Ein Jahr zum Vergessen?

Häufig werde ich dieser Tage zu meiner Meinung über gewerbliche Immobilien in den USA befragt. Meine deutliche Antwort: Die Aussichten für 2009 sind nicht besonders rosig.

Wobei wir schon wieder mitten beim Thema sind: Einige meiner Leser haben zuletzt bemängelt, ich würde die Dinge immer so schwarz malen. Ob ich nicht auch einmal positivere Aussagen machen könne, so die Anregung.

Das würde ich in der Tat gerne tun – allerdings erst, sobald die Wirtschaft und der Immobilienmarkt wirklich deutliche Anzeichen einer Erholung zeigten. Dies ist momentan nicht der Fall. Und bis dahin muss ich (leider) konstatieren, dass eine ganze Reihe meiner negativen Voraussagen tatsächlich eingetroffen sind. Für all jene, die die Welt lieber in launigeren Farben sehen, empfehle ich als alternative Lektüre den Blog meines lieben Freundes und Karikaturisten Uli Stein: www.ulistein.de/notizbuch-sprachwitz-humor.html

So, jetzt sind wir Realisten wieder unter uns und können uns den Aussichten des Marktes für US-Gewerbeimmobilien zuwenden – und am Schluss erörtern, wie man möglicherweise von der Misere sogar profitieren kann.  

Hier zunächst einmal eine Liste der Faktoren, durch die das allgemeine Marktumfeld in den Vereinigten Staaten (und nicht nur hier) derzeit nachhaltig beeinflusst wird:

 • Drastischer Rückgang des privaten Konsums

• Enttäuschendes Weihnachtsgeschäft

• Hohe Verluste von Arbeitsplätzen in praktisch allen Bereichen der Wirtschaft (mit Ausnahme von Behörden, Handel, Gesundheitswesen, öffentliche Infrastruktur und Energie)

• Hohe Verschuldung des Einzelhandels

• Schleppende Kreditvergabe seitens der Banken

• Minimale Finanzierungsmöglichkeiten für Investoren

• Reduzierung der Belehnungslimiten durch die Banken

• Wertverfall der börsenkotierte Immobilienfonds (REIT) um 51 Prozent in 2008

Diese Kriterien und die allgemeine Wirtschaftsentwicklung werden meiner Ansicht nach folgende Auswirkungen haben:

• Drastischer Anstieg der Ladenschließungen und Konkurse von Einzelhandelsgeschäften

• Weiterer Anstieg der Leerstände

• Schließung kompletter Einkaufszentren

• Tiefere Mieten für Gewerbeflächen

• Konkurs oder Vergleich einzelner Großinvestoren und Immobilienfonds

• Anstieg der Renditen um 2 bis 3 Prozent von gewerblichen Immobilien = Preisreduktionen von 15  bis 35 Prozent

Wie schon öfters von mir erwähnt: Der private Konsum macht 70 Prozent des US-Bruttosozialproduktes aus. Wegen der Krise des Immobilienmarktes, den Kursverlusten an den Kapitalmärkten und der steigenden Arbeitslosigkeit haben die US-Bürger ihren Konsum in den letzten Monaten drastisch eingeschränkt. Dies führt zwangsläufig zu weiterem Stellenabbau: wird weniger gekauft, weniger produziert, weniger importiert, etc. somit werden ergo auch weniger Ladenflächen benötigt. Das Weihnachtsgeschäft 2008 verlief für die Händler in den USA sehr enttäuschend. Trotz großer Preisabschläge blieben die Läden auf vielen Waren sitzen und müssen nun zum Teil erhebliche Verluste verbuchen. Bei vielen der tendenziell hoch verschuldeten US-Firmen führt dies zu Liquiditätsproblemen, insbesondere deshalb, weil die Banken momentan keine Finanzierungen zur Verfügung stellen und zudem noch Kreditlinien kürzen. Ein fataler Kreislauf: Wegen der noch vollen Regale werden keine neuen Waren bestellt, was letztlich wieder zu weiteren Verlusten von Arbeitsplätzen führt.

Die Banken gewähren derzeit praktisch keine Finanzierungen für gewerbliche Objekte. Und wenn, dann nur mit reduzierten Belehnungslimiten (60 Prozent des Wertes statt 75 bis 85 Prozent). Der Markt der durch Hypotheken auf gewerbliche Objekte abgesicherten Wertpapiere (Commercial Mortgage Backed Securities/CMBS) ist praktisch zum Erliegen gekommen. Wurden 2007 rund 230 Milliarden Dollar an Gewerbeobjekten auf diese Weise finanziert, so war es in 2008 nur noch ein Bruchteil dieser Summe. Und sofern überhaupt Finanzierungen erhältlich sind, liegen die Zinssätze recht hoch.

