Archiv der Kategorie: Gewerbliche Immobilien

Generation der Nesthocker

Während der jüngsten Rezession ist die Anzahl der Haushaltsgründungen in den USA drastisch gefallen. Wurden zwischen 1997 und 2007 jedes Jahr noch rund 1,5 Millionen neue Haushalte gegründet, fiel die Zahl in den folgenden drei Jahren auf 500.000 per annum – trotz der Tatsache, dass die Bevölkerung mit 2,7 Millionen Personen pro Jahr nur geringfügig langsamer wuchs als in den Jahren zuvor. Selbst wenn sich die Statistik 2011 wieder auf 1,1 Millionen erholte: Der Einbruch wird sich zumindest vorübergehend negativ auf den Immobilienmarkt auswirken, da weniger Haushalte auch weniger Bedarf an neuen Wohnungen und Häusern bedeutet.


In einer Rezession sind vor allem junge Leute weniger bereit und in der Lage, einen Haushalt zu gründen. Sie wohnen weiterhin bei ihren Eltern oder zusammen mit anderen Personen. In der jetzigen Situation kommt erschwerend hinzu, dass die Möglichkeiten, eine Hypothek für eine Wohnung oder ein Eigenheim aufzunehmen, drastisch erschwert sind. Als Folge muss länger für die Anzahlung, den Aufbau der «Credit History» oder Reparatur der angeschlagenen Kreditwürdigkeit gearbeitet werden. Zudem werden bestehende Haushalte gezwungen, sich aufzulösen und mit anderen Haushalten zusammenzugehen.

In den USA leben etwa elf Millionen illegale Einwanderer. Die Wirtschaftskrise hat die Zuwanderung von Illegalen deutlich reduziert. Zudem sind viele Immigranten wieder in ihre Heimatländer zurückgekehrt. Kamen früher jedes Jahr 500.000 Mexikaner illegal über die Grenze, waren es in den letzten Jahren nur noch 100.000. Insgesamt dürfte die Zahl der Illegalen in den USA zurückgegangen sein.

Anzahl der Haushalte und geschätzter jährlicher Fehlbetrag

Anzahl Haushalte in Millionen Fehlbetrag in Millionen
2007 115.9
2008 116.7 0.6
2009 117.1 1.7
2010 117.4 2.5
2011 118.6 2.6

Zwischen 2007 und 2011 hat sich die Anzahl der 18 bis 34-Jährigen, die noch bei Ihren Eltern wohnen, von 28,2 Prozent auf 31 Prozent erhöht. Dies entspricht zusätzlichen zwei Millionen jungen Erwachsenen, die in «normalen» Jahren einen Haushalt gegründet hätten. Lebten vor der Rezession noch 40 Prozent junger US-Amerikaner im eigenen Heim, hat sich die Zahl nun auf 35,5 Prozent verringert.

Der Hauptgrund für die geringere Anzahl an Haushaltsgründungen ist a.) in der wirtschaftlichen Entwicklung b.) in demografischen Entwicklungen zu sehen. Selbst wenn die Wirtschaft sich erholen sollte, wird Zahl der Haushaltsneugründungen geringer bleiben als in früheren Jahren. Insofern wird meiner Ansicht nach der Nachholbedarf an neuen Wohnungen und Häusern gering bleiben und nur bei etwa 750.000 des Fehlbetrages von 2,6 Millionen liegen.

Advertisements

Durchaus lukrative Chancen

Natürlich wird auch der Markt für gewerbliche Immobilien in den USA momentan stark beeinflusst durch die hohe Zahl notleidender Hypotheken, die schwache Wirtschaft, die tiefen Zinssätze und die fehlende Risikobereitschaft der Investoren. In Folge hat sich eine Aufteilung des Marktes in zwei verschiedene Welten ergeben: Gute Objekte mit solventen Mietern in Top-Lagen kosten heute mehr als vor dem Ausbruch der Krise. Alles andere ist schwer und nur mit grossen Preisabschlägen verkäuflich. Der Trend nach Sicherheit erinnert mich an die grossen Preisdifferenzen bei den Rentenpapieren. Kann sich die BRD für knapp 2 % leihen, so muss ein Land wie Irland mehr als 6.5 % berappen.

Die Anzahl der normalen Immobilientransaktionen ist auf einen Bruchteil dessen geschrumpft, was in den Jahren bis 2007 umgesetzt wurde. Käufer und Verkäufer sind in ihren Vorstellungen weit auseinander. Und die Banken haben keine klare Strategie, wie sie mit notleidenden Finanzierungen umgehen sollen. Sie versuchen:
• mit den Schuldnern Lösungen zu erarbeiten;
• die Hypotheken zu verkaufen;
• die Augen vor Wirklichkeit zu verschließen (nach dem Motto: »extend and pretend«, verlängern und vorgeben, alles sei in Ordnung).

Die Ungewissheit über bevorstehende Änderungen in der Steuergesetzgebung und die Angst vor einer erneuten Rezession haben zu einer grossen Verunsicherung aller Marktteilnehmer geführt. Selbst unter Profis und Experten reicht die Einschätzung von »total deprimiert« bis hin zu »durchaus optimistisch«. Extreme Preisgestaltungen kommen daher immer wieder vor.
Nachstehend die Renditen, zu denen Objekte verkauft werden:

MacDonalds bei 5.75 % = 17.4 fache Jahresmiete
Bankgebäude bei 6.5 % = 15.4 fache Jahresmiete
Shopping Center mit Publix als Hauptmieter bei 6 % = 16.6 fache Jahresmiete
Walgreens und CVS Märkte 6.5 % bis 7.3 % = 13.7 bis 15.4 fache Jahresmiete
Sam’s Club, FEDEX bei 7 % bis 8 % = 12.5 bis 14.3 fache Jahresmiete
Erbbauverträge bei 5.5 % bis 6.75 % = 14.8 bis 18.2 fache Jahresmiete
Strip Shopping Center ohne Hauptmieter bei 9 % bis 11 % = 9 bis 11.1 fache Jahresmiete
Bürogebäude ohne Hauptmieter bei 8.5 % bis 11 % = 9 bis 11.7 fache Jahresmiete

Liegen die Leerstände bei über 30 Prozent, kann man oft die Hypothek von den Banken zu 50 Prozent des Nominalwertes kaufen. Die meisten Anleger fürchten sich davor, dass bei zweitklassigen Objekten die Preise weiter sinken, die Leerstände sich erhöhen und/oder die Mieten sinken. Notleidende Objekte drücken in diesem Segment zu stark auf das Preis- und Mietniveau. Nach meiner Ansicht sind bei einzelnen Objekten die Preise zu stark gesunken, da wie oft in solchen Situationen vom Markt erst mal hektisch und nicht differenziert genug reagiert wird. Es ergeben sich für risikofreudigere Anleger recht gute Investitionsmöglichkeiten.

