Business und Wirtschaft USA 08/09

Steuerliche Aspekte beim Erwerb von Ferienimmobilien in Florida

Vorwort

Dieser Artikel soll einen Überblick über die steuerlichen Aspekte des Eigentums und Erwerbs von Ferienimmobilien in Florida geben. Es ist nicht meine Absicht, in irgendeiner Art und Weise beratend tätig zu sein, sondern es sollen allgemeine Informationen vermittelt werden. Insbesondere in steuerlichen und rechtlichen Fragen sind für jeden einzelnen Fall, entsprechende Fachleute zu konsultieren. Es ist mein Bestreben, auf mögliche Probleme aufmerksam zu machen, nicht jedoch Lösungen anzubieten. Die aufgeführten Tipps und Empfehlungen sind als Anregungen zu verstehen, die nicht unbedingt Allgemeingültigkeit haben. Sie sollten auf jeden Fall mit einem Anwalt / Steuerberater besprochen werden. Gern bin ich bereit, Ihnen Namen und Adressen von qualifizierten Fachleuten zu nennen.

Einleitung

Sie sind der glückliche Eigentümer einer Ferienwohnung/-hauses oder tragen sich ernsthaft mit dem Gedanken, ein solches Objekt zu erwerben. Das herrliche Wetter, der schöne Sandstrand mit Palmen, die freundlichen Leute und die Urlaubsstimmung geben nicht die geringste Veranlassung, an so unangenehme Dinge wie Steuern zu denken. Doch aufgepasst: auch in unserem kleinen Stück Paradies gibt es Steuern.

Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich ausschließlich auf nicht ansässige Ausländer (»natürliche Personen«), die in den USA nur ein Ferienobjekt besitzen und keine anderen US-Einkünfte haben. Werden andere Einkünfte in den USA erzielt oder weitere Immobilien gehalten, so können sich in der Besteuerung Änderungen ergeben bzw. andere Gesichtspunkte eine Rolle spielen. Für ansässige Ausländer, ausländische juristische Personen und US-Bürger gelten zum Teil andere gesetzliche Bestimmungen.

Nach internationalem Steuerrecht werden Immobilien am Ort des Objektes besteuert. Somit steht den USA grundsätzlich das Besteuerungsrecht an US-Immobilien zu. Ergänzend zum amerikanischen Steuerrecht kommen die Bestimmungen der verschiedenen “Doppelbesteuerungsabkommen“ USA/BRD, USA/CH und USA/A zur Anwendung. Die USA erheben Steuern auf drei Ebenen: Die Bundessteuer (»Federal Tax«) wird überall in den USA erhoben. Die einzelnen Bundesstaaten können zusätzlich Steuern wie Einkommens-, Erbschafts-, Vermögens- und Verkaufssteuern erheben. Die Landkreise und Städte erheben Grundsteuern und Kurtaxen.

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Würdig des Kredits?

Ein für uns Europäer eher ungewöhnliches Konzept ist das der Kreditvergangenheit (»Credit History«). Der Beweis einer guten Zahlungsmoral bei der Bedienung der eigenen Schulden ist notwendig, um in den USA einen Kredit aufnehmen zu können – dann zum Beispiel, wenn man ein Haus oder Auto kaufen möchte.

Die Credit History setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem »Credit Report« und dem »Credit Score«.

Der Credit Report beinhaltet folgende Elemente:

• Information zur Person;
• Kreditvergangenheit, inklusive Kreditkarten, Kontostände, verfügbare Kreditrahmen, laufende und abbezahlte Kredite sowie Information über das Bezahlen von Rechnungen;
• Daten zu Konkurs, Pfändungen, Gerichtsurteilen;
• Liste von Firmen, die Ihren Credit Report erhalten haben;
• Erklärungen zu Fehlern im Credit Report, die Sie in der Vergangenheit beanstandet haben.

Es gibt drei große Credit Bureaus, die Informationen sammeln, aus denen sich die Kreditvergangenheit zusammensetzt. Es ist allerdings notwendig, eine US Social Security Number (Sozialversicherungsnummer) zu haben. Jeder Bürger hat das gesetzlich verankerte Recht, einmal im Jahr seinen Credit Report kostenlos anzufordern. Einzelheiten dazu finden sie unter der Internetadresse www.annualcreditreport.com

Dies sollte auch gemacht werden, um eventuelle Fehler in der Kreditvergangenheit möglichst schnell zu beheben. Sollten Sie Fehler finden, können Sie diese anfechten. Kann der Fehler nachgewiesen werden, wird die entsprechende Information entfernt.

