Katerstimmung nach der Party

Der ungehemmte Wirtschaftsboom in den USA ist endgültig zu Ende. Es war, so wissen wir heute, eine Party auf Pump – inklusive Papierservierten und Bierdeckel. Die nächsten Jahre werden nun grundlegende Änderungen sowohl in Wirtschaft, Gesellschaft, Politik als auch beim Verhalten der Verbraucher bringen.

In konkreten Zahlen: Meiner Ansicht nach werden wir einen Rückgang des US-Bruttosozialproduktes um 10 bis 15 Prozent erleben. Und das auf längere Sicht: Mindestens fünf bis zehn Jahre wird es dauern, bis die Folgen der Finanz-Exzesse ausgebügelt und korrigiert sind. Warum so lange? Weil 70 Prozent des US-Bruttosozialproduktes aus dem privaten Konsum stammen.  In den vergangenen Jahren flossen immense Beträge durch Hypothekenerhöhungen in den Konsum. Doch allein in 2008 haben die US-Haushalte 18 % bzw. 11.2 Billionen Dollar ihres Nettovermögens verloren. Aus den verschiedenen, unten näher erläuterten Gründen dürften die Konsumenten wohl 15 Prozent weniger ausgeben – mindestens. Einfache Rechnung: 15 Prozent von 70 Prozent = 10,5 Prozent. Dass der Rückgang des »Gross Domestic Products« (GDP) noch höher ausfallen könnte, sehe ich in der steigenden Arbeitslosigkeit und dem absoluten Fehlen von Finanzierungs-möglichkeiten begründet.

Wie die unten stehende Graphik (basierend auf Daten der US Federal Reserve »Flow of Funds«) zeigt, haben sich die Schulden der USA, ihrer Bürger, Gemeinden und Firmen seit 1986 von rund 10 Billionen auf über 50 Billionen Dollar erhöht. 

Schulden der USA aufgeteilt nach Sektor

Die Verschuldung ist im gleichen Zeitraum von 225 Prozent des Bruttosozialproduktes auf mehr als 360 Prozent angestiegen. Bedingt durch den Zusammenbruch des Immobilienmarktes und den Verlusten an den Kapitalmärkten ist das Nettovermögen der USA gesunken, während die Schulden immer weiter ansteigen.

Bestehende Schulden als Prozent des Bruttosozialproduktes

Bis dato konnte der Konsument alles und jedes finanzieren. Das ist vorbei. Finanzierungen gibt es (wenn überhaupt) nur noch bei sehr guter Kreditwürdigkeit und/oder sehr hohen Anzahlungen. Was für den Einzelnen schmerzhaft sein mag, ist freilich unumgänglich, denn der einzige Weg aus dem Schlamassel ist die drastische Reduzierung der Schulden. Jeden Tag haben US-Verbraucher und Staat sich je eine Milliarde Dollar im Ausland geliehen. Diese Art der Finanzierung trocknet nun aus, die Stimmung wird schlechter: Vor ein paar Tagen musste die US-Regierung dem größten Gläubiger China sogar versichern, dass deren 1000 Milliarden Dollar (angelegt in Bundesschatzbriefen, Cash und Rentenpapieren) sicher und die USA ein solventer Schuldner sind.

Bei einem angenommenen Zinssatz von vier Prozent beträgt der jährliche Schuldendienst auf den 50 Billionen Dollar genau zwei Billionen Dollar pro Jahr. Dies entspricht fast 15 Prozent des Bruttosozialproduktes von 14 Billionen Dollar.

Die neue US-Regierung hat bereits Maßnahmen zur Wirtschaftsförderung und Stützung der Finanzmärkte verabschiedet. Darauf möchte ich im Einzelnen nicht eingehen, da sich diese ständig ändern und auch den Rahmen dieses Artikels sprengen würden. Präsident Bush hatte ja bereits im letzten Jahr ein Programm von 180 Milliarden Dollar verabschiedet. Durch den Preisverfall beim Erdöl kamen die USA dann noch mal in den Genuss von 250 Milliarden Dollar »ungeplanter« Konjunkturankurbelung. Trotz allem ging es weiter bergab. Sicher scheint für mich, dass noch vor Ende dieses Jahres das nächste Konjunkturprogramm von mindestens eine Billion Dollar geschnürt werden wird. Der US-Regierung (und auch den Regierungen anderer Länder) bleibt nichts anderes übrig, so lange Geld in das System zu pumpen, bis der freie Fall der Volkswirtschaften aufgehalten wird.

In vergangenen Blogbeiträgen habe ich auf die Gründe und Auswirkungen der derzeitigen Misere hingewiesen. Die Arbeitslosenzahl sah ich bei 10 %. Nach dem Zusammenbruch von der Investmentbank Lehman Brothers im September eskalierte die Situation weiter und ich befürchte nun eine Arbeitslosenquote von 12 %. Im Moment verlieren die USA mehr als 500.000 Arbeitsplätze pro Monat. Doch viele Amerikaner haben keine finanziellen Reserven, die Arbeitslosenunterstützung ist bescheiden. Somit sind die neuen Arbeitslosen gezwungen, ihren Konsum drastisch einzuschränken, was wiederum zu mehr Entlassungen führen wird.

In einem früheren Artikel bin ich ausführlich auf die negative Sparquote der Amerikaner eingegangen und habe vorausgesagt, dass sich diese erhöhen wird. Nachdem sich die Altersvorsorge in Form von Eigenkapital im Haus/Wohnung und Wertschriftendepot drastisch reduziert hat, wird nun endlich wieder gespart, was sich konsequenterweise aber auch in einer weiteren Verringerung des Konsums niederschlägt.

Die Steuereinnahmen gehen dabei drastisch zurück. Die Gemeinden müssen (und werden auch) Personal entlassen und ihre Dienste einschränken. In naher Zukunft werden über eine Billion Dollar an Schuldverschreibungen öffentlicher Körperschaften fällig. Im Moment ist es noch unklar, wie diese refinanziert werden können.

Meiner Ansicht nach werden wir eine erhebliche Wandlung in der amerikanischen Gesellschaft erleben. Die Zeiten der Überflussgesellschaft sind endgültig vorbei. Die USA werden wieder vermehrt im Inland produzieren, weniger importieren, weniger unnötige Konsumgüter kaufen, indirekt Handelsbarrieren aufbauen und von Seiten des Staates viel stärker in die Wirtschaft eingreifen. Dieser Anpassungsprozeß dürfte mindestens fünf bis zehn Jahre andauern. Während dieser Zeit wird sich das Bruttosozialprodukt nach dem anfänglichen tiefen Absturz im Rahmen des Bevölkerungszuwachses nominal erhöhen, aber kein echtes Wachstum zeigen. Zu viel Vermögen wurde vernichtet, zu sehr muss sich das System ändern. Das wird seine Zeit dauern.

Berücksichtigt man die Wahlversprechen von Präsident Barack Obama in Bezug auf Krankenversicherung, höhere Besteuerung der Besserverdienenden, besseren Schutz der Arbeitnehmer, so bewegen sich die USA weg von einer absolut kapitalistischen Gesellschaft in Richtung einer eher sozial geprägten Marktwirtschaft – Ludwig Erhard lässt herzlich grüßen!

Wie sich das alles im Einzelnen auswirken könnte werde ich im nächsten Blogartikel versuchen zu beleuchten.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hoffnungsschimmer am Immobilienmarkt?

Eine Meldung sorgte in der Immobilienbranche Amerikas jüngst für einige Aufregung: Demnach ist im Dezember 2008 die Anzahl der durch Makler verkauften Wohnungen und Häuser (nachstehend »Wohnobjekte« genannt) in den Vereinigten Staaten um 4,74 Prozent angestiegen.

Ist dies nun die von vielen sehnlich erwartete Trendwende? Getreu dem Sprichwort: »Traue keiner Statistik, außer, Du hast sie selber gefälscht«, habe ich mir (bzw. meine Assistentin Isabell) einmal die Mühe gemacht und die Zahlen pro Monat für Wiederverkäufe und Verkäufe von neuen Objekten bis ins Jahr 2005 detailliert zusammengestellt. Meiner Ansicht müssen beiden Zahlen zusammen analysiert werden, ist doch nur die Gesamtzahl aller verkauften Wohnimmobilien ein Indikator für den gesamten Immobilienmarkt.

Die von uns erarbeiteten Zahlen zeigen sowohl absolut wie auch saisonal angepasst, dass das Gesamtvolumen (Neubauten und Wohnobjekte) tatsächlich angestiegen ist. Es entsteht der Eindruck, als hätte der Gesamtmarkt langsam die Talsohle bei der Anzahl der Transaktionen erreicht (nicht aber bei den Preisen). Bestärkt wird diese Annahme durch einen starken Anstieg der anhängigen Verkäufe in Dezember (Kaufverträge, die abgeschlossen, aber noch nicht abgewickelt wurden).

Aber: Die Analyse der Zahlen zeigt auch, dass die Steigerung des Volumens vor allem im unteren Preisbereich abspielt, während im oberen Preisbereich nur wenige Transaktionen stattfinden. 45 % aller Verkäufe sind Versteigerungen, Notverkäufe und sogenannte „Shortsales“ (bei denen die Hypothek den Verkaufspreis übersteigt).

