Cash ist King

Die schlechte Nachricht zuerst: Die Preise für gewerbliche Immobilien sind in den USA innerhalb kurzer Zeit um 30 bis 50 Prozent gefallen. Parallel dazu sinken die Mieten und erhöhen sich die Leerstände. Finanzierungen sind derzeit praktisch nicht mehr erhältlich. Doch was des einen Leid ist des anderen Freud: Dem Investor mit Cash bieten sich momentan ungeahnte Möglichkeiten, gewerbliche Objekte zu Schnäppchenpreisen zu erwerben.

Bereits im Januar dieses Jahres hatte ich detailliert über die mögliche Entwicklung des gewerblichen Immobilienmarktes geschrieben. Meine Prognose hat sich bewahrheitet – wenn auch in noch drastischerer Form als vorhergesagt. Die rasant gestiegene Arbeitslosigkeit, eine höhere Sparquote, die Kreditklemme, Sparmassnahmen seitens Industrie und öffentlicher Hand haben den Konsum drastisch zurückgehen lassen.

Dem gegenüber steht ein enormes Überangebot an Gewerbeflächen: In den USA kommen auf 1.000 Einwohner statistisch gesehen 1.876 Quadratmeter. Ein Land wie Schweden – immerhin Spitzenreiter in Europa – bringt es im Vergleich dazu gerade auf 306 Quadratmeter, Grossbritannien auf 213  Quadratmeter und Deutschland gar nur auf 138 Quadratmeter. In den letzten Jahren wurden in Amerika in rasantem Tempo neue Gewerbeflächen erstellt – in der allgemeinen Annahme, das Wachstum werde ungebremst bis in alle Ewigkeit weitergehen. Besonders in Kalifornien, Nevada, Arizona und Florida wurde nach dem Motto gebaut: »You build and they will come« – zu Deutsch: »Wenn man baut, werden die Käufer und Mieter schon kommen.«

Doch der Schuss ging nach hinten los: Die Leerstandsquoten für Ladenflächen liegen heute landesweit bei über 10 Prozent, diejenige für Büros bei 16,5 Prozent. Allein in den ersten neun Monaten dieses Jahres wurden landesweit 5,9 Millionen Quadratmeter Büroflächen frei. Dieser Trend wird anhalten, in einigen Regionen dürften wir eine Leerstandsquote von über 20 Prozent erreichen. Dem Gesetz von Angebot und Nachfrage folgend, reduzieren sich die Mieten entsprechend. Mit dem Ergebnis, dass Mieter von weniger attraktiven Lagen und Gebäuden in bessere Lagen wechseln – zu vergleichbaren Konditionen. Dies führt dazu, dass eine ganze Reihe von Immobilien schlicht nicht mehr vermietet werden kann. Wir sehen heute bereits, dass grosse Shoppingcenter in Lagerhäuser oder Freizeitanlagen umgewandelt oder vereinzelt sogar abgerissen werden. Da mit einem nachhaltigen Anziehen der Wirtschaft vorerst nicht zu rechnen ist, wird es lange dauern, ehe die bestehenden Flächen vermietet sind und neue Bauvorhaben wieder attraktiv werden.

Zahllose Gewerbeobjekte wurden bereits von den Banken übernommen. Bei vielen Gebäuden reichen angesichts tieferer Mieten und hoher Leerstände die Einnahmen nicht mehr aus, um die Schulden zu bedienen. Andere erfüllen die Belehnungskriterien nicht mehr. Dies wird einerseits dazu führen, dass auf die Banken Verluste in Höhe von mehreren Hundert Milliarden Dollar zukommen. Zum anderen werden sehr viele Objekte in die Zwangsversteigerung gehen.

Angesichts der geschilderten Entwicklung gibt es auf dem Immobilienmarkt fast keine »normalen« Verkäufe mehr. Wer nicht verkaufen muss, tut es in diesem Umfeld nicht. Bei fast allen Transaktionen »blutet« einer der Teilnehmer – sei es die Bank, der Eigentümer, eine Versicherung, eine Pensionskasse, die Hypotheken gewährt, oder Private Equity- und Hedge-Funds, die Mezzanine-Finanzierungen bereit gestellt haben. Viele Not leidende Immobilien sind für potentielle Investoren freilich uninteressant, da es sich um abgebrochene Projektentwicklungen, Bauland oder Immobilien handelt, um die es rechtliche Auseinandersetzungen gibt oder deren Bausubstanz kontaminiert ist und somit nicht mehr den aktuellen Umweltauflagen entspricht.

Investition mit Perspektive

Dennoch: Meiner Ansicht nach gibt es bereits heute (und wird es in den nächsten sechs bis achtzehn Monaten zunehmend) eine ganze Reihe von interessanten Objekten geben, bei denen es sich lohnt, einmal genauer hinzuschauen. Ich sehe drei Wege, von der jetzigen Lage auf dem Markt für gewerbliche Immobilien in den USA mittel- und langfristig zu profitieren:

1.)  durch den Kauf von Objekten, die bereits im Bestand der Banken sind;

2.)  durch den Kauf der entsprechenden Hypothek mit Abschlag;

3.)  durch die Kooperation mit dem Eigentümer bei einer Restrukturierung.

Ich denke, folgende Objekte sind in diesem Zusammenhang besonders interessant:

a.) Shopping-Center und Büros in guten bis sehr guten Lagen, die zumindest teilweise vermietet sind;

b.) gewerbliche Parzellen in ausgesuchten Toplagen;

c.) Eigentumswohnungen bzw. Appartementkomplexe, die im Paket oder mehrheitlich erworben werden können.

Amerikanische Investoren erwarten im jetzigen Umfeld in der Regel eine Rendite von 20 Prozent p.a. und möchten nach spätestens 18 bis 24 Monaten wieder aussteigen. Für Anleger mit einem derart kurzfristigen Horizont ist der Kauf einer halbvermieteten Immobilie nicht attraktiv. Europäische Käufer sind mit ihrer eher auf einen mittelfristigen Investitionserfolg ausgerichteten Erwartungshaltung hier aber möglicherweise in einer guten Position.

Wie? Finanzierungen sind im Moment von den Banken fast nicht erhältlich. Selbst wenn eine Bank grundsätzlich gewillt ist, einen Kredit zu gewähren, dauert das Genehmigungsverfahren meist viel zu lange. Somit muss der potentielle Käufer in der Lage sein, den Kaufpreis und alle damit zusammenhängenden Kosten in bar aufzubringen. Nach dem Kauf und/oder der Stabilisierung der Immobilie kann man sich dann in Ruhe nach einer möglichen Bankfinanzierung oder längerfristigen Hypothek umsehen.

Es ist daneben aber auch möglich, mit Banken Vereinbarungen zu treffen, wonach man ihnen etwa eine Immobilie abkauft und das Institut im Gegenzug zumindest einen Teil des Kaufpreises finanziert. Vorteil für die Bank: Sie ist eine zwangsersteigerte Immobilie los und hat eine Hypothek, die regelmässig bedient wird.

Viele Private-Equity-Funds und Hedge-Funds sowie private und institutionelle Investoren aus der ganzen Welt verhandeln derzeit mit den Banken über deren notleidende Immobilien- und Hypothekenportfolios. Hier geht es aber meist um Pakete von mehreren Hundert Millionen Dollar. Unser Fokus liegt hingegen bei Immobilien zwischen 2,5 und 25 Millionen Dollar. Diese Objekte sind für die oben erwähnten Investorengruppen zu klein, für sie lohnt sich weder die Prüfung noch die Etablierung einer lokalen Infrastruktur zur Verwaltung und Vermietung.

Konkret profitieren

Zwei aktuelle Beispiele aus Naples zeigen, dass sich auch unterhalb der erwähnten Milliarden-Pakete interessante Investitionschancen eröffnen. Beides sind Shopping-Center ohne Ankermieter. Das eine hat 45.000 Square Foot Grundfläche (ca. 4.180 Quadratmeter) und ist voll vermietet. Die Mieteinnahmen betragen derzeit rund 700.000 Dollar. Die Hypothek von 10,8 Millionen Dollar kann für etwa 6 Millionen Dollar erworben werden. Das andere Shopping-Center umfasst 115.000 Square Foot (rund 10.680 Quadratmeter) und weist einen Leerstand von zirka 30 Prozent auf. Die Nettoeinnahmen liegen bei 1 Million Dollar. Die Hypothek von 30 Millionen Dollar kann hier für 13 Millionen Dollar erworben werden.

