Zahlenspielereien

In der Wirtschafts- und Finanzkrise geht es neben der Psychologie – die laut Wirtschaftswunder-Kanzler Ludwig Erhard ja bekanntlich mindestens die Hälfte der Ökonomie ausmacht – vor allem um eines: nackte Zahlen. Und da schwirren momentan in der Tat gewaltige Beträge durch den Raum. Im folgenden habe ich einmal einige interessante Zahlen herausgegriffen, die mir in den vergangenen Wochen über den Weg gelaufen sind – und die alle zusammen genommen ein durchaus gutes Erklärungsraster zum Verständnis dieser Krise bieten.

• INVESTIONSGELEGENHEIT –––Das Positive zum Anfang: Jede Krise birgt auch ihre Chancen. So bietet die amerikanische Regierung derzeit eine tolle Anlagemöglichkeit: Sie beteiligen sich an einem Investment mit fünf bis zehn Prozent Eigenkapital. Die Differenz von 90 bis 95 Prozent stellt Ihnen »Uncle Sam« als Darlehen zum Zinssatz drei Jahr Libor (derzeit 2,85 Prozent) zur Verfügung. Die Krönung: Sie sind für dieses Darlehen nicht einmal persönlich haftbar. Alle Verluste, die ihr Eigenkapital übersteigen, werden von der US-Regierung beziehungsweise dem amerikanischen Steuerzahler übernommen.

Im Rahmen des TALF (»Term Asset-Backed Security Loan Facility«) bietet die US-Regierung solche Investitionsmöglichkeiten an. Es ist ein 200-Milliarden-Dollar schweres Programm, in dessen Rahmen Rentenpapiere ausgegeben werden, die durch Autofinanzierungen, Studentendarlehen oder Kreditkartenguthaben und demnächst durch Hypotheken auf gewerblichen Objekten abgesichert sind. So funktioniert es:
Investoren, die an diesem Programm teilnehmen möchten, müssen vom US-Finanzamt akzeptiert werden. Dann wird ein Konto bei einem Wertschriftenhändler (»broker-dealer«) eingerichtet. Der Mindestdarlehensbetrag liegt bei 10 Millionen Dollar, das heißt mit 500.000 bis 1 Million Dollar Eigenkapital kann man partizipieren. Der Investor kauft nun 20 Millionen Dollar Rentenpapiere, leiht sich 19 Millionen Dollar zu 2,85 Prozent und bringt 1 Million Dollar Eigenkapital ein. Je nach Erwartungen und Berechnungen dürften die jährlichen Erträge zwischen 11 und 15 Prozent = 2,2 bis 3 Millionen Dollar liegen. Nach Abzug von +/- 550.000 Dollar Zinsen verbleiben dann noch 1,65 bis 2,45 Millionen Dollar Nettoertrag pro Jahr auf einem Investment von 1 Million Dollar. Sollten die als Sicherheit dienenden Vermögenswerte mehr als fünf Prozent an Wert verlieren, so hat der Investor keine Einschusspflicht und auch keine persönliche Haftung für den Darlehensbetrag. Es kommt noch schöner: Der Investor partizipiert an allen Rückzahlungen im gleichen Rang wie das Finanzministerium.

• UNTERFINANZIERUNG ––– Die Regierung Obama hat das Budget für das Fiskaljahr 2010 vorgelegt – mit einem Defizit von 1,8 Billionen Dollar. Unvorstellbar viel Geld, aber schauen wir einmal hinter die Kulissen:
Ab dem Jahre 2016 muss die staatliche Rentenversicherung »Social Security« zum Teil aus dem allgemeinen Staatshaushalt finanziert werden. Die meisten Amerikaner glauben, dass irgendwo ein Treuhandvermögen (»Trust Fund«) in Höhe von 2,4 Billionen Dollar liegt und Erträge erwirtschaftet. Dem ist aber nicht so. In der Bilanz des Finanzministeriums (»Department of The Treasury«) gibt es eine Position »Social Security Trust Fund«, dieser ist aber zu 100 Prozent in US-Bundesschatzbriefen angelegt – Forderungen gegenüber dem Staat also. Auf Seite 345 des Budgets für das Finanzjahr 2010 wird festgehalten: »Die Guthaben werden durch Verbindlichkeiten des Finanzamtes aufgehoben und resultieren in einem Netto von Null«. Auf Seiten 63 und 64 eines gerade veröffentlichen Berichtes der Social-Securtiy-Administration wird ausgeführt, dass die Behörde den Betrag von 17,5 Billionen Dollar in echten Vermögenswerten benötigt, um alle versprochenen Leistungen erfüllen zu können. Oder anders gesagt: Die nicht gedeckten Verpflichtungen entsprechen 1,3 Prozent des amerikanischen Bruttosozialproduktes jetzt und in der Zukunft.
Noch schlimmer sieht es bei der »Medicare« aus. Dies ist die öffentliche Krankenversicherung der USA für ältere und/oder behinderte Mitbürger. Jeder Bürger ab dem 65. Lebensjahr oder jeder als behindert eingestufte Bürger kann Medicare in Anspruch nehmen. Medicare ist zum Teil steuer- und zum Teil beitragsfinanziert. Der nicht gedeckte Betrag liegt bei 88 Billionen Dollar (davon allein 15,5 Billionen Dollar aus dem umstrittenen »Part D«, den George W. Bush und der republikanische Kongress im Jahre 2003 durchgesetzt haben). Diese gewaltige Summe entspricht jetzt und in Zukunft 6,8 Prozent des US-Bruttosozialproduktes oder einer Erhöhung der Lohnabzüge um 15,7 Prozent.
Um es zusammenfassend etwas einfacher auszudrücken: Den älteren Bürgern der USA wurden Leistungen in Höhe von 106,4 Billionen Dollar versprochen. Gemäß der US-Zentralbank beträgt das gesamte Privatvermögen in den USA aber nur 51,5 Billionen Dollar. Natürlich kann die Regierung zukünftig Leistungen kürzen, um die Zahlen wieder ins Gleichgewicht zu bringen und um massive Steuererhöhungen zu vermeiden. Doch das ist schwierig, steigt die Zahl der älteren Menschen doch ständig an (und bilden zudem die aktivste Wählergruppe). Nichtsdestrotz: Meiner Ansicht nach wird es früher oder später zu erheblichen Leistungskürzungen und deutlichen Steuererhöhungen kommen.

• KREATIVE BUCHFÜHRUNG ––– Vor kurzem haben einige der großen US-Banken ihre Quartalszahlen veröffentlicht und ansehnliche Gewinne gezeigt. Bei genauem Hinsehen sind mir spontan allerdings zwei englische Ausdrücke eingefallen: »Cook the books« und »Creative accounting«. Die Banken müssen ihre Vermögenswerten nämlich nicht mehr zu Tiefstkursen (»mark to market«) bewerten, sondern können andere Methoden anwenden. Wie schon zu Zeiten der Kreditkrise in Südamerika erlaubt die US-Regierung den Banken, ihre Verluste nur sukzessive zu zeigen beziehungsweise mit zukünftigen Gewinnen zu »vertuschen«. Bank of America etwa hat einen Gewinn von 4,2 Milliarden Dollar ausgewiesen. Das hört sich beeindruckend an, ist es aber nicht. So hat BoA die Rückstellungen für faule Kredite zwar verdoppelt. Aber die Darlehen, bei denen die Schuldner mit Zahlungen im Rückstand sind, haben sich parallel dazu verdreifacht. Betrugen die Rückstellungen im letzten Jahr 203 Prozent der faulen Positionen, so sind es jetzt nur noch 121 Prozent. JP Morgan ist finanziell gesünder und hat Rückstellungen von 241 Prozent – aber auch das sind weniger als die 271 Prozent des letzten Jahres. Citibank zeigte einen Verlust von 1,6 Milliarden Dollar, obwohl die Rückstellungen von 177 auf 121 Prozent gesenkt wurden.
Die Kurse der Rentenpapiere einzelner Banken sind gesunken. Diese haben dann die Differenzen als Ertrag ausgewiesen – eigentlich könnten sie jetzt ihre eigenen Verbindlichkeiten unter pari zurückkaufen……

