezahlen.

Vor diesem Hintergrund gehen amerikanische Vertragspartner natürlich mit einer ganz anderen Einstellung an den Abschluss eines »contracts«. Ändern sich die Umstände, wird man viel eher seine vertragliche Verpflichtung ignorieren als dies ein Kontinentaleuropäer je tun würden (wo die Geschäfte ja oft noch per Handschlag besiegelt werden). Bricht ein Amerikaner einen Vertrag, so weiss er ohnehin, dass sein Vertragspartner vor zwei großen Hürden steht: Zum einen muss er den Schaden und dessen Höhe beweisen. Zum anderen muss er in einem oftmals teuren und aufwendigen Gerichtsverfahren seine Forderung einklagen. Sofern es nicht ausdrücklich vereinbart wurde, kommt noch ein drittes Problem hinzu: Selbst wenn der geschädigte Vertragspartner vor Gericht gewinnt, muss ihm der Verlierer oft nicht die Anwaltskosten ersetzen. Somit ist es manchmal aus rein wirtschaftlichen Überlegungen sinnvoller, auf Schadenersatz zu verzichten und zähneknirschend den Vertragsbruch zu akzeptieren.

Der Umgang mit dem Thema »Vertragstreue« lässt tief blicken: Hier werden klare Unterschiede in der Mentalität von Amerikanern, Europäern und vor allem Asiaten deutlich. Sind asiatische Gesellschaften eher gruppenorientiert, zeigen sich Amerikaner ganz klar auf sich selbst bezogen, das heisst individualistisch und eigeninteressiert. Wir Mitteleuropäer liegen meiner Einschätzung nach in unserem Verhalten und Verständnis der Gesellschaft irgendwo in der Mitte.

Der »Egoismus« der Amerikaner hat natürlich historische Wurzeln: Die Freiheit des Einzelnen ist ein zentrales Element ihrer Kolonialgeschichte. Die ersten europäischen Auswanderer strebten im 16. und 17. Jahrhundert in Nordamerika nach (Religions-) Freiheit und Reichtum und hatten Europa in der Hoffnung verlassen, in Amerika ein neues, besseres Leben führen zu können. Aufgrund der Nichtexistenz von staatlichen Institutionen oder gesicherten Rahmenbedingungen waren die Siedler und Pioniere gezwungen, sich im alltäglichen Leben auf sich selbst, ihre individuellen Fähigkeiten und ihre eigene moralische Verantwortung zu verlassen. Unter solchen Lebensumständen mussten zu treffende Entscheidungen vor allem zeitnah und pragmatisch sein. Der Nutzen stand im Vordergrund. Und war dieser Nutzen positiv, dann war die Entscheidung richtig – gegebenenfalls bis zu der Auffassung, dass der Zweck die Mittel heiligt.

Diese Geisteshaltung hat sich auch auf die Geschäftskultur übertragen. Charakteristisch für den US-amerikanischen Wirtschaftsstil ist zum einen die dominante Rolle und Selbstverantwortung des Individuums und zum anderen – zumindest in der Theorie – die minimale Einflussnahme des Staates auf die Wirtschaft, die allein durch den Markt selbst reguliert werden soll. Die Aufgabe des Staates ist primär, den Rahmen für freien Wettbewerb zu stellen und zu erhalten.

