Nichts ist so beständig wie der Wandel

Auch das ein kultureller Unterschied zwischen der »Neuen« und der »Alten« Welt: Mitteleuropäische Investoren neigen dazu, eine einmal erworbene gewerbliche Immobilie langfristig zu halten und an zukünftige Generationen zu vererben. US-Investoren dagegen betrachten eine Immobilie eher als ein zeitlich begrenztes Engagement. Warum? Weil Amerikaner zum einen viel mobiler sind und eine deutlich geringere emotionale Bindung an Vermögenswerte haben. Sie interessiert vor allem eines: Optimierte Renditen. Zudem ändert sich reale Umfeld einer Immobilie viel schneller als in Mitteleuropa: War die Lage vor zehn Jahren noch sehr gut, steht die Immobilie heute vielleicht schon in einer heruntergekommenen Gegend.

Die Preise für US-Gewerbeimmobilien sind in den letzten Jahren im Schnitt um 42 Prozent gesunken. Die Leerstandsquote hat sich deutlich erhöht und erreicht in einzelnen Gegenden bis zu 20 Prozent. Angesichts der vielen Zwangsversteigerungen und der schwachen Nachfrage sind die Mieten stark gesunken. Insofern muss sich jeder Besitzer einer gewerblichen Immobilie in den USA derzeit folgende Fragen stellen:

• Wo liegt der tatsächliche Wert meiner Immobilie?
• Wie ist das Objekt am Markt positioniert?
• Wie sieht die Zukunftsentwicklung?
• Entspricht das Objekt noch meinen Anlagekriterien?
• Wird meine Immobilie optimal bewirtschaftet oder könnten Betriebskosten
gesenkt werden?
• Ist die Kommunikation mit den Mietern optimal, um deren langfristigen Verbleib sicherzustellen?

Unabhängig von diesen Fragen sollten Besitzer von Gewerbeimmobilien in regelmässigen Abständen eine akribische Bestandsanalyse des Objektes vornehmen. Diese muss den baulichen Zustand des Gebäudes erfassen und die Notwendigkeit etwaiger Renovierungs-, Reparatur- und Erneuerungsarbeiten einschätzen. Darüber hinaus sollte eine kritische Analyse des Umfeldes erstellt werden: Wie hat sich die Lage des Objektes in den letzten zehn Jahren gewandelt, welche Änderungen sind für die kommenden Jahre zu erwarten? Ausserdem empfiehlt sich eine präzise Ermittlung des Wertes der Immobilie basierend auf a.) dem Nettoertrag b.) dem Vergleich mit ähnlichen Objekten und c.) den errechneten Wiederherstellungskosten. Ein guter Immobilienverwalter sowie ein qualifizierter Gewerbemakler (vorzugsweise mit dem »CCIM-Diplom«) können alle diese Informationen zusammentragen und auswerten. Der Eigentümer kann dann entscheiden, ob der die Immobilie verkaufen möchte, ob eine Erhöhung oder Reduktion der Hypothek sinnvoll ist und/oder welche anderen Massnahmen zur Optimierung seines Investments notwendig sind.

Je effizienter eine Immobilie bewirtschaftet wird, desto wettbewerbsfähiger ist sie. Man sollte nicht vergessen: Bei einer Kapitalisierungsrate von 7 Prozent entspricht jeder Dollar Kostensenkung einer Erhöhung des Wertes der Immobilie um 14 Dollar. Liegen die Betriebskosten unter denjenigen der Konkurrenz, so erhöht sich die Rendite für den Eigentümer. Sowohl Eigentümer als auch Mieter spüren derzeit in den USA die Folgen der schwachen Wirtschaft. Daher sind Mieter heute eher gewillt, Einschränkungen in Kauf zu nehmen, sofern diese die von ihnen zu bezahlenden Betriebskosten reduzieren. Letztere können auf vielfältige Weise gesenkt werden: Etwa durch Einstellung der Klimaanlage/Heizung auf höhere bzw. tiefere Temperaturen. Oder die Installierung von Sensoren für die Regulierung der Beleuchtung – das Licht muss eben nicht immer und überall brennen.