Der stärkste Anstieg der Verkaufszahlen waren im Dezember im Vergleich zum Vorjahr naturgemäß in jenen Bundesstaaten zu verzeichnen, in denen die Preise am tiefsten gefallen waren: Kalifornien, Arizona, Nevada und Florida (auch »Sandstaaten« genannt, auf diesen neuen Ausdruck komme ich ein andermal zurück).

Der mittlere Preis im 4. Quartal lag mit 180,100 Dollar um 12.4 % tiefer als im letzten Quartal 2007. Cape Coral – Ft. Myers hält den Rekord mit 50.8 % von $ 225,300 auf $ 110,00.

 Verkauf von Neubauten und bestehenden Wohnobjekten (absolute Zahlen)

Quelle: NAR, US Census Bureau

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Verkauf von Neubauten und bestehenden Wohnobjekten (saisonal angepasst)

Quelle: NAR, US Census Bureau

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Im Bereich der Neubauten sieht es schlimm aus. Die Verkäufe von neuen Wohnimmobilien ging im Dezember 2008 in absoluten Zahlen von 404.000 auf 387.000 Einheiten zurück. Saisonal angepasst waren es 331.000 gegenüber 388.000 im Jahr 2007. Der mittlere Preis reduzierte sich dabei von 227.700 auf 206.500 Dollar.

Quelle: US Census Bureau

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Im Jahre 2005 wurde mit dem Bau von 1,72 Millionen Einfamilienhäusern begonnen. Im Jahre 2008 waren es mal gerade 622.000 – ein Rückgang um 64 Prozent!

 Alles in allem ziehe ich folgende Schlüsse:

• Das Volumen der Verkäufe zeigt leicht steigende Tendenz.
• Auch der Rückgang der zum Verkauf angebotenen Objekte ist ein weiteres Indiz, dass sich tatsächlich eine leichte Trendwende andeutet – doch es kann es auch sein, dass Verkäufer ihre Objekte über den Winter vom Markt   genommen haben.
• Durch die immer tiefer sinkenden Preise werden vermehrt Käufer aktiv, die bisher gewartet haben.
• Die immense Zahl der in der Zwangsversteigerung befindlichen oder schon durch die Banken übernommenen Objekte drücken gewaltig auf die Preise, insbesondere im Bereich unter 300.000 Dollar.
• In einzelnen Gegenden, Preisklassen und Produktbereichen rechne ich mit einem weiteren Preiszerfall in diesem Jahr um die 15 Prozent. Die Talsohle dürfte generell in der zweiten Hälfte 2010 erreicht werden. Einzelne Teilmärkte scheinen sich schon auf tiefem Niveau zu stabilisieren.
• Es sind immer noch zu viele neue Objekte im Angebot.
• Der Preisdruck bei Neubauten hält an, da bestehende Immobilien deutlich unter den Wiederherstellungskosten erhältlich sind.
• Die Bauträger/-unternehmer müssen/werden die Bautätigkeit weiter einschränken. Ich rechne mit rund 300.000 verkauften Einheiten für 2009.
• Trotz der vorgesehenen steuerlichen Anreize wird der Neubaumarkt noch mehrere Jahre auf tiefem Volumen verharren.
• Wirksame Massnahmen der US Regierung können die Situation verbessern, währenddem mir auf der anderen Seite die steigenden Arbeitslosenzahlen (3.8 Millionen Jobs gingen in den letzten 18 Monaten verloren) Sorgen machen. 

Mein Fazit: So gerne ich Ihnen auch von einer Entspannung im Immobilienmarkt berichten würde – für eine Entwarnung ist es leider noch immer viel zu früh. Zu viele Ungewissheiten machen Voraussagen sehr schwierig. Aber es scheint sich doch ein kleiner Silberstreifen am Horizont abzuzeichnen.

 

 

 

 

Dies und Das 02/09

Das Ritz-Carlton Beach in Naples (www.ritzcarlton.com) hat sein Angebot um neue Attraktionen und Einrichtungen ergänzt. Die “Virtual User Experience” ist eine high-tech Lounge, unter anderem stehen zur Verfügung: Microsoft Xbox 360 Elite, Sony Playstation 3 und Nintendo Wii sowie zwei LCD Fernseher und ein Blu-ray Player. Das “Nature’s Wonders” ist eine interaktive Attraktion mit 11 Aquarien und einem Labor, das für Exkursionen, Kindergeburtstage bis hin zu Cocktailparties zur Verfügung steht. Des weiteren wurde der Vanderbilt Ballroom mit 930 m² Fläche eröffnet.

Das Naples Grande Beach Resort (www.NaplesGrandeResort.com) hat sich der Hilton Waldorf Astoria Gruppe angeschlossen. Im Jahr 2007 wurde das Hotel für mehrere Millionen Dollar komplett im typischen Floridastil renoviert und ist das elfte Hotel, das in die Gruppe aufgenommen wurde. Naples Grande besteht aus 474 luxuriösen Zimmern, Suites und Bungalows, dem Golden Door Resort Spa, dem Restaurant STRIP HOUSE und bietet Tennisplätze sowie Golf, Segeln, Windsurfing und Aqua Cycling. Selbstverständlich gehören auch mehrere Säle für Konferenzen, Parties und Veranstaltungen zum Hotel.

Naples Transportation, Tours and Event Planning bietet einen Shuttle Service von und zum Southwest Florida International Airport in Ft. Myers an. Dieser Service steht Personen sowie Gruppen zur Verfügung (Kosten: $30 pro Person und $5 für jede zusätzliche Person in der Gruppe). Das Shuttle fährt ab 5:30 Uhr morgens und hält an ausgewählten Hotels und einigen anderen Stellen in Naples an. Reservierungen müssen 12 Stunden im voraus entweder online (www.experience-naples.com) oder telefonisch unter (239) 262-3006 gemacht werden.

Drei weitere Geschäfte haben in den Waterside Shops (www.watersideshops.com) ihre Türen geöffnet: das deutsche Bekleidungshaus Basler, der französische Juwelierladen Van Cleefs & Arpels, sowie Salvatore Ferragamo. Damit hat das Einkaufszentrum keine Leerstände mehr zu verzeichnen.

Vor kurzem bin ich auf eine interessante Webseite gestoßen:  AccountingCoach.com bietet  kostenlos Informationen und Lernmaterial zum Thema Buchhaltung in den USA. Sie wurde von Harold Averkamp entwickelt. Die in den USA verwendeten Konzepte für Buchhaltung und Rechnungswesen werden verständlich dargstellt und durch alltägliche Beispiele einleuchtend erklärt.

 

Wussten Sie, dass…

im Jahre 1794 deutschstämmige Siedler aus Virginia eine Petition an den US Kongress richteten. Sie forderten, dass bestimmte Bundesverordnungen ins Deutsche übersetzt und auch auf Deutsch veröffentlicht werden sollten. Die Petition wurde von einem Ausschuss des Kongress mit nur einer Stimme Mehrheit abgelehnt.

es den Osterhase und Santa Claus nur aufgrund deutscher Immigranten in den USA gibt. Es waren diese, die die Tradition hier eingeführt haben und es ist auch Ihnen zu verdanken, dass die Amerikaner geschmückte Christbäume zur Weihnachtszeit aufstellen.

Margaretha Meyer Schurz, eine deutsche Einwanderin, den ersten Kindergarten in den USA in Wisconsin gegründet hat. Daher stammt auch das englische Wort „kindergarten”, das bis heute in Gebrauch ist.

die bekannte amerikanische Brauerei Anheuser-Busch von dem Rheinländer Adolphus Busch in St. Louis, Missouri gegründet wurde. Leider ist über die Jahre hinweg die Qualität eines guten deutschen Bieres verloren gegangen.

der in Fürth geborene Henry Kissinger bis heute der einzige im Ausland geborene Amerikaner war, der jemals zum Außenminister der USA ernannt wurde.

 

Die Englische Lektion

Die deutsche Sprache enthält etwa 4,000 englische Wörter ( Berliner Morgenpost vom 17. Oktober 1998 ) mit zunehmender Tendenz. Daneben werden aber Worte in der deutschen Sprache verwandt, die im Englischen eine ganz andere Bedeutung haben:

Smoking heißt rauchen. Geht man zu einem festlichen Anlass, so trägt man einen „Tuxedo“

Detective ist im Englischen ein Kriminalbeamter. Ein Detektiv bzw. Privatdetektiv wird als „private investigator“ bezeichnet.

Mit großem Erstaunen habe ich gelesen, dass Lidl einen „body bag“ anbietet. Jetzt gibt es schon Leichensäcke im Discounter? Hier werden sie nur von der Polizei und Notfalldienst benutzt.

Umgekehrt hat die englische Spache auch einige deutsche Wörter übernommen:

Coffee klatsch, Blitzkrieg, Angst, diesel (statt dieselmotor), Ersatz, Fest (nur zusammen mit anderen Worten wie z.B.: Beer Fest),

Das Messen der Temperaturen in  Fahrenheit hat die englische Sprache dem deutschen Daniel Gabriel Fahrenheit (1686 – 1736) zu verdanken, der das Alkoholthermometer im Jahre 1709 erfunden hat.