In einer individualistisch ausgeprägten Gesellschaft steht der Einzelne im Vordergrund: Es ist wichtig »seinen Weg zu gehen«, »gegen den Strom zu schwimmen«. Nicht umsonst proklamierte der Amerikaner Frank Sinatra »I did it my way!«. Die Chinesen kontern mit dem Sprichwort »Der Nagel, der herausragt, wird in das Brett gehämmert« – denn in dieser kollektivistisch ausgeprägten Gesellschaft steht die Gruppe als Gesamtheit im Vordergrund und ist wichtiger als die Selbstverwirklichung der einzelnen Gruppenmitglieder. Ein konkretes Beispiel für diesen fundamentalen Gegensatz ist das Versagen von gewissen Bonusprogrammen in asiatischen Ländern. Amerikanische Unternehmen fanden schnell heraus, dass sich dort die Produktivität von Gruppen verringerte, wenn man ein individuell ausgerichtetes Bonusprogramm einsetzte. Die Mitarbeiter orientierten sich an dem schwächsten Glied ihrer Gruppe und versuchten, dieses nicht zu übertreffen. Erst als man das Bonusprogramm so umstellte, dass es die gesamte Gruppe belohnte, wurde die Produktivität gesteigert. In individualistisch geprägten Gesellschaften funktionierte diese Art von Bonusprogrammen allerdings nicht, dort senkten Gruppenprogramme die Produktivität.

Im amerikanischen Denken ist die Auffassung verwurzelt, dass individuelles Denken und persönlicher Instinkt jedem gruppenorientierten Entscheidungsprozess überlegen ist. Mehr noch: Die freie Entfaltung des Einzelnen wird durch die Unterordnung seiner Interessen innerhalb einer Gruppe eher behindert. Amerikaner stellen ihre persönlichen Ziele in der Regel vor alles andere. Dies beinhaltet die Interessen der Firma, der Freunde, der Familie und eventuell sogar des Ehepartners. Als Folge dieses Denkmusters sind Amerikaner gegenüber ihrer Firma (wie auch die Firma gegenüber ihren Mitarbeitern) nur in jenem Grad gegenüber loyal, sofern dies ihren eigenen Interessen nützt. Man verhält sich auf beiden Seiten absolut pragmatisch: Die Loyalität hält nur bis zum Vorliegen eines besseren Angebotes. Gehandelt wird schnell, ohne grosse Vorwarnung. Amerikaner sind nicht bekannt dafür, sehr geduldig zu sein.

All das sollte man wissen, wenn man »im Land der unbegrenzten Möglichkeiten« Geschäfte betreiben will. Amerikaner können sich schnell für alles begeistern, was nach »Opportunity« aussieht. Darum bekommt man als Verhandlungspartner schon früh ungewohnt viel Aufmerksamkeit. Aber genauso schnell, wie man diese erlangt, verliert man sie auch wieder, wenn sich die Resultate nicht als so nützlich herausstellen wie erhofft.

Und das alte »Pacta sunt servanda«, mit dem uns die Römer das Prinzip der Vertragstreue im öffentlichen und privaten Recht auf eine kurze Formel gebracht haben? Im deutschen Zivilrecht, auch das lerne ich von Rechtsanwalt Felix Mehler, besagt der Grundsatz, dass derjenige, der Verträge bricht, rechtswidrig handelt. Und in Amerika? Im vergangenen Jahr las ich im Wall Street Journal einen interessanten Artikel über die Auseinandersetzung zwischen der Deutschen Bank und dem Immobilienmilliardär Donald Trump. Bei dem Streit drehte es sich um den Trump International Hotel & Tower in Chicago – ein 415 Meter hoher Wolkenkratzer am Chicago River. Trump war damals offenbar mit der Rückzahlung eines millionenschweren Kredits in Verzug – und hatte kurzerhand die Deutsche Bank und andere Institute vor einem New Yorker Gericht auf eine Verlängerung der Kreditlaufzeit verklagt. Die Anwälte Trumps argumentierten, der plötzliche Einbruch der weltweiten Finanzmärkte sei ein so außergewöhnliches Ereignis höherer Gewalt, dass ihr Mandant einen Anspruch auf Anpassung des Kreditvertrages habe.

Verträge sind einzuhalten? Wohl eher: »Was schert mich mein Geschwätz von gestern?« Ganz nebenbei warf Trump seinen Kreditgebern damals vor, seine Rückzahlungsbemühungen unterwandert zu haben – und forderte deswegen drei Milliarden Dollar Schadensersatz. Welcome to America!