Die Zinsen bei Rentenpapieren, Geldmarktkonten und anderen sicheren Anlagevehikeln liegen derzeit zwischen null und 3 Prozent. Eine grosse Anzahl Anleger sucht höher rentierende, aber sichere Investitionen. Dies hat die Preise von Top-Objekten in die Höhe und die entsprechenden Renditen nach unten getrieben. Die Nachfrage nach solchen Objekten, sei es auf der institutionellen oder privaten Ebene, übersteigt das Angebot bei weitem. Jeder möchte das Top-Objekt an der Hauptstrasse mit dem erstklassigen Mieter und dem 20-jährigen Mietvertrag erwerben (Bemerkenswert: selbst für solche Objekte sind momentan kaum Finanzierungen von mehr als 50 Prozent erhältlich). Vor kurzem wurde ein neues Bürogebäude in Chicago bei 5.5 % Rendite für $ 550 Millionen verkauft bei Aufnahme einer Hypothek von $ 350 Millionen. Ein vergleichbares, älteres Gebäude mit einem Leerstand von 30 % wechselte bei 7.5 % Rendite den Eigentümer.

Ich bin der Meinung, dass das Zinsniveau in den USA noch für längere Zeit tief bleiben wird. Somit wird die Nachfrage nach Top-Objekten anhalten und deren Preise stabil bleiben oder sich sogar noch erhöhen. In Anbetracht der enormen Geldmengen, die nach interessanten Anlage suchen, könnte es dazu kommen, dass die Nachfrage nach Objekten auch ausserhalb der Top-Klasse ansteigt, insbesondere solche im Wert von 25 Millionen Dollar und mehr. Insbesondere institutionelle Anleger scheinen hier vermehrt Interesse zu zeigen.
Die ganz grosse Welle der Zwangsversteigerungen gewerblicher Objekte ist bis dato noch ausgeblieben. Dennoch fällt bereits jetzt ein markanter Anteil aller Transaktionen auf Zwangsverkäufe oder Versteigerungen, so genannte »Distressed Sales«. In Zahlen ausgedrückt: 35 Prozent bei Hotels, 28 Prozent bei Mehrfamilienhäusern, 22 Prozent bei Büros und 20 Prozent bei industriellen Objekten. Dieser Trend wird noch mindestens zwölf Monate anhalten.

Praktisch unverkäuflich sind momentan angefangene Entwicklungsprojekte oder Land. Solange bestehende Objekte unter Wiederherstellungskosten verkauft werden, hat Land praktisch keinen Wert. Hier werden derzeit in grossem Umfang Portfolios und/oder Hypotheken von den Banken an Investmentgruppen, Hedgefunds und andere opportunistische Investoren zum einem Bruchteil der ursprünglichen Kosten verkauft.

Bei Appartementkomplexen ist eine Stabilisierung und leichte Preiserholung festzustellen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt in einigen Gebieten an, da sich viele Amerikaner den Kauf eines eigenen Objektes nicht mehr leisten können oder aber die weitere Entwicklung abwarten wollen.

Die Mieten für Büros scheinen sich in einigen Märkten zu stabilisieren. Die Erholung wird aber sehr langsam sein. Viele Firmen geben Büroflächen auf und reduzieren die m2 pro Mitarbeiter. Die Leerstandsquote liegt gesamthaft in den USA immer noch bei 17.5 %, dem höchsten Niveau seit 1993.

Auch bei den grossen Shopping Malls zeichnet sich eine langsame Beruhigung ab. Die Leerstandsquote liegt hier bei 10.9 %. Die Mieten sind vom 2. Quartal 2010 zum 3. Quartal 2010 nur um 0.2 % gesunken.

Mein Fazit: Der Markt für Top-Objekte zeigt sich auch weiterhin sehr stark. Für eine Erholung des Marktes aller anderen gewerblichen Objekte muss die Wirtschaft erst wieder in Schwung kommen, Klarheit über die politische Entwicklung/Steuergesetzgebung herrschen und das Vertrauen der Investoren in den Markt zurückkommen. Für clevere Investoren bieten sich aber trotz allem gute Möglichkeiten, interessante Objekte zu günstigen Konditionen zu erwerben. Grosses Potential sehe ich für risikobereite Anleger, die über Cash verfügen und bereit sind, auch Immobilien mit (momentan) hohem Leerstand zu erwerben.



»Die Preise für gewerbliche Objekte, Büroimmobilien und Einzelhandelsobjekte kannten in den vergangenen zwei Jahren vor allem eine Richtung: nach unten.«

Pacta sunt servanda?

Vor einiger Zeit hielt der Rechtsanwalt Felix Mehler von der Kanzlei Cohen & Grigsby, Bonita Springs vor der »German American Business Chamber« einen interessanten Vortrag über die Unterschiede in den Rechtssystemen der Vereinigten Staaten und Deutschlands. Felix Mehler hat sowohl in Deutschland wie auch den USA die volle Ausbildung zum Anwalt abgeschlossen. Eine seiner zentralen Thesen: Amerikaner gehen mit einer ganz anderen Einstellung an den Abschluss eines Vertrages als wir Kontinentaleuropäer. Konkret: Man schliesst hierzulande zwar einen Vertrag ab, es ist aber durchaus vorstellbar, diesen später ohne viel Federlesens auch wieder zu brechen.

So gilt es in der amerikanischen Rechtsprechung und –auffassung als absolut akzeptabel, einen Vertrag zu brechen, solange man dem Vertragspartner einen allfälligen Schaden ersetzt. Das kontinentaleuropäische Recht hingegen geht davon aus, dass jeder Vertragspartner seiner Verpflichtung nachkommt und diese auch eingeklagt werden kann: Wenn ich etwas verkaufe, dann muss ich es auch liefern – und umgekehrt muss der Käufer auch bezahlen.

Vor diesem Hintergrund gehen amerikanische Vertragspartner natürlich mit einer ganz anderen Einstellung an den Abschluss eines »contracts«. Ändern sich die Umstände, wird man viel eher seine vertragliche Verpflichtung ignorieren als dies ein Kontinentaleuropäer je tun würden (wo die Geschäfte ja oft noch per Handschlag besiegelt werden). Bricht ein Amerikaner einen Vertrag, so weiss er ohnehin, dass sein Vertragspartner vor zwei großen Hürden steht: Zum einen muss er den Schaden und dessen Höhe beweisen. Zum anderen muss er in einem oftmals teuren und aufwendigen Gerichtsverfahren seine Forderung einklagen. Sofern es nicht ausdrücklich vereinbart wurde, kommt noch ein drittes Problem hinzu: Selbst wenn der geschädigte Vertragspartner vor Gericht gewinnt, muss ihm der Verlierer oft nicht die Anwaltskosten ersetzen. Somit ist es manchmal aus rein wirtschaftlichen Überlegungen sinnvoller, auf Schadenersatz zu verzichten und zähneknirschend den Vertragsbruch zu akzeptieren.

