Archiv des Autors: Rainer N. Filthaut

Update Wirtschaftsentwicklung SW Florida 1. Quartal 2017

Hier wieder mal ein paar Zahlen wie sich die Wirtschaft in den letzten Monaten in SW Florida entwickelt hat.
– Die Saison war nicht so spannend Einnahmen Kurtaxen sind im Januar um 10 % und im Februar um 3 % gesunken. Passagieraufkommen Januar + 1 % und Februar minus 3 %. Die Gründe: Starker US $, Wetter im “Norden” nicht so kalt, Wetter hier nicht so spannend
– Anstieg der Einnahmen Umsatzsteuer (Salestax) um 4 %. Begründung: es leben immer mehr Leute in SW Florida. Die Wirtschaft (inkl. Bauwirtschaft) läuft weiterhin sehr gut.
–  Rückgang der Arbeitslosenquote von 4.9 % auf 4.5 % im März 2017. Die Anzahl der Arbeitslosen ging um 8 % zurück und die Zahl der Beschäftigten stieg um 2 %.
– 11 % mehr Baubewilligungen für Einfamilienhäuser im März.
– 18 % mehr Verkäufe von Einfamilienhäusern (nachdem Januar und Februar relativ ruhig waren)
– Der Immobilienmarkt hat sich besonders im oberen Bereich (über $ 2 Mio.) beruhigt. Das Angebot ist deutlich angestiegen und die Preise um 5 % bis 10 % gesunken. Gründe: Die Preise sind in den letzten 3 Jahren sehr stark und sehr schnell gestiegen, Käufer warten länger bei fallenden Preisen, hoher $ (speziell für Kanadier und Europäer), Ungewissheit was die neue Regierung für die Wirtschaft bringen wird, weniger Touristen.
– Die ständige Wohnbevölkerung steigt kontinuierlich an. Collier County/Naples verzeichnet jährlich 8,000 bis 10,000 neue Einwohner. Derzeit leben hier etwa 350,000 Personen das ganze Jahr. Während der Saison kommen nochmals ca. 150,000 dazu.
Zusammengefasst lässt sich sagen, dass der Immobilienmarkt sich beruhigt, die Wirtschaft weiterhin gut läuft. Die Firmen sind voll beschäftigt und haben Mühe qualifizierte Arbeitskräfte zu finden. Naples ist nicht Amerika, wir sind Disneyland für Erwachsene
Für weitere Auskünfte stehe ich gern zur Verfügung
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Generation der Nesthocker

Während der jüngsten Rezession ist die Anzahl der Haushaltsgründungen in den USA drastisch gefallen. Wurden zwischen 1997 und 2007 jedes Jahr noch rund 1,5 Millionen neue Haushalte gegründet, fiel die Zahl in den folgenden drei Jahren auf 500.000 per annum – trotz der Tatsache, dass die Bevölkerung mit 2,7 Millionen Personen pro Jahr nur geringfügig langsamer wuchs als in den Jahren zuvor. Selbst wenn sich die Statistik 2011 wieder auf 1,1 Millionen erholte: Der Einbruch wird sich zumindest vorübergehend negativ auf den Immobilienmarkt auswirken, da weniger Haushalte auch weniger Bedarf an neuen Wohnungen und Häusern bedeutet.


In einer Rezession sind vor allem junge Leute weniger bereit und in der Lage, einen Haushalt zu gründen. Sie wohnen weiterhin bei ihren Eltern oder zusammen mit anderen Personen. In der jetzigen Situation kommt erschwerend hinzu, dass die Möglichkeiten, eine Hypothek für eine Wohnung oder ein Eigenheim aufzunehmen, drastisch erschwert sind. Als Folge muss länger für die Anzahlung, den Aufbau der «Credit History» oder Reparatur der angeschlagenen Kreditwürdigkeit gearbeitet werden. Zudem werden bestehende Haushalte gezwungen, sich aufzulösen und mit anderen Haushalten zusammenzugehen.

In den USA leben etwa elf Millionen illegale Einwanderer. Die Wirtschaftskrise hat die Zuwanderung von Illegalen deutlich reduziert. Zudem sind viele Immigranten wieder in ihre Heimatländer zurückgekehrt. Kamen früher jedes Jahr 500.000 Mexikaner illegal über die Grenze, waren es in den letzten Jahren nur noch 100.000. Insgesamt dürfte die Zahl der Illegalen in den USA zurückgegangen sein.

