US-Gewerbeimmobilien: Zweigeteilter Markt

Es ist noch gar nicht lange her, da galten amerikanische Gewerbeimmobilien als der nächste potentielle Krisenherd nach dem privaten Häusermarkt. Obwohl Verluste mit Hypotheken für kommerziell genutzte Immobilien den US-Kreditinstituten weiterhin Probleme bereiten, stellen sie nach Einschätzung vieler Experten nun aber keine akute Bedrohung für das gesamte Finanzsystem mehr dar.

Amerikanische Banken haben wegen der jüngsten Wirtschaftskrise nach Angaben der Fed bislang 80 Milliarden Dollar Verluste aus Engagements in Gewerbeimmobilien abgeschrieben. Die Durststrecke ist trotz zögerlicher konjunktureller Erholung noch nicht vorbei. Am Ende des Tages kalkuliert die Notenbank mit einem doppelt so hohen Fehlbetrag für die Banken. Mehrere Hundert Milliarden $ an gewerblichen Hypotheken wurden von den Banken an institutionelle und private Investoren weiterverkauft. Auch hier sind schon (und werden noch) bedeutende Verluste anfallen. Aber dennoch beginnt sich der Markt in bestimmten Teilsegmenten wieder zu stabilisieren.

Bürogebäude in den grossen Städten etwa erfreuen sich wieder reger Nachfrage und erzielen Höchstpreise fast wie zu Boomzeiten. In kleineren Städten und Vororten hingegen gibt es jedoch immer noch viele Objekte, deren Eigentümer nicht genug Einnahmen erwirtschaften, um ihre Hypothekenraten zahlen zu können. Insofern haben Immobilien in weniger guten Lagen oder ohne »Investment Grade«-Mieter weiterhin Mühe, sich von den tiefen Preisen zu erholen.

Verluste aus der Finanzierung von Gewerbeimmobilien spielten auch eine große Rolle bei der Pleite von mehr als 300 meist kleinen amerikanischen Banken seit 2008. Aber zumindest das Wachstum der Zahlungsrückstände lässt mittlerweile nach. Gestützt von der wirtschaftlichen Stabilisierung und den weiterhin niedrigen Zinsen, die die Finanzierung von vielversprechenden Projekten einfacher machen, scheint der Markt wieder Fuß zu fassen. Das jetzige wirtschaftlich Umfeld ist dabei ideal für Investoren mit Cash. Liquiditätsarme Investoren, Firmeninhaber und Immobilienbesitzer erleben indes auch weiterhin harte Zeiten.

Momentan ist so etwas wie eine zweigeteilte Wirtschaftsentwicklung zu beobachten: Das von der Federal Reserve zur Verfügung gestellte Geld findet seinen Weg nicht zum Mittelstand und Kleingewerbe. Viel Kapital fliesst neben ausgewählten Industrien in die Finanz- und Investmentgesellschaften. Solange diese nicht in andere Bereiche investieren oder ihre Belehnungskriterien lockern, finden sich viel Firmen weiterhin in einer akute Kreditklemme wieder. Beim Wettbewerb um das Kapital bevorzugen die Investoren ganz klar die Bewerber mit guten Kreditrating. Die 9.000 grössten Gesellschaften in den USA halten im Moment 9 Billionen Dollar in Cash oder kurzfristigen Geldanlagen. Davon liegen aber nur etwa 2 Billionen Dollar ausserhalb des Bereiches der Finanzdienstleistungen.

Die grossen US Banken verkünden stolz, dass sie im 1. Quartal 2011 Milliarden an Konsumenten und Firmen verliehen haben. Wie die folgende Graphik zeigt sind in der Realität die Ausleihungen der vier grössten US Banken aber um 7 % gegenüber dem Vorjahr gefallen und die Einlagen um 5 % angestiegen:

Die roten Balken zeigen die Ausleihungen und die blauen die Einlagen.

Der Rückgang der Ausleihungen hat zwei Gründe: a) die Banken schreiben faule Kredite ab und b) die Banken sind sehr zurückhaltend in der Vergabe von neuen Finanzierungen.

Die grossen US-Banken konnten ihre Gewinne erwartungsgemäß deutlich erhöhen. Einerseits, weil sie zu sehr günstigen Konditionen Geld vom Staat erhalten haben. Zum anderen, weil eine Menge an Konkurrenz ausgeschaltet wurde. Die 20 größten US-Banken halten momentan 61 Prozent aller Vermögenswerte, haben aber unterproportionale Ausleihungen im gewerblichen Immobilienmarkt. Die kleinen Banken sind weiterhin praktisch bewegungsunfähig. Als Folge können die grossen Banken recht zügig ihre faulen Kreditpositionen abbauen. Gleichzeitig sind sie aber auch in der Lage, angemessene Preise dafür zu erzielen.

Die kleineren Banken hingegen müssen oftmals ihre Immobilienpositionen schnell und zu tiefen Preisen abstossen. Eine grosse Anzahl von privaten und institutionellen Investorengruppen erzeugt parallel dazu eine hohe Nachfrage nach notleidenden Krediten oder Immobilien. Dies führt dazu, dass die Zeit der Schnäppchen vorbei ist. Gewiefte Investoren und Profis können aber immer wieder interessante Objekte zu sehr günstigen Konditionen erwerben. Die »voll-vermietete-Immobilien-in-Toplage-zum-Schnäppchenpreis« – der Traum eines jeden Investors also – gibt es allerdings nicht.

Institutionelle Investoren haben derzeit einen hohen Anlagebedarf. Dabei ist es für sie kein Problem, ausreichende Finanzierungen für ihre Akquisitionen von guten Immobilien in den grossen Städten (New York, Chicago, Boston, Washington, etc.) zu erhalten. Das Angebot erstklassiger Flächen ist dort deutlich geringer als noch vor ein paar Jahren. Dies führt mit der gestiegenen Nachfrage zu sehr hohen Preisen, die fast wieder das alte Höchstniveau erreicht haben.

Für alle anderen Immobilien ist die Risikobereitschaft nicht so groß. Erschwerend kommt hinzu, dass die Banken nur zögerlich Hypotheken für solche Objekte gewähren. Einerseits, weil sie das Risiko nicht eingehen wollen, zum anderen wegen der Bonität der Käufer. Somit klaffen die Renditen zwischen Top- Immobilien und jener »zweiter Wahl« sehr stark auseinander.

Meine Erwartungen sind, dass früher oder später:

• sich die Kreditmärkte entspannen;

• die Investoren auch andere als Top-Immobilien erwerben;

• die Renditeerwartungen der Investoren für solche Objekte sinken;

• als Konsequenz die Preise für Immobilien »zweiter Wahl« steigen werden.

In meinen beiden vorherigen Beiträgen habe ich die These vertreten, dass die Zinsen noch für einige Zeit tief blieben werden und wir in absehbarer Zeit mit einem Anstieg der Inflation zu rechnen haben. Als Schlussfolgerung halte ich es für durchaus sinnvoll, jetzt Immobilien zu günstigen Preise als Absicherung gegen Inflation zu erwerben.