Der Umgang mit dem Thema »Vertragstreue« lässt tief blicken: Hier werden klare Unterschiede in der Mentalität von Amerikanern, Europäern und vor allem Asiaten deutlich. Sind asiatische Gesellschaften eher gruppenorientiert, zeigen sich Amerikaner ganz klar auf sich selbst bezogen, das heisst individualistisch und eigeninteressiert. Wir Mitteleuropäer liegen meiner Einschätzung nach in unserem Verhalten und Verständnis der Gesellschaft irgendwo in der Mitte.

Der »Egoismus« der Amerikaner hat natürlich historische Wurzeln: Die Freiheit des Einzelnen ist ein zentrales Element ihrer Kolonialgeschichte. Die ersten europäischen Auswanderer strebten im 16. und 17. Jahrhundert in Nordamerika nach (Religions-) Freiheit und Reichtum und hatten Europa in der Hoffnung verlassen, in Amerika ein neues, besseres Leben führen zu können. Aufgrund der Nichtexistenz von staatlichen Institutionen oder gesicherten Rahmenbedingungen waren die Siedler und Pioniere gezwungen, sich im alltäglichen Leben auf sich selbst, ihre individuellen Fähigkeiten und ihre eigene moralische Verantwortung zu verlassen. Unter solchen Lebensumständen mussten zu treffende Entscheidungen vor allem zeitnah und pragmatisch sein. Der Nutzen stand im Vordergrund. Und war dieser Nutzen positiv, dann war die Entscheidung richtig – gegebenenfalls bis zu der Auffassung, dass der Zweck die Mittel heiligt.

Diese Geisteshaltung hat sich auch auf die Geschäftskultur übertragen. Charakteristisch für den US-amerikanischen Wirtschaftsstil ist zum einen die dominante Rolle und Selbstverantwortung des Individuums und zum anderen – zumindest in der Theorie – die minimale Einflussnahme des Staates auf die Wirtschaft, die allein durch den Markt selbst reguliert werden soll. Die Aufgabe des Staates ist primär, den Rahmen für freien Wettbewerb zu stellen und zu erhalten.

In einer individualistisch ausgeprägten Gesellschaft steht der Einzelne im Vordergrund: Es ist wichtig »seinen Weg zu gehen«, »gegen den Strom zu schwimmen«. Nicht umsonst proklamierte der Amerikaner Frank Sinatra »I did it my way!«. Die Chinesen kontern mit dem Sprichwort »Der Nagel, der herausragt, wird in das Brett gehämmert« – denn in dieser kollektivistisch ausgeprägten Gesellschaft steht die Gruppe als Gesamtheit im Vordergrund und ist wichtiger als die Selbstverwirklichung der einzelnen Gruppenmitglieder. Ein konkretes Beispiel für diesen fundamentalen Gegensatz ist das Versagen von gewissen Bonusprogrammen in asiatischen Ländern. Amerikanische Unternehmen fanden schnell heraus, dass sich dort die Produktivität von Gruppen verringerte, wenn man ein individuell ausgerichtetes Bonusprogramm einsetzte. Die Mitarbeiter orientierten sich an dem schwächsten Glied ihrer Gruppe und versuchten, dieses nicht zu übertreffen. Erst als man das Bonusprogramm so umstellte, dass es die gesamte Gruppe belohnte, wurde die Produktivität gesteigert. In individualistisch geprägten Gesellschaften funktionierte diese Art von Bonusprogrammen allerdings nicht, dort senkten Gruppenprogramme die Produktivität.

Im amerikanischen Denken ist die Auffassung verwurzelt, dass individuelles Denken und persönlicher Instinkt jedem gruppenorientierten Entscheidungsprozess überlegen ist. Mehr noch: Die freie Entfaltung des Einzelnen wird durch die Unterordnung seiner Interessen innerhalb einer Gruppe eher behindert. Amerikaner stellen ihre persönlichen Ziele in der Regel vor alles andere. Dies beinhaltet die Interessen der Firma, der Freunde, der Familie und eventuell sogar des Ehepartners. Als Folge dieses Denkmusters sind Amerikaner gegenüber ihrer Firma (wie auch die Firma gegenüber ihren Mitarbeitern) nur in jenem Grad gegenüber loyal, sofern dies ihren eigenen Interessen nützt. Man verhält sich auf beiden Seiten absolut pragmatisch: Die Loyalität hält nur bis zum Vorliegen eines besseren Angebotes. Gehandelt wird schnell, ohne grosse Vorwarnung. Amerikaner sind nicht bekannt dafür, sehr geduldig zu sein.

All das sollte man wissen, wenn man »im Land der unbegrenzten Möglichkeiten« Geschäfte betreiben will. Amerikaner können sich schnell für alles begeistern, was nach »Opportunity« aussieht. Darum bekommt man als Verhandlungspartner schon früh ungewohnt viel Aufmerksamkeit. Aber genauso schnell, wie man diese erlangt, verliert man sie auch wieder, wenn sich die Resultate nicht als so nützlich herausstellen wie erhofft.

Und das alte »Pacta sunt servanda«, mit dem uns die Römer das Prinzip der Vertragstreue im öffentlichen und privaten Recht auf eine kurze Formel gebracht haben? Im deutschen Zivilrecht, auch das lerne ich von Rechtsanwalt Felix Mehler, besagt der Grundsatz, dass derjenige, der Verträge bricht, rechtswidrig handelt. Und in Amerika? Im vergangenen Jahr las ich im Wall Street Journal einen interessanten Artikel über die Auseinandersetzung zwischen der Deutschen Bank und dem Immobilienmilliardär Donald Trump. Bei dem Streit drehte es sich um den Trump International Hotel & Tower in Chicago – ein 415 Meter hoher Wolkenkratzer am Chicago River. Trump war damals offenbar mit der Rückzahlung eines millionenschweren Kredits in Verzug – und hatte kurzerhand die Deutsche Bank und andere Institute vor einem New Yorker Gericht auf eine Verlängerung der Kreditlaufzeit verklagt. Die Anwälte Trumps argumentierten, der plötzliche Einbruch der weltweiten Finanzmärkte sei ein so außergewöhnliches Ereignis höherer Gewalt, dass ihr Mandant einen Anspruch auf Anpassung des Kreditvertrages habe.

Verträge sind einzuhalten? Wohl eher: »Was schert mich mein Geschwätz von gestern?« Ganz nebenbei warf Trump seinen Kreditgebern damals vor, seine Rückzahlungsbemühungen unterwandert zu haben – und forderte deswegen drei Milliarden Dollar Schadensersatz. Welcome to America!