Anzahl der Haushalte und geschätzter jährlicher Fehlbetrag

Anzahl Haushalte in Millionen Fehlbetrag in Millionen
2007 115.9
2008 116.7 0.6
2009 117.1 1.7
2010 117.4 2.5
2011 118.6 2.6

Zwischen 2007 und 2011 hat sich die Anzahl der 18 bis 34-Jährigen, die noch bei Ihren Eltern wohnen, von 28,2 Prozent auf 31 Prozent erhöht. Dies entspricht zusätzlichen zwei Millionen jungen Erwachsenen, die in «normalen» Jahren einen Haushalt gegründet hätten. Lebten vor der Rezession noch 40 Prozent junger US-Amerikaner im eigenen Heim, hat sich die Zahl nun auf 35,5 Prozent verringert.

Der Hauptgrund für die geringere Anzahl an Haushaltsgründungen ist a.) in der wirtschaftlichen Entwicklung b.) in demografischen Entwicklungen zu sehen. Selbst wenn die Wirtschaft sich erholen sollte, wird Zahl der Haushaltsneugründungen geringer bleiben als in früheren Jahren. Insofern wird meiner Ansicht nach der Nachholbedarf an neuen Wohnungen und Häusern gering bleiben und nur bei etwa 750.000 des Fehlbetrages von 2,6 Millionen liegen.

Senioren in der (Immobilien-)Krise

Noch vor wenigen Jahren lebten 80 Prozent aller Amerikaner über 50 Jahre im eigenen Heim. Doch zuletzt haben mehr als 1,5 Millionen «Seniors» ihre Häuser und Wohnungen durch Zwangsversteigerung verloren. Am stärksten sind Menschen reiferen Jahrgangs aus der schwarzen und hispanischen Bevölkerung betroffen. Viele verzweifelte Senioren versuchen noch, durch einen Nebenjob zusätzlich Geld für den Schuldendienst der Hypothek aufzubringen. Doch gemäß der AARP, Lobby für Amerikaner über 55 Jahre:

•  laufen derzeit gegen mehr als 600.000 Hauseigentümer über 50 Jahre Zwangsversteigerungsverfahren;

• sind weitere 625.000 Personen in dieser Altersgruppe mindestens drei Monate mit ihren Hypothekenzahlungen in Verzug;

• sind ungefähr 3,5 Millionen älterer Hauseigentümer «unter Wasser«, das heißt, der Wert ihrer Hypothek übersteigt den des Objektes;

• ist in den vergangenen fünf Jahren die Zahl der im Verzug befindlichen Eigentümer dieser Altersgruppe um 450 Prozent angestiegen.

Ältere Menschen haben eine geringe Chance, sich finanziell vom Zusammenbruch des Immobilienmarktes und der Börsen-/Finanzkrise von 2008 zu erholen – naturgemäß bleiben ihnen weniger Arbeitsjahre, um die Verluste wieder wett zu machen. Die meisten leben von einem «Fixed Income», das heißt einem festen Einkommen aus Renten, Lebensversicherungen und Erspartem und verfügen darüber hinaus über keine weiteren Einkünfte. Die geringen finanziellen Reserven sind vor diesem Hintergrund schnell aufgebraucht. Die Konsequenz ist oft der Verlust des eigenen Heims – eine Tatsache, die den Gesamtmarkt für Immobilien in den USA noch auf geraume Zeit belasten wird.

Erholung des Immobilienmarktes beflügelt durch Investoren

Immer weniger Amerikaner können sich den Traum vom eigenen Heim leisten. Entweder sie haben ihr bisheriges Haus durch Zwangsversteigerung verloren oder haben weder die Kreditwürdigkeit noch die Anzahlung zum Kauf des ersten Hauses. Als Folge der Immobilienkrise erwerben immer mehr Investoren Einfamilienhäuser und Wohnungen und vermieten sie. Zwischenzeitlich wurden fast 30 % aller verkauften Häuser durch Investoren erworben. In Städten, die sehr hohe Versteigerungsraten hatten:  wie Las Vegas (50 %) und Phoenix (46 %) ist der Anteil noch viel höher.