Im Rahmen einer eingehenden Prüfung müsste man zunächst feststellen ob die Mieteinnahmen tatsächlich »real« sind, will sagen: bezahlen die Mieter wirklich? Und entsprechen die Mieten den gängigen Marktmieten? Liegen sie zu hoch, ist davon auszugehen, dass die Mieter spätestens bei Vertragsablauf ausziehen oder tiefere Mieten verlangen. Anschließend müsste eine gründliche »Due Dilligence« unzählige Aspekte beleuchten, deren Beschreibung den Rahmen dieses Artikels sprengen würde. (erste Informationen können Sie meinem Artikel über den »Erwerb von gewerblichen Immobilien« entnehmen. Zu einem späteren Zeitpunkt werde ich in einem ausführlichen Folgeartikel noch einmal auf die Einzelheiten eingehen).

Nehmen wir einmal an, die oben aufgeführten Zahlen stimmen. Nun gibt es zwei Möglichkeiten:

1.)  Der Eigentümer der Immobilie zahlt die Zinsen auf die ursprünglichen Hypotheken weiter. Dies gibt dem Käufer eine Rendite über 10 Prozent. Bei einer Ablösung der Hypothek ergibt sich ein noch grösserer Gewinn.

2.)  Der Eigentümer kommt mit den Zinszahlungen in Verzug, der Käufer der Hypothek erwirbt die Immobilie über eine Zwangsversteigerung (oftmals übergibt der Eigentümer den Titel auch ohne Gerichtsverfahren). Nun hat der Käufer die Möglichkeit, durch Vermietung der Leerstände seine laufende Rendite zu erhöhen. Konsequenterweise steigt dabei auch der Wert der Immobilie.

In jedem Fall aber hat der Käufer der Hypothek die Sicherheit, die Mieten zu erhalten, da diese im Rahmen der Hypothek durch den Immobilieneigentümer abgetreten wurden.

Fazit: Um interessante Objekte zu finden, bedarf es guter Kontakte und eines grossen Zeitaufwands, denn zum einen erweisen sich die Verhandlungen mit den Banken oftmals als sehr mühsam und ziehen sich lange hin. Zum anderen muss die Prüfungen der Objekte sehr sorgfältig durchgeführt werden, da es praktisch keine Gewährleistung gibt. Auf die Angaben der Verkäufer sollte man sich in der momentanen Situation nämlich besser nicht verlassen.

Wird ein Objekt schließlich erworben, fällt in Folge sehr viel Arbeit an: Alle Akten und Dokumente müssen neu sortiert und fehlende beigebracht werden. Anschließend muss die Immobilie neu am Markt positioniert sowie die Verwaltung und Vermietung organisiert werden.

Eines aber ist klar: Im Gegenzug für diesen zum Teil erheblichen Aufwand locken ausgesprochen attraktive Renditen. Und gewiefte Anleger werden nicht erst in einigen Jahren realisiert haben, dass in der momentanen Krise durchaus große Chancen steckten.

Hoffnungsschimmer am Immobilienmarkt?

Eine Meldung sorgte in der Immobilienbranche Amerikas jüngst für einige Aufregung: Demnach ist im Dezember 2008 die Anzahl der durch Makler verkauften Wohnungen und Häuser (nachstehend »Wohnobjekte« genannt) in den Vereinigten Staaten um 4,74 Prozent angestiegen.

Ist dies nun die von vielen sehnlich erwartete Trendwende? Getreu dem Sprichwort: »Traue keiner Statistik, außer, Du hast sie selber gefälscht«, habe ich mir (bzw. meine Assistentin Isabell) einmal die Mühe gemacht und die Zahlen pro Monat für Wiederverkäufe und Verkäufe von neuen Objekten bis ins Jahr 2005 detailliert zusammengestellt. Meiner Ansicht müssen beiden Zahlen zusammen analysiert werden, ist doch nur die Gesamtzahl aller verkauften Wohnimmobilien ein Indikator für den gesamten Immobilienmarkt.

Die von uns erarbeiteten Zahlen zeigen sowohl absolut wie auch saisonal angepasst, dass das Gesamtvolumen (Neubauten und Wohnobjekte) tatsächlich angestiegen ist. Es entsteht der Eindruck, als hätte der Gesamtmarkt langsam die Talsohle bei der Anzahl der Transaktionen erreicht (nicht aber bei den Preisen). Bestärkt wird diese Annahme durch einen starken Anstieg der anhängigen Verkäufe in Dezember (Kaufverträge, die abgeschlossen, aber noch nicht abgewickelt wurden).

Aber: Die Analyse der Zahlen zeigt auch, dass die Steigerung des Volumens vor allem im unteren Preisbereich abspielt, während im oberen Preisbereich nur wenige Transaktionen stattfinden. 45 % aller Verkäufe sind Versteigerungen, Notverkäufe und sogenannte „Shortsales“ (bei denen die Hypothek den Verkaufspreis übersteigt).

Der stärkste Anstieg der Verkaufszahlen waren im Dezember im Vergleich zum Vorjahr naturgemäß in jenen Bundesstaaten zu verzeichnen, in denen die Preise am tiefsten gefallen waren: Kalifornien, Arizona, Nevada und Florida (auch »Sandstaaten« genannt, auf diesen neuen Ausdruck komme ich ein andermal zurück).

Der mittlere Preis im 4. Quartal lag mit 180,100 Dollar um 12.4 % tiefer als im letzten Quartal 2007. Cape Coral – Ft. Myers hält den Rekord mit 50.8 % von $ 225,300 auf $ 110,00.

 Verkauf von Neubauten und bestehenden Wohnobjekten (absolute Zahlen)

Quelle: NAR, US Census Bureau

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Verkauf von Neubauten und bestehenden Wohnobjekten (saisonal angepasst)

Quelle: NAR, US Census Bureau

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Im Bereich der Neubauten sieht es schlimm aus. Die Verkäufe von neuen Wohnimmobilien ging im Dezember 2008 in absoluten Zahlen von 404.000 auf 387.000 Einheiten zurück. Saisonal angepasst waren es 331.000 gegenüber 388.000 im Jahr 2007. Der mittlere Preis reduzierte sich dabei von 227.700 auf 206.500 Dollar.

Quelle: US Census Bureau

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Im Jahre 2005 wurde mit dem Bau von 1,72 Millionen Einfamilienhäusern begonnen. Im Jahre 2008 waren es mal gerade 622.000 – ein Rückgang um 64 Prozent!

 Alles in allem ziehe ich folgende Schlüsse:

• Das Volumen der Verkäufe zeigt leicht steigende Tendenz.
• Auch der Rückgang der zum Verkauf angebotenen Objekte ist ein weiteres Indiz, dass sich tatsächlich eine leichte Trendwende andeutet – doch es kann es auch sein, dass Verkäufer ihre Objekte über den Winter vom Markt   genommen haben.
• Durch die immer tiefer sinkenden Preise werden vermehrt Käufer aktiv, die bisher gewartet haben.
• Die immense Zahl der in der Zwangsversteigerung befindlichen oder schon durch die Banken übernommenen Objekte drücken gewaltig auf die Preise, insbesondere im Bereich unter 300.000 Dollar.
• In einzelnen Gegenden, Preisklassen und Produktbereichen rechne ich mit einem weiteren Preiszerfall in diesem Jahr um die 15 Prozent. Die Talsohle dürfte generell in der zweiten Hälfte 2010 erreicht werden. Einzelne Teilmärkte scheinen sich schon auf tiefem Niveau zu stabilisieren.
• Es sind immer noch zu viele neue Objekte im Angebot.
• Der Preisdruck bei Neubauten hält an, da bestehende Immobilien deutlich unter den Wiederherstellungskosten erhältlich sind.
• Die Bauträger/-unternehmer müssen/werden die Bautätigkeit weiter einschränken. Ich rechne mit rund 300.000 verkauften Einheiten für 2009.
• Trotz der vorgesehenen steuerlichen Anreize wird der Neubaumarkt noch mehrere Jahre auf tiefem Volumen verharren.
• Wirksame Massnahmen der US Regierung können die Situation verbessern, währenddem mir auf der anderen Seite die steigenden Arbeitslosenzahlen (3.8 Millionen Jobs gingen in den letzten 18 Monaten verloren) Sorgen machen. 

Mein Fazit: So gerne ich Ihnen auch von einer Entspannung im Immobilienmarkt berichten würde – für eine Entwarnung ist es leider noch immer viel zu früh. Zu viele Ungewissheiten machen Voraussagen sehr schwierig. Aber es scheint sich doch ein kleiner Silberstreifen am Horizont abzuzeichnen.

 

 

 

 

Ein Jahr zum Vergessen?

Häufig werde ich dieser Tage zu meiner Meinung über gewerbliche Immobilien in den USA befragt. Meine deutliche Antwort: Die Aussichten für 2009 sind nicht besonders rosig.

Wobei wir schon wieder mitten beim Thema sind: Einige meiner Leser haben zuletzt bemängelt, ich würde die Dinge immer so schwarz malen. Ob ich nicht auch einmal positivere Aussagen machen könne, so die Anregung.