• STRESSTEST ––– Die US Regierung hat 19 Banken und Finanzinstitute einem so genannten Stresstest unterzogen. Meiner Ansicht waren diese Tests allerdings nicht sehr stressvoll und die angewandten Maßstäbe mehr als großzügig. So wurde zum Beispiel für den schlimmsten Fall (»worst case scenario«) eine Arbeitslosenquote von 9,5 Prozent angenommen. Derzeit liegt sie aber landesweit bereits bei 8,9 Prozent und wird sehr bald 10 Prozent übersteigen. Das Verhältnis Eigenkapital zu Fremdkapital wurde mit 1: 25 angenommen. Das ist deutlich höher als das Verhältnis 1: 12, welches die SEC bis 2004 von den Banken forderte. Die Aufhebung dieser Bestimmung war einer der Gründe der heutigen Finanzkrise. Bei den Finanzierungen von gewerblichen Objekten wurde eine Ausfallquote von 8,5 Prozent angenommen. Dies dürfte zu tief sein, da wir erst am Anfang des Zusammenbruchs im Markt für Gewerbeobjekte stehen.
Es wurde den Banken überlassen, die Risiken einzelner Positionen zu bestimmen. Diese haben dann in Verhandlungen den Betrag der neu zu schaffenden Eigenmittel drastisch reduziert: Bank of America von 50 Milliarden auf 33,9 Milliarden Dollar, Citigroup von 35 Milliarden auf 5,5 Milliarden Dollar, Wells Fargo von 17,3 Milliarden auf 13,7 Milliarden Dollar. Gemäß Expertenmeinung hätte als Basis eine andere Berechnung des Eigenkapitals angewendet werden sollen (und müssen). Dann wären nämlich auch unrealisierte Verluste berücksichtigt worden – und der Fehlbetrag in Folge um weitere 68 Milliarden Dollar erhöht werden müssen.

Ende der »Upgrade«-Kultur

Treffe ich in Naples auf einer Party einen mir unbekannten Gast, wird dieser mir häufig zwei Fragen stellen: Wo ich herkomme (niemand kommt wirklich von hierher) und wo ich wohne. Die erste Frage verstehe ich noch, identifizierte ich mich durch meinen Akzent schließlich gleich als »Foreigner«. Aber die zweite? Wieso will jemand wissen, wo ich wohne? Die Antwort ist einfach: Wäre ich Amerikaner, würde meine Adresse einen guten Anhaltspunkt hinsichtlich meiner finanziellen Verhältnisse geben. Denn ein »Upgrade« der Behausung im Zuge des beruflichen (und finanziellen) Aufstiegs ist seit jeher fester Bestandteil der amerikanischen Kultur: Wer hat, der hat – und will es auch zeigen …

Seit Jahrzehnten sind Amerikaner Weltmeister im Konsumieren. Vielfach geht es dabei nicht einmal darum, etwas Neues zu erwerben. Es geht um ein »Upgrade«: Wird ein Fernseher gekauft, dann meistens nicht, weil man keinen hat (ein durchschnittlicher US-Haushalt zählt 2,55 Personen und 2,73 Fernseher), sondern weil man einen Flachbildschirm, einen größeren Apparat oder einen mit Funktionen haben will, die sich vielversprechend anhören. In den letzten 30 Jahren war es in den USA dabei relativ einfach, über seine Verhältnisse zu leben –sei dies durch die Ausnutzung der Kreditkarte, durch ein Darlehen, dass man sich eigentlich nicht leisten konnte, oder »dank« großzügiger Finanzierungsangebote seitens der Händler.

Das Prinzip lief wie geschmiert: Wurde man befördert, wurde umgehend ein neues Auto sowie eine teurere, größere Bleibe gesucht. Oftmals kam auch noch eine jüngere Ehefrau hinzu. Durch Haus, Auto und »trophy wife« wurde gezeigt, dass man(n) es geschafft hatte: »I made it!«. Da aber fast alles finanziert war, erhöhten sich Verschuldung und monatliche Belastung entsprechend. Reduzierte sich das Einkommen, war das finanzielle Desaster vorprogrammiert.

Ein guter Teil des Marketings vieler Firmen basierte gleichwohl auf diesem Prinzip. Das klassische Beispiel: Die American-Express-Karte von Grün über Gold und Platin bis hin zu Schwarz zu immer höheren Jahresbeiträgen. Die Funktion bleibt unverändert, doch der »Upgrade« kommt mit dem Versprechen eines erheblichen Prestige-Gewinns daher – als Besitzer von »Platin« und »Schwarz« kann man seiner Umgebung halt deutlich signalisieren, auf welchem Einkommenslevel man sich befindet.

Ganz nebenbei: Die »Upgrade«-Kultur betrifft durchaus auch den sozialen Umgang miteinander – und nervt mich persönlich immer ganz besonders. Will man hier nämlich Pläne – vor allem mit jüngeren Amerikanern – machen, dauert es in der Regel lange, bis jemand definitiv zusagt. Warum? Weil er oder sie abwartet, ob sich nicht noch eine bessere Alternative ergibt, man also gewissermaßen »upgraden« kann. Am Ende passiert es dann häufig, dass der oder die Bekannte kurzfristig mit irgendeiner fadenscheinigen Begründung absagt, weil sich tatsächlich etwas scheinbar Besseres aufgetan hat.

Das »Upgrade« hat sich auch in vielen anderen Bereichen eingebürgert: Hat eine Fluggesellschaft etwas falsch gemacht, wird ein »Upgrade« als Entschädigung angeboten. Durch das Zahlen mit der Kreditkarte verdient man Meilen, die man für ein »Upgrade« verwenden kann. Autovermietungen offerieren ein größeres Modell gegen ein geringes Aufgeld, Hotels ein besseres Zimmer etc.

Aufgrund der herrschenden Wirtschaftskrise dürfte sich dieses Prinzip meiner Ansicht nach nun aber gründlich ändern. Visa, Mastercard & Co. haben die Limiten längst reduziert oder gestrichen und erhöhen die Zinsen bis auf 30 Prozent. Neue Kreditkartenangebote werden nur noch sehr selten verschickt: kamen früher jeden Woche fünf bis zehn ins Haus geflattert, ist es heute vielleicht noch eines. Finanzierungsangebote seitens der Händler (Auto-, Möbelfirmen, etc.) sind seltener geworden, die Anforderungen deutlich gestiegen. Die günstigen Leasingangebote der Fahrzeughersteller sind fast ganz verschwunden – nun gibt es für den gleichen monatlichen Betrag nur noch ein kleineres Auto.

Das »Upgrade«-Kultur fällt somit der Krise zum Opfer. Mit weitreichenden Folgen: Die Konsumenten geben weniger Geld aus, das Bruttosozialprodukt sinkt entsprechend.

Auch bei der Mobilität macht sich dies bemerkbar. Im letzen Jahr zogen gerade mal 35,2 Millionen Amerikaner (11,9 Prozent der Bevölkerung) um. Im Jahre 2007 waren es noch 38,7 Millionen (13,2 Prozent). 65 Prozent blieben dabei im gleichen Landkreis, nur 13 Prozent siedelten in einen anderen Bundesstaat über – deutlich weniger als früher. Die sprichwörtliche Mobilität der Amerikaner (im Schnitt kauft der US-Bürger alle sieben Jahre ein neues Haus) hat also bereits unter der Wirtschaftskrise gelitten. Was nicht verwundert: Wer über weniger Geld für ein häusliches »Upgrade« verfügt, bleibt naturgemäß länger in seiner alten Bleibe wohnen.

Generell bin ich der Meinung, dass sich Amerikaner in Zukunft weniger Dinge kaufen werden, die sie schon haben. Das hört sich zunächst banal an, bedeutet für diese (Konsum-) Gesellschaft aber eine echte Revolution. Die Trend dürfte in Richtung weniger Wohnraum pro Person, kleinere Autos (für europäische Verhältnisse immer noch große Autos) und längere Zyklen beim Neukauf von Konsumgütern gehen – alles in allem etwas, was ja nicht unbedingt schlecht sein muss. Und vielleicht werden Amerikaner in Zukunft dann ja auch bei Verabredungen nicht mehr auf ein »Upgrade« in letzter Minute warten …

Dies und Das April 2009

Korruption in den USA

Nachdem im Dezember 2008 Rod Blagojevich, der Gouverneur von Illinois, wegen Korruption im Rampenlicht stand, interessierte mich einmal die Frage, welcher US-Bundesstaat wohl die korruptesten Beamten und Politiker hat.

Ich habe drei Statistiken gefunden, die von der New York Times und dem US-Justizministerium erstellt wurden.