Tipp: Schriftverkehr stets per Einschreiben mit Empfangsbestätigung verschicken und sowohl das Credit Bureau als auch den Verursacher (Kreditgeber) über die fehlerhafte Information benachrichtigen.

Die drei Credit Bureaus arbeiten unabhängig voneinander und es kann sein, dass es Unterschiede in den verschiedenen Credit Reports für dieselbe Person gibt.

Credit Bureaus:

Equifax (www.equifax.com) 1-800-685-1111 P.O. Box 740241

Atlanta, GA 30374-0241

Experian (www.experian.com) 1-888-397-3742 P.O. Box 2104

Allen, TX 75013

TransUnion (www.transunion.com) 1-800-916-8800 P.O.Box 1000

Chester, PA 19022

Der Credit Score (FICO Score) wird zur Berechnung der Kreditwürdigkeit verwendet. Die Skala reicht von 400 bis 800 Punkten, wobei 700 und darüber als sehr gut angesehen wird.

Als Berechnungsgrundlage werden fünf Kategorien verwendet. Die Gewichtung dieser Kategorien ist in Klammern jeweils dargestellt:

• Zahlungsvergangenheit (35 Prozent)
• Schuldenlast (30 Prozent)
• Länge der Kreditvergangenheit (15 Prozent)
• Neue Kredite (10 Prozent)
• Art von Krediten (10 Prozent)

Credit Scores werden von Kreditgebern verwendet, um das Risiko des Kreditnehmers zu bestimmen. Die Entwicklungen auf den Finanzmärkten und der Zusammenbruch des Immobilienmarktes haben dazu geführt, dass man heute als Schuldner höhere »Ratings« benötigt. Konnte man früher mit 680 Punkten schon die besten Konditionen für eine konventionelle Hypothek (= FHA versichert) erhalten, so sind heute 720 Punkte notwendig. Je tiefer die Punktezahl, desto höher der zu bezahlende Zinssatz.

Bei der Berechnung wird auch berücksichtigt, welche Limiten man insgesamt zur Verfügung hat (auch wenn diese nicht genutzt werden). Die Anzahl der Anfragen bei den Instituten kann auch zu einer Reduktion der Punkte führen. Die (potentiellen) Gläubiger werden nervös, da sie annehmen, dass der Schuldner seine Verbindlichkeiten drastisch erhöhen will.

Tipps für gute Credit Report und Credit Score:

• Wenigstens die Mindestsumme der monatlichen Kreditkartenrechnungen rechtzeitig bezahlen;
• Nicht zu viele Kredite und Kreditkarten in kurzem Zeitraum beantragen;
• Vermeiden Sie, den Kreditrahmen aller Karten voll auszunutzen (ideal sind Schulden, die unter einem Drittel des verfügbaren Kreditrahmens liegen).

Eine schlechte Kreditvergangenheit ist von Nachteil, wenn man einen neuen Kredit beantragen will. Noch schlimmer jedoch ist es, keine Kreditvergangenheit nachweisen zu können.

Tipps, um Ihre Kreditvergangenheit aufzubauen:

• Beantragen Sie eine Kreditkarte. Am einfachsten bekommen Sie eine »Secured Credit Card« von Ihrer Bank, wenn Sie Sicherheiten (zum Beispiel Festgeld, Wertpapiere etc.) hinterlegen. Haben Sie einmal Ihre Kreditvergangenheit etabliert, werden Sie regelmäßig Kreditkartenangebote in der Post erhalten. Zunächst werden der Kreditrahmen gering und die Zinsen hoch sein. Es empfiehlt sich jedoch, einige dieser Karten zu beantragen und diese diszipliniert zu benutzen, um weitere Kreditwürdigkeit zu beweisen;
• Viele Kaufhäuser bieten interne »Store Credit Cards« an, machen Sie davon Gebrauch;
• Bezahlen Sie alle Rechnungen und Kreditkarten pünktlich.

Zuletzt noch eine Anmerkung: Eine »Debit Card« (auch »Check Card« genannt) trägt oftmals ein Visa- oder Mastercard-Symbol, zählt jedoch nicht als Kreditkarte (und hilft dementsprechend nicht beim Aufbau der eigenen Kreditvergangenheit), da das Geld direkt vom Konto abgebucht wird.

