Aussichten für gewerbliche Immobilien

In den vergangenen Wochen sind in den USA die Transaktionen von gewerblichen Immobilien vielerorts fast zum Stillstand gekommen. Der Grund: die immer mehr um sich greifende Hypotheken- und Kreditkrise sowie die beginnende Rezession. Von 2003 bis 2007 fielen die Renditen auf historische Tiefstände. Günstige und leicht erhältliche Finanzierungen von bis zu 90 % der Kaufpreise fachten die Nachfrage an. An Toplagen wurden Preise basierend auf 4 % bis 5 % (20 bis 25 fache Jahresmiete) erzielt. Diese Investoren sind weg vom Markt. Man besinnt sich wieder auf grundlegende Werte: einen guten Preis für ein Gebäude bezahlen, es effizient managen und dann später mit angemessenen Gewinn verkaufen, der auf der Einkommenssteigerung des Objektes basiert, die man in drei bis 7 Jahren realisiert hat. Die Zeiten, in denen man Objekte kaufen und in ein oder zwei Jahren einen grossen Gewinn erzielen konnte, sind sicher vorbei. Die wirtschaftlichen Aussichten sind nicht sehr rosig. Finanzierungskosten steigen, Zuwachs an Arbeitsplätzen ist schwach, was alle Segmente des Marktes für gewerbliche Immobilien beeinflusst. Firmen reorganisieren, bauen Stellen ab, sparen Kosten, mieten weniger Büroflächen. Weniger Leute mit weniger Einkommen heisst auch weniger Umsatz im Detailhandel. Die Ladenketten reagieren entsprechend und benötigen weniger Lager- und Umschlagsflächen.

Wie auch im Immobilienmarkt gibt es allerdings zwei unterschiedliche Marktsegmente.

Das erste Segment wird repräsentiert durch die großen Milliardentransaktionen, wie zum Beispiel Kauf von Equity Office durch Blackstone im Februar letzten Jahres. Für insgesamt 39 Milliarden Dollar kaufte die Blackstone Gruppe damals den Fond »Equity Office Properties«. Umgehend wurden Teile weiterverkauft, so unter anderem für sieben Milliarden Dollar einige Bürogebäude in Manhattan an den legendären Investor Harry Macklowe. Nehmen wir dieses Beispiel, um zu zeigen was passiert ist: Macklowe hat die Immobilien basierend auf vier Prozent CAP rate (= 25 fache Miete) und für über 11.000 Dollar pro Quadratmeter gekauft. Sein Eigenkapitaleinsatz waren magere 50 Millionen Dollar. Den Rest lieh er sich kurzfristig bei der Deutschen Bank (1. Hypothek) und Fortress Investments (Mezzanine Finanzierung), beide mit Fälligkeit Februar dieses Jahres und abgesichert durch eine persönliche Bürgschaft über 1,2 Milliarden Dollar. Aufgrund der Kreditkrise kann Macklowe nun die Beträge nicht refinanzieren. Zudem liegen die zu bezahlenden Zinssätze deutlich über den vier Prozent, die die Immobilien abwerfen. Im Moment versucht Macklowe, durch den Verkauf von anderen Immobilien seine Probleme zu lösen. Ein anderes Beispiel ist die australische »Centro Properties«, die mit 700 Shopping Centern zu den größten Eigentümern von Einkaufszentren in den USA gehört. Centro muss bis zum Dezember dieses Jahres insgesamt 13 Milliarden Dollar an kurzfristigen Krediten refinanzieren. Auch hier stimmen Renditen und Zinssätze nicht überein. In den letzten Jahren wurden auch »kleinere« Immobilienportfolios von den Banken mit sehr grosszügigen Krediten finanziert (hohe Fremdkapitalquote). Bei den grossen Transaktionen wie auch bei den letztgenannten werden wir sehen, dass sowohl Eigentümer wie auch Banken Verluste erleiden.

Das zweite Segment sind die Immobilien, die in den letzten Jahren zu Marktkonditionen erworben und mit einer normalen Eigenkapitalquote finanziert wurden. Zum Glück haben sich die Projektentwickler in den letzten Jahren (mit Ausnahmen zum Beispiel in unserer Gegend in Bonita Springs und Estero) zurückgehalten. Somit ist das (Über-)Angebot an gewerblichen Flächen deutlich kleiner als im Wohnbereich. Diese Objekte verlieren zwar an Wert, aber kommen nicht so schnell unter den Hammer. Gewerbliche Immobilien generieren, im Gegensatz zu Häusern und Wohnungen, Einkommen, das eher zur Deckung von Schuldendienst und Kosten ausreicht.