Bei der absoluten Anzahl der korrupten Politiker und Beamten war Florida die Nummer 1 der US-Bundesstaaten der Vereinigten Staaten. Nachdem ich hier nun 16 Jahre lebe und einigen Einblick in die politischen Verhältnisse gewonnen habe, wundert mich das gar nicht. Im Zeitraum von 1998 bis 2007 wurden insgesamt 824 Regierungsbeamte in Flordia überführt. New York steht mit 704 an zweiter Stelle, Texas mit 565 an dritter, dicht gefolgt von Pennsylvania (555) und Kalifornien und Ohio (je 547). Zu bemerken ist hier, dass größere Bundesstaaten in absoluten Zahlen natürlich mehr Regierungsbeamte beschäftigen als kleinere Staaten (korrupt oder nicht).

In einer zweiten Statistik wurde die Anzahl überführter Beamter per einer Millionen Bewohner ermittelt. Hier steht der District of Columbia (mit der US-Hauptstadt Washington) mit 66,9 Überführungen an erster Stelle, gefolgt von den Virgin Islands (46,9), Guam (40,5), North Dakota (8,3) und Alaska (7,9). Gegen den District of Columbia spricht natürlich, dass hier die Bundesregierung, der Kongress und Senat sitzen und somit Regierungsbeamten einen sehr hohen Anteil an der Bevölkerung ausmachen.

In einer dritten Statistik wurden die Antworten von politischen Journalisten  zusammengefasst, die in einer Umfrage die Beamten und Regierungsmitglieder auf einer Skala von 1 (sauber) bis 7 (korrupt) bewerten sollten. Auf Platz 1 (besser wohl als letzter Platz bezeichnet …) steht Rhode Island mit einem Gesamtwert von 5,5, gefolgt von Louisiana (5,4), New Mexico (5,3), Oklahoma und Delaware (je 5,0).

Bei allen drei Statistiken hinweg hat der Bundesstaat Nebraska am besten abgeschnitten und scheint am wenigsten korrupt.

Einen sehr interessanten Einblick in die Korruption gibt übrigens das Buch »Sins of South Beach« von Alex Daoud. Er war sechs Jahre als Stadtrat und dann sechs Jahre als Bürgermeister von Miami Beach und maßgeblich an der Wiederbelebung von South Beach beteiligt. Absolut lesenswert!

 

Kreative Steuergesetzgebung

Hier schlägt die Kreativität der Regierungen und Beamten zu: Die nachstehende Graphik (basierend auf Information des deutschen Magazins FOCUS) zeigt die Anzahl der Seiten der für Unternehmen relevanten Steuergesetzgebung auf nationaler Ebene der einzelnen Staaten. Es zeigt mir auch, dass meine Entscheidung, bei meinem Umzug aus der Schweiz von der Steuerberatung in den Immobilienbereich zu wechseln, wohl richtig war.

 

Wussten Sie, dass …

… der Schwabe Carl Lämmle als Gründer Hollywoods gilt? Lämmle wanderte 1884 nach Amerika aus und gründete die Produktionsfirma Universal Pictures, die zum größten Filmstudio der USA avancierte.

… Oscar Mayer, einer der größten Wurstfabrikanten der Welt, im Alter von 14 Jahren nach einer Metzgerlehre in Nördlingen nach Chicago auswanderte? Die Marke Oscar-Mayer-Wieners ist heute Teil der amerikanischen Alltagskultur geworden.

… vor dem 1. Weltkrieg ein Hot Dog als Frankfurter bezeichnet wurde? Erst durch den schlechten Ruf des Deutschen Reiches wurde die beliebte Wurst zum Hot Dog umbenannt.

… nach 1917 viele Staaten wie beispielsweise Iowa, Ohio und Nebraska den Gebrauch von Deutsch in der Öffentlichkeit sowie Sprachunterricht an Schulen verboten hatten. Durch den Krieg hatte sich eine starke anti-deutsche Haltung in der amerikanischen Öffentlichkeit entwickelt

… Elvis Presley, der King of Rock and Roll, deutsche Wurzeln besitzt? Ein entfernter Verwandter, Johann Valentin Pressler, ein Weinbauer aus Niederhochstadt, wanderte 1710 nach Amerika aus. Während des amerikanischen Bürgerkrieges wurde der Name Pressler anglisiert (Presley). Kann das der Grund sein, dass Deutschland Elvis so liebte?

 

Kurioses aus den USA

Männern in Miami ist es verboten, sich in der Öffentlichkeit in einem Morgenmantel ohne Gürtel sehen zu lassen.

Miami wurde im Jahre 1896 mit nur 300 Einwohnern zur Stadt ernannt.

In Florida dürfen Kinder und Jugendliche keine Harry-Potter-Bücher ohne schriftliche Erlaubnis ihrer Eltern aus Schulbibliotheken entleihen. 

In den USA darf man an einer roten Ampel rechts abbiegen, wenn es nicht durch ein Schild ausschließlich verboten ist.

 

Die Englisch-Lektion

In der deutschen Sprache existieren sogenannte Pseudo-Anglizismen. Dies sind englische Begriffe, die es entweder im Englischen gar nicht gibt oder in anderen Zusammenhängen verwendet werden. Hier wieder einige Beispiele:

Oldtimer ist im Deutschen ein altes Auto. Im englischen Sprachgebrauch ist jedoch ein alter erfahrener Mensch gemeint.

Unter einem Beamer wird im Deutschen ein Videoprojektor verstanden. Im Englischen ist dies ein Slangausdruck für die Automarke BMW.

Ein Blackout haben, bedeutet im Deutschen »einen Aussetzer haben«, »den Faden verlieren«, »nicht weiter wissen«. In der englischen Sprache versteht man unter einem Blackout einen Stromausfall.

Ein Spleen im Deutschen ist eine Macke, Tick, Eigenheit. Im Englischen jedoch ist damit die Milz gemeint.

In der deutschen Marketingsprache ist ein Blow Up ein sehr grosses Poster oder Reklametafel. Im Englischen hingegen kann damit auch eine Explosion gemeint sein.

Ein Peeling im Deutschen muss mit Facial oder Scrub im Englischen übersetzt werden, die wörtliche Übersetzung bedeutet Schälen.

Das Wort Pullover gibt es in dieser Bedeutung nicht im Englischen, man spricht hier von einem »sweater«. Pull over hingegen heißt rechts ran fahren, an die Seite fahren. Wird das von einem Polizisten gesagt, dann sollte man umgehend Folge leisten – ansonsten wird es sehr ungemütlich bis zu gefährlich, da der Polizist vermutet, einen flüchtigen Verbrecher erwischt zu haben.

 

 

 

 

 

 

 

 

Katerstimmung nach der Party

Der ungehemmte Wirtschaftsboom in den USA ist endgültig zu Ende. Es war, so wissen wir heute, eine Party auf Pump – inklusive Papierservierten und Bierdeckel. Die nächsten Jahre werden nun grundlegende Änderungen sowohl in Wirtschaft, Gesellschaft, Politik als auch beim Verhalten der Verbraucher bringen.

In konkreten Zahlen: Meiner Ansicht nach werden wir einen Rückgang des US-Bruttosozialproduktes um 10 bis 15 Prozent erleben. Und das auf längere Sicht: Mindestens fünf bis zehn Jahre wird es dauern, bis die Folgen der Finanz-Exzesse ausgebügelt und korrigiert sind. Warum so lange? Weil 70 Prozent des US-Bruttosozialproduktes aus dem privaten Konsum stammen.  In den vergangenen Jahren flossen immense Beträge durch Hypothekenerhöhungen in den Konsum. Doch allein in 2008 haben die US-Haushalte 18 % bzw. 11.2 Billionen Dollar ihres Nettovermögens verloren. Aus den verschiedenen, unten näher erläuterten Gründen dürften die Konsumenten wohl 15 Prozent weniger ausgeben – mindestens. Einfache Rechnung: 15 Prozent von 70 Prozent = 10,5 Prozent. Dass der Rückgang des »Gross Domestic Products« (GDP) noch höher ausfallen könnte, sehe ich in der steigenden Arbeitslosigkeit und dem absoluten Fehlen von Finanzierungs-möglichkeiten begründet.

Wie die unten stehende Graphik (basierend auf Daten der US Federal Reserve »Flow of Funds«) zeigt, haben sich die Schulden der USA, ihrer Bürger, Gemeinden und Firmen seit 1986 von rund 10 Billionen auf über 50 Billionen Dollar erhöht. 

Schulden der USA aufgeteilt nach Sektor

Die Verschuldung ist im gleichen Zeitraum von 225 Prozent des Bruttosozialproduktes auf mehr als 360 Prozent angestiegen. Bedingt durch den Zusammenbruch des Immobilienmarktes und den Verlusten an den Kapitalmärkten ist das Nettovermögen der USA gesunken, während die Schulden immer weiter ansteigen.