Das würde ich in der Tat gerne tun – allerdings erst, sobald die Wirtschaft und der Immobilienmarkt wirklich deutliche Anzeichen einer Erholung zeigten. Dies ist momentan nicht der Fall. Und bis dahin muss ich (leider) konstatieren, dass eine ganze Reihe meiner negativen Voraussagen tatsächlich eingetroffen sind. Für all jene, die die Welt lieber in launigeren Farben sehen, empfehle ich als alternative Lektüre den Blog meines lieben Freundes und Karikaturisten Uli Stein: www.ulistein.de/notizbuch-sprachwitz-humor.html

So, jetzt sind wir Realisten wieder unter uns und können uns den Aussichten des Marktes für US-Gewerbeimmobilien zuwenden – und am Schluss erörtern, wie man möglicherweise von der Misere sogar profitieren kann.  

Hier zunächst einmal eine Liste der Faktoren, durch die das allgemeine Marktumfeld in den Vereinigten Staaten (und nicht nur hier) derzeit nachhaltig beeinflusst wird:

 • Drastischer Rückgang des privaten Konsums

• Enttäuschendes Weihnachtsgeschäft

• Hohe Verluste von Arbeitsplätzen in praktisch allen Bereichen der Wirtschaft (mit Ausnahme von Behörden, Handel, Gesundheitswesen, öffentliche Infrastruktur und Energie)

• Hohe Verschuldung des Einzelhandels

• Schleppende Kreditvergabe seitens der Banken

• Minimale Finanzierungsmöglichkeiten für Investoren

• Reduzierung der Belehnungslimiten durch die Banken

• Wertverfall der börsenkotierte Immobilienfonds (REIT) um 51 Prozent in 2008

Diese Kriterien und die allgemeine Wirtschaftsentwicklung werden meiner Ansicht nach folgende Auswirkungen haben:

• Drastischer Anstieg der Ladenschließungen und Konkurse von Einzelhandelsgeschäften

• Weiterer Anstieg der Leerstände

• Schließung kompletter Einkaufszentren

• Tiefere Mieten für Gewerbeflächen

• Konkurs oder Vergleich einzelner Großinvestoren und Immobilienfonds

• Anstieg der Renditen um 2 bis 3 Prozent von gewerblichen Immobilien = Preisreduktionen von 15  bis 35 Prozent

Wie schon öfters von mir erwähnt: Der private Konsum macht 70 Prozent des US-Bruttosozialproduktes aus. Wegen der Krise des Immobilienmarktes, den Kursverlusten an den Kapitalmärkten und der steigenden Arbeitslosigkeit haben die US-Bürger ihren Konsum in den letzten Monaten drastisch eingeschränkt. Dies führt zwangsläufig zu weiterem Stellenabbau: wird weniger gekauft, weniger produziert, weniger importiert, etc. somit werden ergo auch weniger Ladenflächen benötigt. Das Weihnachtsgeschäft 2008 verlief für die Händler in den USA sehr enttäuschend. Trotz großer Preisabschläge blieben die Läden auf vielen Waren sitzen und müssen nun zum Teil erhebliche Verluste verbuchen. Bei vielen der tendenziell hoch verschuldeten US-Firmen führt dies zu Liquiditätsproblemen, insbesondere deshalb, weil die Banken momentan keine Finanzierungen zur Verfügung stellen und zudem noch Kreditlinien kürzen. Ein fataler Kreislauf: Wegen der noch vollen Regale werden keine neuen Waren bestellt, was letztlich wieder zu weiteren Verlusten von Arbeitsplätzen führt.

Die Banken gewähren derzeit praktisch keine Finanzierungen für gewerbliche Objekte. Und wenn, dann nur mit reduzierten Belehnungslimiten (60 Prozent des Wertes statt 75 bis 85 Prozent). Der Markt der durch Hypotheken auf gewerbliche Objekte abgesicherten Wertpapiere (Commercial Mortgage Backed Securities/CMBS) ist praktisch zum Erliegen gekommen. Wurden 2007 rund 230 Milliarden Dollar an Gewerbeobjekten auf diese Weise finanziert, so war es in 2008 nur noch ein Bruchteil dieser Summe. Und sofern überhaupt Finanzierungen erhältlich sind, liegen die Zinssätze recht hoch.

Die Aktien der REIT (Real Estate Investment Trusts) sind im Jahr 2008 im Schnitt um 51 Prozent gefallen. Somit haben diese keine Möglichkeit mehr, neues Geld für Akquisitionen an den Kapitalmärkten zu beschaffen. REITs kauften in den letzten Jahren in großem Stil gewerbliche Immobilien zu oft sehr tiefen Renditen beziehungsweise hohen Preisen. Ihre Aktivitäten am Markt dürften in absehbarer Zukunft ausgesprochen eingeschränkt sein.

Wir werden im Jahre 2009 sehr viele Konkurse im Einzelhandel erleben. Umsatzrückgang, zu wenig Eigenkapital und mangelnde Finanzierungsmöglichkeiten werden das Aus auch für einige große Händler und Ladenketten bedeuten. Die Organisation ICSC (International Council of Shopping Centers) schätzt, dass 2009 mindestens 6100 Geschäfte von Ladenketten sowie insgesamt rund 200 000 Einzelgeschäfte schließen werden. Allein dadurch gehen mindestens 625 000 Arbeitsplätze verloren.

Die steigende Arbeitslosenzahl hat auch zur Folge, dass mehr Büro- und Industrieflächen frei werden. Hinzu kommen in den kommenden zwei Jahren Objekte, die in den Boomzeiten geplant und finanziert wurden und jetzt fertig werden. Als Folge werden sich die Leerstände in allen Bereichen drastisch erhöhen. Erhöhte Nachfrage wird sich wegen des Konjunkturförderungsprogramms der Regierung Obama für Büros für Handel, Behörden, Gesundheitswesen, Energie und öffentliche Infrastruktur geben. Diese Nachfrage kann aber bei weiterem nicht die frei werdenden Flächen absorbieren.

In Amerika wurde in den vergangenen Jahren ein ungeheures Inventar an Einzelhandelsfläche aufgebaut. Gleichzeitig hat sich das Konsumentenverhalten geändert: Man kauft inzwischen lieber in kleineren Shopping Centern ein statt in den »Mega Malls«. Hinzu kommt, dass die Leute näher an ihren Arbeitsplätzen wohnen und weniger bereit sind, lange Fahrtstrecken auf sich zu nehmen. Die Folge: Für manches Projekt wird die Luft ausgesprochen dünn, es droht die komplette Schließung.

All dies wird meiner Ansicht nach dazu führen, dass die im gewerblichen Immobiliengeschäft zu erzielenden Mieten kurz- und mittelfristig erheblich unter Druck geraten. Hinzu kommt, dass Investoren in Not geratene Objekte zu günstigen Preisen erwerben und diese zu sehr tiefen Mieten gewinnbringend anbieten können (Sie sehen, es gibt auch Positives in so schlechten Zeiten zu vermelden …)

Die Liste der Verlierer ist freilich lang: Der Großinvestor Harry Macklowe etwa hat 2007 sieben Bürogebäude in New York für 5,85 Milliarden Dollar gekauft und dabei nur 50 Millionen Dollar Eigenkapital eingebracht. Den Rest lieh er sich von der Deutschen Bank und der Fortress Investment Group. Im vergangenen Jahr konnte er die kurzfristigen Finanzierungen nicht in langfristige umschulden – und musste einen Teil seines Portfolios mit gewaltigen Verlusten wieder verkaufen.

Grosse Immobilienfonds wie General Growth oder der australische CENTRO sind praktisch pleite, da sie zweistellige Milliardenkredite nicht refinanzieren können (in den Boomjahren wurden Immobilien mit Renditen zwischen 4 Prozent und 6,5 Prozent gekauft und mit kurzfristigen Krediten finanziert. Deren Refinanzierung ist im heutigen Umfeld praktisch unmöglich). Andere müssen auslaufende Finanzierungen erneuern. Die Banken haben die Belehnungslimiten gesenkt, und da die Immobilien an Wert verloren haben, müsste neues Eigenkapital eingebracht werden.

Zum besseren Verständnis hier ein Beispiel: Fond A kaufte eine Immobilie mit einer Million Dollar Mieteinnahmen bei 5 Prozent Rendite (= 20 Millionen Dollar Kaufpreis) und nahm eine Hypothek von 75 Prozent = 15 Millionen Dollar auf. Heute wird die Immobilie mit 7 Prozent kapitalisiert = Wert 14,285 Million Dollar. Mögliche Finanzierung 60 Prozent = 8,57 Million Dollar Die Immobilie ist somit weniger wert als die Hypothek, bei Auslauf der jetzigen Finanzierung und Neufinanzierung müsste der Eigentümer 6,43 Million Dollar an neuem Eigenkapital einbringen.

