Durchaus lukrative Chancen

Natürlich wird auch der Markt für gewerbliche Immobilien in den USA momentan stark beeinflusst durch die hohe Zahl notleidender Hypotheken, die schwache Wirtschaft, die tiefen Zinssätze und die fehlende Risikobereitschaft der Investoren. In Folge hat sich eine Aufteilung des Marktes in zwei verschiedene Welten ergeben: Gute Objekte mit solventen Mietern in Top-Lagen kosten heute mehr als vor dem Ausbruch der Krise. Alles andere ist schwer und nur mit grossen Preisabschlägen verkäuflich. Der Trend nach Sicherheit erinnert mich an die grossen Preisdifferenzen bei den Rentenpapieren. Kann sich die BRD für knapp 2 % leihen, so muss ein Land wie Irland mehr als 6.5 % berappen.

Die Anzahl der normalen Immobilientransaktionen ist auf einen Bruchteil dessen geschrumpft, was in den Jahren bis 2007 umgesetzt wurde. Käufer und Verkäufer sind in ihren Vorstellungen weit auseinander. Und die Banken haben keine klare Strategie, wie sie mit notleidenden Finanzierungen umgehen sollen. Sie versuchen:
• mit den Schuldnern Lösungen zu erarbeiten;
• die Hypotheken zu verkaufen;
• die Augen vor Wirklichkeit zu verschließen (nach dem Motto: »extend and pretend«, verlängern und vorgeben, alles sei in Ordnung).

Die Ungewissheit über bevorstehende Änderungen in der Steuergesetzgebung und die Angst vor einer erneuten Rezession haben zu einer grossen Verunsicherung aller Marktteilnehmer geführt. Selbst unter Profis und Experten reicht die Einschätzung von »total deprimiert« bis hin zu »durchaus optimistisch«. Extreme Preisgestaltungen kommen daher immer wieder vor.
Nachstehend die Renditen, zu denen Objekte verkauft werden:

MacDonalds bei 5.75 % = 17.4 fache Jahresmiete
Bankgebäude bei 6.5 % = 15.4 fache Jahresmiete
Shopping Center mit Publix als Hauptmieter bei 6 % = 16.6 fache Jahresmiete
Walgreens und CVS Märkte 6.5 % bis 7.3 % = 13.7 bis 15.4 fache Jahresmiete
Sam’s Club, FEDEX bei 7 % bis 8 % = 12.5 bis 14.3 fache Jahresmiete
Erbbauverträge bei 5.5 % bis 6.75 % = 14.8 bis 18.2 fache Jahresmiete
Strip Shopping Center ohne Hauptmieter bei 9 % bis 11 % = 9 bis 11.1 fache Jahresmiete
Bürogebäude ohne Hauptmieter bei 8.5 % bis 11 % = 9 bis 11.7 fache Jahresmiete

Liegen die Leerstände bei über 30 Prozent, kann man oft die Hypothek von den Banken zu 50 Prozent des Nominalwertes kaufen. Die meisten Anleger fürchten sich davor, dass bei zweitklassigen Objekten die Preise weiter sinken, die Leerstände sich erhöhen und/oder die Mieten sinken. Notleidende Objekte drücken in diesem Segment zu stark auf das Preis- und Mietniveau. Nach meiner Ansicht sind bei einzelnen Objekten die Preise zu stark gesunken, da wie oft in solchen Situationen vom Markt erst mal hektisch und nicht differenziert genug reagiert wird. Es ergeben sich für risikofreudigere Anleger recht gute Investitionsmöglichkeiten.

Die Zinsen bei Rentenpapieren, Geldmarktkonten und anderen sicheren Anlagevehikeln liegen derzeit zwischen null und 3 Prozent. Eine grosse Anzahl Anleger sucht höher rentierende, aber sichere Investitionen. Dies hat die Preise von Top-Objekten in die Höhe und die entsprechenden Renditen nach unten getrieben. Die Nachfrage nach solchen Objekten, sei es auf der institutionellen oder privaten Ebene, übersteigt das Angebot bei weitem. Jeder möchte das Top-Objekt an der Hauptstrasse mit dem erstklassigen Mieter und dem 20-jährigen Mietvertrag erwerben (Bemerkenswert: selbst für solche Objekte sind momentan kaum Finanzierungen von mehr als 50 Prozent erhältlich). Vor kurzem wurde ein neues Bürogebäude in Chicago bei 5.5 % Rendite für $ 550 Millionen verkauft bei Aufnahme einer Hypothek von $ 350 Millionen. Ein vergleichbares, älteres Gebäude mit einem Leerstand von 30 % wechselte bei 7.5 % Rendite den Eigentümer.