 

Ein Jahr zum Vergessen?

Häufig werde ich dieser Tage zu meiner Meinung über gewerbliche Immobilien in den USA befragt. Meine deutliche Antwort: Die Aussichten für 2009 sind nicht besonders rosig.

Wobei wir schon wieder mitten beim Thema sind: Einige meiner Leser haben zuletzt bemängelt, ich würde die Dinge immer so schwarz malen. Ob ich nicht auch einmal positivere Aussagen machen könne, so die Anregung.

Das würde ich in der Tat gerne tun – allerdings erst, sobald die Wirtschaft und der Immobilienmarkt wirklich deutliche Anzeichen einer Erholung zeigten. Dies ist momentan nicht der Fall. Und bis dahin muss ich (leider) konstatieren, dass eine ganze Reihe meiner negativen Voraussagen tatsächlich eingetroffen sind. Für all jene, die die Welt lieber in launigeren Farben sehen, empfehle ich als alternative Lektüre den Blog meines lieben Freundes und Karikaturisten Uli Stein: www.ulistein.de/notizbuch-sprachwitz-humor.html

So, jetzt sind wir Realisten wieder unter uns und können uns den Aussichten des Marktes für US-Gewerbeimmobilien zuwenden – und am Schluss erörtern, wie man möglicherweise von der Misere sogar profitieren kann.  

Hier zunächst einmal eine Liste der Faktoren, durch die das allgemeine Marktumfeld in den Vereinigten Staaten (und nicht nur hier) derzeit nachhaltig beeinflusst wird:

 • Drastischer Rückgang des privaten Konsums

• Enttäuschendes Weihnachtsgeschäft

• Hohe Verluste von Arbeitsplätzen in praktisch allen Bereichen der Wirtschaft (mit Ausnahme von Behörden, Handel, Gesundheitswesen, öffentliche Infrastruktur und Energie)

• Hohe Verschuldung des Einzelhandels

• Schleppende Kreditvergabe seitens der Banken

• Minimale Finanzierungsmöglichkeiten für Investoren

• Reduzierung der Belehnungslimiten durch die Banken

• Wertverfall der börsenkotierte Immobilienfonds (REIT) um 51 Prozent in 2008

Diese Kriterien und die allgemeine Wirtschaftsentwicklung werden meiner Ansicht nach folgende Auswirkungen haben:

• Drastischer Anstieg der Ladenschließungen und Konkurse von Einzelhandelsgeschäften

• Weiterer Anstieg der Leerstände

• Schließung kompletter Einkaufszentren

• Tiefere Mieten für Gewerbeflächen

• Konkurs oder Vergleich einzelner Großinvestoren und Immobilienfonds

• Anstieg der Renditen um 2 bis 3 Prozent von gewerblichen Immobilien = Preisreduktionen von 15  bis 35 Prozent

Wie schon öfters von mir erwähnt: Der private Konsum macht 70 Prozent des US-Bruttosozialproduktes aus. Wegen der Krise des Immobilienmarktes, den Kursverlusten an den Kapitalmärkten und der steigenden Arbeitslosigkeit haben die US-Bürger ihren Konsum in den letzten Monaten drastisch eingeschränkt. Dies führt zwangsläufig zu weiterem Stellenabbau: wird weniger gekauft, weniger produziert, weniger importiert, etc. somit werden ergo auch weniger Ladenflächen benötigt. Das Weihnachtsgeschäft 2008 verlief für die Händler in den USA sehr enttäuschend. Trotz großer Preisabschläge blieben die Läden auf vielen Waren sitzen und müssen nun zum Teil erhebliche Verluste verbuchen. Bei vielen der tendenziell hoch verschuldeten US-Firmen führt dies zu Liquiditätsproblemen, insbesondere deshalb, weil die Banken momentan keine Finanzierungen zur Verfügung stellen und zudem noch Kreditlinien kürzen. Ein fataler Kreislauf: Wegen der noch vollen Regale werden keine neuen Waren bestellt, was letztlich wieder zu weiteren Verlusten von Arbeitsplätzen führt.

Die Banken gewähren derzeit praktisch keine Finanzierungen für gewerbliche Objekte. Und wenn, dann nur mit reduzierten Belehnungslimiten (60 Prozent des Wertes statt 75 bis 85 Prozent). Der Markt der durch Hypotheken auf gewerbliche Objekte abgesicherten Wertpapiere (Commercial Mortgage Backed Securities/CMBS) ist praktisch zum Erliegen gekommen. Wurden 2007 rund 230 Milliarden Dollar an Gewerbeobjekten auf diese Weise finanziert, so war es in 2008 nur noch ein Bruchteil dieser Summe. Und sofern überhaupt Finanzierungen erhältlich sind, liegen die Zinssätze recht hoch.

Die Aktien der REIT (Real Estate Investment Trusts) sind im Jahr 2008 im Schnitt um 51 Prozent gefallen. Somit haben diese keine Möglichkeit mehr, neues Geld für Akquisitionen an den Kapitalmärkten zu beschaffen. REITs kauften in den letzten Jahren in großem Stil gewerbliche Immobilien zu oft sehr tiefen Renditen beziehungsweise hohen Preisen. Ihre Aktivitäten am Markt dürften in absehbarer Zukunft ausgesprochen eingeschränkt sein.

Wir werden im Jahre 2009 sehr viele Konkurse im Einzelhandel erleben. Umsatzrückgang, zu wenig Eigenkapital und mangelnde Finanzierungsmöglichkeiten werden das Aus auch für einige große Händler und Ladenketten bedeuten. Die Organisation ICSC (International Council of Shopping Centers) schätzt, dass 2009 mindestens 6100 Geschäfte von Ladenketten sowie insgesamt rund 200 000 Einzelgeschäfte schließen werden. Allein dadurch gehen mindestens 625 000 Arbeitsplätze verloren.

Die steigende Arbeitslosenzahl hat auch zur Folge, dass mehr Büro- und Industrieflächen frei werden. Hinzu kommen in den kommenden zwei Jahren Objekte, die in den Boomzeiten geplant und finanziert wurden und jetzt fertig werden. Als Folge werden sich die Leerstände in allen Bereichen drastisch erhöhen. Erhöhte Nachfrage wird sich wegen des Konjunkturförderungsprogramms der Regierung Obama für Büros für Handel, Behörden, Gesundheitswesen, Energie und öffentliche Infrastruktur geben. Diese Nachfrage kann aber bei weiterem nicht die frei werdenden Flächen absorbieren.

In Amerika wurde in den vergangenen Jahren ein ungeheures Inventar an Einzelhandelsfläche aufgebaut. Gleichzeitig hat sich das Konsumentenverhalten geändert: Man kauft inzwischen lieber in kleineren Shopping Centern ein statt in den »Mega Malls«. Hinzu kommt, dass die Leute näher an ihren Arbeitsplätzen wohnen und weniger bereit sind, lange Fahrtstrecken auf sich zu nehmen. Die Folge: Für manches Projekt wird die Luft ausgesprochen dünn, es droht die komplette Schließung.

All dies wird meiner Ansicht nach dazu führen, dass die im gewerblichen Immobiliengeschäft zu erzielenden Mieten kurz- und mittelfristig erheblich unter Druck geraten. Hinzu kommt, dass Investoren in Not geratene Objekte zu günstigen Preisen erwerben und diese zu sehr tiefen Mieten gewinnbringend anbieten können (Sie sehen, es gibt auch Positives in so schlechten Zeiten zu vermelden …)

Die Liste der Verlierer ist freilich lang: Der Großinvestor Harry Macklowe etwa hat 2007 sieben Bürogebäude in New York für 5,85 Milliarden Dollar gekauft und dabei nur 50 Millionen Dollar Eigenkapital eingebracht. Den Rest lieh er sich von der Deutschen Bank und der Fortress Investment Group. Im vergangenen Jahr konnte er die kurzfristigen Finanzierungen nicht in langfristige umschulden – und musste einen Teil seines Portfolios mit gewaltigen Verlusten wieder verkaufen.

Grosse Immobilienfonds wie General Growth oder der australische CENTRO sind praktisch pleite, da sie zweistellige Milliardenkredite nicht refinanzieren können (in den Boomjahren wurden Immobilien mit Renditen zwischen 4 Prozent und 6,5 Prozent gekauft und mit kurzfristigen Krediten finanziert. Deren Refinanzierung ist im heutigen Umfeld praktisch unmöglich). Andere müssen auslaufende Finanzierungen erneuern. Die Banken haben die Belehnungslimiten gesenkt, und da die Immobilien an Wert verloren haben, müsste neues Eigenkapital eingebracht werden.