Bestehende Schulden als Prozent des Bruttosozialproduktes

Bis dato konnte der Konsument alles und jedes finanzieren. Das ist vorbei. Finanzierungen gibt es (wenn überhaupt) nur noch bei sehr guter Kreditwürdigkeit und/oder sehr hohen Anzahlungen. Was für den Einzelnen schmerzhaft sein mag, ist freilich unumgänglich, denn der einzige Weg aus dem Schlamassel ist die drastische Reduzierung der Schulden. Jeden Tag haben US-Verbraucher und Staat sich je eine Milliarde Dollar im Ausland geliehen. Diese Art der Finanzierung trocknet nun aus, die Stimmung wird schlechter: Vor ein paar Tagen musste die US-Regierung dem größten Gläubiger China sogar versichern, dass deren 1000 Milliarden Dollar (angelegt in Bundesschatzbriefen, Cash und Rentenpapieren) sicher und die USA ein solventer Schuldner sind.

Bei einem angenommenen Zinssatz von vier Prozent beträgt der jährliche Schuldendienst auf den 50 Billionen Dollar genau zwei Billionen Dollar pro Jahr. Dies entspricht fast 15 Prozent des Bruttosozialproduktes von 14 Billionen Dollar.

Die neue US-Regierung hat bereits Maßnahmen zur Wirtschaftsförderung und Stützung der Finanzmärkte verabschiedet. Darauf möchte ich im Einzelnen nicht eingehen, da sich diese ständig ändern und auch den Rahmen dieses Artikels sprengen würden. Präsident Bush hatte ja bereits im letzten Jahr ein Programm von 180 Milliarden Dollar verabschiedet. Durch den Preisverfall beim Erdöl kamen die USA dann noch mal in den Genuss von 250 Milliarden Dollar »ungeplanter« Konjunkturankurbelung. Trotz allem ging es weiter bergab. Sicher scheint für mich, dass noch vor Ende dieses Jahres das nächste Konjunkturprogramm von mindestens eine Billion Dollar geschnürt werden wird. Der US-Regierung (und auch den Regierungen anderer Länder) bleibt nichts anderes übrig, so lange Geld in das System zu pumpen, bis der freie Fall der Volkswirtschaften aufgehalten wird.

In vergangenen Blogbeiträgen habe ich auf die Gründe und Auswirkungen der derzeitigen Misere hingewiesen. Die Arbeitslosenzahl sah ich bei 10 %. Nach dem Zusammenbruch von der Investmentbank Lehman Brothers im September eskalierte die Situation weiter und ich befürchte nun eine Arbeitslosenquote von 12 %. Im Moment verlieren die USA mehr als 500.000 Arbeitsplätze pro Monat. Doch viele Amerikaner haben keine finanziellen Reserven, die Arbeitslosenunterstützung ist bescheiden. Somit sind die neuen Arbeitslosen gezwungen, ihren Konsum drastisch einzuschränken, was wiederum zu mehr Entlassungen führen wird.

In einem früheren Artikel bin ich ausführlich auf die negative Sparquote der Amerikaner eingegangen und habe vorausgesagt, dass sich diese erhöhen wird. Nachdem sich die Altersvorsorge in Form von Eigenkapital im Haus/Wohnung und Wertschriftendepot drastisch reduziert hat, wird nun endlich wieder gespart, was sich konsequenterweise aber auch in einer weiteren Verringerung des Konsums niederschlägt.

Die Steuereinnahmen gehen dabei drastisch zurück. Die Gemeinden müssen (und werden auch) Personal entlassen und ihre Dienste einschränken. In naher Zukunft werden über eine Billion Dollar an Schuldverschreibungen öffentlicher Körperschaften fällig. Im Moment ist es noch unklar, wie diese refinanziert werden können.

Meiner Ansicht nach werden wir eine erhebliche Wandlung in der amerikanischen Gesellschaft erleben. Die Zeiten der Überflussgesellschaft sind endgültig vorbei. Die USA werden wieder vermehrt im Inland produzieren, weniger importieren, weniger unnötige Konsumgüter kaufen, indirekt Handelsbarrieren aufbauen und von Seiten des Staates viel stärker in die Wirtschaft eingreifen. Dieser Anpassungsprozeß dürfte mindestens fünf bis zehn Jahre andauern. Während dieser Zeit wird sich das Bruttosozialprodukt nach dem anfänglichen tiefen Absturz im Rahmen des Bevölkerungszuwachses nominal erhöhen, aber kein echtes Wachstum zeigen. Zu viel Vermögen wurde vernichtet, zu sehr muss sich das System ändern. Das wird seine Zeit dauern.

Berücksichtigt man die Wahlversprechen von Präsident Barack Obama in Bezug auf Krankenversicherung, höhere Besteuerung der Besserverdienenden, besseren Schutz der Arbeitnehmer, so bewegen sich die USA weg von einer absolut kapitalistischen Gesellschaft in Richtung einer eher sozial geprägten Marktwirtschaft – Ludwig Erhard lässt herzlich grüßen!

Wie sich das alles im Einzelnen auswirken könnte werde ich im nächsten Blogartikel versuchen zu beleuchten.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hoffnungsschimmer am Immobilienmarkt?

Eine Meldung sorgte in der Immobilienbranche Amerikas jüngst für einige Aufregung: Demnach ist im Dezember 2008 die Anzahl der durch Makler verkauften Wohnungen und Häuser (nachstehend »Wohnobjekte« genannt) in den Vereinigten Staaten um 4,74 Prozent angestiegen.

Ist dies nun die von vielen sehnlich erwartete Trendwende? Getreu dem Sprichwort: »Traue keiner Statistik, außer, Du hast sie selber gefälscht«, habe ich mir (bzw. meine Assistentin Isabell) einmal die Mühe gemacht und die Zahlen pro Monat für Wiederverkäufe und Verkäufe von neuen Objekten bis ins Jahr 2005 detailliert zusammengestellt. Meiner Ansicht müssen beiden Zahlen zusammen analysiert werden, ist doch nur die Gesamtzahl aller verkauften Wohnimmobilien ein Indikator für den gesamten Immobilienmarkt.

Die von uns erarbeiteten Zahlen zeigen sowohl absolut wie auch saisonal angepasst, dass das Gesamtvolumen (Neubauten und Wohnobjekte) tatsächlich angestiegen ist. Es entsteht der Eindruck, als hätte der Gesamtmarkt langsam die Talsohle bei der Anzahl der Transaktionen erreicht (nicht aber bei den Preisen). Bestärkt wird diese Annahme durch einen starken Anstieg der anhängigen Verkäufe in Dezember (Kaufverträge, die abgeschlossen, aber noch nicht abgewickelt wurden).

Aber: Die Analyse der Zahlen zeigt auch, dass die Steigerung des Volumens vor allem im unteren Preisbereich abspielt, während im oberen Preisbereich nur wenige Transaktionen stattfinden. 45 % aller Verkäufe sind Versteigerungen, Notverkäufe und sogenannte „Shortsales“ (bei denen die Hypothek den Verkaufspreis übersteigt).

Der stärkste Anstieg der Verkaufszahlen waren im Dezember im Vergleich zum Vorjahr naturgemäß in jenen Bundesstaaten zu verzeichnen, in denen die Preise am tiefsten gefallen waren: Kalifornien, Arizona, Nevada und Florida (auch »Sandstaaten« genannt, auf diesen neuen Ausdruck komme ich ein andermal zurück).

Der mittlere Preis im 4. Quartal lag mit 180,100 Dollar um 12.4 % tiefer als im letzten Quartal 2007. Cape Coral – Ft. Myers hält den Rekord mit 50.8 % von $ 225,300 auf $ 110,00.

 Verkauf von Neubauten und bestehenden Wohnobjekten (absolute Zahlen)

Quelle: NAR, US Census Bureau

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Verkauf von Neubauten und bestehenden Wohnobjekten (saisonal angepasst)

Quelle: NAR, US Census Bureau

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Im Bereich der Neubauten sieht es schlimm aus. Die Verkäufe von neuen Wohnimmobilien ging im Dezember 2008 in absoluten Zahlen von 404.000 auf 387.000 Einheiten zurück. Saisonal angepasst waren es 331.000 gegenüber 388.000 im Jahr 2007. Der mittlere Preis reduzierte sich dabei von 227.700 auf 206.500 Dollar.

Quelle: US Census Bureau

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Im Jahre 2005 wurde mit dem Bau von 1,72 Millionen Einfamilienhäusern begonnen. Im Jahre 2008 waren es mal gerade 622.000 – ein Rückgang um 64 Prozent!