Nichts ist so beständig wie der Wandel

Auch das ein kultureller Unterschied zwischen der »Neuen« und der »Alten« Welt: Mitteleuropäische Investoren neigen dazu, eine einmal erworbene gewerbliche Immobilie langfristig zu halten und an zukünftige Generationen zu vererben. US-Investoren dagegen betrachten eine Immobilie eher als ein zeitlich begrenztes Engagement. Warum? Weil Amerikaner zum einen viel mobiler sind und eine deutlich geringere emotionale Bindung an Vermögenswerte haben. Sie interessiert vor allem eines: Optimierte Renditen. Zudem ändert sich reale Umfeld einer Immobilie viel schneller als in Mitteleuropa: War die Lage vor zehn Jahren noch sehr gut, steht die Immobilie heute vielleicht schon in einer heruntergekommenen Gegend.

Die Preise für US-Gewerbeimmobilien sind in den letzten Jahren im Schnitt um 42 Prozent gesunken. Die Leerstandsquote hat sich deutlich erhöht und erreicht in einzelnen Gegenden bis zu 20 Prozent. Angesichts der vielen Zwangsversteigerungen und der schwachen Nachfrage sind die Mieten stark gesunken. Insofern muss sich jeder Besitzer einer gewerblichen Immobilie in den USA derzeit folgende Fragen stellen:

• Wo liegt der tatsächliche Wert meiner Immobilie?
• Wie ist das Objekt am Markt positioniert?
• Wie sieht die Zukunftsentwicklung?
• Entspricht das Objekt noch meinen Anlagekriterien?
• Wird meine Immobilie optimal bewirtschaftet oder könnten Betriebskosten
gesenkt werden?
• Ist die Kommunikation mit den Mietern optimal, um deren langfristigen Verbleib sicherzustellen?

Unabhängig von diesen Fragen sollten Besitzer von Gewerbeimmobilien in regelmässigen Abständen eine akribische Bestandsanalyse des Objektes vornehmen. Diese muss den baulichen Zustand des Gebäudes erfassen und die Notwendigkeit etwaiger Renovierungs-, Reparatur- und Erneuerungsarbeiten einschätzen. Darüber hinaus sollte eine kritische Analyse des Umfeldes erstellt werden: Wie hat sich die Lage des Objektes in den letzten zehn Jahren gewandelt, welche Änderungen sind für die kommenden Jahre zu erwarten? Ausserdem empfiehlt sich eine präzise Ermittlung des Wertes der Immobilie basierend auf a.) dem Nettoertrag b.) dem Vergleich mit ähnlichen Objekten und c.) den errechneten Wiederherstellungskosten. Ein guter Immobilienverwalter sowie ein qualifizierter Gewerbemakler (vorzugsweise mit dem »CCIM-Diplom«) können alle diese Informationen zusammentragen und auswerten. Der Eigentümer kann dann entscheiden, ob der die Immobilie verkaufen möchte, ob eine Erhöhung oder Reduktion der Hypothek sinnvoll ist und/oder welche anderen Massnahmen zur Optimierung seines Investments notwendig sind.

Je effizienter eine Immobilie bewirtschaftet wird, desto wettbewerbsfähiger ist sie. Man sollte nicht vergessen: Bei einer Kapitalisierungsrate von 7 Prozent entspricht jeder Dollar Kostensenkung einer Erhöhung des Wertes der Immobilie um 14 Dollar. Liegen die Betriebskosten unter denjenigen der Konkurrenz, so erhöht sich die Rendite für den Eigentümer. Sowohl Eigentümer als auch Mieter spüren derzeit in den USA die Folgen der schwachen Wirtschaft. Daher sind Mieter heute eher gewillt, Einschränkungen in Kauf zu nehmen, sofern diese die von ihnen zu bezahlenden Betriebskosten reduzieren. Letztere können auf vielfältige Weise gesenkt werden: Etwa durch Einstellung der Klimaanlage/Heizung auf höhere bzw. tiefere Temperaturen. Oder die Installierung von Sensoren für die Regulierung der Beleuchtung – das Licht muss eben nicht immer und überall brennen.

Es lohnt sich, für sämtlichen Betriebsausgaben jährlich neue Angebote einzuholen. Auch Verträge sollten daraufhin überprüft werden, ob sie tatsächlich in ihrer bestehenden Form notwendig und sinnvoll sind. Mir persönlich ist es zum Beispiel gelungen, die Frequenz bestimmter Inspektionen von monatlich auf halbjährlich umzustellen. Wichtig ist es auch, das Betriebskostenbudget möglichst genau zu erstellen, so dass die Mieter nach Ablauf des Jahres keine grossen Nachzahlungen zu leisten haben. Dies verbessert einerseits die Liquidität des Immobilieneigentümers, andererseits entstehen weniger Diskussionen mit den Mietern bei Vorlage der Endabrechnung. Nicht dringend notwendige Massnahmen wie etwa ein Neuanstrich des Gebäudes, Versiegeln des Parkplatzes, Verbesserung der Bepflanzung etc. können ohne Probleme zeitlich verschoben werden. Und die Reparatur des Daches ist vielleicht auch kostengünstiger als ein neues Dach (ohne die Integrität der Immobilie zu beeinträchtigen).

Die Kosten von leerstehenden Flächen sind hingegen beträchtlich: Kein Mieteinkommen, Marketingkosten, Vermietungskosten (Maklercourtage), Abbruchkosten bestehender Mietereinbauten, Ausbaukostenzuschuss an den neuen Mieter, Freie Mietzeiten, Beratungskosten (Anwalt für Mietverträge) – da kommt schnell eine beträchtliche Summe zusammen. Umso wichtiger ist es, die vorhandenen Mieter bei der Stange zu behalten. Kommunikation ist dabei das A und O: Wo kann der Vermieter seine »Performance« verbessern, warum hat der Mieter gerade diese Immobilie gewählt und wieso ist sie für seine Art von Geschäft so gut? Vielleicht liegt die aktuell vom Mieter gezahlte Miete über der Marktmiete. Sie können sicher sein, die umliegenden Immobilieneigentümer und deren Makler werden Ihre Mieter ständig umwerben. Statt abzuwarten, bis der Mieter auszieht, sollte man schon vor Ablauf des Mietvertrages das Gespräch suchen. Eventuell lässt sich parallel zu einer gewissen Reduzierung der Miete im Gegenzug eine Verlängerung des Mietvertrages erreichen. Vielleicht benötigt der Mieter weniger Quadratmeter und ist gewillt zu bleiben, falls die Mietfläche verkleinert werden kann. Ist er sich bewusst, dass dem günstigeren Angebot der Konkurrenz erhebliche Kosten eines Umzugs gegenüber stehen?