Da die meisten Investoren cash bezahlen und keine Hypotheken benötigen, besteht nach meiner Ansicht keine Gefahr einer Überhitzung oder größerer Verkaufswellen. Somit tragen sie zur Markterholung bei. Die Transaktionen finden mehrheitlich im unteren Preisniveau statt. Als weitere Folgen werden Eigennutzer gezwungen, in höheren Preislagen einzusteigen.

Erholung – aber GANZ langsam!

Es ist eine alte Weisheit: Immobilien definieren sich regional. Einen einheitlichen US-Immobilienmarkt oder gar einen Florida-Immobilienmarkt gibt es nicht. Selbst in Orten wie Naples oder Miami existieren Teilmärkte, die sich oft diametral voneinander unterscheiden.

Aber: Es lässt sich generell sagen, dass der US-Immobilienmarkt als Ganzes seine Talsohle erreicht hat. Und für die nächsten Jahren ist zu erwarten, dass er sich langsam erholt. Sehr langsam, wohlgemerkt. Noch übersteigt bei einem Viertel aller US-Hypotheken der Wert den, der zugrundeliegenden Immobilie. Seit dem Platzen der Immobilienblase im Jahre 2006 sind die Preise im Schnitt um 31 Prozent gefallen, in einzelnen Regionen sogar um bis zu 60 Prozent.

Gemäß dem angesehenen Case-Shiller-Index liegen die Preise in zehn beziehungsweise zwanzig untersuchten Städten heute auf dem Niveau vom Juni 2003. Im Juni 2012 verzeichneten alle Städte Preissteigerungen. Gegenüber dem Höhepunkt Juni/Juli 2006 ist allerdings immer noch ein durchschnittlicher Preisnachlass von 31 Prozent zu konstatieren.

Eine grundlegende Erholung des Marktes wird in vielen Gegenden durch die enormen Schulden verhindert, die auf den Häusern und Wohnungen lasten. Insgesamt liegen 8.6 Billionen Dollar Hypotheken auf Immobilien mit einem Wert von 12.2 Billionen Dollar, das heißt im Schnitt beträgt die Belastung 70,5 Prozent. In fünf Bundesstaaten liegt dieser Wert bei 80 Prozent oder mehr. An der Spitze befindet sich Nevada, wo die Hypotheken mit 114 Prozent den Wert der belehnten Objekte  um 13 Milliarden Dollar übersteigen.

Von den zehn Staaten mit der höchsten Belehnung mussten neun zwischen 2006 bis 2011 auch die größten Preiseinbrüche verzeichnen. An der Spitze liegt wiederum Nevada mit einem Rückgang von 60 Prozent. Dass die Immobilienkrise natürlich große Auswirkungen auf die lokale Wirtschaft hat, liegt auf der Hand. Die Arbeitslosenquoten in diesen Bundesstaaten sind überdurchschnittlich hoch. Hier die Eckdaten der traurigen «Top-Ten»:

Nevada

Der am stärksten von der Immobilienkrise betroffene Bundesstaat. 71 Prozent aller Hausbesitzer in Las Vegas schulden den Banken mehr, als ihr Objekt wert ist. Die Arbeitslosenquote ist eine der höchsten in den USA und macht eine schnelle Erholung sehr unwahrscheinlich.

Florida

Von 2006 bis 2011 haben sich die Hauspreise hier halbiert. Ein anhaltender Zustrom aus anderen Bundesstaaten, massive Käufe internationaler Investoren und ein wieder anlaufender Markt für Zweitwohnungen haben die Nachfrage in guten Gebieten jedoch wieder angefacht. Die Preise haben sich in den meisten Gegenden stabilisiert, in guten Lagen werden sogar wieder Preissteigerungen verzeichnet.

Arizona

Die Preise zeigen weiterhin fallende Tendenz. Die Wirtschaft profitierte bis Mitte des letzten Jahrzehntes von einer hohen Bautätigkeit, nun muss der Zusammenbruch der Bauindustrie erst durch andere Industrien ausgeglichen werden. Für 2012 wird mit weiteren 9 Prozent Preisrückgang gerechnet.