Zum besseren Verständnis hier ein Beispiel: Fond A kaufte eine Immobilie mit einer Million Dollar Mieteinnahmen bei 5 Prozent Rendite (= 20 Millionen Dollar Kaufpreis) und nahm eine Hypothek von 75 Prozent = 15 Millionen Dollar auf. Heute wird die Immobilie mit 7 Prozent kapitalisiert = Wert 14,285 Million Dollar. Mögliche Finanzierung 60 Prozent = 8,57 Million Dollar Die Immobilie ist somit weniger wert als die Hypothek, bei Auslauf der jetzigen Finanzierung und Neufinanzierung müsste der Eigentümer 6,43 Million Dollar an neuem Eigenkapital einbringen.

Geld ist eine rare Ware in der heutigen Zeit. In der ersten Klasse auf dem Wirtschaftsgymnasium habe ich den Grundsatz der freien Marktwirtschaft gelernt: Je höher die Nachfrage, desto höher der Preis. Sofern man heute überhaupt eine Finanzierung von den Banken erhält, liegen die Zinssätze deutlich über 6 Prozent (dass die Banken sich das Geld für minimale Sätze beim Staat leihen und somit enorme Spannen haben, ist ein anderes Thema). Um überhaupt Investoren für den Erwerb von gewerblichen Objekten zu interessieren, müssen die Renditen auf 8 bis 10 Prozent ansteigen. Als Folge werden die Preise um 15 bis 35 Prozent gegenüber denen zwischen 2004 und 2008 sinken. Wurden im Jahr 2007 noch über 550 Milliarden Dollar an gewerblichen Objekten in den USA umgesetzt, so waren es in 2008 noch gerade 150 Milliarden Dollar (davon machten einen gehörigen Teil erzwungene Verkäufe wie die des erwähnten Harry Macklowe aus).

Wichtig für jeden Besitzer von gewerblichen US-Immobilien ist es derzeit, sich sehr intensiv um sein Objekt zu kümmern. Zwingend notwendig ist es, eine gute Verwaltungsfirma und – sofern man ein umfangreicheres Portfolio hat – einen guten Asset Manager zu beauftragen. Die Verwaltungsfirma muss die Immobilie optimal unterhalten und gleichzeitig alle Möglichkeiten nutzen, Kosten zu sparen. Den Mieter interessiert nur der Gesamtbetrag der von ihm zu bezahlenden Miete, nicht aber, wie diese sich aus Miete und Betriebskosten zusammensetzt. Daneben muss mit den Mietern rechtzeitig über Mietreduktionen diskutiert gehen, damit diese nicht in Konkurs gehen oder ins benachbarte Objekt übersiedeln. Hier lautet das Motto derzeit ganz klar: Lieber weniger Miete als Leerstand. Sofern eine Finanzierung besteht, müssen lange vor der Fälligkeit alle möglichen Variationen durchgerechnet und alternative Finanzierungsmöglichkeiten abgeklärt werden.

Wenn diejenigen, die mich gelegentlich eines übermäßigen Pessimismus bezichtigen, bis hierher durchgehalten haben, nun die gute Nachricht: Meiner Ansicht nach bieten Zeiten wie diese auch enorme Möglichkeiten, gute Objekte zu attraktiven Konditionen zu erwerben. Banken sind bereit, im Bestand befindliche Immobilien und/oder Finanzierungen mit grossen Abschlägen zu verkaufen. Ich weiss von einem Shopping Center in Südwestflorida, das fertig gestellt ist, aber momentan leer steht. Es kann für etwa 65 Dollar pro Quadratfuß (715 Dollar pro Quadratmeter) erworben werden. Dieser niedrige Kaufpreis erlaubt es dem neuen Besitzer zukünftig, Mieter aus umliegenden Objekten mit dem Angebot günstigerer Mieten abzuwerben. Bereits nach kurzer Zeit dürfte die Gewinnschwelle erreicht sein. In den Verträgen sollten Mieterhöhungen über der Inflationsrate für die Folgejahre vereinbart werden. Nach drei- bis fünf Jahren sollte dann ein Verkauf mit einem ansehnlichen Gewinn möglich sein.

Eine andere Möglichkeit, derzeit zu profitieren, ist ein Objekt direkt von der Bank zu kaufen. Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 5 Million Dollar bringt man eine Million Dollar ein, die Bank stellt 4 Million Dollar als Kredit »non recourse« (das heißt, ohne persönliche Bürgschaft) zur Verfügung. Somit hat die Bank das Objekt aus ihren Büchern und wieder einen bedienten Kredit gebucht. Der Investor limitiert sein Risiko auf den Kapitaleinsatz.

Auch der Erwerb von Objekten mit hohem Leerstand bietet Gewinnpotential. Die Bewertung beziehungsweise der Kaufpreis richtet sich nämlich nach dem jetzigen Einkommen. Durch Vermietung der Leerstände in Zukunft steigt der Ertrag und somit auch der Wert.

Wichtig ist sowohl für den Eigentümer eines bestehenden Objektes wie auch den potentiellen Investor, qualifizierte Immobilienfachleute zu konsultieren. Selbstverständlich stehe ich für solche Aufgaben jederzeit gern zur Verfügung.

Allgemeine Informationen zum Thema finden Sie übrigens in meinem Artikel »Erwerb von gewerblichen Immobilien« auf unserer Webseite.

Quo vadis, Florida?

Die Wirtschaft des Bundesstaates Florida war lange auf rasantes Wachstum ausgerichtet. In der Vergangenheit zogen jeden Tag rund 1.000 Personen in den Sunshine State. Viele von ihnen wurden Immobilienmakler, Hypothekenvermittler, Bauarbeiter und Immobilienanwälte. Deren Existenz hing entscheidend davon ab, dass Florida am nächsten Tag wieder 1.000 neue Personen »importierte«. Wachstum glich in Florida insofern dem Gesellschaftsspiel »Reise nach Jerusalem«, und dies mit allen Konsequenzen: Hört die Musik einmal auf zu spielen, muss man schnell einen Stuhl finden. Nun ist gleich die ganze Kapelle abgezogen – und irgendjemand war zudem so gemein, gleich die Hälfte aller Stühle wegzunehmen.

Florida hat im Moment zwei fundamentale Probleme: einerseits den Zusammenbruch des Immobilienmarktes, andererseits die Tatsache, dass ein enormer Anteil der Wirtschaft von Immobiliensektor und Bauindustrie abhängig ist. Die Immobilienkrise hat Florida stärker getroffen als die meisten anderen Bundesstaaten. Die Preisrückgänge sind drastischer und die Zwangsversteigerungen erreichen schwindelerregende Zahlen. Nun erleben wir all jene Bauarbeiter, die nichts mehr zu bauen haben, die Makler, die viel weniger Objekte zu vermitteln haben, die Hypothekenvermittler, die nichts mehr zu tun haben, da die Banken kein Geld verleihen und die Immobilienanwälte, die inzwischen natürlich ebenfalls Däumchen drehen.

Der Abschwung wirkt sich naturgemäß auf alle Bereiche der Wirtschaft aus: Restaurants, Möbelhäuser, Autohändler, Architekten – die Liste geht endlos weiter. Auch die öffentliche Hand ist massiv betroffen, bestehen doch ein Grossteil der Einnahmen aus a.) Kapitalverkehrssteuern der Immobilientransaktionen, b.) den Grundsteuern sowie c.) Umsatzsteuern auf all den Materialien, die beim Hausbau verwendet werden. (Interessante Nebenbemerkung: Die meisten Leute denken, Orangen und Zucker seien die wichtigsten Produkte der Landwirtschaft in Florida. Irrtum: es sind die der Gärtnereien und Baumschulen – zumindest bis zum Einsetzen der Krise. Nun geht auch deren Umsatz drastisch zurück.)

Früher oder später wird sich auch die Bauindustrie wieder beleben. Florida ist im Winter immer schöner als New York, Chicago oder Minnesota. Und wegen einer Vielzahl von Gründen ist es ganzjährig attraktiver als Haiti, Jamaika oder die Dominikanische Republik. Die Leute werden auch wieder nach Florida kommen. Nur nicht mehr in den rasanten Mengen wie früher. Dagegen sprechen schon jetzt zwei zu beobachtende Tendenzen: Einerseits, dass ein Teil der »Baby Boomer« Gegenden wie Arizona vorzieht. Andererseits das vermehrte Auftreten so genannter »Halfbacks« – Leute aus dem Norden, die einst nach Florida kamen und nun – sozusagen auf halber Strecke – wieder Richtung Heimat zurückziehen, in Bundesstaaten wie North Carolina, Georgia oder Tennessee.

Dass Florida seine einzigartige Stellung verloren hat, ist auch auf unglückliche Entscheidungen der Politiker zurückzuführen. Deren einzige Priorität hieß langes Wachstum um jeden Preis. In Folge dessen ist etwa das Schulsystem hierzulande unterdurchschnittlich und die Qualität der Arbeitskräfte für große Firmen weitestgehend uninteressant. In der jetzigen Phase, in der schieres Bevölkerungswachstum nicht mehr die Wirtschaft antreibt, ist es daher notwendig, dass Florida qualifizierte, gut ausgebildete Arbeitskräfte anzieht und nicht nur die oben genannten Immobilienmakler, Hypothekenvermittler, Bauarbeiter und Immobilienanwälte. Für die gibt es hier vorläufig und bis auf weiteres nämlich nicht viel oder gar nichts zu tun.