Die Aktien der REIT (Real Estate Investment Trusts) sind im Jahr 2008 im Schnitt um 51 Prozent gefallen. Somit haben diese keine Möglichkeit mehr, neues Geld für Akquisitionen an den Kapitalmärkten zu beschaffen. REITs kauften in den letzten Jahren in großem Stil gewerbliche Immobilien zu oft sehr tiefen Renditen beziehungsweise hohen Preisen. Ihre Aktivitäten am Markt dürften in absehbarer Zukunft ausgesprochen eingeschränkt sein.

Wir werden im Jahre 2009 sehr viele Konkurse im Einzelhandel erleben. Umsatzrückgang, zu wenig Eigenkapital und mangelnde Finanzierungsmöglichkeiten werden das Aus auch für einige große Händler und Ladenketten bedeuten. Die Organisation ICSC (International Council of Shopping Centers) schätzt, dass 2009 mindestens 6100 Geschäfte von Ladenketten sowie insgesamt rund 200 000 Einzelgeschäfte schließen werden. Allein dadurch gehen mindestens 625 000 Arbeitsplätze verloren.

Die steigende Arbeitslosenzahl hat auch zur Folge, dass mehr Büro- und Industrieflächen frei werden. Hinzu kommen in den kommenden zwei Jahren Objekte, die in den Boomzeiten geplant und finanziert wurden und jetzt fertig werden. Als Folge werden sich die Leerstände in allen Bereichen drastisch erhöhen. Erhöhte Nachfrage wird sich wegen des Konjunkturförderungsprogramms der Regierung Obama für Büros für Handel, Behörden, Gesundheitswesen, Energie und öffentliche Infrastruktur geben. Diese Nachfrage kann aber bei weiterem nicht die frei werdenden Flächen absorbieren.

In Amerika wurde in den vergangenen Jahren ein ungeheures Inventar an Einzelhandelsfläche aufgebaut. Gleichzeitig hat sich das Konsumentenverhalten geändert: Man kauft inzwischen lieber in kleineren Shopping Centern ein statt in den »Mega Malls«. Hinzu kommt, dass die Leute näher an ihren Arbeitsplätzen wohnen und weniger bereit sind, lange Fahrtstrecken auf sich zu nehmen. Die Folge: Für manches Projekt wird die Luft ausgesprochen dünn, es droht die komplette Schließung.

All dies wird meiner Ansicht nach dazu führen, dass die im gewerblichen Immobiliengeschäft zu erzielenden Mieten kurz- und mittelfristig erheblich unter Druck geraten. Hinzu kommt, dass Investoren in Not geratene Objekte zu günstigen Preisen erwerben und diese zu sehr tiefen Mieten gewinnbringend anbieten können (Sie sehen, es gibt auch Positives in so schlechten Zeiten zu vermelden …)

Die Liste der Verlierer ist freilich lang: Der Großinvestor Harry Macklowe etwa hat 2007 sieben Bürogebäude in New York für 5,85 Milliarden Dollar gekauft und dabei nur 50 Millionen Dollar Eigenkapital eingebracht. Den Rest lieh er sich von der Deutschen Bank und der Fortress Investment Group. Im vergangenen Jahr konnte er die kurzfristigen Finanzierungen nicht in langfristige umschulden – und musste einen Teil seines Portfolios mit gewaltigen Verlusten wieder verkaufen.

Grosse Immobilienfonds wie General Growth oder der australische CENTRO sind praktisch pleite, da sie zweistellige Milliardenkredite nicht refinanzieren können (in den Boomjahren wurden Immobilien mit Renditen zwischen 4 Prozent und 6,5 Prozent gekauft und mit kurzfristigen Krediten finanziert. Deren Refinanzierung ist im heutigen Umfeld praktisch unmöglich). Andere müssen auslaufende Finanzierungen erneuern. Die Banken haben die Belehnungslimiten gesenkt, und da die Immobilien an Wert verloren haben, müsste neues Eigenkapital eingebracht werden.

Zum besseren Verständnis hier ein Beispiel: Fond A kaufte eine Immobilie mit einer Million Dollar Mieteinnahmen bei 5 Prozent Rendite (= 20 Millionen Dollar Kaufpreis) und nahm eine Hypothek von 75 Prozent = 15 Millionen Dollar auf. Heute wird die Immobilie mit 7 Prozent kapitalisiert = Wert 14,285 Million Dollar. Mögliche Finanzierung 60 Prozent = 8,57 Million Dollar Die Immobilie ist somit weniger wert als die Hypothek, bei Auslauf der jetzigen Finanzierung und Neufinanzierung müsste der Eigentümer 6,43 Million Dollar an neuem Eigenkapital einbringen.

