Mietimmobilien: »Economy of Scale«

In den Vereinigten Staaten steigt der Bedarf an Mietwohnungen und Miethäusern. Die Gründe liegen auf der Hand: Zum einen verfahren die Banken bei der Vergabe von Hypotheken wesentlich restriktiver als noch in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten. Deshalb haben weniger Menschen die finanziellen Möglichkeiten, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen und »müssen« mieten. Zum anderen spricht die demographische Entwicklung für eine höhere Nachfrage nach Mietimmobilien: Die Zahl der 20 bis 24-Jährigen wird in den USA bis 2013 um 1,2 Prozent pro Jahr anwachsen, was deutlich über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre liegt. Ähnlich zeigt sich die Situation bei den 25 bis 34-Jährigen: Deren Zahl wird bis 2015 um 1,4 Prozent pro Jahr steigen, nachdem sie von 1992 bis 2002 um 0,8 Prozent gesunken war. Und sogar ein »Italien-Effekt« war hier in den vergangenen Jahren zu beobachten: Mehr als 1,2 Millionen junge Erwachsene sind zwischen 2005 bis 2010 wieder zu ihren Eltern zurückgezogen.

Doch natürlich wollen die meisten dieser »Twens« nicht dauerhaft in der »Pension Mama« wohnen bleiben. Dieses bedeutet aber, dass sich im Laufe der Zeit ein aufgestauter Bedarf an Miethäusern und Mietwohnungen gebildet hat. Die Folgen sind bereits zu spüren: Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen ist in den USA von 8 Prozent im 4. Quartal 2009 auf 6,6 Prozent im 4. Quartal 2010 gesunken.

Angesichts dieser Situation werde ich immer wieder gefragt ob es sich nicht lohnt, ein paar Wohnungen oder Häuser als Renditeobjekte zu kaufen? Meiner Überzeugung nach ergibt dieses aber nur Sinn, wenn man sich a.) selbst um Renovierung, Vermietung und Verwaltung kümmern kann und/oder b.) mindestens 20 Häuser oder eine Wohnanlage mit mindestens 50 Wohnungen erwirbt. Erst ab diesen Größenordnungen rechnet es sich nämlich, ein eigenes Vermietungs- und Verwaltungsbüro sowie einen Hausmeisterservice zu betreiben.

Die Gründe sind schlicht wirtschaftlicher Natur: Amerikanische Mieter ziehen im Schnitt alle drei Jahre um. Normalerweise beträgt die Vermietungscourtage eine Monatsmiete, für die Verwaltung fallen dann nochmals 4 bis 6 Prozent an. Bei Eigentumswohnungen kommen zudem meist hohe Abgaben an die Eigentümergemeinschaft hinzu. Berücksichtigt man dann noch Kosten für die Renovierung und den Unterhalt, sind die Renditen kaum noch attraktiv. Und: Besitzt man nur ein- oder zwei Objekte, kann ein Leerstand, sei er auch nur vorübergehend, die ganze Kalkulation durcheinander bringen.

Fazit: Die Nachfrage an Wohnimmobilien wird in den USA in den nächsten Jahren deutlich steigen. Doch auch hier gilt für Investoren das Gesetz der »Economy of scale«: Angesichts erheblicher Nebenkosten lohnt sich der Einstieg in dieses Geschäft erst ab einer gewissen Größe.