Nachdem nun klar ist, dass Gouverneur Charlie Crist nicht der nächste Vizepräsident der USA wird oder einen Kabinettsposten erhält, kann er sich endlich darum kümmern, wofür ihn das Volk gewählt hat. Die ersten Schritte einer langfristigen Planung hat er schon eingeleitet: etwa durch den Kauf von großen Landflächen von der Zuckerindustrie und deren ökologische Einbindung in die Everglades. Die Naturschönheiten Floridas müssen nämlich erhalten bleiben, sind sie doch einer der Hauptgründe, wieso die Leute hierher ziehen.

Erschreckend ist meiner Ansicht nach, dass bei den letzten Budgetkürzungen das höhere Schulsystem die meisten Abstriche verzeichnen musste. Das mag auch daran liegen, dass sich die Leute aus dem Norden Florida nicht wirklich tief verbunden fühlen. Ihre Kinder haben sie meist schon groß gezogen und sehen keine Verpflichtung mehr gegenüber dem lokalen Schul- und Ausbildungssystem. Viele der 18 Millionen Bewohner Florida leben zwar hier, aber fühlen sich nicht wirklich zuhause. Sie kommen aus dem Norden, um das zu genießen, was Florida zu bieten hat. Doch die Menschen (ob sie nun ganzjährig oder nur zeitweise hier leben) sollten auch begreifen, dass sie eine Verantwortung gegenüber Florida haben. Die endlose Zersiedlung, der gewaltige Wasserverbrauch und das Ignorieren der Gefahren durch Wirbelstürme muss ein Ende haben. Eine jüngste Umfrage hat meines Erachtens hier eine immer noch erschreckende Ignoranz gezeigt: Nicht etwa die Verknappung des Wasser, die angespannte Verkehrssituation, der Mangel an öffentlichen Verkehrsmitteln oder das lausige Schulsystem werden von den Befragten als größtes Problem genannt. Nein, es sind die –angeblich zu hohen – Grundsteuern, über die sich die Leute beschweren. Frei nach dem Motto: Jeder ist sich selbst der nächste …

Immerhin: Bei manchen Floridianern – und zunehmend auch den Politikern – scheint sich langsam die Erkenntnis durchzusetzen, dass der jetzige Zustand nicht weiter aufrecht zu erhalten ist. Wir müssen unseren Lebensstil anpassen und sorgfältiger mit den Ressourcen umgehen, öffentliche Transportmittel fördern und die Bautätigkeit regulieren und besser planen. Es müssen alternative Industrien zur Bau- und Immobilienbranche angesiedelt werden (auch hier wurde Gouverneur Crist neulich endlich einmal aktiv). Und auch das Schul- und Ausbildungssystem muss deutlich verbessert werden. Nur so werden große Firmen einen Anreiz haben, neue Standorte in Florida zu schaffen.

Längerfristig sind die Aussichten für Florida meiner Ansicht nach weiter sehr positiv. Kein anderer Bundesstaat kann diese Kombination von Klima, keine Einkommens- und Erbschaftssteuern, Naturschönheiten, Stränden und touristischer Infrastruktur bieten. Bis der Überhang an Immobilien (sei es Wohnungen, Häuser Shoppingcenter oder Büros) abgebaut beziehungsweise gefüllt ist, wird Florida durch eine harte Anpassungsphase gehen. Dennoch bin ich davon überzeugt, dass gerade Zeiten wie diese enorme Chancen bieten: Schnäppchen beim Kauf von Wohnungen und Häusern, Erwerb von Shopping Centern und Bürogebäuden zu attraktiven Preisen und Renditen, Inanspruchnahme von Wirtschaftsförderungsmitteln, Interessante Geschäftsmöglichkeiten rund um Umweltschutz und Recycling, Eco-Tourismus und alles was mit dem Gesundheitswesen zu tun hat (inklusive Forschung durch die Ansiedlung des Scripps Institutes). Wir leben ja schließlich auch in Florida immer noch im »Land der unbegrenzten Möglichkeiten«!

Happy Holidays aus Naples

Weihnachten ohne Schnee und unter Palmen bei 20 Grad und Sonnenschein ist schon etwas gewohnungsbedürftig. Vor einem Monat habe ich mir eine Kamera gekauft und beschlossen Photographie zu einem Hobby zu machen. Als Immobilienmakler hat man ja im Moment etwas mehr Zeit

Hier ein paar Eindrücke aus Naples:

Die »One-Billion-Dollar«-Frage

Zunächst eine Entschuldigung: Seit meinem letzten Blog-Eintrag sind mehr als zwei Wochen vergangen. Schuld sind die Snowbirds, die uns Floridianern – thank you very much! – jeden Winter ihre Grippebazillen aus dem kalten Norden mitbringen. Dieses Jahr hat es auch mich erwischt und für ein paar Tage lahmgelegt. Einmal genesen, musste ich anschließend (wie jedes Jahr) etwas für die Kultur tun: Besuch bei der Art Basel Miami Beach. Übrigens ein hervorragender Gradmesser für die Wirtschaft im Allgemeinen und die konjunkturellen Erwartungen im Besonderen …

Apropos: Der zukünftige Präsident Obama hat die ersten Mitglieder seines Kabinetts vorgestellt: allesamt sehr starke Persönlichkeiten mit grossem Sachverstand. Bei ihrer Auswahl stand offenbar Kompetenz im Vordergrund und nicht nur politisches Kalkül. Obama hat allerdings klar gemacht, dass er allein die Richtlinien der Politik bestimmt und er von seinem Team erwartet, diese entsprechend seinen Vorstellungen umzusetzen. Ich habe den Eindruck, dass er seine neue Aufgabe sehr pragmatisch angeht. Sein Denken und Handeln scheinen langfristig ausgerichtet zu sein (was den Amerikanern in der Regel eher fremd ist). Dabei hat er nicht weniger im Sinn als eine grundsätzliche Richtungsänderung. Beispiel: Sein angekündigtes Programm zu Schaffung von 2,5 Millionen Arbeitsplätzen, das zur Verbesserung der maroden US-Infrastruktur beitragen soll.

»It’s the economy, stupid!« wussten einst schon die Berater von Präsident Clinton. Und auch unter Obama stehen die Schaffung von Arbeitsplätzen, die Lösung der Finanzkrise und die Verhinderung des Absturzes der Wirtschaft in eine Depression zunächst einmal im Vordergrund. Außenpolitische Themen wie der Rückzug aus dem Irak, der Kampf gegen Terroristen in Afghanistan oder die Spannungen mit Russland sind vorerst in den Hintergrund gerückt. Mit Hillary Clinton als Außenministerin und dem in internationalen Dingen erfahrenen Joseph Biden hat er freilich zwei kompetente Politiker an seiner Seite, die eine Neuausrichtung der amerikanischen Politik auch auf diesen Feldern beherzt vorantreiben werden. 

Obama ist sich sehr wohl bewusst, dass die Lösung der bestehenden Probleme längere Zeit in Anspruch nehmen wird. Die Herausforderungen geht er flexibel an. So scheut er sich nicht, auch Politiker aus dem oppositionellen republikanischen Lager in seine Diskussionen mit einzubinden. Immer wieder betont er, dass ideologische Barrieren nicht im Wege stehen dürfen, das Land voran zu bringen. Zu zentralen Aufgaben seiner Politik hat er Energiesparmassnahmen, alternative Energiequellen und den Umweltschutz erhoben. Deren Bedeutung scheint peu à peu tatsächlich vielen Amerikanern aufzugehen. Bei meinen Gesprächen stelle ich allerdings immer noch grosse Naivität und Unkenntnis im Hinblick auf derlei Themen fest. Immerhin: Es scheint sich langsam doch eine allgemeine Überzeugung durchzusetzen, dass es so nicht weitergehen kann. 

Ich habe den Eindruck, dass Amerika am Anfang eines grundlegenden wirtschaftlichen Wandels steht. Die Exzesse der letzten 15 Jahren waren einfach zu groß: Jeden Tag wurden zwei Milliarden Dollar im Ausland aufgenommen, um die Staatsausgaben und den privaten Konsum zu finanzieren. Obama ist es gelungen, den Politikern und Bürgern den Ernst der Lage zu vermitteln und die zur Bewältigung der Krise(n) notwendigen Energien freizusetzen. Der neue Mann im Weißen Haus ist ein ausgezeichneter Rhetoriker – und schon Aristoteles wusste, dass Rhetorik das Fundament für politischen Einfluss ist. Es wird jetzt darauf ankommen, ob die Begeisterung seiner Anhänger anhalten wird und es dem neuen Amtsinhaber gelingt, seine politische Basis weiter auszuweiten.

Schwierig ist seine Mission allemal: Die Wirtschaft kommt jetzt erst so richtig ins Stottern, jeden Tag liest man von neuen Massenentlassungen. Und auch die Anzahl der Zwangsversteigerungen steigt weiterhin an – trotz verschiedener Moratorien einzelner Bundesstaaten und Initiativen der Banken, mit den Schuldnern zu einvernehmlichen Lösungen zu kommen. Die nächste Welle an Zwangsversteigerungen dürfte unvermeidlich sein: Steigende Arbeitslosenzahlen, das Auslaufen von günstigen Zinsfestschreibungen und Fälligkeiten bei Subprime-Hypotheken sind der Grund.