Geld ist eine rare Ware in der heutigen Zeit. In der ersten Klasse auf dem Wirtschaftsgymnasium habe ich den Grundsatz der freien Marktwirtschaft gelernt: Je höher die Nachfrage, desto höher der Preis. Sofern man heute überhaupt eine Finanzierung von den Banken erhält, liegen die Zinssätze deutlich über 6 Prozent (dass die Banken sich das Geld für minimale Sätze beim Staat leihen und somit enorme Spannen haben, ist ein anderes Thema). Um überhaupt Investoren für den Erwerb von gewerblichen Objekten zu interessieren, müssen die Renditen auf 8 bis 10 Prozent ansteigen. Als Folge werden die Preise um 15 bis 35 Prozent gegenüber denen zwischen 2004 und 2008 sinken. Wurden im Jahr 2007 noch über 550 Milliarden Dollar an gewerblichen Objekten in den USA umgesetzt, so waren es in 2008 noch gerade 150 Milliarden Dollar (davon machten einen gehörigen Teil erzwungene Verkäufe wie die des erwähnten Harry Macklowe aus).

Wichtig für jeden Besitzer von gewerblichen US-Immobilien ist es derzeit, sich sehr intensiv um sein Objekt zu kümmern. Zwingend notwendig ist es, eine gute Verwaltungsfirma und – sofern man ein umfangreicheres Portfolio hat – einen guten Asset Manager zu beauftragen. Die Verwaltungsfirma muss die Immobilie optimal unterhalten und gleichzeitig alle Möglichkeiten nutzen, Kosten zu sparen. Den Mieter interessiert nur der Gesamtbetrag der von ihm zu bezahlenden Miete, nicht aber, wie diese sich aus Miete und Betriebskosten zusammensetzt. Daneben muss mit den Mietern rechtzeitig über Mietreduktionen diskutiert gehen, damit diese nicht in Konkurs gehen oder ins benachbarte Objekt übersiedeln. Hier lautet das Motto derzeit ganz klar: Lieber weniger Miete als Leerstand. Sofern eine Finanzierung besteht, müssen lange vor der Fälligkeit alle möglichen Variationen durchgerechnet und alternative Finanzierungsmöglichkeiten abgeklärt werden.

Wenn diejenigen, die mich gelegentlich eines übermäßigen Pessimismus bezichtigen, bis hierher durchgehalten haben, nun die gute Nachricht: Meiner Ansicht nach bieten Zeiten wie diese auch enorme Möglichkeiten, gute Objekte zu attraktiven Konditionen zu erwerben. Banken sind bereit, im Bestand befindliche Immobilien und/oder Finanzierungen mit grossen Abschlägen zu verkaufen. Ich weiss von einem Shopping Center in Südwestflorida, das fertig gestellt ist, aber momentan leer steht. Es kann für etwa 65 Dollar pro Quadratfuß (715 Dollar pro Quadratmeter) erworben werden. Dieser niedrige Kaufpreis erlaubt es dem neuen Besitzer zukünftig, Mieter aus umliegenden Objekten mit dem Angebot günstigerer Mieten abzuwerben. Bereits nach kurzer Zeit dürfte die Gewinnschwelle erreicht sein. In den Verträgen sollten Mieterhöhungen über der Inflationsrate für die Folgejahre vereinbart werden. Nach drei- bis fünf Jahren sollte dann ein Verkauf mit einem ansehnlichen Gewinn möglich sein.

Eine andere Möglichkeit, derzeit zu profitieren, ist ein Objekt direkt von der Bank zu kaufen. Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 5 Million Dollar bringt man eine Million Dollar ein, die Bank stellt 4 Million Dollar als Kredit »non recourse« (das heißt, ohne persönliche Bürgschaft) zur Verfügung. Somit hat die Bank das Objekt aus ihren Büchern und wieder einen bedienten Kredit gebucht. Der Investor limitiert sein Risiko auf den Kapitaleinsatz.

Auch der Erwerb von Objekten mit hohem Leerstand bietet Gewinnpotential. Die Bewertung beziehungsweise der Kaufpreis richtet sich nämlich nach dem jetzigen Einkommen. Durch Vermietung der Leerstände in Zukunft steigt der Ertrag und somit auch der Wert.

Wichtig ist sowohl für den Eigentümer eines bestehenden Objektes wie auch den potentiellen Investor, qualifizierte Immobilienfachleute zu konsultieren. Selbstverständlich stehe ich für solche Aufgaben jederzeit gern zur Verfügung.

Allgemeine Informationen zum Thema finden Sie übrigens in meinem Artikel »Erwerb von gewerblichen Immobilien« auf unserer Webseite.

Quo vadis, Florida?

Die Wirtschaft des Bundesstaates Florida war lange auf rasantes Wachstum ausgerichtet. In der Vergangenheit zogen jeden Tag rund 1.000 Personen in den Sunshine State. Viele von ihnen wurden Immobilienmakler, Hypothekenvermittler, Bauarbeiter und Immobilienanwälte. Deren Existenz hing entscheidend davon ab, dass Florida am nächsten Tag wieder 1.000 neue Personen »importierte«. Wachstum glich in Florida insofern dem Gesellschaftsspiel »Reise nach Jerusalem«, und dies mit allen Konsequenzen: Hört die Musik einmal auf zu spielen, muss man schnell einen Stuhl finden. Nun ist gleich die ganze Kapelle abgezogen – und irgendjemand war zudem so gemein, gleich die Hälfte aller Stühle wegzunehmen.

Florida hat im Moment zwei fundamentale Probleme: einerseits den Zusammenbruch des Immobilienmarktes, andererseits die Tatsache, dass ein enormer Anteil der Wirtschaft von Immobiliensektor und Bauindustrie abhängig ist. Die Immobilienkrise hat Florida stärker getroffen als die meisten anderen Bundesstaaten. Die Preisrückgänge sind drastischer und die Zwangsversteigerungen erreichen schwindelerregende Zahlen. Nun erleben wir all jene Bauarbeiter, die nichts mehr zu bauen haben, die Makler, die viel weniger Objekte zu vermitteln haben, die Hypothekenvermittler, die nichts mehr zu tun haben, da die Banken kein Geld verleihen und die Immobilienanwälte, die inzwischen natürlich ebenfalls Däumchen drehen.

Der Abschwung wirkt sich naturgemäß auf alle Bereiche der Wirtschaft aus: Restaurants, Möbelhäuser, Autohändler, Architekten – die Liste geht endlos weiter. Auch die öffentliche Hand ist massiv betroffen, bestehen doch ein Grossteil der Einnahmen aus a.) Kapitalverkehrssteuern der Immobilientransaktionen, b.) den Grundsteuern sowie c.) Umsatzsteuern auf all den Materialien, die beim Hausbau verwendet werden. (Interessante Nebenbemerkung: Die meisten Leute denken, Orangen und Zucker seien die wichtigsten Produkte der Landwirtschaft in Florida. Irrtum: es sind die der Gärtnereien und Baumschulen – zumindest bis zum Einsetzen der Krise. Nun geht auch deren Umsatz drastisch zurück.)

Früher oder später wird sich auch die Bauindustrie wieder beleben. Florida ist im Winter immer schöner als New York, Chicago oder Minnesota. Und wegen einer Vielzahl von Gründen ist es ganzjährig attraktiver als Haiti, Jamaika oder die Dominikanische Republik. Die Leute werden auch wieder nach Florida kommen. Nur nicht mehr in den rasanten Mengen wie früher. Dagegen sprechen schon jetzt zwei zu beobachtende Tendenzen: Einerseits, dass ein Teil der »Baby Boomer« Gegenden wie Arizona vorzieht. Andererseits das vermehrte Auftreten so genannter »Halfbacks« – Leute aus dem Norden, die einst nach Florida kamen und nun – sozusagen auf halber Strecke – wieder Richtung Heimat zurückziehen, in Bundesstaaten wie North Carolina, Georgia oder Tennessee.

Dass Florida seine einzigartige Stellung verloren hat, ist auch auf unglückliche Entscheidungen der Politiker zurückzuführen. Deren einzige Priorität hieß langes Wachstum um jeden Preis. In Folge dessen ist etwa das Schulsystem hierzulande unterdurchschnittlich und die Qualität der Arbeitskräfte für große Firmen weitestgehend uninteressant. In der jetzigen Phase, in der schieres Bevölkerungswachstum nicht mehr die Wirtschaft antreibt, ist es daher notwendig, dass Florida qualifizierte, gut ausgebildete Arbeitskräfte anzieht und nicht nur die oben genannten Immobilienmakler, Hypothekenvermittler, Bauarbeiter und Immobilienanwälte. Für die gibt es hier vorläufig und bis auf weiteres nämlich nicht viel oder gar nichts zu tun.