 Alles in allem ziehe ich folgende Schlüsse:

• Das Volumen der Verkäufe zeigt leicht steigende Tendenz.
• Auch der Rückgang der zum Verkauf angebotenen Objekte ist ein weiteres Indiz, dass sich tatsächlich eine leichte Trendwende andeutet – doch es kann es auch sein, dass Verkäufer ihre Objekte über den Winter vom Markt   genommen haben.
• Durch die immer tiefer sinkenden Preise werden vermehrt Käufer aktiv, die bisher gewartet haben.
• Die immense Zahl der in der Zwangsversteigerung befindlichen oder schon durch die Banken übernommenen Objekte drücken gewaltig auf die Preise, insbesondere im Bereich unter 300.000 Dollar.
• In einzelnen Gegenden, Preisklassen und Produktbereichen rechne ich mit einem weiteren Preiszerfall in diesem Jahr um die 15 Prozent. Die Talsohle dürfte generell in der zweiten Hälfte 2010 erreicht werden. Einzelne Teilmärkte scheinen sich schon auf tiefem Niveau zu stabilisieren.
• Es sind immer noch zu viele neue Objekte im Angebot.
• Der Preisdruck bei Neubauten hält an, da bestehende Immobilien deutlich unter den Wiederherstellungskosten erhältlich sind.
• Die Bauträger/-unternehmer müssen/werden die Bautätigkeit weiter einschränken. Ich rechne mit rund 300.000 verkauften Einheiten für 2009.
• Trotz der vorgesehenen steuerlichen Anreize wird der Neubaumarkt noch mehrere Jahre auf tiefem Volumen verharren.
• Wirksame Massnahmen der US Regierung können die Situation verbessern, währenddem mir auf der anderen Seite die steigenden Arbeitslosenzahlen (3.8 Millionen Jobs gingen in den letzten 18 Monaten verloren) Sorgen machen. 

Mein Fazit: So gerne ich Ihnen auch von einer Entspannung im Immobilienmarkt berichten würde – für eine Entwarnung ist es leider noch immer viel zu früh. Zu viele Ungewissheiten machen Voraussagen sehr schwierig. Aber es scheint sich doch ein kleiner Silberstreifen am Horizont abzuzeichnen.

 

 

 

 

Dies und Das Februar 2009

Das Ritz-Carlton Beach in Naples (www.ritzcarlton.com) hat sein Angebot um neue Attraktionen und Einrichtungen ergänzt. Die “Virtual User Experience” ist eine high-tech Lounge, unter anderem stehen zur Verfügung: Microsoft Xbox 360 Elite, Sony Playstation 3 und Nintendo Wii sowie zwei LCD Fernseher und ein Blu-ray Player. Das “Nature’s Wonders” ist eine interaktive Attraktion mit 11 Aquarien und einem Labor, das für Exkursionen, Kindergeburtstage bis hin zu Cocktailparties zur Verfügung steht. Des weiteren wurde der Vanderbilt Ballroom mit 930 m² Fläche eröffnet.

Das Naples Grande Beach Resort (www.NaplesGrandeResort.com) hat sich der Hilton Waldorf Astoria Gruppe angeschlossen. Im Jahr 2007 wurde das Hotel für mehrere Millionen Dollar komplett im typischen Floridastil renoviert und ist das elfte Hotel, das in die Gruppe aufgenommen wurde. Naples Grande besteht aus 474 luxuriösen Zimmern, Suites und Bungalows, dem Golden Door Resort Spa, dem Restaurant STRIP HOUSE und bietet Tennisplätze sowie Golf, Segeln, Windsurfing und Aqua Cycling. Selbstverständlich gehören auch mehrere Säle für Konferenzen, Parties und Veranstaltungen zum Hotel.

Naples Transportation, Tours and Event Planning bietet einen Shuttle Service von und zum Southwest Florida International Airport in Ft. Myers an. Dieser Service steht Personen sowie Gruppen zur Verfügung (Kosten: $30 pro Person und $5 für jede zusätzliche Person in der Gruppe). Das Shuttle fährt ab 5:30 Uhr morgens und hält an ausgewählten Hotels und einigen anderen Stellen in Naples an. Reservierungen müssen 12 Stunden im voraus entweder online (www.experience-naples.com) oder telefonisch unter (239) 262-3006 gemacht werden.

Drei weitere Geschäfte haben in den Waterside Shops (www.watersideshops.com) ihre Türen geöffnet: das deutsche Bekleidungshaus Basler, der französische Juwelierladen Van Cleefs & Arpels, sowie Salvatore Ferragamo. Damit hat das Einkaufszentrum keine Leerstände mehr zu verzeichnen.

Vor kurzem bin ich auf eine interessante Webseite gestoßen:  AccountingCoach.com bietet  kostenlos Informationen und Lernmaterial zum Thema Buchhaltung in den USA. Sie wurde von Harold Averkamp entwickelt. Die in den USA verwendeten Konzepte für Buchhaltung und Rechnungswesen werden verständlich dargstellt und durch alltägliche Beispiele einleuchtend erklärt.

 

Wussten Sie, dass…

im Jahre 1794 deutschstämmige Siedler aus Virginia eine Petition an den US Kongress richteten. Sie forderten, dass bestimmte Bundesverordnungen ins Deutsche übersetzt und auch auf Deutsch veröffentlicht werden sollten. Die Petition wurde von einem Ausschuss des Kongress mit nur einer Stimme Mehrheit abgelehnt.

es den Osterhase und Santa Claus nur aufgrund deutscher Immigranten in den USA gibt. Es waren diese, die die Tradition hier eingeführt haben und es ist auch Ihnen zu verdanken, dass die Amerikaner geschmückte Christbäume zur Weihnachtszeit aufstellen.

Margaretha Meyer Schurz, eine deutsche Einwanderin, den ersten Kindergarten in den USA in Wisconsin gegründet hat. Daher stammt auch das englische Wort „kindergarten”, das bis heute in Gebrauch ist.

die bekannte amerikanische Brauerei Anheuser-Busch von dem Rheinländer Adolphus Busch in St. Louis, Missouri gegründet wurde. Leider ist über die Jahre hinweg die Qualität eines guten deutschen Bieres verloren gegangen.

der in Fürth geborene Henry Kissinger bis heute der einzige im Ausland geborene Amerikaner war, der jemals zum Außenminister der USA ernannt wurde.

 

Die Englische Lektion

Die deutsche Sprache enthält etwa 4,000 englische Wörter ( Berliner Morgenpost vom 17. Oktober 1998 ) mit zunehmender Tendenz. Daneben werden aber Worte in der deutschen Sprache verwandt, die im Englischen eine ganz andere Bedeutung haben:

Smoking heißt rauchen. Geht man zu einem festlichen Anlass, so trägt man einen „Tuxedo“

Detective ist im Englischen ein Kriminalbeamter. Ein Detektiv bzw. Privatdetektiv wird als „private investigator“ bezeichnet.

Mit großem Erstaunen habe ich gelesen, dass Lidl einen „body bag“ anbietet. Jetzt gibt es schon Leichensäcke im Discounter? Hier werden sie nur von der Polizei und Notfalldienst benutzt.

Umgekehrt hat die englische Spache auch einige deutsche Wörter übernommen:

Coffee klatsch, Blitzkrieg, Angst, diesel (statt dieselmotor), Ersatz, Fest (nur zusammen mit anderen Worten wie z.B.: Beer Fest),

Das Messen der Temperaturen in  Fahrenheit hat die englische Sprache dem deutschen Daniel Gabriel Fahrenheit (1686 – 1736) zu verdanken, der das Alkoholthermometer im Jahre 1709 erfunden hat.

 

Ein Jahr zum Vergessen?

Häufig werde ich dieser Tage zu meiner Meinung über gewerbliche Immobilien in den USA befragt. Meine deutliche Antwort: Die Aussichten für 2009 sind nicht besonders rosig.

Wobei wir schon wieder mitten beim Thema sind: Einige meiner Leser haben zuletzt bemängelt, ich würde die Dinge immer so schwarz malen. Ob ich nicht auch einmal positivere Aussagen machen könne, so die Anregung.

Das würde ich in der Tat gerne tun – allerdings erst, sobald die Wirtschaft und der Immobilienmarkt wirklich deutliche Anzeichen einer Erholung zeigten. Dies ist momentan nicht der Fall. Und bis dahin muss ich (leider) konstatieren, dass eine ganze Reihe meiner negativen Voraussagen tatsächlich eingetroffen sind. Für all jene, die die Welt lieber in launigeren Farben sehen, empfehle ich als alternative Lektüre den Blog meines lieben Freundes und Karikaturisten Uli Stein: www.ulistein.de/notizbuch-sprachwitz-humor.html

So, jetzt sind wir Realisten wieder unter uns und können uns den Aussichten des Marktes für US-Gewerbeimmobilien zuwenden – und am Schluss erörtern, wie man möglicherweise von der Misere sogar profitieren kann.  