Zwangsversteigerungen: Was man wissen sollte

84.868 Häuser und Wohnungen wurden im Oktober in den USA zwangsversteigert. Insgesamt 279.561 Eigentümer haben Benachrichtigungen von Fälligkeitserklärungen bis zur Versteigerung erhalten (siehe Erklärungen und Details weiter unten). Seit dem Beginn der Krise im August 2007 wurden 936.439 Wohnimmobilien versteigert. Alle drei Monate kommen weitere 250.000 Häuser in das Zwangsversteigerungsverfahren. Einzelne Bundesstaaten haben in den letzten Wochen Gesetze erlassen, die Zwangsversteigerungen verzögern. Ohne diese Maßnahmen wären die Zahlen noch höher. Die Verlangsamung ist also irreführend und nur vorübergehend. Das auslösende und grundlegende Problem der Finanzkrise, nämlich die ständig sinkenden Immobilienpreise, ist noch nicht gelöst. Es zeigen sich erfolgversprechende Ansätze, aber ohne eine umfassende Lösung wird es wohl eher zu einer Verzögerung und nicht zu einer Verhinderung von Zwangsvollstreckungen kommen.

In jeder Schulklasse in Amerika gibt es ein Kind, dessen Eltern gerade ihr Haus verlieren. 43 Prozent aller US Haushalte geben mehr Geld aus als sie einnehmen. 42 Prozent aller US-Haushalte haben nicht genug Reserven, um sich drei Monate über Wasser zu halten. 46 Prozent aller US Haushalte haben weniger als 5.000 Dollar an liquiden Geldmitteln.

Aus diesem Grund ist es nützlich, sich einmal näher mit dem Prozess der Zwangsversteigerung vertraut zu machen.

Maßnahmen im Zwangsversteigerungsverfahren Es gibt verschieden Schritte im Zwangsversteigerungsverfahren. Diese im einzelnen: Rückständigkeit der Hypothekenzahlung: Notice of Default (NOD): Erinnerungsschreiben, dass Hypothekenzahlung rückständig ist Lis Pendens (LIS): rechtshängiger Prozess, der im öffentlichen Register vermerkt wird. Benachrichtigung, dass die Immobilie zwangsversteigert wird: Notice of Trustee Sale (NTS): Verkauf der Immobilie durch Treuhänder Notice of Foreclosure Sale (NFS): Verkauf der Immobilie auf einer Auktion Real Estate Owned (REO): Immobilien, die auf einer Auktion nicht versteigert wurden und von der Bank zurückgekauft wurden. Die Bank setzt diese Immobilien mit reduziertem Preis wieder auf den Markt.

Im Oktober wurden 279.561 Zwangsversteigerungsmassnahmen ergriffen, die sich im Detail wie folgt zusammensetzen:

36.036 Notice of Default (NOD)

66.033 Lis Pendens (LIS)

66.319 Notice of Trustee Sale (NTS)

26.305 Notice of Foreclosure Sale (NFS)

84.868 Real Estate Owned (REO)

Im 2. Quartal 2008 gab es 739.714 Eigentümer von Häusern und Wohnungen, die mindestens eine Benachrichtigung im Zwangsversteigerungsverfahren erhalten haben.

Es ist eine weitverbreitete Fehlauffassung, dass man als Käufer einer Immobilie, die zwangsversteigert wird, das beste Schnäppchen bei einer Auktion findet. Zum einen gibt es viele Profis, die sich auf diesem Markt spezialisiert haben und einem Neuling wenig Chancen lassen. Zum anderen setzten Banken die Preise über dem tatsächlichen Wert der Immobilie an. Für Amateure ist es daher empfehlenswert, sich über andere Wege zu informieren, um in einem Zwangsversteigerungsverfahren zu profitieren.

• »Preforeclosure«: eine Möglichkeit, Auktionen zu umgehen, sind so genannte Preforeclosures, in denen ein Interessent dem Hausbesitzer direkt ein Angebot macht. Dies hat sowohl Vorteile für den Käufer als auch für den Verkäufer der Immobilie. Als Käufer kann man das Haus vorab inspizieren und möglicherweise einen besseren Preis aushandeln. Als Verkäufer kann man eine Zwangsräumung vermeiden.