Nachdem nun klar ist, dass Gouverneur Charlie Crist nicht der nächste Vizepräsident der USA wird oder einen Kabinettsposten erhält, kann er sich endlich darum kümmern, wofür ihn das Volk gewählt hat. Die ersten Schritte einer langfristigen Planung hat er schon eingeleitet: etwa durch den Kauf von großen Landflächen von der Zuckerindustrie und deren ökologische Einbindung in die Everglades. Die Naturschönheiten Floridas müssen nämlich erhalten bleiben, sind sie doch einer der Hauptgründe, wieso die Leute hierher ziehen.

Erschreckend ist meiner Ansicht nach, dass bei den letzten Budgetkürzungen das höhere Schulsystem die meisten Abstriche verzeichnen musste. Das mag auch daran liegen, dass sich die Leute aus dem Norden Florida nicht wirklich tief verbunden fühlen. Ihre Kinder haben sie meist schon groß gezogen und sehen keine Verpflichtung mehr gegenüber dem lokalen Schul- und Ausbildungssystem. Viele der 18 Millionen Bewohner Florida leben zwar hier, aber fühlen sich nicht wirklich zuhause. Sie kommen aus dem Norden, um das zu genießen, was Florida zu bieten hat. Doch die Menschen (ob sie nun ganzjährig oder nur zeitweise hier leben) sollten auch begreifen, dass sie eine Verantwortung gegenüber Florida haben. Die endlose Zersiedlung, der gewaltige Wasserverbrauch und das Ignorieren der Gefahren durch Wirbelstürme muss ein Ende haben. Eine jüngste Umfrage hat meines Erachtens hier eine immer noch erschreckende Ignoranz gezeigt: Nicht etwa die Verknappung des Wasser, die angespannte Verkehrssituation, der Mangel an öffentlichen Verkehrsmitteln oder das lausige Schulsystem werden von den Befragten als größtes Problem genannt. Nein, es sind die –angeblich zu hohen – Grundsteuern, über die sich die Leute beschweren. Frei nach dem Motto: Jeder ist sich selbst der nächste …

Immerhin: Bei manchen Floridianern – und zunehmend auch den Politikern – scheint sich langsam die Erkenntnis durchzusetzen, dass der jetzige Zustand nicht weiter aufrecht zu erhalten ist. Wir müssen unseren Lebensstil anpassen und sorgfältiger mit den Ressourcen umgehen, öffentliche Transportmittel fördern und die Bautätigkeit regulieren und besser planen. Es müssen alternative Industrien zur Bau- und Immobilienbranche angesiedelt werden (auch hier wurde Gouverneur Crist neulich endlich einmal aktiv). Und auch das Schul- und Ausbildungssystem muss deutlich verbessert werden. Nur so werden große Firmen einen Anreiz haben, neue Standorte in Florida zu schaffen.

Längerfristig sind die Aussichten für Florida meiner Ansicht nach weiter sehr positiv. Kein anderer Bundesstaat kann diese Kombination von Klima, keine Einkommens- und Erbschaftssteuern, Naturschönheiten, Stränden und touristischer Infrastruktur bieten. Bis der Überhang an Immobilien (sei es Wohnungen, Häuser Shoppingcenter oder Büros) abgebaut beziehungsweise gefüllt ist, wird Florida durch eine harte Anpassungsphase gehen. Dennoch bin ich davon überzeugt, dass gerade Zeiten wie diese enorme Chancen bieten: Schnäppchen beim Kauf von Wohnungen und Häusern, Erwerb von Shopping Centern und Bürogebäuden zu attraktiven Preisen und Renditen, Inanspruchnahme von Wirtschaftsförderungsmitteln, Interessante Geschäftsmöglichkeiten rund um Umweltschutz und Recycling, Eco-Tourismus und alles was mit dem Gesundheitswesen zu tun hat (inklusive Forschung durch die Ansiedlung des Scripps Institutes). Wir leben ja schließlich auch in Florida immer noch im »Land der unbegrenzten Möglichkeiten«!

Quo vadis, Immobilienmarkt?

Ist der Tiefpunkt auf dem US-Immobilienmarkt erreicht? Meine kurze Antwort lautet: Nein! Generell ist vor 2012 keine nennenswerte Erholung zu erwarten. Andererseits: Immobilienmärkte sind lokal und während es landesweit weiter bergab geht, zeigen manche Teilmärkte inzwischen sogar wieder leichte Erholungstendenzen. Für Collier County sehe ich weiterhin die Stabilisierung für die Saison 2009/2010 und für Lee County 2011/2012.

Doch der Reihe nach. Natürlich hat sich inzwischen auch in den letzten Winkel herumgesprochen, was »Subprime«-Hypotheken sind und welche Auswirkungen sie auf die US-Immobilien- und Finanzmärkte hatten. Die bisher dramatischsten Folgen erleben wir dieser Tage ja mit dem Zusammenbruch von Lehman Brothers, den Problemen der AIG Versicherungsgruppe und dem Verkauf von Merrill Lynch an die Bank of America. Es würde mich nicht wundern, wenn in den nächsten Tagen die AIG Versicherungsgruppe und Washington Mutual das Handtuch werfen. 

Jetzt ist es aber an der Zeit, sich die gleiche Geschichte nochmals unter dem Titel »Alt-A« vor Augen zu führen. Bei diesen Hypotheken hatten die Schuldner zwar eine bessere Krediteinstufung, konnten oder wollten aber ihre Einkommensverhältnisse nicht offen legen. Man geht davon aus, dass 70 Prozent der Antragsteller ihr Einkommen zu hoch angegeben haben, davon die Hälfte (also 35 Prozent aller Alt-A-Hypotheken) um 50 Prozent oder mehr.

Rund drei Millionen US-Haushalte haben solche Hypotheken aufgenommen, mit einer Gesamtschuld von mehr als einer Billion Dollar. Rund ein Viertel davon entfielen auf Darlehen mit künstlich tiefgehaltenen Zinssätzen und/oder nur Zinszahlung ohne Tilgung. Ab Mitte nächsten Jahres stehen diese nun zur Erneuerung an. Die neuen Zinsen könnten vier bis acht Prozent über den jetzigen liegen. Wahrscheinlich werden wir dann die nächste Welle an Zwangsversteigerungen erleben. 16 Prozent aller seit Januar 2006 verbrieften Alt-A Hypotheken sind bereits mindestens 60 Tage in Verzug.

Vermehrt kommen nun auch normale Hypothekenschuldner unter Druck. Der Wert ihrer Häuser ist unter den Saldo der geschuldeten Hypothek gefallen. Schätzungen gehen davon aus, dass mehr als acht Millionen Eigentümer davon betroffen sind. Auch hier wird eine große Anzahl von  Zwangsversteigerungen unausweichlich sein, was die Finanzinstitute vor weitere Probleme stellt.

Der Experte John Burns sammelt regelmässig Informationen von über 2.000 Banken, Bauunternehmen und Finanzinstituten aus den ganzen USA. Seiner Meinung nach werden die Immobilienpreise insgesamt um 22 Prozent sinken, wovon schon 12 Prozent erfolgt sind. Der von Yale-Professoren erstellte Case-Shiller-Index (der sich auf die grossen Märkte beschränkt) geht von einem Preisrückgang von 30 Prozent aus (wovon 17 Prozent schon erfolgt sind). Die nachstehende Statistiken zeigen diese Zahlen und Erwartungen: JBREC = John Burns, S & P = Case Shiller, NAR = National Association of Realtors (Nationale Maklerkammer)

 

 

Das Volumen der Immobilienverkäufe wird gegen Ende dieses Jahres leicht ansteigen. Wir sehen bereits leichte Erholungstendenzen in Märkten, die besonders hart betroffen wurden – wobei Käufe aus Zwangsversteigerungen die Statistik hier »schönen«. Ein normales Umsatzvolumen werden wir meiner Ansicht nach erst wieder im Jahre 2012 erreichen. So lange dürfte es dauern, ehe die hohen Bestände abgebaut sind. Die verschärften Kreditbedingungen der Finanzinstitute machen eine schnelle Erholung der Märkte unwahrscheinlich. Positiv wirkt sich aus, dass das Neubauvolumen dramatisch geschrumpft ist: Im Jahre 2012 dürfte es zwar 900.000 Einfamilienhäuser erreichen, doch das liegt immer noch weit unter den 1,68 Millionen Einheiten des Jahres 2005.

Vergessen Sie jedoch nicht: Alle von mir genannten Zahlen beschreiben den Marktdurchschnitt. Immobilienmärkte sind lokal und unterscheiden sich auch im jetzigen Umfeld zum Teil sehr deutlich voneinander. Selbst im »kleinen« Naples lassen sich sehr große Unterschiede in einzelnen Teilmärkten feststellen. So verzeichnen wir schon vereinzelt leichte Preisanstiege wie etwa im strandnahen Pelican Bay, während in anderen Anlagen die Preise weiterhin rasant nach unten zeigen. 