Nichts ist so beständig wie der Wandel

Auch das ein kultureller Unterschied zwischen der »Neuen« und der »Alten« Welt: Mitteleuropäische Investoren neigen dazu, eine einmal erworbene gewerbliche Immobilie langfristig zu halten und an zukünftige Generationen zu vererben. US-Investoren dagegen betrachten eine Immobilie eher als ein zeitlich begrenztes Engagement. Warum? Weil Amerikaner zum einen viel mobiler sind und eine deutlich geringere emotionale Bindung an Vermögenswerte haben. Sie interessiert vor allem eines: Optimierte Renditen. Zudem ändert sich reale Umfeld einer Immobilie viel schneller als in Mitteleuropa: War die Lage vor zehn Jahren noch sehr gut, steht die Immobilie heute vielleicht schon in einer heruntergekommenen Gegend.

Die Preise für US-Gewerbeimmobilien sind in den letzten Jahren im Schnitt um 42 Prozent gesunken. Die Leerstandsquote hat sich deutlich erhöht und erreicht in einzelnen Gegenden bis zu 20 Prozent. Angesichts der vielen Zwangsversteigerungen und der schwachen Nachfrage sind die Mieten stark gesunken. Insofern muss sich jeder Besitzer einer gewerblichen Immobilie in den USA derzeit folgende Fragen stellen:

• Wo liegt der tatsächliche Wert meiner Immobilie?
• Wie ist das Objekt am Markt positioniert?
• Wie sieht die Zukunftsentwicklung?
• Entspricht das Objekt noch meinen Anlagekriterien?
• Wird meine Immobilie optimal bewirtschaftet oder könnten Betriebskosten
gesenkt werden?
• Ist die Kommunikation mit den Mietern optimal, um deren langfristigen Verbleib sicherzustellen?

Unabhängig von diesen Fragen sollten Besitzer von Gewerbeimmobilien in regelmässigen Abständen eine akribische Bestandsanalyse des Objektes vornehmen. Diese muss den baulichen Zustand des Gebäudes erfassen und die Notwendigkeit etwaiger Renovierungs-, Reparatur- und Erneuerungsarbeiten einschätzen. Darüber hinaus sollte eine kritische Analyse des Umfeldes erstellt werden: Wie hat sich die Lage des Objektes in den letzten zehn Jahren gewandelt, welche Änderungen sind für die kommenden Jahre zu erwarten? Ausserdem empfiehlt sich eine präzise Ermittlung des Wertes der Immobilie basierend auf a.) dem Nettoertrag b.) dem Vergleich mit ähnlichen Objekten und c.) den errechneten Wiederherstellungskosten. Ein guter Immobilienverwalter sowie ein qualifizierter Gewerbemakler (vorzugsweise mit dem »CCIM-Diplom«) können alle diese Informationen zusammentragen und auswerten. Der Eigentümer kann dann entscheiden, ob der die Immobilie verkaufen möchte, ob eine Erhöhung oder Reduktion der Hypothek sinnvoll ist und/oder welche anderen Massnahmen zur Optimierung seines Investments notwendig sind.

Je effizienter eine Immobilie bewirtschaftet wird, desto wettbewerbsfähiger ist sie. Man sollte nicht vergessen: Bei einer Kapitalisierungsrate von 7 Prozent entspricht jeder Dollar Kostensenkung einer Erhöhung des Wertes der Immobilie um 14 Dollar. Liegen die Betriebskosten unter denjenigen der Konkurrenz, so erhöht sich die Rendite für den Eigentümer. Sowohl Eigentümer als auch Mieter spüren derzeit in den USA die Folgen der schwachen Wirtschaft. Daher sind Mieter heute eher gewillt, Einschränkungen in Kauf zu nehmen, sofern diese die von ihnen zu bezahlenden Betriebskosten reduzieren. Letztere können auf vielfältige Weise gesenkt werden: Etwa durch Einstellung der Klimaanlage/Heizung auf höhere bzw. tiefere Temperaturen. Oder die Installierung von Sensoren für die Regulierung der Beleuchtung – das Licht muss eben nicht immer und überall brennen.