Proaktives Handeln in allen Bereichen ist in der heutigen Zeit zwingend notwendig. Die ständige Kommunikation mit einem guten Immobilienverwalter und einem qualifizierten auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Makler sind ein Muss. Und garantieren, dass die Gewerbeimmoblien in den USA kein Klotz am Bein, sondern auch in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten ein lukratives Investment bleibt.

Am Tropf des Staates

Hausbesetzung >>einmal andersDer amerikanische Immobiliensektor befindet sich weiterhin in einem schlechten Zustand. Wie lange wird es noch dauern, ehe sich der Markt für Einfamilienhäuser und Wohnungen nachhaltig erholt hat? Und welche Verluste sind auf dem Weg dorthin noch zu erwarten?

Etwa 51 Millionen Amerikaner sind Schuldner einer Hypothek. Die nachstehende Graphik zeigt, dass 14 Prozent aller Hypothekenhalter von Häusern mit ein- bis vier Wohneinheiten mit ihrer Zahlung im Verzug sind oder sich das Objekt bereits in der Zwangsversteigerung befindet – Tendenz steigend. Im Klartext heisst das: Mehr als sieben Millionen Hypotheken werden derzeit nicht bedient. 80 Prozent davon sind »notleidend«, das heisst, die Eigentümer können die Zinsen nicht mehr bezahlen. Nur bei einem Fünftel handelt es sich um »Strategic Defaults» – die Eigentümer könnten zwar noch bezahlen, wollen aber nicht mehr, da die Hypothek den Wert des Objektes übersteigt. Wurden im Jahre 2005 noch rund 60 000 Zwangsvollstreckungen im Monat eingeleitet, so ist diese Zahl inzwischen auf 350 000 angestiegen.

Weitere Informationen zu dem Prozess der Zwangsversteigerungen können Sie meinen Artikel >>Zwangsversteigerungen<< erfahren.

Hier informationshalber die Wahrscheinlichkeit dass es bei Zahlungsverzug zu einer Versteigerung kommt:

90 Tage im Verzug: 99.2 %
60 Tage im Verzug: 95.6 %
30 Tage im Verzug: 72.4 %

In den Boomjahren bis 2006/2007 wurden bis zu 1,8 Millionen neue Häuser pro Jahr gebaut. Diese Zahl ist heute auf etwa 500 000 gefallen. Parallel dazu sind die Verkäufe von bestehenden Häusern auf das tiefste Niveau seit 1999 gesunken. Gemäss Angaben der nationalen Maklerkammer stehen rund vier Millionen Objekte zum Verkauf. Dazu kommt eine unbekannte Zahl von Häusern, die bereits den Banken gehören sowie ein »Schatteninventar« verkaufswilliger Eigentümer, die noch keinen Verkaufsauftrag erteilt haben.

Eine demografische Entwicklung erweist sich als Gift für den Markt: In früheren Zeiten wurden – statistisch gesehen – jedes Jahr in den USA mehr als eine Million neuer Haushalte gegründet. Diese Zahl liegt im Moment deutlich tiefer. Die Gründe: Mehr als 14 Millionen Amerikaner momentan ohne Arbeit, der Zuzug der Einwanderer hat deutlich nachgelassen und die Konsumenten sind allgemein wesentlich sparsamer. Als Folge ziehen erwachsene »Kinder« wieder zu ihren Eltern zurück, Paare warten länger mit dem Erwerb ihres ersten Hauses und Ledige bilden Wohngemeinschaften. Der Trend lautet: Mieten statt Kaufen. Denn Ungewissheit über einen weiteren Preisverfall trägt dazu bei, den Kaufentscheid für eine Wohnimmobilie zu verzögern.

Erhebliche Steuervorteile hatten zwischenzeitlich zu einer Erhöhung der Verkaufszahlen geführt. Nach dem Auslaufen der Steuervorteile sind im Juli die Verkäufe bestehender Objekte um 27 % gefallen. In den letzten beiden Monaten haben sich diese Zahlen leicht erholt. Die Zahl der potentiellen Käufer nimmt nicht schnell genug zu, um das bestehende Inventar zu absorbieren.

Natürlich gibt es nicht den US-Immobilienmarkt, sondern ein Vielzahl regionaler und lokaler Märkte. Bestimmte Orte und Regionen verzeichnen momentan sogar stabile oder schon wieder steigende Preise. Generell ist aber davon auszugehen, dass das Preisniveau in den nächsten zwei Jahren um weitere 10 bis 15 Prozent fallen dürfte. Im Vergleich zu den Kosten des Eigentums ist das Mieten einer Immobilie derzeit wesentlich günstiger. Als Faustregel müssen die Mietkosten bei neun Prozent des Kaufpreises liegen, damit Eigentum finanziell attraktiv ist. Aufgrund des hohen Angebotes an Wohnraum wird das Preisniveau der Mieten auf absehbare Zeit aber tief bleiben.

Die Risiken des Hypothekengeschäftes wurden seit dem Beginn der Immobilienkrise mehrheitlich von den Banken auf die öffentliche Hand transferiert. 96,5 Prozent aller neuen Hypotheken werden heute direkt oder indirekt vom Steuerzahler getragen. Die Banken vergeben zwar Hypotheken, aber nur solche, die entweder an GSE (Governement Sponsored Entiities) verkauft werden oder aber durch die FHA (Federal Housing Authority) garantiert sind. Somit streichen sie Gebühren ein und erzielen Gewinne, aber übertragen das Risiko der Allgemeinheit. Die nachfolgende Graphik zeigt, dass weit über 90 Prozent der neuen Hypotheken durch GSE/FHA gewährt beziehungsweise garantiert werden. NON-GES = private Unternehmen, spielen keine grosse Rolle mehr. Die amerikanische Zentralbank hält allein $ 1.25 Billionen an an hypothekarisch abgesicherten Wertpapieren. Der Hypothekenmarkt ist praktisch verstaatlicht.

Die Hypothekenfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac haben im ersten Halbjahr 2010 12,7 Milliarden resp.11,4 Milliarden Dollar an Verlusten ausgewiesen. Hinzu kommen die Verluste der FDIC (Einlagenversicherung für das Bankenwesen) in Höhe von 18.55 Milliarden Dollar. Die FDIC rechnet mit Verlusten von 100 Milliarden Dollar aus der Immobilien- und Bankenkrise. Die FDIC hat nicht genug liquide Mittel, um alle Verluste umgehend zu absorbieren. Somit ist sie dazu übergegangen, Vermögenswerte von in Konkurs gegangenen Banken zu verkaufen und deren Wert teilweise zu garantieren. Dadurch wurden Verluste auf 180 Milliarden Dollar Vermögenswerte auf bis zu zehn Jahre in die Zukunft verschoben. Gleichzeitig hat die FDIC von den Banken die Vorauszahlung der Versicherungsprämien für drei Jahre verlangt um die eigene Liquidität zu polstern. Eine Entwicklung ohne scheinbares Ende: Seit 2007 sind 286 Banken geschlossen worden, weitere 800 Institute stehen auf einer »schwarzen Liste« der FDIC.