Fannie und Freddie: Der hohe Preis der Rettung

Am vergangenen Wochenende hat die US-Regierung in einem beispiellosen Schritt die staatsnahen Baufinanzierer Freddie Mac und Fannie Mae verstaatlicht. Beide Unternehmen waren im Zuge der hiesigen Immobilienkrise dramatisch unter Druck geraten, es drohte gar der Bankrott. Allein von April bis Juni dieses Jahres verloren die beiden Hypothekenfinanzierer 3,1 Milliarden Dollar, weil immer mehr Hauseigentümer ihre Kredite nicht zurückzahlen konnten.

Fannie Mae war 1938 vom Staat gegründet und 30 Jahre später in ein privates Unternehmen umgewandelt worden. Freddie Mac wurde – als Konkurrenz zu Fannie Mae – 1970 gegründet. Beide Firmen halten zusammen fünf Billiarden Dollar an US-Hypotheken. Allein in den letzten Monaten wurden 75 Prozent aller Hypotheken für private Wohnimmobilien durch Freddie und Fannie vergeben.

Angesichts der etwas undurchsichtigen Positionierung der Kredit-Zwillinge waren viele Investoren in der Vergangenheit davon ausgegangen, die US-Regierung stehe hinter diesen beiden und garantiere deren Verpflichtungen. Basierend auf dieser vermeintlichen Staatsgarantie deckten sich ausländische Regierungen, Sovereign Funds, private und institutionelle Anleger zuversichtlich mit Hunderte von Milliarden Dollar in Rentenpapieren der beiden Institutionen ein.

Ein Zusammenbruch von Freddie und Fannie hätte unausdenkbare Folgen gehabt: Neben dem endgültigen Zusammenbruch des US-Immobilienmarktes und der Umschichtung gewaltiger Beträge aus dem Dollar in andere Währungen hätte ein Kollaps mit Sicherheit zu enormen Verwerfungen auf den internationalen Finanzmärkten geführt und die Vereinigten Staaten womöglich in eine Depression gestürzt.

Angesichts dessen blieb der US-Regierung wohl tatsächlich keine andere Wahl – wobei es jetzt der hiesige Steuerzahler ist, der die Suppe auszulöffeln hat.

Was mich indes stutzig macht ist die Tatsache, dass bis zuletzt immer wieder versichert wurde, die Kapitalbasis beider Firmen sei intakt. Ganz ehrlich: Ich habe den Beteuerungen nie wirklich geglaubt. Im Gegenteil: Bei dem unglaublichen Volumen an Hypotheken sind meiner Überzeugung sogar noch viel höhere Verluste zu erwarten, als bisher schon ausgewiesen wurden. Bei mehr als acht Millionen US-Haushalten übersteigt die geschuldete Hypothek heute den Wert der Immobilie. Die traurige Wahrheit: Da kommen noch gewaltige Abschreibungen auf die Finanzinstitute zu.

Die Finanzmärkte reagierten zunächst mit kräftigen Kurssprüngen auf die Übernahme. Doch auch dieses dürfte sich schnell als Strohfeuer erweisen. Meiner Ansicht nach verdeutlicht die Entscheidung Washingtons eher, wie dramatisch der US-Kapitalmarkt wirklich angeschlagen ist. Zwar wurde kurzfristig Stabilität für den Hypothekenmarkt geschaffen (die Zinsen sind in Folge der Maßnahme erst einmal um 0,3 Prozent gesunken), doch das Eis bleibt ausgesprochen dünn. Häßlicher Nebeneffekt des sonntäglichen Noteinngriffs: Durch die Verstaatlichung wurden die Aktien und Vorzugsaktien der beiden Firmen praktisch wertlos. Viele grossen und vor allem kleinere Banken haben diese Papiere als Liquiditätsreserve gehalten und sehen sich nun mit immensen Verlusten konfrontiert. Weitere massive Abschreibungen werden dort wohl unausweichlich sein.

Der vorläufige Sanierungsplan für »Fannie« und »Freddie« sieht nun vor, die Ausleihungen beider Institute bis Ende 2009 auf je 850 Milliarden Dollar und danach pro Jahr um weitere 10 Prozent zu senken. Ein zunächst vernünftig anmutendes Konzept. Doch woher soll das Geld für neue Hypotheken und den Abbau der Ausleihungen von Freddie und Fannie kommen? Die globalen Kapitalanleger jedenfalls verspüren momentan keine große Lust, US-Immobilien zu finanzieren. Die Frage, wer in Zukunft den vielbeschworenen »American Dream« finanzieren soll, bleibt somit völlig offen.

Die US-Wirtschaft ist derweil im Paradox des »Deleveraging« gefangen: Jeder versucht derzeit, seine Schulden zurückzuführen. Die Bedingungen für Kredite sind gleichzeitig deutlich verschärft worden, so dass viele Investitionen nicht getätigt werden. Die Banken haben keine freien Kreditkapazitäten und müssen zum Teil bestehende Kredite einfordern oder verkaufen. Dies führt dazu, dass immer mehr Vermögenswerte auf den Markt kommen und an Wert verlieren. Konsequenterweise sind sie als Sicherheit dann weniger wert, die Belehnungslimiten werden überschritten – mit der Folge, dass sich die Spirale weiter nach unten dreht.

Ich habe jedenfalls den Eindruck, dass das amerikanische »Modell« eines »Lebens auf Pump« langsam ausgedient hat. Sowohl die USA als auch viele Amerikaner haben über ihre Verhältnisse gelebt und ihren Konsum über die Aufnahme von Schulden finanziert. Doch nicht nur die privaten Verbraucher übertrieben dabei maßlos. Auch die Firmen (insbesondere Hedge Funds und Private Equity-Institute) haben immense Beträge zu günstigen Zinsen aufgenommen und Firmenwerte durch ständige Übernahmen in die Höhe getrieben – Preise, die heute niemand mehr zu zahlen bereit ist. Auch das hat dazu beigetragen, dass das Vertrauen in das amerikanische System angeschlagen ist, was sich im Übrigen ja auch im Niedergang des Dollars zeigt.

Ich denke, dass sich die USA am Ende wohl wieder aus dem Schlamassel befreien werden – dass sie dazu in der Lage sind, haben sie schon häufiger in der Geschichte bewiesen. Bis dahin aber dürften wir weiterhin einen Rückgang des Immobilienmarktes, schwächelnde Aktienmärkte, drastische Verluste bei den Finanzinstitutionen und kränkelnde Kapitalmärkte sehen. Keine schönen Aussichten also.

 

 

 

Baubranche bringt den Banken Probleme

Bis dato haben die Banken am meisten unter den Auswirkungen des schwachen Marktes für private Immobilien gelitten. Es zeichnet sich nun ab, dass die Probleme immer weitere Kreise ziehen. Immer mehr Finanzierungen an Bauträger, Landeigentümer und Bauunternehmen werden notleidend. Viele Banken haben in diesem Zusammenhang schon Verluste erlitten. Als Folge müssen sie neues Kapital aufnehmen und/oder ihre Kredittätigkeit einschränken. Die amerikanische Bankenaufsicht OCC übt zudem Druck auf die Institute aus und mahnt, dass diese größere Tilgungen von ihren Kreditnehmern verlangen. Zum Beispiel müssen bei reinen Landfinanzierungen neue Gutachten erstellt werden, die Belehnung darf dabei nicht mehr als 50 Prozent des Wertes betragen. Zusätzliche Tilgungen (die von den Schuldnern oftmals nicht erbracht werden können) sind die Folge. Somit wird der Kredit als notleidend eingestuft und die Spirale dreht sich weiter nach unten.

In den nächsten fünf Jahren müssen die US Banken zwischen 10 und 26 Prozent ihrer Ausleihungen an Bauträger, Landentwickler und Bauunternehmer abschreiben. Dies dürfte zu Verlusten von 65 bis 165 Milliarden Dollar führen. Beim letzten Abschwung des Marktes für private Immobilien Ende der Achtziger und Anfang der Neunziger Jahre mussten inflationsbereinigt »nur« 31 Milliarden abgeschrieben werden. Das Problem ist regional freilich unterschiedlich. So haben regionale Banken in Arizona 36 Prozent, Georgia 34 Prozent und North Carolina 28 Prozent ihrer Ausleihungen direkt im Baugewerbe.