Es lohnt sich, für sämtlichen Betriebsausgaben jährlich neue Angebote einzuholen. Auch Verträge sollten daraufhin überprüft werden, ob sie tatsächlich in ihrer bestehenden Form notwendig und sinnvoll sind. Mir persönlich ist es zum Beispiel gelungen, die Frequenz bestimmter Inspektionen von monatlich auf halbjährlich umzustellen. Wichtig ist es auch, das Betriebskostenbudget möglichst genau zu erstellen, so dass die Mieter nach Ablauf des Jahres keine grossen Nachzahlungen zu leisten haben. Dies verbessert einerseits die Liquidität des Immobilieneigentümers, andererseits entstehen weniger Diskussionen mit den Mietern bei Vorlage der Endabrechnung. Nicht dringend notwendige Massnahmen wie etwa ein Neuanstrich des Gebäudes, Versiegeln des Parkplatzes, Verbesserung der Bepflanzung etc. können ohne Probleme zeitlich verschoben werden. Und die Reparatur des Daches ist vielleicht auch kostengünstiger als ein neues Dach (ohne die Integrität der Immobilie zu beeinträchtigen).

Die Kosten von leerstehenden Flächen sind hingegen beträchtlich: Kein Mieteinkommen, Marketingkosten, Vermietungskosten (Maklercourtage), Abbruchkosten bestehender Mietereinbauten, Ausbaukostenzuschuss an den neuen Mieter, Freie Mietzeiten, Beratungskosten (Anwalt für Mietverträge) – da kommt schnell eine beträchtliche Summe zusammen. Umso wichtiger ist es, die vorhandenen Mieter bei der Stange zu behalten. Kommunikation ist dabei das A und O: Wo kann der Vermieter seine »Performance« verbessern, warum hat der Mieter gerade diese Immobilie gewählt und wieso ist sie für seine Art von Geschäft so gut? Vielleicht liegt die aktuell vom Mieter gezahlte Miete über der Marktmiete. Sie können sicher sein, die umliegenden Immobilieneigentümer und deren Makler werden Ihre Mieter ständig umwerben. Statt abzuwarten, bis der Mieter auszieht, sollte man schon vor Ablauf des Mietvertrages das Gespräch suchen. Eventuell lässt sich parallel zu einer gewissen Reduzierung der Miete im Gegenzug eine Verlängerung des Mietvertrages erreichen. Vielleicht benötigt der Mieter weniger Quadratmeter und ist gewillt zu bleiben, falls die Mietfläche verkleinert werden kann. Ist er sich bewusst, dass dem günstigeren Angebot der Konkurrenz erhebliche Kosten eines Umzugs gegenüber stehen?

Proaktives Handeln in allen Bereichen ist in der heutigen Zeit zwingend notwendig. Die ständige Kommunikation mit einem guten Immobilienverwalter und einem qualifizierten auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Makler sind ein Muss. Und garantieren, dass die Gewerbeimmoblien in den USA kein Klotz am Bein, sondern auch in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten ein lukratives Investment bleibt.

Am Tropf des Staates

Hausbesetzung >>einmal andersDer amerikanische Immobiliensektor befindet sich weiterhin in einem schlechten Zustand. Wie lange wird es noch dauern, ehe sich der Markt für Einfamilienhäuser und Wohnungen nachhaltig erholt hat? Und welche Verluste sind auf dem Weg dorthin noch zu erwarten?