Ich bin der Meinung, dass das Zinsniveau in den USA noch für längere Zeit tief bleiben wird. Somit wird die Nachfrage nach Top-Objekten anhalten und deren Preise stabil bleiben oder sich sogar noch erhöhen. In Anbetracht der enormen Geldmengen, die nach interessanten Anlage suchen, könnte es dazu kommen, dass die Nachfrage nach Objekten auch ausserhalb der Top-Klasse ansteigt, insbesondere solche im Wert von 25 Millionen Dollar und mehr. Insbesondere institutionelle Anleger scheinen hier vermehrt Interesse zu zeigen.
Die ganz grosse Welle der Zwangsversteigerungen gewerblicher Objekte ist bis dato noch ausgeblieben. Dennoch fällt bereits jetzt ein markanter Anteil aller Transaktionen auf Zwangsverkäufe oder Versteigerungen, so genannte »Distressed Sales«. In Zahlen ausgedrückt: 35 Prozent bei Hotels, 28 Prozent bei Mehrfamilienhäusern, 22 Prozent bei Büros und 20 Prozent bei industriellen Objekten. Dieser Trend wird noch mindestens zwölf Monate anhalten.

Praktisch unverkäuflich sind momentan angefangene Entwicklungsprojekte oder Land. Solange bestehende Objekte unter Wiederherstellungskosten verkauft werden, hat Land praktisch keinen Wert. Hier werden derzeit in grossem Umfang Portfolios und/oder Hypotheken von den Banken an Investmentgruppen, Hedgefunds und andere opportunistische Investoren zum einem Bruchteil der ursprünglichen Kosten verkauft.

Bei Appartementkomplexen ist eine Stabilisierung und leichte Preiserholung festzustellen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt in einigen Gebieten an, da sich viele Amerikaner den Kauf eines eigenen Objektes nicht mehr leisten können oder aber die weitere Entwicklung abwarten wollen.

Die Mieten für Büros scheinen sich in einigen Märkten zu stabilisieren. Die Erholung wird aber sehr langsam sein. Viele Firmen geben Büroflächen auf und reduzieren die m2 pro Mitarbeiter. Die Leerstandsquote liegt gesamthaft in den USA immer noch bei 17.5 %, dem höchsten Niveau seit 1993.

Auch bei den grossen Shopping Malls zeichnet sich eine langsame Beruhigung ab. Die Leerstandsquote liegt hier bei 10.9 %. Die Mieten sind vom 2. Quartal 2010 zum 3. Quartal 2010 nur um 0.2 % gesunken.

Mein Fazit: Der Markt für Top-Objekte zeigt sich auch weiterhin sehr stark. Für eine Erholung des Marktes aller anderen gewerblichen Objekte muss die Wirtschaft erst wieder in Schwung kommen, Klarheit über die politische Entwicklung/Steuergesetzgebung herrschen und das Vertrauen der Investoren in den Markt zurückkommen. Für clevere Investoren bieten sich aber trotz allem gute Möglichkeiten, interessante Objekte zu günstigen Konditionen zu erwerben. Grosses Potential sehe ich für risikobereite Anleger, die über Cash verfügen und bereit sind, auch Immobilien mit (momentan) hohem Leerstand zu erwerben.



»Die Preise für gewerbliche Objekte, Büroimmobilien und Einzelhandelsobjekte kannten in den vergangenen zwei Jahren vor allem eine Richtung: nach unten.«

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Eine Antwort zu “Durchaus lukrative Chancen

  1. Manfred Welfonder

    Rainer, guter Research, danke, Manfred

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