Gesunde Immobilien-Investition

In den nächsten Jahren wird die Nachfrage nach medizinischen Dienstleistungen in den USA drastisch ansteigen – die «Babyboomer» kommen in die Jahre. Die Altergruppe der über 65-Jährigen wird sich um 36 Prozent erhöhen. Traditionell beanspruchen diese dreimal soviel ärztliche Dienstleistungen wie jüngere Menschen. Hinzu kommt, dass durch den «Patient Protection and Affordable Care Act» (in den USA auch als «Obamacare» bekannt und umstritten) zusätzlich 32 Millionen Amerikaner Anrecht auf Krankenversicherung haben werden. Bis zum Jahre 2019 entspricht dies einer Zunahme von 11 Prozent.

Konsequenterweise werden mehr Immobilien im Gesundheitswesen benötigt. Das Urban Land Institute schätzt, dass bis zum Jahre 2019 die Nachfrage nach Arztpraxen, Krankenhäusern, Pflegeheimen etc. um 19 Prozent ansteigen wird. Dies entspricht einer Fläche von 5,9 Millionen Quadratmetern. In diesem Jahr werden bereits rund 580.000 Quadratmeter erstellt. Ich gehe davon aus, dass sich die Bautätigkeit in diesem Sektor weiter deutlich erhöhen wird.

Standorte in der Nähe von Krankenhäusern sind nicht leicht zu finden. Medical Office Buildings («MOB») benötigen eine höhere Anzahl von Parkplätzen pro Quadratmeter Bürofläche. Die «Impact Fees» (Abgaben bei Neubauten) sind pro Quadratmeter ebenfalls deutlich höher als für normale Büros. Dennoch sind Immobilien im Gesundheitswesen meiner Ansicht nach eine ausgesprochen attraktive Investitionsmöglichkeit: Die Mieter bleiben in der Regel lange, da sie  viel in den Ausbau der Infrastruktur investiert haben.


Immer häufiger sieht man, dass Arztpraxen (oftmals mit Dutzenden von Ärzten) von Krankenhäusern übernommen werden. Die Ärzte sind dann die Verwaltungsprobleme, das Management sowie die hohen Investitionskosten los. Die Krankenhäuser ihrerseits haben einen garantierten Zustrom an Patienten. Ist man Eigentümer einer solchen Immobilie, erhöht sich deren Wert natürlich drastisch, hat man nun einen sehr solventen Mieter.

Aus der Sicht des Immobilieninvestors sind Objekte nahe eines Krankhauses sehr interessant. Das haben auch institutionelle Investoren gemerkt, die 2011 rund 45 Prozent aller MOB erworben haben. Oftmals haben Krankenhäuser in der Vergangenheit die Immobilien selbst erstellt, nur um nach ein paar Jahren zu realisieren, dass sie das Geschäft nicht verstehen und mit dem Eigenkapital anderweitig mehr verdienen können. Zudem blähen Immobilien die Bilanzsumme auf und reduzieren die prozentuale Umsatzrendite. Da viele Firmen im Gesundheitswesen börsennotiert und/oder auf Gewinn ausgerichtet sind, kann dies die Kreditwürdigkeit und/oder den Börsenkurs beeinträchtigen. Bei solchen Deinvestitionen bieten sich für den Investor oft interessante Anlagemöglichkeiten.

Zuletzt ein Hinweis für Eigentümer von Shopping-Centern: Der Wegfall ganzer Einzelhandelsketten (Videoverleih, Banken, Möbelläden, Buchläden) hat hier oft gewaltige Leerflächen entstehen lassen. Die große Anzahl an Parkplätzen, die gute Lage, Sichtbarkeit und der ständige Publikumsverkehr machen solche Lagen sehr attraktiv für Arztpraxen und andere Firmen im Gesundheitswesen.

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