Hier zunächst einmal eine Liste der Faktoren, durch die das allgemeine Marktumfeld in den Vereinigten Staaten (und nicht nur hier) derzeit nachhaltig beeinflusst wird:

 • Drastischer Rückgang des privaten Konsums

• Enttäuschendes Weihnachtsgeschäft

• Hohe Verluste von Arbeitsplätzen in praktisch allen Bereichen der Wirtschaft (mit Ausnahme von Behörden, Handel, Gesundheitswesen, öffentliche Infrastruktur und Energie)

• Hohe Verschuldung des Einzelhandels

• Schleppende Kreditvergabe seitens der Banken

• Minimale Finanzierungsmöglichkeiten für Investoren

• Reduzierung der Belehnungslimiten durch die Banken

• Wertverfall der börsenkotierte Immobilienfonds (REIT) um 51 Prozent in 2008

Diese Kriterien und die allgemeine Wirtschaftsentwicklung werden meiner Ansicht nach folgende Auswirkungen haben:

• Drastischer Anstieg der Ladenschließungen und Konkurse von Einzelhandelsgeschäften

• Weiterer Anstieg der Leerstände

• Schließung kompletter Einkaufszentren

• Tiefere Mieten für Gewerbeflächen

• Konkurs oder Vergleich einzelner Großinvestoren und Immobilienfonds

• Anstieg der Renditen um 2 bis 3 Prozent von gewerblichen Immobilien = Preisreduktionen von 15  bis 35 Prozent

Wie schon öfters von mir erwähnt: Der private Konsum macht 70 Prozent des US-Bruttosozialproduktes aus. Wegen der Krise des Immobilienmarktes, den Kursverlusten an den Kapitalmärkten und der steigenden Arbeitslosigkeit haben die US-Bürger ihren Konsum in den letzten Monaten drastisch eingeschränkt. Dies führt zwangsläufig zu weiterem Stellenabbau: wird weniger gekauft, weniger produziert, weniger importiert, etc. somit werden ergo auch weniger Ladenflächen benötigt. Das Weihnachtsgeschäft 2008 verlief für die Händler in den USA sehr enttäuschend. Trotz großer Preisabschläge blieben die Läden auf vielen Waren sitzen und müssen nun zum Teil erhebliche Verluste verbuchen. Bei vielen der tendenziell hoch verschuldeten US-Firmen führt dies zu Liquiditätsproblemen, insbesondere deshalb, weil die Banken momentan keine Finanzierungen zur Verfügung stellen und zudem noch Kreditlinien kürzen. Ein fataler Kreislauf: Wegen der noch vollen Regale werden keine neuen Waren bestellt, was letztlich wieder zu weiteren Verlusten von Arbeitsplätzen führt.

Die Banken gewähren derzeit praktisch keine Finanzierungen für gewerbliche Objekte. Und wenn, dann nur mit reduzierten Belehnungslimiten (60 Prozent des Wertes statt 75 bis 85 Prozent). Der Markt der durch Hypotheken auf gewerbliche Objekte abgesicherten Wertpapiere (Commercial Mortgage Backed Securities/CMBS) ist praktisch zum Erliegen gekommen. Wurden 2007 rund 230 Milliarden Dollar an Gewerbeobjekten auf diese Weise finanziert, so war es in 2008 nur noch ein Bruchteil dieser Summe. Und sofern überhaupt Finanzierungen erhältlich sind, liegen die Zinssätze recht hoch.

Die Aktien der REIT (Real Estate Investment Trusts) sind im Jahr 2008 im Schnitt um 51 Prozent gefallen. Somit haben diese keine Möglichkeit mehr, neues Geld für Akquisitionen an den Kapitalmärkten zu beschaffen. REITs kauften in den letzten Jahren in großem Stil gewerbliche Immobilien zu oft sehr tiefen Renditen beziehungsweise hohen Preisen. Ihre Aktivitäten am Markt dürften in absehbarer Zukunft ausgesprochen eingeschränkt sein.

Wir werden im Jahre 2009 sehr viele Konkurse im Einzelhandel erleben. Umsatzrückgang, zu wenig Eigenkapital und mangelnde Finanzierungsmöglichkeiten werden das Aus auch für einige große Händler und Ladenketten bedeuten. Die Organisation ICSC (International Council of Shopping Centers) schätzt, dass 2009 mindestens 6100 Geschäfte von Ladenketten sowie insgesamt rund 200 000 Einzelgeschäfte schließen werden. Allein dadurch gehen mindestens 625 000 Arbeitsplätze verloren.

Die steigende Arbeitslosenzahl hat auch zur Folge, dass mehr Büro- und Industrieflächen frei werden. Hinzu kommen in den kommenden zwei Jahren Objekte, die in den Boomzeiten geplant und finanziert wurden und jetzt fertig werden. Als Folge werden sich die Leerstände in allen Bereichen drastisch erhöhen. Erhöhte Nachfrage wird sich wegen des Konjunkturförderungsprogramms der Regierung Obama für Büros für Handel, Behörden, Gesundheitswesen, Energie und öffentliche Infrastruktur geben. Diese Nachfrage kann aber bei weiterem nicht die frei werdenden Flächen absorbieren.

In Amerika wurde in den vergangenen Jahren ein ungeheures Inventar an Einzelhandelsfläche aufgebaut. Gleichzeitig hat sich das Konsumentenverhalten geändert: Man kauft inzwischen lieber in kleineren Shopping Centern ein statt in den »Mega Malls«. Hinzu kommt, dass die Leute näher an ihren Arbeitsplätzen wohnen und weniger bereit sind, lange Fahrtstrecken auf sich zu nehmen. Die Folge: Für manches Projekt wird die Luft ausgesprochen dünn, es droht die komplette Schließung.

All dies wird meiner Ansicht nach dazu führen, dass die im gewerblichen Immobiliengeschäft zu erzielenden Mieten kurz- und mittelfristig erheblich unter Druck geraten. Hinzu kommt, dass Investoren in Not geratene Objekte zu günstigen Preisen erwerben und diese zu sehr tiefen Mieten gewinnbringend anbieten können (Sie sehen, es gibt auch Positives in so schlechten Zeiten zu vermelden …)

Die Liste der Verlierer ist freilich lang: Der Großinvestor Harry Macklowe etwa hat 2007 sieben Bürogebäude in New York für 5,85 Milliarden Dollar gekauft und dabei nur 50 Millionen Dollar Eigenkapital eingebracht. Den Rest lieh er sich von der Deutschen Bank und der Fortress Investment Group. Im vergangenen Jahr konnte er die kurzfristigen Finanzierungen nicht in langfristige umschulden – und musste einen Teil seines Portfolios mit gewaltigen Verlusten wieder verkaufen.

Grosse Immobilienfonds wie General Growth oder der australische CENTRO sind praktisch pleite, da sie zweistellige Milliardenkredite nicht refinanzieren können (in den Boomjahren wurden Immobilien mit Renditen zwischen 4 Prozent und 6,5 Prozent gekauft und mit kurzfristigen Krediten finanziert. Deren Refinanzierung ist im heutigen Umfeld praktisch unmöglich). Andere müssen auslaufende Finanzierungen erneuern. Die Banken haben die Belehnungslimiten gesenkt, und da die Immobilien an Wert verloren haben, müsste neues Eigenkapital eingebracht werden.

Zum besseren Verständnis hier ein Beispiel: Fond A kaufte eine Immobilie mit einer Million Dollar Mieteinnahmen bei 5 Prozent Rendite (= 20 Millionen Dollar Kaufpreis) und nahm eine Hypothek von 75 Prozent = 15 Millionen Dollar auf. Heute wird die Immobilie mit 7 Prozent kapitalisiert = Wert 14,285 Million Dollar. Mögliche Finanzierung 60 Prozent = 8,57 Million Dollar Die Immobilie ist somit weniger wert als die Hypothek, bei Auslauf der jetzigen Finanzierung und Neufinanzierung müsste der Eigentümer 6,43 Million Dollar an neuem Eigenkapital einbringen.