• »Shortsales«: Hier reicht der Verkaufserlös nicht aus, um die Hypothek zu decken. Der Eigentümer kann die Hypothek nicht mehr bedienen beziehungsweise vollständig zurückbezahlen. Eine Offerte ist direkt der Bank zu unterbreiten. Wird diese akzeptiert, verzichtet die Bank gegenüber dem Verkäufer/Eigentümer auf die Geltendmachung des Verlustes, zum anderen spart sie sich aber ein langwieriges und teures Zwangsversteigerungsverfahren.

• »Real Estate Owned Houses« (REOs): Dies sind Immobilien, die nicht auf einer Auktion verkauft werden konnten und die die Bank wieder auf den Markt bringt. Der Käufer trägt ein geringeres Risiko, da das Haus vorher besichtigt werden kann. Zusätzlich reduzieren die Banken oftmals den Preis.

Weitere Nachteile beim Kauf an einer Zwangsversteigerung:

• Man kann das Haus nicht immer im Voraus von innen besichtigen. Es wird in »as is«-Zustand (wie gesehen) und ohne jegliche Gewährleistung verkauft.
• Die Anzahlung muss sofort nach der Ersteigerung des Hauses auf der Auktion erfolgen; die Differenz muss innerhalb der folgenden 30 Tage gezahlt werden.
• Wird dem Käufer die Finanzierung nicht bewilligt, so verliert er die Anzahlung.

Die Gesetze und Regelungen von Zwangsversteigerungen unterschieden sich von Bundesstaat zu Bundesstaat. Nachfolgend ist eine Zusammenfassung des Ablaufs einer typischen Zwangsversteigerung:

• Tag 1 bis 15: Die Hypothekenzahlung ist rückständig.
• Tag 16 bis 30: Es werden Verspätungskosten berechnet und ein Erinnerungsschreiben zugestellt.
• Tag 31 bis 60: Die Bank beginnt sich telefonisch und per Post mit dem Schuldner in Verbindung zu setzen, um den Stand der noch offen stehenden Zahlungen abzuklären.
• Tag 60 bis 75: Das Amt für Zwangsversteigerung wird informiert. Typischerweise wird zur gleichen Zeit ein Erinnerungsschreiben verschickt.
• Tag 90 bis 120: Das Zwangsversteigerungsverfahren beginnt. Ist der Zwangsversteigerungsprozess einmal eingeleitet, wird dies als »Lis Pendens« (dtsch.: rechtshängiger Prozess) in den öffentlichen Registern des Landkreises vermerkt. Dritten wird dies durch eine öffentliche Bekanntmachung mitgeteilt.
• Typische Zwangsversteigerungen dauern im Durchschnitt zwischen 9 und 12 Monaten. Die Zeitspanne beginnt mit der Anmeldung der Zwangsversteigerung und endet mit dem Verkauf der Immobilie. Während dieser Zeit werden bis zu 18 Prozent Zinsen berechnet sowie die Anwaltskosten dem Schuldbetrag hinzugerechnet.
• Zehn Tage nach dem Verkauf der Immobilie hat der Hypothekenschuldner die Möglichkeit, die Immobilie durch Begleichen aller Schulden zurück zu gewinnen. Jedoch steigt die Schuld an, je länger der Prozess dauert.

Sollte es zu einer Ersteigerung kommen, ist es wichtig zu wissen, was der Käufer der Immobilie zu erwarten hat:

Der Käufer muss als Bieter »qualifiziert« sein. Dies ist er, wenn er dem Gerichtsbeamten einen Scheck für die Kaution hinterlegt. Normalerweise fordert das Gericht ein Minimum von 5000 Dollar.

Das Kapital muss innerhalb kurzer Zeit (manchmal innerhalb von 24 Stunden) von dem Höchstbietenden an den Beamten gezahlt werden. Geschieht dies nicht, steht die Immobilie wieder zum Verkauf. In dieser Zeit wird es dem Käufer nicht möglich sein, ein Darlehen von der Bank zu bekommen.

Meistens erzielt man nicht das gewünschte Schnäppchen, da der Anwalt des Hypothekengläubigers/Bank beauftragt ist, mindestens den ausstehenden Darlehensbetrag zu bieten.

Ein Immobilieneigentümer, dem eine Zwangsversteigerung bevorsteht, muss sich dieser nicht kampflos hingeben. Anwälte und Makler bieten Hilfe durch die bereits oben erwähnte »Short Sales«. Anwaltskosten können jedoch teuer werden und das Bemühen, eine Zwangsversteigerung zu vermeiden, umsonst sein, wenn nicht eine echte Bereitschaft vorliegt. Der Verkäufer/Immobilieneigentümer sollte deshalb ernsthaft an einem »Short Sale« interessiert sein und bereit sein, die Immobilie preislich aggressiv auf den Markt zu setzen. Ein Vorteil ist, dass ein »Short Sale« weniger gravierende Auswirkungen auf das »credit rating« des Eigentümers hat als eine Zwangsversteigerung oder eine Konkursanmeldung.