Geld ist eine rare Ware in der heutigen Zeit. In der ersten Klasse auf dem Wirtschaftsgymnasium habe ich den Grundsatz der freien Marktwirtschaft gelernt: Je höher die Nachfrage, desto höher der Preis. Sofern man heute überhaupt eine Finanzierung von den Banken erhält, liegen die Zinssätze deutlich über 6 Prozent (dass die Banken sich das Geld für minimale Sätze beim Staat leihen und somit enorme Spannen haben, ist ein anderes Thema). Um überhaupt Investoren für den Erwerb von gewerblichen Objekten zu interessieren, müssen die Renditen auf 8 bis 10 Prozent ansteigen. Als Folge werden die Preise um 15 bis 35 Prozent gegenüber denen zwischen 2004 und 2008 sinken. Wurden im Jahr 2007 noch über 550 Milliarden Dollar an gewerblichen Objekten in den USA umgesetzt, so waren es in 2008 noch gerade 150 Milliarden Dollar (davon machten einen gehörigen Teil erzwungene Verkäufe wie die des erwähnten Harry Macklowe aus).

Wichtig für jeden Besitzer von gewerblichen US-Immobilien ist es derzeit, sich sehr intensiv um sein Objekt zu kümmern. Zwingend notwendig ist es, eine gute Verwaltungsfirma und – sofern man ein umfangreicheres Portfolio hat – einen guten Asset Manager zu beauftragen. Die Verwaltungsfirma muss die Immobilie optimal unterhalten und gleichzeitig alle Möglichkeiten nutzen, Kosten zu sparen. Den Mieter interessiert nur der Gesamtbetrag der von ihm zu bezahlenden Miete, nicht aber, wie diese sich aus Miete und Betriebskosten zusammensetzt. Daneben muss mit den Mietern rechtzeitig über Mietreduktionen diskutiert gehen, damit diese nicht in Konkurs gehen oder ins benachbarte Objekt übersiedeln. Hier lautet das Motto derzeit ganz klar: Lieber weniger Miete als Leerstand. Sofern eine Finanzierung besteht, müssen lange vor der Fälligkeit alle möglichen Variationen durchgerechnet und alternative Finanzierungsmöglichkeiten abgeklärt werden.

Wenn diejenigen, die mich gelegentlich eines übermäßigen Pessimismus bezichtigen, bis hierher durchgehalten haben, nun die gute Nachricht: Meiner Ansicht nach bieten Zeiten wie diese auch enorme Möglichkeiten, gute Objekte zu attraktiven Konditionen zu erwerben. Banken sind bereit, im Bestand befindliche Immobilien und/oder Finanzierungen mit grossen Abschlägen zu verkaufen. Ich weiss von einem Shopping Center in Südwestflorida, das fertig gestellt ist, aber momentan leer steht. Es kann für etwa 65 Dollar pro Quadratfuß (715 Dollar pro Quadratmeter) erworben werden. Dieser niedrige Kaufpreis erlaubt es dem neuen Besitzer zukünftig, Mieter aus umliegenden Objekten mit dem Angebot günstigerer Mieten abzuwerben. Bereits nach kurzer Zeit dürfte die Gewinnschwelle erreicht sein. In den Verträgen sollten Mieterhöhungen über der Inflationsrate für die Folgejahre vereinbart werden. Nach drei- bis fünf Jahren sollte dann ein Verkauf mit einem ansehnlichen Gewinn möglich sein.

Eine andere Möglichkeit, derzeit zu profitieren, ist ein Objekt direkt von der Bank zu kaufen. Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 5 Million Dollar bringt man eine Million Dollar ein, die Bank stellt 4 Million Dollar als Kredit »non recourse« (das heißt, ohne persönliche Bürgschaft) zur Verfügung. Somit hat die Bank das Objekt aus ihren Büchern und wieder einen bedienten Kredit gebucht. Der Investor limitiert sein Risiko auf den Kapitaleinsatz.

Auch der Erwerb von Objekten mit hohem Leerstand bietet Gewinnpotential. Die Bewertung beziehungsweise der Kaufpreis richtet sich nämlich nach dem jetzigen Einkommen. Durch Vermietung der Leerstände in Zukunft steigt der Ertrag und somit auch der Wert.

Wichtig ist sowohl für den Eigentümer eines bestehenden Objektes wie auch den potentiellen Investor, qualifizierte Immobilienfachleute zu konsultieren. Selbstverständlich stehe ich für solche Aufgaben jederzeit gern zur Verfügung.

Allgemeine Informationen zum Thema finden Sie übrigens in meinem Artikel »Erwerb von gewerblichen Immobilien« auf unserer Webseite.

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