Fazit: Der Immobilienmarkt hängt noch über Jahre hinaus am Tropf des Staates, sei es durch die Übernahme von hohen Verlusten auf Hypotheken, tiefe Zinsensätzen zur Förderung der Hauskäufe und Rentabilität der Banken oder weitere Steuervorteile für die Hauskäufer. Keine gute Nachricht also für all jene, die auf funktionierende Märkte nach dem Prinzip »Angebot & Nachfrage« hoffen. Und für Amerikas Steuerzahler, die über Jahre die Folgen einer verfehlten Politik zu tragen haben werden, schon mal gar nicht.

Strukturwandel der amerikanischen Golf- und Country Clubs

Hausbesetzung >>einmal andersDie Rezession, der Zusammenbruch des Immobilienmarktes, die demographische Entwicklung der Bevölkerung und die veränderten Interessen führen zu gravierenden Aenderungen in der Landschaft der US Golf- und Country Clubs.

Bis vor wenigen Jahren musste man bis zu 6 Jahren warten um in einige der begehrten Golfclubs in Naples aufgenommen zu werden. Die Eintrittsgebühren lagen bei bis zu $ 250,000. Heute ist es genau umgekehrt, will man die Mitgliedschaft aufgeben, muss man in den gleichen Clubs nun 6 Jahre oder mehr warten, bis man sein Geld (sofern überhaupt) zurück bekommt. Die Höhe der Rückzahlung hängt oftmals davon ab, zu welchem Preis neue Mitgliedschaften verkauft werden. Stiegen früher die Preise ständig, war eine Mitgliedschaft eine gute Kapitalanlage. Die meisten Golfclubs haben nun aber ihre Aufnahmegebühren drastisch gesenkt, oftmals um mehr als die Hälfte. Die Anzahl der gespielten Runden reduziert sich seit 2002 und in den letzten Jahren wurden erstmals seit 60 Jahren mehr Golfplätze geschlossen als eröffnet. Mehr als 600,000 Personen finden ihr Auskommen durch Golf. Angefangen von den Golflehrern, über Designer der (nach meiner Ansicht oftmals absolut lächerlich aussehenden) Golfkleidung bis zu den Immobilienentwicklern der Golfanlagen. Viele Country Clubs konnten den Konkurs nur abwenden in dem sie sich für das generelle Publikum öffneten. Gab es in Myrtle Beach noch 125 Golfplätze im Jahre 2006, so sind es jetzt mal noch gerade 100. 15 % der ca. 4,400 privaten Golfclubs haben finanzielle Probleme und haben (je nach Schätzung) zwischen 5 und 15 % Ihrer Mitglieder im letzten Jahr verloren.

Wie ist es nun zu dieser 180 Grad Wendung gekommen? Schauen wir uns zuerst einmal die Golfclubs an. In der Vergangenheit wurde sehr viel unternommen neue Leute für Golf zu begeistern. Von Trainingslagern, über mit Prominenten besetzten Turnieren zu speziellen Anlagen für Anfänger wurde vieles unternommen um neue Spieler zu gewinnen. Der enorme Erfolg von Tiger Woods hat dem Sport grosse Aufmerksamkeit zukommen lassen. Aus den bekannten Gründen, ist das erst einmal vorbei für den Moment. 28 Millionen Amerikaner spielen Golf. Die Hälfte davon mehr als achtmal im Jahr. Drei Millionen Personen spielen jedes Jahr das erste Mal Golf. Aber die gleiche Anzahl gibt das Spiel auf….. Seit dem Höhepunkt im Jahre 2000 ist die Anzahl der Golfspieler um mehr als 11 % gesunken. Immer mehr Frauen haben angefangen Golf zu spielen (40 % aller neuen Spieler), aber noch mehr geben den Sport auf. Es ist auch eine Generationenfrage. Die unter 40-jährigen arbeiten härter und verbringen ihre Zeit lieber mit der Familie und/oder im Fitnesscenter. Fitness (sei es durch Yoga, Pilates, Fitnessclub) hat an Popularität in den letzten 20 Jahren ständig zugenommen. Die Aktivitäten sind weniger zeitaufwendig und günstiger. Die Zwanzigjährigen beschäftigen sich lieber mit Computerspielen. Im heutigen Zeitalter der „instant gratification“ ist ein Spiel, dass vier bis sechs Stunden dauern kann, viel zu langsam und langweilig.


Die rasant angestiegenen Kosten haben vielen Spielern die Lust genommen. Green fees, Aufnahmegebühren und die jährlichen Mitgliederbeiträge sind drastisch in die Höhe gegangen. Die Rezession zwingt viele Leute zu sparen. Die Mitgliedschaft in einem oder mehreren Golf- (oder Country Clubs) fällt da schnell einmal der Kostenschere zum Opfer. Viele können sich die Kosten von $ 100 bis $400 für eine Runde Golf nicht mehr leisten. Zum anderen fehlt die notwendige Zeit zum Spielen. Firmen verlangen heute mehr Einsatz von ihren Mitarbeitern. Golfmitgliedschaft und Golfspielen ist ein Luxus, den sich viele im jetzigen schwierigen Umfeld sehr genau überlegen.

Die sinkenden Einnahmen zwingen die Clubs ihre Dienstleistungen zu reduzieren, den Unterhalt der Anlagen zurück zufahren und erlaubt es ihnen nicht, Fitness Center, Swimming Pool und Spa zu bauen, die wiederum die jüngere Kundschaft anziehen würden. Die opulenten Restaurantbetriebe in den Club bringen nur Verluste. Bei neuen Clubs werden nur noch Restaurants im Bistrostil geplant.

Der Zusammenbruch des Immobilienmarktes hat auch seine Auswirkungen. Eine ganze Reihe von Golf- und Country Club wurden nicht ganz fertig gestellt, mussten durch die Mitglieder übernommen werden, da die Immobilienentwickler nicht mehr ihren finanziellen Verpflichtungen nachkamen. Soweit scheuen Leute davor zurück, Mitglieder in Clubs zu werden, die noch nicht an die Mitglieder übergeben wurden.

Wenden wir uns nun den Country Clubs zu. Waren diese bis vor einigen Jahren eine Bastion des amerikanischen Gesellschaftsleben, so hat sich auch hier das Bild geändert. Mit dem beruflichen Karriere kam auch die Möglichkeit Mitglied in einem Country Club zu werden. Die Clubs suchten sich ihre Mitglieder aus Wartelisten aus. Nun werden Inserate in den lokalen Zeitungen geschaltet um neue Mitglieder zu finden. Schockierend und unfassbar für die alteingesessenen Familien, die zum Teil schon seit Generationen Mitglieder sind. Die Kleidervorschriften werden gelockert und die Speisekarten sowohl preislich wie auch vom Angebot an die Bedürfnisse der neuen Mitglieder angepasst.