Erschreckend ist, dass 50 Prozent aller Schuldner, deren Hypothek neu verhandelt und festgesetzt wurde, nach sechs Monaten bereits wieder mit ihren Zahlungen in Verzug sind. Bei jedem sechsten US-Haus- oder Wohnungsbesitzer  (= zwölf Millionen Eigentümer) übersteigt die Hypothek inzwischen den Wert des Objektes. Verschiedene Experten (sofern sich jemand in diesem doch einigermassen chaotischen ökonomischen Umfeld noch so nennen kann) rechnen mit über acht Millionen Zwangsversteigerungen bis zum Jahr 2012. Bis dato haben bereits mehr als eine Million Eigentümer ihre Wohnungen oder Häuser verloren.

Hat jemand mal schnell eine Billion Dollar? Diese Summe wird meiner Ansicht nach nämlich in den nächsten zwei Jahren durch die noch anstehenden Verluste bei den sattsam bekannten Subprime-Hypotheken, normalen Hypotheken, Finanzierungen gewerblicher Objekte, Autofinanzierungen, »Credit Swaps and Credit Insurance«, Kreditkarten und Betriebskrediten verloren gehen (der Ausfall entspricht somit im Übrigen dem US-Haushaltsdefizit, das in diesem Rechnungsjahr ebenfalls eine Billion Dollar betragen wird). Allein bei den acht grössten US-Finanzinstituten betragen die Verbindlichkeiten (nachstehend »Leverage« genannt) momentan das 29-fache des Kapitals. Gemeinsam werden sie mindestens 400 Milliarden Dollar Verluste auf ihren bestehenden Portfolios realisieren, eventuell sogar bis zu 600 Milliarden Dollar.

Eine Billion sind eintausend Milliarden Dollar. Ich bin zwar recht gut in Mathematik, aber wir bewegen uns hier in Grössenordnungen, die unsere Vorstellungskraft bei weitem übersteigen. Auf jeden Fall ist es eine Menge Geld. Die US-Regierung hat bis dato etwa 300 Milliarden Dollar in die Finanzinstitute investiert. Selbst dies scheint aber nicht auszureichen, um private Investoren dazu zu bewegen, neues Kapital in diese Konzerne zu stecken. Somit werden die Banken ihre Ausleihungen reduzieren, um Eigenkapital und Fremdkapital in ein besseres Verhältnis zu bringen. Dies wird dazu führen, dass die Schuldner Vermögenswerte verkaufen müssen, was wiederum deren Wert durch Überangebot und sinkende Nachfrage reduziert. Bei einer Deflation gewinnt Bargeld an Wert, weil jeder darauf wartet, dass die Preise noch weiter fallen. Somit reduziert sich die wirtschaftliche Tätigkeit noch mehr. Ein Teufelskreis.

Stellt sich also die Frage, ob jemand vielleicht eine Billion Dollar (oder besser zwei, eine für die Finanzinstitute und eine für den US Staatshaushalt)  zuviel in der Portokasse hätte, um kurzfristig auszuhelfen. Ich bezweifele dies.

 

Arbeitskultur in Amerika

Wenn Deutsche, die Amerika bisher nur als Touristen kennen gelernt haben, sich entschließen, hier zu leben und zu arbeiten, sollten sie sich auf eine wesentlich andere Arbeitskultur einstellen. Das so genannte »Corporate America«, also die typische amerikanische Arbeitskultur, unterscheidet sich völlig von der gewohnten deutschen Arbeitsmentalität.

Beim professionellen Ethos gibt es spürbare Unterschiede. Ich nenne das die »close enough«-Philosophie. »Close enough« bedeutet, die Leistung ist zwar nicht perfekt, aber gerade noch akzeptabel. Amerikaner lieben Ergebnisse. Manchmal werden dann eben unfertige Dinge als erledigt abgehakt. Das rächt sich oft später, wenn man Reklamationen oder Beschwerden bekommt. 

Karrieremenschen in den großen Metropolen arbeiten »long hours« und an den Wochenenden. Menschen mit »normalen« Berufen, also nicht Banker oder Anwälte, haben gewöhnlich eine 40-Stunden-Woche, deren Tage üblicherweise um 8 Uhr morgens beginnen und gegen 17 Uhr enden. In dieser Zeit widmet man sich relativ konzentriert der Arbeit, abgesehen von Kaffeepausen und privaten Telefonanrufen. Die Mittagspause ist meist kürzer als eine Stunde. Abends und am Wochenende widmet man sich der Familie und den Freunden. Privatgespräche zwischen den Kollegen am Arbeitsplatz drehen sich um Alltagsdinge oder Sport. Klatsch und Tratsch ist bei den Amerikanern jedoch tabu. Wer Gerüchte in die Welt setzt, gilt als Team-schädigend und unloyal. Wenn man Amerikanern in ihrer Freizeit begegnet, sind sie meist freundlich und gehen auf einen zu: »Please, call me Mike«. Aber es ist schon ein Unterschied, ob man sich am Arbeitsplatz oder privat begegnet. Die Nennung beim Vornamen bedeutet keine private Freundschaft, schon gar nicht mit dem Chef, sondern ist lediglich die Norm am Arbeitsplatz. 

Amerikaner üben im Laufe ihres Lebens im Durchschnitt sieben verschiedene Berufe (nicht Jobs!) aus. Lehrberufe wie in Deutschland gibt es nicht, es gilt das »learning by doing«. Vielfach sind die Fähigkeiten daher auf bestimmte erlernte Dinge reduziert. Wenn Probleme außerhalb eines bestimmten Schemas auftreten, wissen manche nicht weiter. Das macht sich in der Entlohnung bemerkbar und hat zur Folge, dass es in den USA sehr viele Niedriglohn-Beschäftigungen gibt und viele Menschen mehr als einen Job haben. Kellner beispielsweise erhalten von ihren Arbeitgebern in der Regel einen Stundenlohn von 2 bis 3 Dollar. Über den offiziellen Mindestlohn von 5,85 Dollar bringt sie nur das Trinkgeld, das in Amerika die eigentliche Bezahlung des Bedienpersonals ist. Also, beim nächsten USA-Urlaub nicht vergessen: 15 bis 20 Prozent Trinkgeld als »Tip« lassen. 

Was bei deutschen Angestellten eine gewisse Entspannung erzeugt, nämlich das Arbeitnehmer-freundliche Arbeitsrecht, fehlt in den USA völlig. Der bekannte Ausdruck »hire and fire« beschreibt, wie einfach es ist, eine Entscheidung für oder gegen einen Arbeitnehmer zu treffen. Unternehmen können sich schnell von jemandem trennen, sollte dieser die erwartete Leistung nicht bringen oder wenn die Firma mal in Schieflage gerät. Umgekehrt passt der Schuh aber auch: Mitarbeiter suchen sich immer den jeweils für sie günstigsten Arbeitsplatz aus, da ist man ganz unsentimental. 

Obwohl in den Staaten kein Betriebsverfassungsgesetz gilt, sind Angestellte nicht allem hilflos ausgeliefert. Jede Form von Diskriminierung ist in den USA streng verboten und kann zu teuren Rechtsverfahren für die betroffenen Firmen führen. Besonders ethnische und religiöse Minderheiten, aber auch Frauen stehen unter weit reichendem Schutz. Allein die Frage nach einer Hautfarbe oder die kleinste Anspielung auf die Herkunft oder Religion eines einzelnen muss strikt vermieden werden. Das gilt nicht nur im Verhältnis zwischen Arbeitgeber und Angestellten, sondern auch unter den Mitarbeitern. Anzügliche Witze oder Bemerkungen mit sexuellem Inhalt werden als »sexual harrassment« angesehen.

Der normale Sprachgebrauch in Amerika kann manchmal für Deutsche verwirrend sein. Sagt einem der Chef »that’s an interesting idea« könnte das auch heißen, dass er den Vorschlag für indiskutabel hält. Dahingesagte Aufforderungen, mal zusammen zum Lunch zu gehen, sollten nicht wörtlich aufgefasst werden. Meist ist diese Floskel dazu da, um eine freundliche Gesinnung zu signalisieren. Auch der gängige Ausdruck »no problem« sollte nicht direkt übersetzt werden. Er drückt lediglich eine positive Grundhaltung aus, wie zum Beispiel, dass man eine Lösung für etwas sucht. 

Für Deutsche ist diese Art der Kommunikation zunächst schwer zu verstehen, denn es fehlt die bei uns gewohnte Verbindlichkeit. Dafür wird Kritik auch nicht direkt und unverhohlen geäußert. Da kann Kritik schon mal als Lob verstanden werden. »Good« bedeutet bestenfalls Mittelmaß, »very good« meint »ganz o.k.«. Der Ausdruck »excellent« ebenfalls. Wirklich gut ist nur, was als »outstanding« bezeichnet wird. Ist man mit der Performance eines Mitarbeiters oder Zulieferers nicht zufrieden, darf man nie laut werden, denn: »never raise your voice«. Am besten ist es, dem Betroffenen mit Verbesserungsvorschlägen auf die Sprünge zu helfen.