Etwa 51 Millionen Amerikaner sind Schuldner einer Hypothek. Die nachstehende Graphik zeigt, dass 14 Prozent aller Hypothekenhalter von Häusern mit ein- bis vier Wohneinheiten mit ihrer Zahlung im Verzug sind oder sich das Objekt bereits in der Zwangsversteigerung befindet – Tendenz steigend. Im Klartext heisst das: Mehr als sieben Millionen Hypotheken werden derzeit nicht bedient. 80 Prozent davon sind »notleidend«, das heisst, die Eigentümer können die Zinsen nicht mehr bezahlen. Nur bei einem Fünftel handelt es sich um »Strategic Defaults» – die Eigentümer könnten zwar noch bezahlen, wollen aber nicht mehr, da die Hypothek den Wert des Objektes übersteigt. Wurden im Jahre 2005 noch rund 60 000 Zwangsvollstreckungen im Monat eingeleitet, so ist diese Zahl inzwischen auf 350 000 angestiegen.

Weitere Informationen zu dem Prozess der Zwangsversteigerungen können Sie meinen Artikel >>Zwangsversteigerungen<< erfahren.

Hier informationshalber die Wahrscheinlichkeit dass es bei Zahlungsverzug zu einer Versteigerung kommt:

90 Tage im Verzug: 99.2 %
60 Tage im Verzug: 95.6 %
30 Tage im Verzug: 72.4 %

In den Boomjahren bis 2006/2007 wurden bis zu 1,8 Millionen neue Häuser pro Jahr gebaut. Diese Zahl ist heute auf etwa 500 000 gefallen. Parallel dazu sind die Verkäufe von bestehenden Häusern auf das tiefste Niveau seit 1999 gesunken. Gemäss Angaben der nationalen Maklerkammer stehen rund vier Millionen Objekte zum Verkauf. Dazu kommt eine unbekannte Zahl von Häusern, die bereits den Banken gehören sowie ein »Schatteninventar« verkaufswilliger Eigentümer, die noch keinen Verkaufsauftrag erteilt haben.

Eine demografische Entwicklung erweist sich als Gift für den Markt: In früheren Zeiten wurden – statistisch gesehen – jedes Jahr in den USA mehr als eine Million neuer Haushalte gegründet. Diese Zahl liegt im Moment deutlich tiefer. Die Gründe: Mehr als 14 Millionen Amerikaner momentan ohne Arbeit, der Zuzug der Einwanderer hat deutlich nachgelassen und die Konsumenten sind allgemein wesentlich sparsamer. Als Folge ziehen erwachsene »Kinder« wieder zu ihren Eltern zurück, Paare warten länger mit dem Erwerb ihres ersten Hauses und Ledige bilden Wohngemeinschaften. Der Trend lautet: Mieten statt Kaufen. Denn Ungewissheit über einen weiteren Preisverfall trägt dazu bei, den Kaufentscheid für eine Wohnimmobilie zu verzögern.

Erhebliche Steuervorteile hatten zwischenzeitlich zu einer Erhöhung der Verkaufszahlen geführt. Nach dem Auslaufen der Steuervorteile sind im Juli die Verkäufe bestehender Objekte um 27 % gefallen. In den letzten beiden Monaten haben sich diese Zahlen leicht erholt. Die Zahl der potentiellen Käufer nimmt nicht schnell genug zu, um das bestehende Inventar zu absorbieren.

Natürlich gibt es nicht den US-Immobilienmarkt, sondern ein Vielzahl regionaler und lokaler Märkte. Bestimmte Orte und Regionen verzeichnen momentan sogar stabile oder schon wieder steigende Preise. Generell ist aber davon auszugehen, dass das Preisniveau in den nächsten zwei Jahren um weitere 10 bis 15 Prozent fallen dürfte. Im Vergleich zu den Kosten des Eigentums ist das Mieten einer Immobilie derzeit wesentlich günstiger. Als Faustregel müssen die Mietkosten bei neun Prozent des Kaufpreises liegen, damit Eigentum finanziell attraktiv ist. Aufgrund des hohen Angebotes an Wohnraum wird das Preisniveau der Mieten auf absehbare Zeit aber tief bleiben.