Mieten für gewerbliche Objekte zeigen sinkende, Leerstände steigende Tendenz

Es ist unbestritten: Der amerikanischen Wirtschaft geht es nicht mehr so gut wie noch vor ein paar Jahren. Weiterhin bleibe ich bei meiner schon im Herbst letzten Jahres aufgestellten Behauptung, dass sich die USA in einer Rezession befindet. Eine der Folgen: Die Firmen benötigen immer weniger Büroflächen. In den meisten Märkten zeigen die Mieten eine rückläufige Tendenz. Im 2. Quartal lagen sie im Landesdurchschnitt bei 25,16 Dollar pro Square Foot (SF). Dies ist mit 0,7 Prozent die langsamste Zunahme seit 2005, als der Büromarkt gerade aus einem fünfjährigen Tal herauskam. Mit einer Inflation von rund einem Prozent pro Quartal ist der Mietanstieg inflationsbereinigt bereits negativ.

Das Verhältnis dreht sich immer mehr zu Gunsten der Mieter: Die Vermieter müssen vermehrt Konzessionen bei den Mieten machen und/oder Zuschüsse zu den Ausbaukosten gewähren. Im 2. Quartal haben die Mieter mehr Flächen aufgegeben als neu gemietet. Dies führte zu einer Erhöhung der Leerstandsquote von 12,8 Prozent auf 13 Prozent. Selbst im bisher Rezessions-resistenten New York ändern sich die Verhältnisse. Sah man in 2007 noch Mieterhöhungen im zweistelligen Bereich, so betrug auch hier die Zunahme im 2. Quartal 2008 nur 0,7 Prozent. Die Entlassungen im Finanzsektor haben große Flächen freigesetzt, die jetzt als Untervermietungen auf den Markt drücken.

Am schlimmsten sind jene Märkte betroffen, in denen auch der Wohnbereich zusammengebrochen ist: Orlando, Las Vegas, Atlanta, Phoenix oder Sacramento. Nur in 17 von insgesamt 79 Märkten in den USA stiegen die Mieten inflationsbereinigt an. Führend sind hier Houston (Erdölindustrie) mit einem Anstieg von 2,7 Prozent gefolgt von Seattle, San Francisco und Los Angeles.

Wie in einem meiner früheren Artikel vorausgesagt: Die hohen Benzinpreise zwingen die Amerikaner zum Umdenken. In den Vororten fallen die Mieten stärker, verlegen Firmen doch ihre Büros in die Nähe der öffentlichen Verkehrsmittel.

Die Rezession und die Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt zeigen auch ihre Auswirkungen bei den Ladenflächen. Leerstände in den Malls (regionale Einkaufszentren) sind auf einem Höchststand angelangt. Standen im 1. Quartal 2008 noch 5,9 Prozent der Flächen leer, so erhöhte sich diese Zahl im 2. Quartal auf 6,3 Prozent. Schlimmer noch erging es den Shopping Centern (lokale Einkaufszentren). Hier stiegen die Leerstände von 7,7 Prozent auf 8,2 Prozent und erreichten den höchsten Stand seit 1995. Die Shopping Center verlieren deshalb schneller und mehr Mieter, da sie mehr lokale Mieter aufweisen als die Malls. Der ICS (International Shopping Center Council) geht davon aus, dass in diesem Jahr mehr als 6.500 Läden schließen werden. Dies ist die höchste Zahl seit 2001. Ketten wie Chicos, Kohls oder Starbucks haben ihre Expansionspläne drastisch gekürzt und auch Laden-schließungen angekündigt. 

Die unten stehende Graphik zeigt mit der grünen punktieren Linie die Entwicklung der Leerstände in Shopping Centern. Die blauen Balken sind die jeweils in der ersten Jahreshälfte, die gelben Balken, die in der zweiten Jahreshälfte angekündigten Ladenschliessungen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Egal, wer der nächste amerikanische Präsident wird:

Zwangsversteigerungen werden weiter ansteigen

Es dürfte ziemlich egal sein, ob Barack Obama oder John McCain die kommende Präsidentschaftswahl gewinnt: Die Zahl der Zwangsversteigerungen wird in den USA bis Ende nächsten Jahres und sogar darüber hinaus weiter ansteigen. Experten rechnen damit, dass in den nächsten beiden Jahren weitere zwei Millionen Häuser und Wohnungen »unter den Hammer« kommen. Im schlimmsten Fall schulden 15 Millionen US-Immobilieneigentümer den Banken mehr als ihre Objekte wert sind.

In vielen Gegenden der USA fallen die Preise weiter. Gründe sind die sattsam bekannte »Subprimes Crisis«; die steigenden Zinsen für auslaufende Festhypotheken, die große Zahl von Objekten, die von die Banken ersteigert wurden und nun auf den Markt geworfen werden, die sich immer weiter verstärkende Rezession sowie die Zurückhaltung der Banken, neue Hypotheken zu gewähren. Die sinkenden Preise reduzieren das Eigenkapital der Besitzer und führen somit zu weiteren Zwangsversteigerungen. Die Folge ist eine sich immer schneller abwärts drehende Spirale. Fachleute gehen davon aus, dass die Preise in den nächsten zwölf Monaten durchschnittlich um weitere zehn Prozent sinken werden.

Die Banken tragen im Übrigen das ihre zu dieser Entwicklung bei indem sie im Rahmen von Zwangsversteigerungen erworbenen Objekte meist umgehend zu sehr tiefen Preisen wieder in den Verkauf geben. Einerseits werden potentiellen Käufern keine Finanzierungen angeboten, zum anderen werden verkaufswillige »normale« Eigentümer gezwungen, ihre Preise zu senken, oder sogar in die Zwangsversteigerung getrieben, da sie ihre Häuser nicht verkaufen oder die fälligen Hypotheken nicht refinanzieren können. 

Sowohl Barack Obama wie auch John McCain schlagen nun Programme vor, die den von Zwangsversteigerung bedrohten Eigentümern Zinsreduktionen oder teilweisen Schuldenerlass ermöglichen. Dies würde aber nur zwischen 200.000 und 400.000 Immobilienbesitzern helfen. Beide Kandidaten propagieren mehr oder weniger einhellig von Regierungsseite, Hypotheken (zur Refinanzierung) mit günstigen Zinssätzen anzubieten. Keiner der Kandidaten hat meiner Ansicht nach aber ein wirklich tiefgreifendes Konzept, das helfen könnte, die Misere grundsätzlich zu lösen.

Ich bin davon überzeugt, dass es momentan für die Krise auf dem Immobilienmarkt (und konsequenterweise für den Finanzmarkt) keine schnelle Lösung gibt. Die Probleme müssen vielmehr langfristig abgearbeitet werden. Dies wird zu weiteren großen Abschreibungen bei den Finanzinstituten führen und das Preisniveau für Immobilien unter einer Million Dollar noch für zwei bis drei Jahre im Landesdurchschnitt auf niedrigem Niveau halten. Natürlich sind – wie man in Amerika sagt – alle »Immobilien lokal«, so dass diese Aussagen nicht auf jeden Markt zutreffen müssen. Man sieht dies schon an den direkt benachbarten Märkten von Collier und Lee County. Collier wird sich meiner Ansicht nach gegen Ende des nächsten Jahres wieder erholen, während Lee wohl noch zwei bis vier Jahre Durststrecke vor sich hat.

Zusammenfassend lässt sich für die derzeitige Situation sagen: »Cash is King«: Die Zukunft ist nicht besonders rosig, die Rezession wird sich vertiefen – doch für finanzstarke Investoren bieten sich momentan allemal jede Menge »Schnäppchen«.

 

 

Dies und Das 04/08

• Vor ein paar Tagen habe ich mich wieder einmal mit meiner Bekannten Kathy getroffen. Sie ist unter anderem im Schulrat von Collier County tätig. Derzeit sind insgesamt rund 45.000 Kinder in den Schulen von Collier County angemeldet, davon sind weniger als 50 Prozent Weiße. Offiziell beträgt der Anteil der Latinos etwa 25 Prozent (wobei ich denke, dass diese Zahl eher bei 35 Prozent liegt, da viele sich illegal hier aufhalten und als Wanderarbeiter in Immokalee, als Tellerwäscher in den Restaurants, bei den Gärtnern und auf dem Bau arbeiten), der Anteil der Schwarzen liegt bei 5,9 Prozent. Hinzu kommt noch eine bedeutende Anzahl an Haitianern. Diese Gruppen sind jünger und haben mehr Kinder als die weißen Amerikaner. Bis vor kurzem verzeichnete die Schulbehörde jedes Jahr 2.000 bis 2.500 neue Schüler. Im letzten Schuljahr nahm diese Zahl erstmals um 900 ab. Ein weiteres Indiz, dass ein Teil der arbeitenden Bevölkerung abgewandert ist.