Hier in Florida, wo sehr viel die Sonne scheint, haben die Leute es grundsätzlich weniger eilig. Das macht sich auch im Arbeitsleben bemerkbar. Rückrufe finden manchmal nicht statt oder versprochene Leistungen verzögern sich. 

Wenn man sich als Deutscher, der an Geradlinigkeit und Zuverlässigkeit gewöhnt ist, von dieser doch sehr einengenden Einstellung freimacht und sich an die etwas anderen Umgangsformen gewöhnt hat, kommt man hier jedoch auch als Arbeitnehmer bestens zurecht. 

Zwangsversteigerungen: Was man wissen sollte

84.868 Häuser und Wohnungen wurden im Oktober in den USA zwangsversteigert. Insgesamt 279.561 Eigentümer haben Benachrichtigungen von Fälligkeitserklärungen bis zur Versteigerung erhalten (siehe Erklärungen und Details weiter unten). Seit dem Beginn der Krise im August 2007 wurden 936.439 Wohnimmobilien versteigert. Alle drei Monate kommen weitere 250.000 Häuser in das Zwangsversteigerungsverfahren. Einzelne Bundesstaaten haben in den letzten Wochen Gesetze erlassen, die Zwangsversteigerungen verzögern. Ohne diese Maßnahmen wären die Zahlen noch höher. Die Verlangsamung ist also irreführend und nur vorübergehend. Das auslösende und grundlegende Problem der Finanzkrise, nämlich die ständig sinkenden Immobilienpreise, ist noch nicht gelöst. Es zeigen sich erfolgversprechende Ansätze, aber ohne eine umfassende Lösung wird es wohl eher zu einer Verzögerung und nicht zu einer Verhinderung von Zwangsvollstreckungen kommen.

In jeder Schulklasse in Amerika gibt es ein Kind, dessen Eltern gerade ihr Haus verlieren. 43 Prozent aller US Haushalte geben mehr Geld aus als sie einnehmen. 42 Prozent aller US-Haushalte haben nicht genug Reserven, um sich drei Monate über Wasser zu halten. 46 Prozent aller US Haushalte haben weniger als 5.000 Dollar an liquiden Geldmitteln.

Aus diesem Grund ist es nützlich, sich einmal näher mit dem Prozess der Zwangsversteigerung vertraut zu machen.

Maßnahmen im Zwangsversteigerungsverfahren Es gibt verschieden Schritte im Zwangsversteigerungsverfahren. Diese im einzelnen: Rückständigkeit der Hypothekenzahlung: Notice of Default (NOD): Erinnerungsschreiben, dass Hypothekenzahlung rückständig ist Lis Pendens (LIS): rechtshängiger Prozess, der im öffentlichen Register vermerkt wird. Benachrichtigung, dass die Immobilie zwangsversteigert wird: Notice of Trustee Sale (NTS): Verkauf der Immobilie durch Treuhänder Notice of Foreclosure Sale (NFS): Verkauf der Immobilie auf einer Auktion Real Estate Owned (REO): Immobilien, die auf einer Auktion nicht versteigert wurden und von der Bank zurückgekauft wurden. Die Bank setzt diese Immobilien mit reduziertem Preis wieder auf den Markt.

Im Oktober wurden 279.561 Zwangsversteigerungsmassnahmen ergriffen, die sich im Detail wie folgt zusammensetzen:

36.036 Notice of Default (NOD)

66.033 Lis Pendens (LIS)

66.319 Notice of Trustee Sale (NTS)

26.305 Notice of Foreclosure Sale (NFS)

84.868 Real Estate Owned (REO)

Im 2. Quartal 2008 gab es 739.714 Eigentümer von Häusern und Wohnungen, die mindestens eine Benachrichtigung im Zwangsversteigerungsverfahren erhalten haben.

Es ist eine weitverbreitete Fehlauffassung, dass man als Käufer einer Immobilie, die zwangsversteigert wird, das beste Schnäppchen bei einer Auktion findet. Zum einen gibt es viele Profis, die sich auf diesem Markt spezialisiert haben und einem Neuling wenig Chancen lassen. Zum anderen setzten Banken die Preise über dem tatsächlichen Wert der Immobilie an. Für Amateure ist es daher empfehlenswert, sich über andere Wege zu informieren, um in einem Zwangsversteigerungsverfahren zu profitieren.

• »Preforeclosure«: eine Möglichkeit, Auktionen zu umgehen, sind so genannte Preforeclosures, in denen ein Interessent dem Hausbesitzer direkt ein Angebot macht. Dies hat sowohl Vorteile für den Käufer als auch für den Verkäufer der Immobilie. Als Käufer kann man das Haus vorab inspizieren und möglicherweise einen besseren Preis aushandeln. Als Verkäufer kann man eine Zwangsräumung vermeiden.

• »Shortsales«: Hier reicht der Verkaufserlös nicht aus, um die Hypothek zu decken. Der Eigentümer kann die Hypothek nicht mehr bedienen beziehungsweise vollständig zurückbezahlen. Eine Offerte ist direkt der Bank zu unterbreiten. Wird diese akzeptiert, verzichtet die Bank gegenüber dem Verkäufer/Eigentümer auf die Geltendmachung des Verlustes, zum anderen spart sie sich aber ein langwieriges und teures Zwangsversteigerungsverfahren.

• »Real Estate Owned Houses« (REOs): Dies sind Immobilien, die nicht auf einer Auktion verkauft werden konnten und die die Bank wieder auf den Markt bringt. Der Käufer trägt ein geringeres Risiko, da das Haus vorher besichtigt werden kann. Zusätzlich reduzieren die Banken oftmals den Preis.

Weitere Nachteile beim Kauf an einer Zwangsversteigerung:

• Man kann das Haus nicht immer im Voraus von innen besichtigen. Es wird in »as is«-Zustand (wie gesehen) und ohne jegliche Gewährleistung verkauft.
• Die Anzahlung muss sofort nach der Ersteigerung des Hauses auf der Auktion erfolgen; die Differenz muss innerhalb der folgenden 30 Tage gezahlt werden.
• Wird dem Käufer die Finanzierung nicht bewilligt, so verliert er die Anzahlung.

Die Gesetze und Regelungen von Zwangsversteigerungen unterschieden sich von Bundesstaat zu Bundesstaat. Nachfolgend ist eine Zusammenfassung des Ablaufs einer typischen Zwangsversteigerung:

• Tag 1 bis 15: Die Hypothekenzahlung ist rückständig.
• Tag 16 bis 30: Es werden Verspätungskosten berechnet und ein Erinnerungsschreiben zugestellt.
• Tag 31 bis 60: Die Bank beginnt sich telefonisch und per Post mit dem Schuldner in Verbindung zu setzen, um den Stand der noch offen stehenden Zahlungen abzuklären.
• Tag 60 bis 75: Das Amt für Zwangsversteigerung wird informiert. Typischerweise wird zur gleichen Zeit ein Erinnerungsschreiben verschickt.
• Tag 90 bis 120: Das Zwangsversteigerungsverfahren beginnt. Ist der Zwangsversteigerungsprozess einmal eingeleitet, wird dies als »Lis Pendens« (dtsch.: rechtshängiger Prozess) in den öffentlichen Registern des Landkreises vermerkt. Dritten wird dies durch eine öffentliche Bekanntmachung mitgeteilt.
• Typische Zwangsversteigerungen dauern im Durchschnitt zwischen 9 und 12 Monaten. Die Zeitspanne beginnt mit der Anmeldung der Zwangsversteigerung und endet mit dem Verkauf der Immobilie. Während dieser Zeit werden bis zu 18 Prozent Zinsen berechnet sowie die Anwaltskosten dem Schuldbetrag hinzugerechnet.
• Zehn Tage nach dem Verkauf der Immobilie hat der Hypothekenschuldner die Möglichkeit, die Immobilie durch Begleichen aller Schulden zurück zu gewinnen. Jedoch steigt die Schuld an, je länger der Prozess dauert.

Sollte es zu einer Ersteigerung kommen, ist es wichtig zu wissen, was der Käufer der Immobilie zu erwarten hat:

Der Käufer muss als Bieter »qualifiziert« sein. Dies ist er, wenn er dem Gerichtsbeamten einen Scheck für die Kaution hinterlegt. Normalerweise fordert das Gericht ein Minimum von 5000 Dollar.

Das Kapital muss innerhalb kurzer Zeit (manchmal innerhalb von 24 Stunden) von dem Höchstbietenden an den Beamten gezahlt werden. Geschieht dies nicht, steht die Immobilie wieder zum Verkauf. In dieser Zeit wird es dem Käufer nicht möglich sein, ein Darlehen von der Bank zu bekommen.

Meistens erzielt man nicht das gewünschte Schnäppchen, da der Anwalt des Hypothekengläubigers/Bank beauftragt ist, mindestens den ausstehenden Darlehensbetrag zu bieten.