Die Risiken des Hypothekengeschäftes wurden seit dem Beginn der Immobilienkrise mehrheitlich von den Banken auf die öffentliche Hand transferiert. 96,5 Prozent aller neuen Hypotheken werden heute direkt oder indirekt vom Steuerzahler getragen. Die Banken vergeben zwar Hypotheken, aber nur solche, die entweder an GSE (Governement Sponsored Entiities) verkauft werden oder aber durch die FHA (Federal Housing Authority) garantiert sind. Somit streichen sie Gebühren ein und erzielen Gewinne, aber übertragen das Risiko der Allgemeinheit. Die nachfolgende Graphik zeigt, dass weit über 90 Prozent der neuen Hypotheken durch GSE/FHA gewährt beziehungsweise garantiert werden. NON-GES = private Unternehmen, spielen keine grosse Rolle mehr. Die amerikanische Zentralbank hält allein $ 1.25 Billionen an an hypothekarisch abgesicherten Wertpapieren. Der Hypothekenmarkt ist praktisch verstaatlicht.

Die Hypothekenfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac haben im ersten Halbjahr 2010 12,7 Milliarden resp.11,4 Milliarden Dollar an Verlusten ausgewiesen. Hinzu kommen die Verluste der FDIC (Einlagenversicherung für das Bankenwesen) in Höhe von 18.55 Milliarden Dollar. Die FDIC rechnet mit Verlusten von 100 Milliarden Dollar aus der Immobilien- und Bankenkrise. Die FDIC hat nicht genug liquide Mittel, um alle Verluste umgehend zu absorbieren. Somit ist sie dazu übergegangen, Vermögenswerte von in Konkurs gegangenen Banken zu verkaufen und deren Wert teilweise zu garantieren. Dadurch wurden Verluste auf 180 Milliarden Dollar Vermögenswerte auf bis zu zehn Jahre in die Zukunft verschoben. Gleichzeitig hat die FDIC von den Banken die Vorauszahlung der Versicherungsprämien für drei Jahre verlangt um die eigene Liquidität zu polstern. Eine Entwicklung ohne scheinbares Ende: Seit 2007 sind 286 Banken geschlossen worden, weitere 800 Institute stehen auf einer »schwarzen Liste« der FDIC.

Fazit: Der Immobilienmarkt hängt noch über Jahre hinaus am Tropf des Staates, sei es durch die Übernahme von hohen Verlusten auf Hypotheken, tiefe Zinsensätzen zur Förderung der Hauskäufe und Rentabilität der Banken oder weitere Steuervorteile für die Hauskäufer. Keine gute Nachricht also für all jene, die auf funktionierende Märkte nach dem Prinzip »Angebot & Nachfrage« hoffen. Und für Amerikas Steuerzahler, die über Jahre die Folgen einer verfehlten Politik zu tragen haben werden, schon mal gar nicht.

Business und Wirtschaft USA 08/09

Steuerliche Aspekte beim Erwerb von Ferienimmobilien in Florida

Vorwort

Dieser Artikel soll einen Überblick über die steuerlichen Aspekte des Eigentums und Erwerbs von Ferienimmobilien in Florida geben. Es ist nicht meine Absicht, in irgendeiner Art und Weise beratend tätig zu sein, sondern es sollen allgemeine Informationen vermittelt werden. Insbesondere in steuerlichen und rechtlichen Fragen sind für jeden einzelnen Fall, entsprechende Fachleute zu konsultieren. Es ist mein Bestreben, auf mögliche Probleme aufmerksam zu machen, nicht jedoch Lösungen anzubieten. Die aufgeführten Tipps und Empfehlungen sind als Anregungen zu verstehen, die nicht unbedingt Allgemeingültigkeit haben. Sie sollten auf jeden Fall mit einem Anwalt / Steuerberater besprochen werden. Gern bin ich bereit, Ihnen Namen und Adressen von qualifizierten Fachleuten zu nennen.