Georgia

Allein im  Jahre 2011 sind die Preise hier um 12 Prozent gefallen. Für 2012 sehen die Experten einen weiteren Preiszerfall von 4 Prozent.

Michigan

Einer der wenigen Staaten, der in 2011 steigende Preise (um 1.7 Prozent) verzeichnen konnte. Zum Höhepunkt der Rezession verzeichnete Michigan mit 15 Prozent die höchste Arbeitslosenquote. In Detroit verwandeln sich große Gebiete in Slums. Der Bevölkerungsrückgang führt dazu, dass die Stadt für ganze Straßenzüge keine Versorgungsleistungen mehr anbietet und die noch verbleibenden Häuser abgerissen werden.

Kalifornien

Der größte Immobilienmarkt der USA mit 22 Prozent Anteil sowohl am Gesamtbestand wie auch bei den ausstehenden Hypotheken. Ein Preisrückgang von 46 Prozent hat die Wirtschaft stark angeschlagen, welche zudem unter der dritthöchsten Arbeitslosenquote leidet.

Illinois

Mit 624.577 Hypotheken «unter Wasser» liegt Illinois in dieser Kategorie nach Kalifornien und Florida an dritter Stelle. 5,3 Prozent aller Häuser sind bereits in der Zwangsvollstreckung.

Idaho

Hier zeichnet sich eine Wende ab. Für 2012 wird mit einem Preisanstieg von 4,1 Prozent gerechnet, für den Zeitraum von 2011 bis 2013 sogar mit beachtlichen 12 Prozent.

Maryland

Dank einer vergleichsweise tiefen Arbeitslosigkeit (6,8 Prozent), hohem mittleren Haushalteinkommen und einer sich verbessernder Wirtschaft erholen sich momentan die Immobilienpreise.

Ohio

Dieser Bundesstaat verliert seit Jahren an industriellen Arbeitsplätzen. Ganze Stadtteile entvölkern sich, was zu weiterem Preiszerfall führt. Sowohl hier wie auch in Michigan zeigen sich sehr deutlich die Auswirkungen des Strukturwandels in den USA.

Die unten stehende Grafik zeigt für zehn Bundesstaaten a.) den Prozentsatz der belasteten Immobilien, bei denen die Hypothek den Wert übersteigt, b.) den Gesamtwert der Immobilien und die Höhe der darauf lastenden Hypotheken sowie c.) den Prozentsatz der Schuldner, die mit Ihren Zinszahlungen mindestens 90 Tage im Verzug sind.

Die nachstehende Grafik zeigt den kumulierten Preiszerfall von Immobilien in großen US-Metropolen im Zeitraum von 2007 bis Juni 2012. Daraus ist ersichtlich, wie drastisch die regionalen Unterschiede sind: von bescheidenen 6 Prozent in Dallas bis zu 60 Prozent in Las Vegas.

Arbeit im post-industriellen Zeitalter

Unbeachtet von vielen findet derzeit in den USA eine große Trendwende auf dem Arbeitsmarkt statt. Diese ist bedingt a.) durch demografische Veränderungen und neue Technologien sowie b.) durch College-Abschlüsse, die nicht mehr den Anforderungen des Arbeitsmarktes entsprechen.

Ein historischer Rückblick: Noch um 1850 bildeten Landarbeiter die größte Gruppe innerhalb der arbeitenden Bevölkerung. Ende des 19. Jahrhunderts waren es dann bereits Hausangestellte, die das Gros stellte. Die Landwirtschaft brauchte aufgrund des Einsatzes von Maschinen immer weniger Arbeitskräfte. Die Landarbeiter zogen in die großen Städte, Männer wurden Industriearbeiter, Frauen arbeiteten in wachsender Zahl für wohlhabende Haushalte, die sich mehr Personal leisten konnten.