Ein Immobilieneigentümer, dem eine Zwangsversteigerung bevorsteht, muss sich dieser nicht kampflos hingeben. Anwälte und Makler bieten Hilfe durch die bereits oben erwähnte »Short Sales«. Anwaltskosten können jedoch teuer werden und das Bemühen, eine Zwangsversteigerung zu vermeiden, umsonst sein, wenn nicht eine echte Bereitschaft vorliegt. Der Verkäufer/Immobilieneigentümer sollte deshalb ernsthaft an einem »Short Sale« interessiert sein und bereit sein, die Immobilie preislich aggressiv auf den Markt zu setzen. Ein Vorteil ist, dass ein »Short Sale« weniger gravierende Auswirkungen auf das »credit rating« des Eigentümers hat als eine Zwangsversteigerung oder eine Konkursanmeldung.

Einige Gründe warum eine Zwangsversteigerung angefochten wird:

• Der Eigentümer hat keine alternative Bleibe für sich und seine Familie und versucht, durch den Prozess lediglich Zeit zu gewinnen.
• Der Eigentümer hat die Immobilie vermietet und möchte Zeit schinden, um weiterhin vom Mieteeinkommen zu profitieren. In dieser Situation ist es oftmals vorteilhafter, von der Option »Assignment of Rents«, die in fast jeder Hypothek beinhaltet ist, Gebrauch zu machen. Diese Option gewährt, dass der Mieter während des Zwangsversteigerungsverfahrens das Gericht direkt bezahlt und dadurch zumindest die Schuldenlast für den Eigentümer der Immobilie reduziert wird.

Im Großen und Ganzen ist ein »Short Sale« eine Möglichkeit, ein Zwangsversteigerungsverfahren zu beenden oder zumindest herauszuzögern. Das Verzögern einer Zwangsversteigerung ohne legitimen Grund kann jedoch zu einer erhöhten Schuldenlast am Ende des Verfahrens führen. Daher sollten Gründe und Absicht mit einem Anwalt im Voraus diskutiert werden.

Herkulesaufgabe für Obama

Als Präsident George W. Bush im Januar 2001 sein Amt antrat, befanden sich die USA in einer Rezession. Der wirtschaftliche Aufschwung, der dann in den Folgejahren einsetzte, erfolgte vor allem »dank« der Aufnahme von Hypotheken auf private Immobilien: Die US-Bürger nutzten ihr Haus gewissermaßen als Geldautomat. In der nachstehenden Graphik zeigen die roten Balken das effektive wirtschaftliche Wachstum ohne die zusätzliche Hypothekenverschuldung der privaten Haushalte. Die blauen Balken stellen das gesamte ausgewiesene Wirtschaftswachstum dar.

 

Die Statistik zeigt, dass die US-Wirtschaft ohne diese »Konsumfreude auf Pump« in den Jahren 2001 und 2002 in eine Rezession abgeglitten wäre. Und man darf im Nachhinein wohl darüber spekulieren, ob Präsident Bush in diesem Fall für eine zweite Amtszeit wiedergewählt worden wäre. Doch die Party ging weiter: Im Jahre 2005 wurden 595 Milliarden Dollar an Schulden auf private Immobilien geladen. Im Jahr 2006 stieg dieser Betrag auf 686 Milliarden Dollar. Doch mit dem Zusammenbruch des Immobilienmarktes kam die Wende: Waren es in 2007 noch 469 Milliarden Dollar, die sich Amerikaner aus ihrem »ATM« mit Namen Eigenheim holten, so fiel der Betrag im ersten Halbjahr 2008 auf 57 Milliarden Dollar ab. Im 3. Quartal 2008 betrug die Summe dann nur noch vergleichsweise mickrige 9.5 Milliarden Dollar.

»Kaufkraft« beschaffen sich die Konsumenten seither auf andere Weise: Von September 2007 bis Juli 2008 erhöhten sich die Kreditkartenschulden der US-Verbraucher um 29,1 Milliarden Dollar. Von Anfang August bis Mitte Oktober wurden sogar 32,3 Milliarden Dollar zusätzlich aufgehäuft. Mit anderen Worten: In zehn Wochen des Spätsommers und Herbstes stieg die Kreditkartenverschuldung mehr als in den vorangegangenen zehn Monaten – um 600 Millionen Dollar pro Einkaufstag! Von den Orten, wo heute am meisten mit Kreditkarten bezahlt wird, liegt McDonald an zweiter Stelle. Für mich ist dies ein untrügliches Zeichen dafür, wie es um die Liquidität der Konsumenten bestellt ist: Wenn Amerikaner jetzt schon für ihren »Big Mac« die Kreditkarte zücken müssen, sind das keine guten Vorboten auf das, was uns noch bevorsteht.

Was bedeutet dies nun für den neuen Präsidenten und seine Regierungsmannschaft? Eine ganze Menge: Der private Konsum wird aus den oben beschriebenen Gründen drastisch zurückgehen und die schon herrschende Rezession weiter vertiefen. Dies dürfte zu weiter ansteigenden Arbeitslosenzahlen führen, die ich in absehbarer Zeit bei landesweit 10 Prozent sehe. Am vergangenen Freitag wurde bekannt gegeben, dass im Jahre 2008 bereits 1,2 Millionen Menschen ihren Job verloren haben. Es zeigt sich zudem, dass die Leute länger arbeitslos bleiben. Da die USA keine mit Europa vergleichbaren sozialen Absicherungen kennen, werden viele sehr bald keine Arbeitslosenunterstützung mehr erhalten. Ganz abgesehen von den sozialen Härten: Dies ist weder gut für den Konsum noch für den Häusermarkt – wer kein Geld verdient, kann auch keine Hypotheken bedienen.

Die Regierung Obama übernimmt ein jährliches Budgetdefizit von mindestens 500 Milliarden Dollar. Mit den Aussichten auf weniger Steuereinnahmen und steigender Arbeitslosenzahl dürfte dies schnell auf 600 bis 700 Milliarden Dollar pro Jahr ansteigen. Zusammen mit den Kosten für das Stützungspaket der Finanzmärkte erreichen wir schnell die Schwindel erregende Summe von 1.000 Milliarden Dollar. Und der Demokrat sieht sich einer Rezession gegenüber, in der der private Konsument diesmal nicht den Retter spielen kann. George W. Bush hatte das Glück, dass die Konsumenten zur Verschuldung bereit waren, um den Konsum anzuheizen. Das Gegenteil ist heute der Fall. Ohne immense Wirtschaftsförderungsprogramme wird die Wirtschaft kaum vor Ende 2009 oder Anfang 2010 aus der Rezession kommen. Wenn überhaupt, wird der Aufschwung meines Erachtens sehr, sehr langsam erfolgen. Das Platzen der Immobilienblase und der Zusammenbruch der Kapitalmärkte werden Jahre der Aufarbeitung benötigen. Obama hat versprochen (und wir wissen ja alle, was solche Wahlversprechen wert sind), die Steuern für 95 Prozent der Amerikaner zu senken. Dumm ist nur, dass 47 Prozent der Amerikaner gar keine Einkommenssteuer bezahlen. Gemeint ist damit also eine Erhöhung der sozialen Leistungen beziehungsweise der Wohlfahrt. Wenn man aber die Reichen besteuert, um die »Steuererleichterungen« der weniger Bemittelten zu finanzieren, bleibt nicht viel für andere Programme, geschweige denn eine Sanierung des Haushaltdefizits. Sollten im Jahre 2010 die Steuern tatsächlich im angekündigten Ausmaße erhöht werden, so wird dies die Wirtschaft und die Konsumenten weiter belasten. Dieses würde nach einer kurzen Erholung der Wirtschaft dazu führen, dass das Land direkt in die nächste Rezession abgleitet.

Wenn es Obama nicht gelingt, die Wirtschaft schnell aus einer Rezession zu führen, dürfte er aber kaum Chancen haben, für eine zweite Amtszeit gewählt zu werden. Schafft er es hingegen, die Amerikaner zu einer grundlegende Änderungen ihres Konsum- und Sparverhaltens und ihres Umgangs mit Energie zu bewegen, könnte sich die Erholung der Wirtschaft noch während seiner Amtszeit andeuten. Die Aufgaben sind freilich immens. Versprochene Programme wie die Einführung einer umfassenden Pflichtversicherung für Kinder etwa werden wohl teilweise oder ganz auf der Strecke bleiben. Steuererhöhungen inklusive der Kapitalgewinnsteuer scheinen unvermeidlich.

Die tiefe Rezession, die immensen Verluste an den Börsen, der Zusammenbruch des Immobilienmarktes und die steigende Arbeitslosigkeit werden – hoffentlich – dazu führen, dass die Amerikaner sich wieder auf ihre Grundwerte besinnen. Mit der dem Land eigenen Dynamik und Mobilität könnten die gewaltigen Herausforderungen unter einem charismatischen Präsidenten durchaus bewältigt werden. Und das möglicherweise sogar schneller als in Europa, dem einige der beschriebenen Probleme erst noch bevorstehen.