Einleitung

Sie sind der glückliche Eigentümer einer Ferienwohnung/-hauses oder tragen sich ernsthaft mit dem Gedanken, ein solches Objekt zu erwerben. Das herrliche Wetter, der schöne Sandstrand mit Palmen, die freundlichen Leute und die Urlaubsstimmung geben nicht die geringste Veranlassung, an so unangenehme Dinge wie Steuern zu denken. Doch aufgepasst: auch in unserem kleinen Stück Paradies gibt es Steuern.

Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich ausschließlich auf nicht ansässige Ausländer (»natürliche Personen«), die in den USA nur ein Ferienobjekt besitzen und keine anderen US-Einkünfte haben. Werden andere Einkünfte in den USA erzielt oder weitere Immobilien gehalten, so können sich in der Besteuerung Änderungen ergeben bzw. andere Gesichtspunkte eine Rolle spielen. Für ansässige Ausländer, ausländische juristische Personen und US-Bürger gelten zum Teil andere gesetzliche Bestimmungen.

Nach internationalem Steuerrecht werden Immobilien am Ort des Objektes besteuert. Somit steht den USA grundsätzlich das Besteuerungsrecht an US-Immobilien zu. Ergänzend zum amerikanischen Steuerrecht kommen die Bestimmungen der verschiedenen Doppelbesteuerungsabkommen“ USA/BRD, USA/CH und USA/A zur Anwendung. Die USA erheben Steuern auf drei Ebenen: Die Bundessteuer (»Federal Tax«) wird überall in den USA erhoben. Die einzelnen Bundesstaaten können zusätzlich Steuern wie Einkommens-, Erbschafts-, Vermögens- und Verkaufssteuern erheben. Die Landkreise und Städte erheben Grundsteuern und Kurtaxen.

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Würdig des Kredits?

Ein für uns Europäer eher ungewöhnliches Konzept ist das der Kreditvergangenheit (»Credit History«). Der Beweis einer guten Zahlungsmoral bei der Bedienung der eigenen Schulden ist notwendig, um in den USA einen Kredit aufnehmen zu können – dann zum Beispiel, wenn man ein Haus oder Auto kaufen möchte.

Die Credit History setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem »Credit Report« und dem »Credit Score«.

Der Credit Report beinhaltet folgende Elemente:

  • Information zur Person;
  • Kreditvergangenheit, inklusive Kreditkarten, Kontostände, verfügbare Kreditrahmen, laufende und abbezahlte Kredite sowie Information über das Bezahlen von Rechnungen;
  • Daten zu Konkurs, Pfändungen, Gerichtsurteilen;
  • Liste von Firmen, die Ihren Credit Report erhalten haben;
  • Erklärungen zu Fehlern im Credit Report, die Sie in der Vergangenheit beanstandet haben.

Es gibt drei große Credit Bureaus, die Informationen sammeln, aus denen sich die Kreditvergangenheit zusammensetzt. Es ist allerdings notwendig, eine US Social Security Number (Sozialversicherungsnummer) zu haben. Jeder Bürger hat das gesetzlich verankerte Recht, einmal im Jahr seinen Credit Report kostenlos anzufordern. Einzelheiten dazu finden sie unter der Internetadresse www.annualcreditreport.com

Dies sollte auch gemacht werden, um eventuelle Fehler in der Kreditvergangenheit möglichst schnell zu beheben. Sollten Sie Fehler finden, können Sie diese anfechten. Kann der Fehler nachgewiesen werden, wird die entsprechende Information entfernt.

Tipp: Schriftverkehr stets per Einschreiben mit Empfangsbestätigung verschicken und sowohl das Credit Bureau als auch den Verursacher (Kreditgeber) über die fehlerhafte Information benachrichtigen.

Die drei Credit Bureaus arbeiten unabhängig voneinander und es kann sein, dass es Unterschiede in den verschiedenen Credit Reports für dieselbe Person gibt.