Wie wird es weitergehen? Grundsätzlich ist der Markt für gewerbliche Immobilien in einem relativ guten Zustand. Im Gegensatz zu Millionen von Wohnobjekten liegen die Werte der Investitionsobjekte über den Hypotheken. Es ist schwieriger geworden, Finanzierungen zu erhalten und die Zinskosten haben sich erhöht. Die Zeit, in denen die Banken und Finanzinstitute einem das Geld nachgeworfen und jedes Objekt bis Unterkante Dach finanziert haben, sind auch bei den Gewerbeimmobilien vorbei. Erschwerend kommt hinzu, dass aufgrund der rückgängigen Wirtschaftslage (nach meiner Ansicht befinden sich die USA schon in einer Rezession) die Leerstandsquoten ansteigen. Die Lage auf den Kreditmärkten sowie der Anstieg der Leerstände hat bereits zu Preisrückgängen geführt, die sich nach meiner Einschätzung in der nahen Zukunft auf bis zu 20 Prozent gegenüber den Höchstständen belaufen werden. Shopping Center mit Publix als Hauptmieter wurden vor einem Jahr mit sechs Prozent CAP rate (= 16,6 fache Jahresmiete) gehandelt. Heute sind es knapp sieben Prozent (= 14,3 fache Jahresmiete).

Die Eigentümer, die in den Jahren 2005 bis 2007 das günstige Geld genutzt und ihre Immobilien hoch verschuldet haben, werden Probleme bekommen. Sei dies, wenn sie die kurzfristigen Hypotheken zu höheren Zinsen refinanzieren müssen, oder aber die gesunkenen Einnahmen nicht mehr zur Deckung von Schuldendienst und Kosten ausreichen. Auf die Banken kommen hier ebenfalls Probleme zu, vor allem im Bereich der hypothekarisch gesicherten Rentenpapiere (»mortgage backed securities«). Von 44 Milliarden Dollar dieser Finanzierungen, die dieses Jahr fällig werden, wurden 24 Milliarden Dollar zwischen 2005 und 2007 vergeben. Viele Schuldner können sicher ihre Hypotheken erneuern, aber einige – wie der zuvor erwähnte Harry Macklowe – sehen sich grossen Problemen gegenüber. Von den insgesamt 840 Milliarden Dollar »Mortgage backed securities« sind derzeit nur 0,5 Prozent in Verzug. Viele Hypotheken liegen aber bei Pensionskassen, Lebensversicherungen und anderen institutionellen Investoren. Zum Glück haben die meisten Laufzeiten von sieben bis zehn Jahren. Hoffentlich genug Zeit, dass der Markt sich wieder beruhigt. Goldman Sachs rechnet mit Verlusten von 80 Milliarden Dollar, die von den Banken und Finanzinstitutionen (in der ganzen Welt) zu tragen sind.

Für den europäischen Investor bieten sich interessante Möglichkeiten. Einerseits ist der Euro auf einem Höchststand gegenüber dem Dollar, zum anderen lassen sich mit Cash bei tiefer Finanzierungsquote gute Renditeobjekte einkaufen. Grosses Potential gibt es meiner Ansicht nach bei Bürogebäuden, Shopping Centern und Gewerbeobjekten, die Leerstände von 10 % bis 20 % aufweisen. Kann man diese basierend auf den jetzigen Nettomieten kaufen, hat man eine ansprechende Rendite. Durch Vermietung der freien Flächen können die Erträge und der Wert drastisch gesteigert werden.

Für den etwas risikofreudigeren Anleger sehe ich Bauprojekte, deren Planung abgeschlossen ist, bei denen die Entwickler aber keine Mieter oder Baufinanzierung finden. Hier kann man gut einkaufen – und dann ein paar Jahre warten bis sich der Markt beruhigt hat. Bei Eigenkapitalquoten von 30 Prozent und mehr sind die Banken auch bereit, Finanzierungen zu gewähren. Es gibt Kredite, die sich an den tiefen Sätzen für kurzfristige Euro/Dollar richten, aber langfristig finanziert werden. Fünf- bis siebenjährige Zinsfestschreibungen unter fünf Prozent sind durchaus machbar. Erwirbt man das Shopping Center mit sieben Prozent CAP rate, dann sind die zwei Prozent Differenz schon ein interessanter Hebel, der die Rendite des eingesetzten Kapitals in die Nähe von zehn Prozent und die Ausschüttung gegen acht Prozent bringen kann.

Weitere Informationen über den Kauf von gewerblichen Immobilien können sie meinem Artikel »Erwerb einer gewerblichen Immobilie« entnehmen.