Die Wochenende wurden mit der Familie im Club verbracht. Das gesellschaftliche Leben fand im Club statt. Geburtstage, Hochzeiten und Familienfeste wurden abgehalten. Der Club war das zweite Heim der Familien. Im Anzug und festlichen Kleidern traf sich die Elite um unter sich zu sein und zu bleiben. Traditionen wurden geschaffen und gepflegt. Jeder kannte jeden und wurden vom Personal immer mit Namen begrüsst.

Die meisten oben angeführten Gründe sind auch verantwortlich für die Probleme der Country Clubs. Hinzukommt, dass die junge Generation viel flexibler ist und nicht das ganze Wochenende in einem Club verbringen möchte. Das soziale Verhalten hat sich geändert. Junge Familien wollen ihre Wochenenden mit einer Vielzahl von Aktivitäten verbringen. Mitgliedschaften in den Clubs sind nicht mehr so erstrebenswert um den sozialen Status zu zeigen. Dass man es „geschafft“ hat wird durch Autos, Häuser, Trophy Wifes und andere materielle Errungenschaften gezeigt. Karriere und Geschäfte können heute auch ohne die im Club geknüpften Verbindungen gemacht werden.

Weder Golf noch Country Clubs werden von der Bildfläche verschwinden. Leute werden immer Golf spielen. Ein Teil der amerikanischen Gesellschaft wird immer den gesellschaftlichen Status suchen und ein Umfeld suchen, wo sie sich nur unter Gleichgesinnten/Gleichgestellten bewegen können. Bei vielen Clubs wird sich das Dienstleistungsangebot und die Exklusivität ändern und eine teilweise Oeffnung gegenüber dem allgemeinen Publikum gegenüber stattfinden.

Cash ist King

Die schlechte Nachricht zuerst: Die Preise für gewerbliche Immobilien sind in den USA innerhalb kurzer Zeit um 30 bis 50 Prozent gefallen. Parallel dazu sinken die Mieten und erhöhen sich die Leerstände. Finanzierungen sind derzeit praktisch nicht mehr erhältlich. Doch was des einen Leid ist des anderen Freud: Dem Investor mit Cash bieten sich momentan ungeahnte Möglichkeiten, gewerbliche Objekte zu Schnäppchenpreisen zu erwerben.

Bereits im Januar dieses Jahres hatte ich detailliert über die mögliche Entwicklung des gewerblichen Immobilienmarktes geschrieben. Meine Prognose hat sich bewahrheitet – wenn auch in noch drastischerer Form als vorhergesagt. Die rasant gestiegene Arbeitslosigkeit, eine höhere Sparquote, die Kreditklemme, Sparmassnahmen seitens Industrie und öffentlicher Hand haben den Konsum drastisch zurückgehen lassen.

Dem gegenüber steht ein enormes Überangebot an Gewerbeflächen: In den USA kommen auf 1.000 Einwohner statistisch gesehen 1.876 Quadratmeter. Ein Land wie Schweden – immerhin Spitzenreiter in Europa – bringt es im Vergleich dazu gerade auf 306 Quadratmeter, Grossbritannien auf 213  Quadratmeter und Deutschland gar nur auf 138 Quadratmeter. In den letzten Jahren wurden in Amerika in rasantem Tempo neue Gewerbeflächen erstellt – in der allgemeinen Annahme, das Wachstum werde ungebremst bis in alle Ewigkeit weitergehen. Besonders in Kalifornien, Nevada, Arizona und Florida wurde nach dem Motto gebaut: »You build and they will come« – zu Deutsch: »Wenn man baut, werden die Käufer und Mieter schon kommen.«

Doch der Schuss ging nach hinten los: Die Leerstandsquoten für Ladenflächen liegen heute landesweit bei über 10 Prozent, diejenige für Büros bei 16,5 Prozent. Allein in den ersten neun Monaten dieses Jahres wurden landesweit 5,9 Millionen Quadratmeter Büroflächen frei. Dieser Trend wird anhalten, in einigen Regionen dürften wir eine Leerstandsquote von über 20 Prozent erreichen. Dem Gesetz von Angebot und Nachfrage folgend, reduzieren sich die Mieten entsprechend. Mit dem Ergebnis, dass Mieter von weniger attraktiven Lagen und Gebäuden in bessere Lagen wechseln – zu vergleichbaren Konditionen. Dies führt dazu, dass eine ganze Reihe von Immobilien schlicht nicht mehr vermietet werden kann. Wir sehen heute bereits, dass grosse Shoppingcenter in Lagerhäuser oder Freizeitanlagen umgewandelt oder vereinzelt sogar abgerissen werden. Da mit einem nachhaltigen Anziehen der Wirtschaft vorerst nicht zu rechnen ist, wird es lange dauern, ehe die bestehenden Flächen vermietet sind und neue Bauvorhaben wieder attraktiv werden.

Zahllose Gewerbeobjekte wurden bereits von den Banken übernommen. Bei vielen Gebäuden reichen angesichts tieferer Mieten und hoher Leerstände die Einnahmen nicht mehr aus, um die Schulden zu bedienen. Andere erfüllen die Belehnungskriterien nicht mehr. Dies wird einerseits dazu führen, dass auf die Banken Verluste in Höhe von mehreren Hundert Milliarden Dollar zukommen. Zum anderen werden sehr viele Objekte in die Zwangsversteigerung gehen.

Angesichts der geschilderten Entwicklung gibt es auf dem Immobilienmarkt fast keine »normalen« Verkäufe mehr. Wer nicht verkaufen muss, tut es in diesem Umfeld nicht. Bei fast allen Transaktionen »blutet« einer der Teilnehmer – sei es die Bank, der Eigentümer, eine Versicherung, eine Pensionskasse, die Hypotheken gewährt, oder Private Equity- und Hedge-Funds, die Mezzanine-Finanzierungen bereit gestellt haben. Viele Not leidende Immobilien sind für potentielle Investoren freilich uninteressant, da es sich um abgebrochene Projektentwicklungen, Bauland oder Immobilien handelt, um die es rechtliche Auseinandersetzungen gibt oder deren Bausubstanz kontaminiert ist und somit nicht mehr den aktuellen Umweltauflagen entspricht.

