Erholung – aber GANZ langsam!

Es ist eine alte Weisheit: Immobilien definieren sich regional. Einen einheitlichen US-Immobilienmarkt oder gar einen Florida-Immobilienmarkt gibt es nicht. Selbst in Orten wie Naples oder Miami existieren Teilmärkte, die sich oft diametral voneinander unterscheiden.

Aber: Es lässt sich generell sagen, dass der US-Immobilienmarkt als Ganzes seine Talsohle erreicht hat. Und für die nächsten Jahren ist zu erwarten, dass er sich langsam erholt. Sehr langsam, wohlgemerkt. Noch übersteigt bei einem Viertel aller US-Hypotheken der Wert den, der zugrundeliegenden Immobilie. Seit dem Platzen der Immobilienblase im Jahre 2006 sind die Preise im Schnitt um 31 Prozent gefallen, in einzelnen Regionen sogar um bis zu 60 Prozent.

Gemäß dem angesehenen Case-Shiller-Index liegen die Preise in zehn beziehungsweise zwanzig untersuchten Städten heute auf dem Niveau vom Juni 2003. Im Juni 2012 verzeichneten alle Städte Preissteigerungen. Gegenüber dem Höhepunkt Juni/Juli 2006 ist allerdings immer noch ein durchschnittlicher Preisnachlass von 31 Prozent zu konstatieren.

Eine grundlegende Erholung des Marktes wird in vielen Gegenden durch die enormen Schulden verhindert, die auf den Häusern und Wohnungen lasten. Insgesamt liegen 8.6 Billionen Dollar Hypotheken auf Immobilien mit einem Wert von 12.2 Billionen Dollar, das heißt im Schnitt beträgt die Belastung 70,5 Prozent. In fünf Bundesstaaten liegt dieser Wert bei 80 Prozent oder mehr. An der Spitze befindet sich Nevada, wo die Hypotheken mit 114 Prozent den Wert der belehnten Objekte  um 13 Milliarden Dollar übersteigen.

Von den zehn Staaten mit der höchsten Belehnung mussten neun zwischen 2006 bis 2011 auch die größten Preiseinbrüche verzeichnen. An der Spitze liegt wiederum Nevada mit einem Rückgang von 60 Prozent. Dass die Immobilienkrise natürlich große Auswirkungen auf die lokale Wirtschaft hat, liegt auf der Hand. Die Arbeitslosenquoten in diesen Bundesstaaten sind überdurchschnittlich hoch. Hier die Eckdaten der traurigen «Top-Ten»:

Nevada

Der am stärksten von der Immobilienkrise betroffene Bundesstaat. 71 Prozent aller Hausbesitzer in Las Vegas schulden den Banken mehr, als ihr Objekt wert ist. Die Arbeitslosenquote ist eine der höchsten in den USA und macht eine schnelle Erholung sehr unwahrscheinlich.

Florida

Von 2006 bis 2011 haben sich die Hauspreise hier halbiert. Ein anhaltender Zustrom aus anderen Bundesstaaten, massive Käufe internationaler Investoren und ein wieder anlaufender Markt für Zweitwohnungen haben die Nachfrage in guten Gebieten jedoch wieder angefacht. Die Preise haben sich in den meisten Gegenden stabilisiert, in guten Lagen werden sogar wieder Preissteigerungen verzeichnet.

Arizona

Die Preise zeigen weiterhin fallende Tendenz. Die Wirtschaft profitierte bis Mitte des letzten Jahrzehntes von einer hohen Bautätigkeit, nun muss der Zusammenbruch der Bauindustrie erst durch andere Industrien ausgeglichen werden. Für 2012 wird mit weiteren 9 Prozent Preisrückgang gerechnet.

Georgia

Allein im  Jahre 2011 sind die Preise hier um 12 Prozent gefallen. Für 2012 sehen die Experten einen weiteren Preiszerfall von 4 Prozent.

Michigan

Einer der wenigen Staaten, der in 2011 steigende Preise (um 1.7 Prozent) verzeichnen konnte. Zum Höhepunkt der Rezession verzeichnete Michigan mit 15 Prozent die höchste Arbeitslosenquote. In Detroit verwandeln sich große Gebiete in Slums. Der Bevölkerungsrückgang führt dazu, dass die Stadt für ganze Straßenzüge keine Versorgungsleistungen mehr anbietet und die noch verbleibenden Häuser abgerissen werden.

Kalifornien

Der größte Immobilienmarkt der USA mit 22 Prozent Anteil sowohl am Gesamtbestand wie auch bei den ausstehenden Hypotheken. Ein Preisrückgang von 46 Prozent hat die Wirtschaft stark angeschlagen, welche zudem unter der dritthöchsten Arbeitslosenquote leidet.

Illinois

Mit 624.577 Hypotheken «unter Wasser» liegt Illinois in dieser Kategorie nach Kalifornien und Florida an dritter Stelle. 5,3 Prozent aller Häuser sind bereits in der Zwangsvollstreckung.

Idaho

Hier zeichnet sich eine Wende ab. Für 2012 wird mit einem Preisanstieg von 4,1 Prozent gerechnet, für den Zeitraum von 2011 bis 2013 sogar mit beachtlichen 12 Prozent.

Maryland

Dank einer vergleichsweise tiefen Arbeitslosigkeit (6,8 Prozent), hohem mittleren Haushalteinkommen und einer sich verbessernder Wirtschaft erholen sich momentan die Immobilienpreise.

Ohio

Dieser Bundesstaat verliert seit Jahren an industriellen Arbeitsplätzen. Ganze Stadtteile entvölkern sich, was zu weiterem Preiszerfall führt. Sowohl hier wie auch in Michigan zeigen sich sehr deutlich die Auswirkungen des Strukturwandels in den USA.

Die unten stehende Grafik zeigt für zehn Bundesstaaten a.) den Prozentsatz der belasteten Immobilien, bei denen die Hypothek den Wert übersteigt, b.) den Gesamtwert der Immobilien und die Höhe der darauf lastenden Hypotheken sowie c.) den Prozentsatz der Schuldner, die mit Ihren Zinszahlungen mindestens 90 Tage im Verzug sind.

Die nachstehende Grafik zeigt den kumulierten Preiszerfall von Immobilien in großen US-Metropolen im Zeitraum von 2007 bis Juni 2012. Daraus ist ersichtlich, wie drastisch die regionalen Unterschiede sind: von bescheidenen 6 Prozent in Dallas bis zu 60 Prozent in Las Vegas.

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