Im Zuge der Umwandlung Amerikas hin zu einer Dienstleistungsgesellschaft hat sich der Personalbedarf in den letzten Jahren drastisch geändert. Aktuell werden auf dem US-Arbeitsmarkt vor allem Büroangestellte, Verkäufer und Kellner gesucht. Im Jahre 2020 wird laut Experten für nur drei der dreißig Berufe mit dem höchsten Bedarf noch ein akademischer Abschluss benötigt werden. Diese sind Lehrer, College-Professoren und Buchhalter («Accountants»). Schon heute arbeiten Akademiker häufig in Berufen, die eigentlich nur eine Highschool-Ausbildung erfordern. Rund 1,5 Millionen oder 54 Prozent aller Jugendlichen unter 25, die einen Bachelor-Abschluss haben, sind derzeit entweder arbeitslos oder unterbeschäftigt.

Die folgende Grafik zeigt, dass Personen mit einem Bachelor- oder höherem akademischen Grad in der Phase der wirtschaftlichen Erholung zwei Millionen Stellen besetzt halten. Allerdings zeigt eine andere Studie, dass 98 Prozent dieser Jobs an Personen mit einem höheren Diplom wie Master, Doktor oder Berufsdiplom (Steuerberater, Ingenieur) gingen. Personen mit einem «Associate Diplom» fanden 1,6 Millionen neue Stellen und solche, die nur über einen Highschool-Abschluss verfügen, verloren 230.000 Jobs.

Beschäftigte mit einem High School Abschluß oder darunter waren am meisten vom Verlust des Arbeitsplatzes betroffen. Während der Erholungsphase gingen die Arbeitsplätze an Personen mit einer höheren Ausbildung.

Eine gute Ausbildung macht sich bezahlt. Die Arbeitslosenquote ist umso höher je geringer die Bildung ist. Nur 3,3 % der Personen mit höherem Hochschulabschluss sind arbeitslos, währenddessen bei den  „drop outs“, also diejenigen, die nicht einmal die „Highschool“ beendet haben, 17,8 % keinen Job haben. Die nachstehende Tabelle zeigt wie sich die Arbeitslosenquote zwischen 2007 und 2011 je nach Bildungsgrad verändert hat.

Demografisch kommt hinzu, dass die ältere Bevölkerung länger arbeitet und somit qualifizierte Positionen besetzt hält. In der nachstehenden Grafik zeigt die blaue Linie, dass die Anzahl der arbeitenden Personen über 55 ständig ansteigt. Dass die «Babyboomer» heute schwerer eine neue Stelle als vor der jüngsten Rezession finden, ist dabei wohl nur ein vorübergehendes Phänomen.

Lange galt das ungeschriebene Gesetz, wonach die ältere Generation sich zur Ruhe setzt und Platz für die nachfolgende Generation macht. Die Babyboomer haben diese Vereinbarung gebrochen. Statt sich pensionieren zu lassen und ihre Zeit auf dem Golfplatz zu verbringen, arbeiten sie weiter. Nachstehend eine Grafik die zeigt, wie unterschiedlich sich die Arbeitslosenquote auf die verschiedenen Altersgruppen verteilt. Auffallend ist, dass die Gruppe der 20 bis 24-Jährigen US-Amerikaner mit 13,2 Prozent derzeit die höchste Arbeitslosenquote aufweist.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es für Arbeitssuchende in Zukunft nicht nur wichtig ist, über eine höhere Ausbildung zu verfügen. Sie werden auch spezialisierte Fähigkeiten benötigen, die von den Arbeitgebern nachgefragt werden. Konsequenterweise sind Babyboomer aufgrund ihrer langjährigen Erfahrung in diesem Zusammenhang besser positioniert als die Abgänger von Colleges und Universitäten. Und das wird auch noch eine ganze Weile so bleiben.

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Der Gründungs-(Baby-)Boom

Stellen Sie sich einmal den «typisch amerikanischen Unternehmensgründer» vor. Sehen Sie dann den etwas über 20-Jährigen mit Kapuzenjacke und in Turnschuhen? Falsch! Der typische Gründer heute ist eher ein Fünfzigjähriger in bequemer Cordhose und mit Lesebrille auf der Nase. Im letzten Jahr wurde fast die Hälfte aller neuen US-Firmen von Babyboomern, also den von Mitte der 1940er bis Mitte der 1960er Jahre Geborenen, gegründet. 21 Prozent aller Geschäfte wurden von den 55 bis 64jährigen und 28 Prozent von den 45 bis 54jährigen gegründet. Und nicht von jugendlichen Nerds à la Mark Zuckerberg aus dem Silicon Valley.