Geld ist eine rare Ware in der heutigen Zeit. In der ersten Klasse auf dem Wirtschaftsgymnasium habe ich den Grundsatz der freien Marktwirtschaft gelernt: Je höher die Nachfrage, desto höher der Preis. Sofern man heute überhaupt eine Finanzierung von den Banken erhält, liegen die Zinssätze deutlich über 6 Prozent (dass die Banken sich das Geld für minimale Sätze beim Staat leihen und somit enorme Spannen haben, ist ein anderes Thema). Um überhaupt Investoren für den Erwerb von gewerblichen Objekten zu interessieren, müssen die Renditen auf 8 bis 10 Prozent ansteigen. Als Folge werden die Preise um 15 bis 35 Prozent gegenüber denen zwischen 2004 und 2008 sinken. Wurden im Jahr 2007 noch über 550 Milliarden Dollar an gewerblichen Objekten in den USA umgesetzt, so waren es in 2008 noch gerade 150 Milliarden Dollar (davon machten einen gehörigen Teil erzwungene Verkäufe wie die des erwähnten Harry Macklowe aus).

Wichtig für jeden Besitzer von gewerblichen US-Immobilien ist es derzeit, sich sehr intensiv um sein Objekt zu kümmern. Zwingend notwendig ist es, eine gute Verwaltungsfirma und – sofern man ein umfangreicheres Portfolio hat – einen guten Asset Manager zu beauftragen. Die Verwaltungsfirma muss die Immobilie optimal unterhalten und gleichzeitig alle Möglichkeiten nutzen, Kosten zu sparen. Den Mieter interessiert nur der Gesamtbetrag der von ihm zu bezahlenden Miete, nicht aber, wie diese sich aus Miete und Betriebskosten zusammensetzt. Daneben muss mit den Mietern rechtzeitig über Mietreduktionen diskutiert gehen, damit diese nicht in Konkurs gehen oder ins benachbarte Objekt übersiedeln. Hier lautet das Motto derzeit ganz klar: Lieber weniger Miete als Leerstand. Sofern eine Finanzierung besteht, müssen lange vor der Fälligkeit alle möglichen Variationen durchgerechnet und alternative Finanzierungsmöglichkeiten abgeklärt werden.

Wenn diejenigen, die mich gelegentlich eines übermäßigen Pessimismus bezichtigen, bis hierher durchgehalten haben, nun die gute Nachricht: Meiner Ansicht nach bieten Zeiten wie diese auch enorme Möglichkeiten, gute Objekte zu attraktiven Konditionen zu erwerben. Banken sind bereit, im Bestand befindliche Immobilien und/oder Finanzierungen mit grossen Abschlägen zu verkaufen. Ich weiss von einem Shopping Center in Südwestflorida, das fertig gestellt ist, aber momentan leer steht. Es kann für etwa 65 Dollar pro Quadratfuß (715 Dollar pro Quadratmeter) erworben werden. Dieser niedrige Kaufpreis erlaubt es dem neuen Besitzer zukünftig, Mieter aus umliegenden Objekten mit dem Angebot günstigerer Mieten abzuwerben. Bereits nach kurzer Zeit dürfte die Gewinnschwelle erreicht sein. In den Verträgen sollten Mieterhöhungen über der Inflationsrate für die Folgejahre vereinbart werden. Nach drei- bis fünf Jahren sollte dann ein Verkauf mit einem ansehnlichen Gewinn möglich sein.

Eine andere Möglichkeit, derzeit zu profitieren, ist ein Objekt direkt von der Bank zu kaufen. Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 5 Million Dollar bringt man eine Million Dollar ein, die Bank stellt 4 Million Dollar als Kredit »non recourse« (das heißt, ohne persönliche Bürgschaft) zur Verfügung. Somit hat die Bank das Objekt aus ihren Büchern und wieder einen bedienten Kredit gebucht. Der Investor limitiert sein Risiko auf den Kapitaleinsatz.

Auch der Erwerb von Objekten mit hohem Leerstand bietet Gewinnpotential. Die Bewertung beziehungsweise der Kaufpreis richtet sich nämlich nach dem jetzigen Einkommen. Durch Vermietung der Leerstände in Zukunft steigt der Ertrag und somit auch der Wert.

Wichtig ist sowohl für den Eigentümer eines bestehenden Objektes wie auch den potentiellen Investor, qualifizierte Immobilienfachleute zu konsultieren. Selbstverständlich stehe ich für solche Aufgaben jederzeit gern zur Verfügung.

Allgemeine Informationen zum Thema finden Sie übrigens in meinem Artikel »Erwerb von gewerblichen Immobilien« auf unserer Webseite.

Quo vadis, Florida?

Die Wirtschaft des Bundesstaates Florida war lange auf rasantes Wachstum ausgerichtet. In der Vergangenheit zogen jeden Tag rund 1.000 Personen in den Sunshine State. Viele von ihnen wurden Immobilienmakler, Hypothekenvermittler, Bauarbeiter und Immobilienanwälte. Deren Existenz hing entscheidend davon ab, dass Florida am nächsten Tag wieder 1.000 neue Personen »importierte«. Wachstum glich in Florida insofern dem Gesellschaftsspiel »Reise nach Jerusalem«, und dies mit allen Konsequenzen: Hört die Musik einmal auf zu spielen, muss man schnell einen Stuhl finden. Nun ist gleich die ganze Kapelle abgezogen – und irgendjemand war zudem so gemein, gleich die Hälfte aller Stühle wegzunehmen.

Florida hat im Moment zwei fundamentale Probleme: einerseits den Zusammenbruch des Immobilienmarktes, andererseits die Tatsache, dass ein enormer Anteil der Wirtschaft von Immobiliensektor und Bauindustrie abhängig ist. Die Immobilienkrise hat Florida stärker getroffen als die meisten anderen Bundesstaaten. Die Preisrückgänge sind drastischer und die Zwangsversteigerungen erreichen schwindelerregende Zahlen. Nun erleben wir all jene Bauarbeiter, die nichts mehr zu bauen haben, die Makler, die viel weniger Objekte zu vermitteln haben, die Hypothekenvermittler, die nichts mehr zu tun haben, da die Banken kein Geld verleihen und die Immobilienanwälte, die inzwischen natürlich ebenfalls Däumchen drehen.

Der Abschwung wirkt sich naturgemäß auf alle Bereiche der Wirtschaft aus: Restaurants, Möbelhäuser, Autohändler, Architekten – die Liste geht endlos weiter. Auch die öffentliche Hand ist massiv betroffen, bestehen doch ein Grossteil der Einnahmen aus a.) Kapitalverkehrssteuern der Immobilientransaktionen, b.) den Grundsteuern sowie c.) Umsatzsteuern auf all den Materialien, die beim Hausbau verwendet werden. (Interessante Nebenbemerkung: Die meisten Leute denken, Orangen und Zucker seien die wichtigsten Produkte der Landwirtschaft in Florida. Irrtum: es sind die der Gärtnereien und Baumschulen – zumindest bis zum Einsetzen der Krise. Nun geht auch deren Umsatz drastisch zurück.)

Früher oder später wird sich auch die Bauindustrie wieder beleben. Florida ist im Winter immer schöner als New York, Chicago oder Minnesota. Und wegen einer Vielzahl von Gründen ist es ganzjährig attraktiver als Haiti, Jamaika oder die Dominikanische Republik. Die Leute werden auch wieder nach Florida kommen. Nur nicht mehr in den rasanten Mengen wie früher. Dagegen sprechen schon jetzt zwei zu beobachtende Tendenzen: Einerseits, dass ein Teil der »Baby Boomer« Gegenden wie Arizona vorzieht. Andererseits das vermehrte Auftreten so genannter »Halfbacks« – Leute aus dem Norden, die einst nach Florida kamen und nun – sozusagen auf halber Strecke – wieder Richtung Heimat zurückziehen, in Bundesstaaten wie North Carolina, Georgia oder Tennessee.

Dass Florida seine einzigartige Stellung verloren hat, ist auch auf unglückliche Entscheidungen der Politiker zurückzuführen. Deren einzige Priorität hieß langes Wachstum um jeden Preis. In Folge dessen ist etwa das Schulsystem hierzulande unterdurchschnittlich und die Qualität der Arbeitskräfte für große Firmen weitestgehend uninteressant. In der jetzigen Phase, in der schieres Bevölkerungswachstum nicht mehr die Wirtschaft antreibt, ist es daher notwendig, dass Florida qualifizierte, gut ausgebildete Arbeitskräfte anzieht und nicht nur die oben genannten Immobilienmakler, Hypothekenvermittler, Bauarbeiter und Immobilienanwälte. Für die gibt es hier vorläufig und bis auf weiteres nämlich nicht viel oder gar nichts zu tun.