Die neuesten Zahlen des statistischen Bundesamtes bestätigen diesen Trend. Danach gehört Collier County nicht mehr zu den 100 schnellst wachsenden Landkreisen der USA. Vom Jahr 2000 bis zum Juli 2006 stieg die Bevölkerung von 251.377 auf 313.167 an (= 24,6 Prozent oder 4,1 Prozent pro Jahr). Zwischen Juli 2006 und 2007 betrug der Anstieg aber nur 1.672 = 0.9 Prozent. Lee County verzeichnete einen Anstieg von 440.888 auf 570.089 zwischen 2000 und Juli 2006 (= 29,3 Prozent oder 4,9 Prozent pro Jahr). Mit 20.475 Personen betrug der Anstieg von Juli 2006 zu Juli 2007 stolze 3,6 Prozent und brachte Lee County auf Platz 91 in den USA. Persönlich habe ich etwas Vorbehalte bei diesen Zahlen, da sie auf der Volkszählung des Jahres 2000 basieren. Statistiker schauen immer in die Vergangenheit, um die Zukunft zu prognostizieren – und übersehen manchmal aktuelle Entwicklungen. Ich könnte mir gut vorstellen, dass die effektiven Zahlen für 2000 aufgrund der Abwanderung von Arbeitskräften tiefer liegen.

• Die deutschen Medien zeigen plötzlich Interesse an Südwestflorida. In den letzten paar Wochen hatten wir ein Kamerateam von RTL hier, die Schweizer Wirtschaftszeitschrift Bilanz und das deutsche Nachrichtenmagazin Focus interviewten mich. Alle wollen wissen, wie es dem Immobilienmarkt geht, ob die Deutschen vermehrt kaufen und ob mehr Auswanderer zu verzeichnen sind. Als aufmerksame Leser wissen Sie natürlich über den Immobilienmarkt gut Bescheid. Generell sehen wir in Südwestflorida einen Anstieg der Besucher aus Deutschland. Der tiefe Dollar macht Ferien und Einkäufe hier sehr interessant. Auch ist einen Anstieg der Immobilienkäufe durch Deutsche zu beobachten. Die gesunkenen Immobilienpreise bieten in Kombination mit dem vorteilhaften Dollarkurs günstige Gelegenheiten. Seit ein paar Monaten erhalte ich immer mehr Anrufe von europäischen Investoren, die an gewerblichen Objekten interessiert sind. In meinem deutschen Bekanntenkreis habe ich mich umgehört. Alle vertreten die Ansicht, dass in den letzten sechs Monaten ein Anstieg der Zuwanderung aus Deutschland zu beobachten ist.  In den Interviews wollten die Journalisten auch wissen, wie viele Deutsche denn so in Florida und insbesondere Südwestflorida wohnen und wie viele Häuser und Wohnungen haben. Bekanntlich gibt es in den USA kein Einwohnermeldeamt, somit sind alle Zahlungen Schätzungen. Mit dem deutschen Generalkonsulat habe ich mich vor einiger Zeit unterhalten. Aufgrund von Passverlängerungen und sonstigen konsularischen Akten, hat das Konsulat die Anzahl der Deutschen, die sich mehr als sechs Monate im Jahr in Florida aufhalten, auf 120.000 bis 150.000 geschätzt. Dabei handelt es sich um Leute, die schon seit 50 Jahren in den USA sind sowie auch um Neuankömmlinge, die sich erst vor kurzem hier niedergelassen haben. Meine persönliche Schätzung ist, dass in Südwestflorida (Collier, Lee, Charlotte and Hendry County) etwa 10.000 bis 15.000 Deutsche ganzjährig leben. Weitere 15.000 bis 20.000 dürften Wohnungen, Grundstücke und Häuser besitzen. Vor ein paar Jahren wurde eine Studie im Auftrage des Flughafens Ft. Myers erstellt. Schon damals berechnete man den Einfluss der Deutschen auf die Wirtschaft in Südwestflorida mit 250 Millionen Dollar. Dieser Betrag dürfte heute sicher über 300 Millionen Dollar liegen.

• Wieder mal eine erfreuliche Nachricht: Nach langer Zeit ist der Stadtrat Naples endlich den Bau einer Parkgarage an der Ecke 8th Street South und 6th Avenue South bewilligt. Baubeginn ist demnächst, und im Dezember 2008 sollen 329 Parkplätze zur Verfügung stehen. Da hier aber niemand irgendetwas pünktlich fertig stellt, wird die Garage wohl gegen Ende der nächsten Saison zur Nutzung freigegeben. Gerade wurde bekannt, dass zwei Falken in der Nähe der Baustelle ein Nest haben. Während der nächsten 30 Tage wird beobachtet, ob die Bauarbeiten eventuell die Vögel stören könnten. Wenn ja, dürften die Arbeiten wohl erst einmal zwei bis drei Monate unterbrochen werden.

• Die Anzahl der ausländischen Käufer hat sich in Collier County im Januar um 67 Prozent und im Februar um 43 Prozent gegenüber den Vorjahresmonaten erhöht. Mit 218 Käufen dieses Jahr stellen die Kanadier die größte Gruppe. An zweiter Stelle kommen die Briten gefolgt von den Deutschen und dann den Iren. Der günstige US-Dollar sowie die stark gesunkenen Immobilienpreise sind die Hauptgründe für das gestiegene Kaufinteresse.

• Immobilienbesichtigung mal anders: Das Immobilienbüro »Pedal to Properties«, ansässig in Boulder, Colorado, hat wieder neuen Schwung ins Business gebracht.  Geschäftsführer Matt Kolb und Partner Chris Sweeney hatten im Mai 2007 eine Idee, wie man Hausbesichtigungen interessanter und unterhaltsamer gestalten könnte.  Anstatt mit dem Auto Häuser abzufahren, sind Kunden von Kolb und Sweeney mit dem Fahrrad unterwegs. Dies ist nicht nur gut für die Gesundheit, sondern auch gut fürs Geschäft. Seit Beginn der Fahrradtouren haben die beiden 20 Prozent mehr verkauft als zuvor – und das trotz schwachem Marktumfeld.

• Die Krise am Immobilienmarkt hinterlässt auch bei den hiesigen Banken Spuren. Zwischen Tampa und Marco Island verzeichnen die lokalen Banken (Community Banks, also Banken, die ihren Hauptsitz an der Westküste von Florida haben) mehr als 500 Millionen Dollar an Krediten, deren Zinszahlungen mindestens 90 Tage überfällig sind. An der Spitze dieser unrühmlichen Liste liegen First Florida Bank (Naples) mit 18 Prozent, Florida Community Bank (Immokalee) mit 16,6 Prozent und Marco Community Bank (Marco Island) mit 10,7 Prozent aller Kredite. Die  Royal Palm Bank liegt mit  2,4 Prozent aller Kredite im oberen Drittel. Einlagen bei der FDIC angeschlossenen Banken sind pro Einleger bis zu 100.000 Dollar versichert. Aufgepasst: Money Market Accounts und ähnliche Kontenarten sind oftmals nicht abgedeckt (wie immer im Leben, bitte das Kleingedruckte lesen …)

• Noch etwas Positives: In der Märzausgabe von »Dies und Das« habe ich darüber berichtet, dass eine Investorengruppe in Cape Coral 116 bereits fertig gestellte Häuser von der Pleite gegangenen Firma Englewood als Paket gekauft hat. Innerhalb kürzester Zeit wurde davon bereits 91 verkauft. Dies zeigt, dass sich Objekte in diesem Marktumfeld durchaus verkaufen lassen, wenn der Preis nur richtig angesetzt wird.

 

Wussten Sie, dass……

Levi Strauss, Hersteller der weltbekannten »Blue Jeans«, aus Deutschland kam? Der gebürtige Bayer beschloss, nachdem er beide Eltern verloren hatte, 1843 von Bremerhaven nach New York zu segeln. Dort schloss er sich seinen fünf Geschwistern und seinem Onkel an. Nachdem er der englischen Sprache mächtig war, ging er zur Zeit des Goldrausches nach San Francisco und versorgte dort Goldgräber mit Hosen. Diese wurden als »Levis« bekannt und waren so begehrt, dass Strauss kurze Zeit später sein eigenes Geschäft »Levi Strauss & Co.« auf der Battery Street in San Francisco eröffnete und seine Jeans dort für 22 Cents pro Stück verkaufte.

Die Englisch-Lektion

Ein Mobiltelefon heißt entweder Cell(phone) oder Mobile(phone). Reden Sie vom Handy, wird der Amerikaner verwirrt. »It comes handy« heisst, dass etwas gut gelegen kam.

Den Titel »Manager« bekommt hier schon der pickelgesichtige Jüngling hinter der Kasse der Tankstelle. »Vice-President« gibt es bei Banken in jeder Filiale mehr als ein Dutzend, alle sind »KK« (Keine Kompetenz). Die wirklichen Entscheidungsträger (»Executives« oder »Upper Management«) werden Sie selten zu Gesicht bekommen.

Sagt ein Amerikaner »Why don’t you ……ask him/go to the beach/go to sleep«, dann ist das nicht eine Frage sondern eine klare Aufforderung dies zu tun.