Einige Gründe warum eine Zwangsversteigerung angefochten wird:

• Der Eigentümer hat keine alternative Bleibe für sich und seine Familie und versucht, durch den Prozess lediglich Zeit zu gewinnen.
• Der Eigentümer hat die Immobilie vermietet und möchte Zeit schinden, um weiterhin vom Mieteeinkommen zu profitieren. In dieser Situation ist es oftmals vorteilhafter, von der Option »Assignment of Rents«, die in fast jeder Hypothek beinhaltet ist, Gebrauch zu machen. Diese Option gewährt, dass der Mieter während des Zwangsversteigerungsverfahrens das Gericht direkt bezahlt und dadurch zumindest die Schuldenlast für den Eigentümer der Immobilie reduziert wird.

Im Großen und Ganzen ist ein »Short Sale« eine Möglichkeit, ein Zwangsversteigerungsverfahren zu beenden oder zumindest herauszuzögern. Das Verzögern einer Zwangsversteigerung ohne legitimen Grund kann jedoch zu einer erhöhten Schuldenlast am Ende des Verfahrens führen. Daher sollten Gründe und Absicht mit einem Anwalt im Voraus diskutiert werden.

Bauqualität in Florida

Sie ist nicht so schlecht wie ihr Ruf, die Bauqualität in Florida. Angemessen – dies ist wohl die richtige Bezeichnung. Man baut nicht für die Ewigkeit, aber da die meisten Finanzierungen eine Laufzeit über 30 Jahre haben, wird ein ordentlicher Standard geboten. Bauvorschriften regeln die Arbeit der Baugesellschaften. Nach den Verwüstungen durch Hurrikan Andrew 1992 stellte sich heraus, dass die Aufsicht über die Einhaltung des „Building Codes“ durch Korruption völlig ausgehöhlt war. Nun ist das Pendel in die andere Richtung ausgeschlagen, die Überwachung ist scharf und manche Fachleute sagen, dass in Florida mittlerweile übertrieben stabil gebaut wird.Ein wesentlicher Baukostenfaktor des typischen deutschen Eigenheims fällt in Florida nicht an: Keller können aufgrund des hohen Grundwasserspiegel nicht gebaut werden. Lediglich in direkter Strandnähe, bis rund 500 Meter Entfernung vom Wasser, gibt es einen vergleichbaren Aufwand: hier müssen alle Bauten auf sogenannte Pilings gestellt werden. Dies ist ein Fundament aus etwas 10 Meter langen Betonpfeilern, die in den Boden gerammt werden und so die weitere Kontruktion verankern. Um Flutschäden bei Sturm gering zu halten, müssen die meisten Grundstücke in den Strandregion ausserdem um 2 Meter aufgeschüttet werden.

Interessanterweise beschwert man sich im Norden der USA bitterlich über die Bauweise in Florida: „Alles aus Beton-Hohlblocksteinen, kaum Holz“ war kürzlich in einem Artikel zu lesen. Holz gilt in den USA als bevorzugter, höherwertiger Baustoff. Aber die Sägewerke liegen im Norden und der Transport nach Florida ist zu kostspielig. Dem deutschen Bedürfnis nach soliden Wänden kommen die gemauerten Wände allerdings gerade recht …Alle Baugesellschaften müssen lizensiert und versichert sein, ebenso alle Handwerker. Und entgegen anderslautenden Gerüchten gibt es sehr wohl ein umfassendes Ausbildungssystem für handwerkliche Berufe. Allerdings schwankendie Fähigkeiten des Einzelnen stärker als in Europa – man kann leicht an üble Pfuscher geraten, wenn man nicht mit jemanden arbeitet, der weiterempfohlen wurde.Auch wird nicht ganz so präzise gearbeitet, wie es der euopäische Auftraggeber meist erwartet: Wenn eine Umsetzung des Bauplans ein wenig umständlicherscheint, wird ohne Rücksprache mit dem Bauherren gerne mal eine Kleinigkeit geändert. Aber das sind die kleinen Einschränkungen, die man wohl in Kauf nehmen muss, wenn man im Paradies leben will …