Investition mit Perspektive

Dennoch: Meiner Ansicht nach gibt es bereits heute (und wird es in den nächsten sechs bis achtzehn Monaten zunehmend) eine ganze Reihe von interessanten Objekten geben, bei denen es sich lohnt, einmal genauer hinzuschauen. Ich sehe drei Wege, von der jetzigen Lage auf dem Markt für gewerbliche Immobilien in den USA mittel- und langfristig zu profitieren:

1.)  durch den Kauf von Objekten, die bereits im Bestand der Banken sind;

2.)  durch den Kauf der entsprechenden Hypothek mit Abschlag;

3.)  durch die Kooperation mit dem Eigentümer bei einer Restrukturierung.

Ich denke, folgende Objekte sind in diesem Zusammenhang besonders interessant:

a.) Shopping-Center und Büros in guten bis sehr guten Lagen, die zumindest teilweise vermietet sind;

b.) gewerbliche Parzellen in ausgesuchten Toplagen;

c.) Eigentumswohnungen bzw. Appartementkomplexe, die im Paket oder mehrheitlich erworben werden können.

Amerikanische Investoren erwarten im jetzigen Umfeld in der Regel eine Rendite von 20 Prozent p.a. und möchten nach spätestens 18 bis 24 Monaten wieder aussteigen. Für Anleger mit einem derart kurzfristigen Horizont ist der Kauf einer halbvermieteten Immobilie nicht attraktiv. Europäische Käufer sind mit ihrer eher auf einen mittelfristigen Investitionserfolg ausgerichteten Erwartungshaltung hier aber möglicherweise in einer guten Position.

Wie? Finanzierungen sind im Moment von den Banken fast nicht erhältlich. Selbst wenn eine Bank grundsätzlich gewillt ist, einen Kredit zu gewähren, dauert das Genehmigungsverfahren meist viel zu lange. Somit muss der potentielle Käufer in der Lage sein, den Kaufpreis und alle damit zusammenhängenden Kosten in bar aufzubringen. Nach dem Kauf und/oder der Stabilisierung der Immobilie kann man sich dann in Ruhe nach einer möglichen Bankfinanzierung oder längerfristigen Hypothek umsehen.

Es ist daneben aber auch möglich, mit Banken Vereinbarungen zu treffen, wonach man ihnen etwa eine Immobilie abkauft und das Institut im Gegenzug zumindest einen Teil des Kaufpreises finanziert. Vorteil für die Bank: Sie ist eine zwangsersteigerte Immobilie los und hat eine Hypothek, die regelmässig bedient wird.

Viele Private-Equity-Funds und Hedge-Funds sowie private und institutionelle Investoren aus der ganzen Welt verhandeln derzeit mit den Banken über deren notleidende Immobilien- und Hypothekenportfolios. Hier geht es aber meist um Pakete von mehreren Hundert Millionen Dollar. Unser Fokus liegt hingegen bei Immobilien zwischen 2,5 und 25 Millionen Dollar. Diese Objekte sind für die oben erwähnten Investorengruppen zu klein, für sie lohnt sich weder die Prüfung noch die Etablierung einer lokalen Infrastruktur zur Verwaltung und Vermietung.

Konkret profitieren

Zwei aktuelle Beispiele aus Naples zeigen, dass sich auch unterhalb der erwähnten Milliarden-Pakete interessante Investitionschancen eröffnen. Beides sind Shopping-Center ohne Ankermieter. Das eine hat 45.000 Square Foot Grundfläche (ca. 4.180 Quadratmeter) und ist voll vermietet. Die Mieteinnahmen betragen derzeit rund 700.000 Dollar. Die Hypothek von 10,8 Millionen Dollar kann für etwa 6 Millionen Dollar erworben werden. Das andere Shopping-Center umfasst 115.000 Square Foot (rund 10.680 Quadratmeter) und weist einen Leerstand von zirka 30 Prozent auf. Die Nettoeinnahmen liegen bei 1 Million Dollar. Die Hypothek von 30 Millionen Dollar kann hier für 13 Millionen Dollar erworben werden.

Im Rahmen einer eingehenden Prüfung müsste man zunächst feststellen ob die Mieteinnahmen tatsächlich »real« sind, will sagen: bezahlen die Mieter wirklich? Und entsprechen die Mieten den gängigen Marktmieten? Liegen sie zu hoch, ist davon auszugehen, dass die Mieter spätestens bei Vertragsablauf ausziehen oder tiefere Mieten verlangen. Anschließend müsste eine gründliche »Due Dilligence« unzählige Aspekte beleuchten, deren Beschreibung den Rahmen dieses Artikels sprengen würde. (erste Informationen können Sie meinem Artikel über den »Erwerb von gewerblichen Immobilien« entnehmen. Zu einem späteren Zeitpunkt werde ich in einem ausführlichen Folgeartikel noch einmal auf die Einzelheiten eingehen).

Nehmen wir einmal an, die oben aufgeführten Zahlen stimmen. Nun gibt es zwei Möglichkeiten:

1.)  Der Eigentümer der Immobilie zahlt die Zinsen auf die ursprünglichen Hypotheken weiter. Dies gibt dem Käufer eine Rendite über 10 Prozent. Bei einer Ablösung der Hypothek ergibt sich ein noch grösserer Gewinn.

2.)  Der Eigentümer kommt mit den Zinszahlungen in Verzug, der Käufer der Hypothek erwirbt die Immobilie über eine Zwangsversteigerung (oftmals übergibt der Eigentümer den Titel auch ohne Gerichtsverfahren). Nun hat der Käufer die Möglichkeit, durch Vermietung der Leerstände seine laufende Rendite zu erhöhen. Konsequenterweise steigt dabei auch der Wert der Immobilie.

In jedem Fall aber hat der Käufer der Hypothek die Sicherheit, die Mieten zu erhalten, da diese im Rahmen der Hypothek durch den Immobilieneigentümer abgetreten wurden.

Fazit: Um interessante Objekte zu finden, bedarf es guter Kontakte und eines grossen Zeitaufwands, denn zum einen erweisen sich die Verhandlungen mit den Banken oftmals als sehr mühsam und ziehen sich lange hin. Zum anderen muss die Prüfungen der Objekte sehr sorgfältig durchgeführt werden, da es praktisch keine Gewährleistung gibt. Auf die Angaben der Verkäufer sollte man sich in der momentanen Situation nämlich besser nicht verlassen.

Wird ein Objekt schließlich erworben, fällt in Folge sehr viel Arbeit an: Alle Akten und Dokumente müssen neu sortiert und fehlende beigebracht werden. Anschließend muss die Immobilie neu am Markt positioniert sowie die Verwaltung und Vermietung organisiert werden.

Eines aber ist klar: Im Gegenzug für diesen zum Teil erheblichen Aufwand locken ausgesprochen attraktive Renditen. Und gewiefte Anleger werden nicht erst in einigen Jahren realisiert haben, dass in der momentanen Krise durchaus große Chancen steckten.