Credit Bureaus:

Equifax (www.equifax.com) 1-800-685-1111 P.O. Box 740241

Atlanta, GA 30374-0241

Experian (www.experian.com) 1-888-397-3742 P.O. Box 2104

Allen, TX 75013

TransUnion (www.transunion.com) 1-800-916-8800 P.O.Box 1000

Chester, PA 19022

Der Credit Score (FICO Score) wird zur Berechnung der Kreditwürdigkeit verwendet. Die Skala reicht von 400 bis 800 Punkten, wobei 700 und darüber als sehr gut angesehen wird.

Als Berechnungsgrundlage werden fünf Kategorien verwendet. Die Gewichtung dieser Kategorien ist in Klammern jeweils dargestellt:

  • Zahlungsvergangenheit (35 Prozent)
  • Schuldenlast (30 Prozent)
  • Länge der Kreditvergangenheit (15 Prozent)
  • Neue Kredite (10 Prozent)
  • Art von Krediten (10 Prozent)

Credit Scores werden von Kreditgebern verwendet, um das Risiko des Kreditnehmers zu bestimmen. Die Entwicklungen auf den Finanzmärkten und der Zusammenbruch des Immobilienmarktes haben dazu geführt, dass man heute als Schuldner höhere »Ratings« benötigt. Konnte man früher mit 680 Punkten schon die besten Konditionen für eine konventionelle Hypothek (= FHA versichert) erhalten, so sind heute 720 Punkte notwendig. Je tiefer die Punktezahl, desto höher der zu bezahlende Zinssatz.

Bei der Berechnung wird auch berücksichtigt, welche Limiten man insgesamt zur Verfügung hat (auch wenn diese nicht genutzt werden). Die Anzahl der Anfragen bei den Instituten kann auch zu einer Reduktion der Punkte führen. Die (potentiellen) Gläubiger werden nervös, da sie annehmen, dass der Schuldner seine Verbindlichkeiten drastisch erhöhen will.

Tipps für gute Credit Report und Credit Score:

  • Wenigstens die Mindestsumme der monatlichen Kreditkartenrechnungen rechtzeitig bezahlen;
  • Nicht zu viele Kredite und Kreditkarten in kurzem Zeitraum beantragen;
  • Vermeiden Sie, den Kreditrahmen aller Karten voll auszunutzen (ideal sind Schulden, die unter einem Drittel des verfügbaren Kreditrahmens liegen).

Eine schlechte Kreditvergangenheit ist von Nachteil, wenn man einen neuen Kredit beantragen will. Noch schlimmer jedoch ist es, keine Kreditvergangenheit nachweisen zu können.

Tipps, um Ihre Kreditvergangenheit aufzubauen:

  • Beantragen Sie eine Kreditkarte. Am einfachsten bekommen Sie eine »Secured Credit Card« von Ihrer Bank, wenn Sie Sicherheiten (zum Beispiel Festgeld, Wertpapiere etc.) hinterlegen. Haben Sie einmal Ihre Kreditvergangenheit etabliert, werden Sie regelmäßig Kreditkartenangebote in der Post erhalten. Zunächst werden der Kreditrahmen gering und die Zinsen hoch sein. Es empfiehlt sich jedoch, einige dieser Karten zu beantragen und diese diszipliniert zu benutzen, um weitere Kreditwürdigkeit zu beweisen;
  • Viele Kaufhäuser bieten interne »Store Credit Cards« an, machen Sie davon Gebrauch;
  • Bezahlen Sie alle Rechnungen und Kreditkarten pünktlich.

Zuletzt noch eine Anmerkung: Eine »Debit Card« (auch »Check Card« genannt) trägt oftmals ein Visa- oder Mastercard-Symbol, zählt jedoch nicht als Kreditkarte (und hilft dementsprechend nicht beim Aufbau der eigenen Kreditvergangenheit), da das Geld direkt vom Konto abgebucht wird.