Es lohnt sich, für sämtlichen Betriebsausgaben jährlich neue Angebote einzuholen. Auch Verträge sollten daraufhin überprüft werden, ob sie tatsächlich in ihrer bestehenden Form notwendig und sinnvoll sind. Mir persönlich ist es zum Beispiel gelungen, die Frequenz bestimmter Inspektionen von monatlich auf halbjährlich umzustellen. Wichtig ist es auch, das Betriebskostenbudget möglichst genau zu erstellen, so dass die Mieter nach Ablauf des Jahres keine grossen Nachzahlungen zu leisten haben. Dies verbessert einerseits die Liquidität des Immobilieneigentümers, andererseits entstehen weniger Diskussionen mit den Mietern bei Vorlage der Endabrechnung. Nicht dringend notwendige Massnahmen wie etwa ein Neuanstrich des Gebäudes, Versiegeln des Parkplatzes, Verbesserung der Bepflanzung etc. können ohne Probleme zeitlich verschoben werden. Und die Reparatur des Daches ist vielleicht auch kostengünstiger als ein neues Dach (ohne die Integrität der Immobilie zu beeinträchtigen).

Die Kosten von leerstehenden Flächen sind hingegen beträchtlich: Kein Mieteinkommen, Marketingkosten, Vermietungskosten (Maklercourtage), Abbruchkosten bestehender Mietereinbauten, Ausbaukostenzuschuss an den neuen Mieter, Freie Mietzeiten, Beratungskosten (Anwalt für Mietverträge) – da kommt schnell eine beträchtliche Summe zusammen. Umso wichtiger ist es, die vorhandenen Mieter bei der Stange zu behalten. Kommunikation ist dabei das A und O: Wo kann der Vermieter seine »Performance« verbessern, warum hat der Mieter gerade diese Immobilie gewählt und wieso ist sie für seine Art von Geschäft so gut? Vielleicht liegt die aktuell vom Mieter gezahlte Miete über der Marktmiete. Sie können sicher sein, die umliegenden Immobilieneigentümer und deren Makler werden Ihre Mieter ständig umwerben. Statt abzuwarten, bis der Mieter auszieht, sollte man schon vor Ablauf des Mietvertrages das Gespräch suchen. Eventuell lässt sich parallel zu einer gewissen Reduzierung der Miete im Gegenzug eine Verlängerung des Mietvertrages erreichen. Vielleicht benötigt der Mieter weniger Quadratmeter und ist gewillt zu bleiben, falls die Mietfläche verkleinert werden kann. Ist er sich bewusst, dass dem günstigeren Angebot der Konkurrenz erhebliche Kosten eines Umzugs gegenüber stehen?

Proaktives Handeln in allen Bereichen ist in der heutigen Zeit zwingend notwendig. Die ständige Kommunikation mit einem guten Immobilienverwalter und einem qualifizierten auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Makler sind ein Muss. Und garantieren, dass die Gewerbeimmoblien in den USA kein Klotz am Bein, sondern auch in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten ein lukratives Investment bleibt.

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2 Antworten zu “Nichts ist so beständig wie der Wandel

  1. hallo Rainer
    sehr guter artikel
    herzliche gruesse
    otmar gaelle

  2. Karl H. Zeisberger

    Hallo Herr Filthaut,

    der Artikel trifft den Nagel auf den Kopf!
    Ich selbst besitze Immo-Fonds Anteile in Buero-Centern von Albuquerque, LasVegas Convention Center, Louisville/Kentucky and Houston/Texas. Die vermietete Flaeche ist stark ruecklaeufig. Bis vor 2 Jahren gab es noch Verzinsung von ca. 7-8 % pro Jahr, jetzt wurden fuer 2009 und 2010 Ausschuettungen angekuendigt, die nur noch die Quellensteuer abdecken.
    Ich hoffe, dass das Fond Management Ihre grundsaetzlich gueltigen Vorschlaege auch im Massnahmen-Portfolio hat!
    Viele Gruesse von Haus zu Haus im WTC,
    Karl H. Zeisberger (befreundet mit Liz)

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