Diese Gründungswelle entspricht nicht allein optimistischem Pioniergeist. Die Rezession der letzten Jahre hat die Ersparnisse dieser Generation drastisch reduziert. Parallel dazu ist die statistische Chance für einen über 55jährigen, auf dem Arbeitsmarkt einen neuen Job zu landen, heute gerade mal noch halb so groß wie vor der Krise. Ein Schritt in die Selbstständigkeit geschieht da oft aus der Hoffnung heraus, die Pensionskasse auf den letzten Metern der Karriere noch einmal aufzufrischen.

Andere Gründer wiederum benötigen das zusätzliche Einkommen nicht. Aber sie stellen irgendwann fest, dass jeden Tag auf dem Golfplatz zu stehen auch nicht die Erfüllung sein kann. Sie vermissen es, produktiv zu sein und die mit ihrer Arbeit verbundene Wertschätzung zu genießen. Es ist nämlich erwiesen, dass beruflich aktive und erfolgreiche Menschen gesünder und zufriedener sind und eine höhere Lebenserwartung haben als ihre Altersgenossen. Viele finden in der Selbständigkeit die Möglichkeit, ihre Lebensträume zu verwirklichen, aus der Welt der Großkonzerne auszusteigen und ihr Hobby zu Ihrem Beruf zu machen

Für langjährige Angestellte, die noch einmal etwas Neues ausprobieren möchten und nach beruflichen Herausforderungen suchen, kann die Gründung eines eigenen Unternehmens eine vielversprechende Alternative sein. Zumal ältere Unternehmensgründer gegenüber jüngeren über ein enormes Plus verfügen: Durch ihre Lebens- und Berufserfahrung haben viele von ihnen Kompetenzen erworben, die für die erfolgreiche Gründung und Führung eines Unternehmens sehr hilfreich sind. Dazu gehören nicht nur fachliches Know-how und Branchenkenntnisse, sondern auch soziale und kommunikative Fähigkeiten sowie der Kontakt zu beruflichen Netzwerken. Nicht selten gelingt es älteren Gründern auch, Fehlentscheidungen zu vermeiden, weil sie ihre eigenen Stärken und Schwächen besser einschätzen können. Dazu gehören beispielsweise der Umgang mit Geld, die Einschätzung privater Bedürfnisse und die Perspektiven zur weiteren Lebensplanung. All dies ermöglicht ein zielgerichtetes Vorgehen bei der Gründung. Und schließlich kann auch die Startfinanzierung leichter fallen, wenn ausreichend angespartes Eigenkapital vorhanden ist.

Die Lebenserwartung hat sich in den USA seit dem Zweiten Weltkrieg um fast 20 Jahre verlängert. Menschen in ihren 50ern, 60ern und sogar 70ern sind heute wesentlich vitaler als noch die Generation ihrer Väter und Großväter (bzw. Mütter und Großmütter). In einer Umfrage aus dem Jahre 2010 gaben 27 Prozent der 65-jährigen Amerikaner an, dass sie beabsichtigten, sich zwischen 66 und 69 zur Ruhe zu setzen. 29 Prozent dagegen sagten, sie wollten bis zu ihrem 70. Geburtstag weiterarbeiten – mindestens.

In wirtschaftlich schwierigen Zeiten und Rezessionen steigt die Anzahl von Firmengründungen traditionell an. Zum einen liegt das an den geringeren Kosten für eine Firmengründung, aber auch an dem großen Angebot an günstigen Arbeitskräften und der Tatsache, dass man ansonsten nur schwer eine Stelle findet. Vor dem Hintergrund gestiegener Entlassungszahlen beginnen viele Angestellte lieber gleich eine selbstständige Tätigkeit, ehe sie von ihrer Firma vor die Tür gesetzt werden.

Menschen über 50 verfügen über Erfahrung und Glaubwürdigkeit, sie haben im Laufe der Jahre eine belastbare «Credit History» aufgebaut, sind risikobereit und geduldig. Und sie hatten lange genug Zeit, eine zündende Geschäftsidee zu entwickeln. Mit anderen Worten: Sie haben die besten Voraussetzungen, um als Gründer auf dem Markt erfolgreich zu sein.