Nachdem nun klar ist, dass Gouverneur Charlie Crist nicht der nächste Vizepräsident der USA wird oder einen Kabinettsposten erhält, kann er sich endlich darum kümmern, wofür ihn das Volk gewählt hat. Die ersten Schritte einer langfristigen Planung hat er schon eingeleitet: etwa durch den Kauf von großen Landflächen von der Zuckerindustrie und deren ökologische Einbindung in die Everglades. Die Naturschönheiten Floridas müssen nämlich erhalten bleiben, sind sie doch einer der Hauptgründe, wieso die Leute hierher ziehen.

Erschreckend ist meiner Ansicht nach, dass bei den letzten Budgetkürzungen das höhere Schulsystem die meisten Abstriche verzeichnen musste. Das mag auch daran liegen, dass sich die Leute aus dem Norden Florida nicht wirklich tief verbunden fühlen. Ihre Kinder haben sie meist schon groß gezogen und sehen keine Verpflichtung mehr gegenüber dem lokalen Schul- und Ausbildungssystem. Viele der 18 Millionen Bewohner Florida leben zwar hier, aber fühlen sich nicht wirklich zuhause. Sie kommen aus dem Norden, um das zu genießen, was Florida zu bieten hat. Doch die Menschen (ob sie nun ganzjährig oder nur zeitweise hier leben) sollten auch begreifen, dass sie eine Verantwortung gegenüber Florida haben. Die endlose Zersiedlung, der gewaltige Wasserverbrauch und das Ignorieren der Gefahren durch Wirbelstürme muss ein Ende haben. Eine jüngste Umfrage hat meines Erachtens hier eine immer noch erschreckende Ignoranz gezeigt: Nicht etwa die Verknappung des Wasser, die angespannte Verkehrssituation, der Mangel an öffentlichen Verkehrsmitteln oder das lausige Schulsystem werden von den Befragten als größtes Problem genannt. Nein, es sind die –angeblich zu hohen – Grundsteuern, über die sich die Leute beschweren. Frei nach dem Motto: Jeder ist sich selbst der nächste …

Immerhin: Bei manchen Floridianern – und zunehmend auch den Politikern – scheint sich langsam die Erkenntnis durchzusetzen, dass der jetzige Zustand nicht weiter aufrecht zu erhalten ist. Wir müssen unseren Lebensstil anpassen und sorgfältiger mit den Ressourcen umgehen, öffentliche Transportmittel fördern und die Bautätigkeit regulieren und besser planen. Es müssen alternative Industrien zur Bau- und Immobilienbranche angesiedelt werden (auch hier wurde Gouverneur Crist neulich endlich einmal aktiv). Und auch das Schul- und Ausbildungssystem muss deutlich verbessert werden. Nur so werden große Firmen einen Anreiz haben, neue Standorte in Florida zu schaffen.

Längerfristig sind die Aussichten für Florida meiner Ansicht nach weiter sehr positiv. Kein anderer Bundesstaat kann diese Kombination von Klima, keine Einkommens- und Erbschaftssteuern, Naturschönheiten, Stränden und touristischer Infrastruktur bieten. Bis der Überhang an Immobilien (sei es Wohnungen, Häuser Shoppingcenter oder Büros) abgebaut beziehungsweise gefüllt ist, wird Florida durch eine harte Anpassungsphase gehen. Dennoch bin ich davon überzeugt, dass gerade Zeiten wie diese enorme Chancen bieten: Schnäppchen beim Kauf von Wohnungen und Häusern, Erwerb von Shopping Centern und Bürogebäuden zu attraktiven Preisen und Renditen, Inanspruchnahme von Wirtschaftsförderungsmitteln, Interessante Geschäftsmöglichkeiten rund um Umweltschutz und Recycling, Eco-Tourismus und alles was mit dem Gesundheitswesen zu tun hat (inklusive Forschung durch die Ansiedlung des Scripps Institutes). Wir leben ja schließlich auch in Florida immer noch im »Land der unbegrenzten Möglichkeiten«!

Happy Holidays aus Naples

Weihnachten ohne Schnee und unter Palmen bei 20 Grad und Sonnenschein ist schon etwas gewohnungsbedürftig. Vor einem Monat habe ich mir eine Kamera gekauft und beschlossen Photographie zu einem Hobby zu machen. Als Immobilienmakler hat man ja im Moment etwas mehr Zeit

Hier ein paar Eindrücke aus Naples:

Die »One-Billion-Dollar«-Frage

Zunächst eine Entschuldigung: Seit meinem letzten Blog-Eintrag sind mehr als zwei Wochen vergangen. Schuld sind die Snowbirds, die uns Floridianern – thank you very much! – jeden Winter ihre Grippebazillen aus dem kalten Norden mitbringen. Dieses Jahr hat es auch mich erwischt und für ein paar Tage lahmgelegt. Einmal genesen, musste ich anschließend (wie jedes Jahr) etwas für die Kultur tun: Besuch bei der Art Basel Miami Beach. Übrigens ein hervorragender Gradmesser für die Wirtschaft im Allgemeinen und die konjunkturellen Erwartungen im Besonderen …

Apropos: Der zukünftige Präsident Obama hat die ersten Mitglieder seines Kabinetts vorgestellt: allesamt sehr starke Persönlichkeiten mit grossem Sachverstand. Bei ihrer Auswahl stand offenbar Kompetenz im Vordergrund und nicht nur politisches Kalkül. Obama hat allerdings klar gemacht, dass er allein die Richtlinien der Politik bestimmt und er von seinem Team erwartet, diese entsprechend seinen Vorstellungen umzusetzen. Ich habe den Eindruck, dass er seine neue Aufgabe sehr pragmatisch angeht. Sein Denken und Handeln scheinen langfristig ausgerichtet zu sein (was den Amerikanern in der Regel eher fremd ist). Dabei hat er nicht weniger im Sinn als eine grundsätzliche Richtungsänderung. Beispiel: Sein angekündigtes Programm zu Schaffung von 2,5 Millionen Arbeitsplätzen, das zur Verbesserung der maroden US-Infrastruktur beitragen soll.

»It’s the economy, stupid!« wussten einst schon die Berater von Präsident Clinton. Und auch unter Obama stehen die Schaffung von Arbeitsplätzen, die Lösung der Finanzkrise und die Verhinderung des Absturzes der Wirtschaft in eine Depression zunächst einmal im Vordergrund. Außenpolitische Themen wie der Rückzug aus dem Irak, der Kampf gegen Terroristen in Afghanistan oder die Spannungen mit Russland sind vorerst in den Hintergrund gerückt. Mit Hillary Clinton als Außenministerin und dem in internationalen Dingen erfahrenen Joseph Biden hat er freilich zwei kompetente Politiker an seiner Seite, die eine Neuausrichtung der amerikanischen Politik auch auf diesen Feldern beherzt vorantreiben werden. 

Obama ist sich sehr wohl bewusst, dass die Lösung der bestehenden Probleme längere Zeit in Anspruch nehmen wird. Die Herausforderungen geht er flexibel an. So scheut er sich nicht, auch Politiker aus dem oppositionellen republikanischen Lager in seine Diskussionen mit einzubinden. Immer wieder betont er, dass ideologische Barrieren nicht im Wege stehen dürfen, das Land voran zu bringen. Zu zentralen Aufgaben seiner Politik hat er Energiesparmassnahmen, alternative Energiequellen und den Umweltschutz erhoben. Deren Bedeutung scheint peu à peu tatsächlich vielen Amerikanern aufzugehen. Bei meinen Gesprächen stelle ich allerdings immer noch grosse Naivität und Unkenntnis im Hinblick auf derlei Themen fest. Immerhin: Es scheint sich langsam doch eine allgemeine Überzeugung durchzusetzen, dass es so nicht weitergehen kann. 

Ich habe den Eindruck, dass Amerika am Anfang eines grundlegenden wirtschaftlichen Wandels steht. Die Exzesse der letzten 15 Jahren waren einfach zu groß: Jeden Tag wurden zwei Milliarden Dollar im Ausland aufgenommen, um die Staatsausgaben und den privaten Konsum zu finanzieren. Obama ist es gelungen, den Politikern und Bürgern den Ernst der Lage zu vermitteln und die zur Bewältigung der Krise(n) notwendigen Energien freizusetzen. Der neue Mann im Weißen Haus ist ein ausgezeichneter Rhetoriker – und schon Aristoteles wusste, dass Rhetorik das Fundament für politischen Einfluss ist. Es wird jetzt darauf ankommen, ob die Begeisterung seiner Anhänger anhalten wird und es dem neuen Amtsinhaber gelingt, seine politische Basis weiter auszuweiten.

Schwierig ist seine Mission allemal: Die Wirtschaft kommt jetzt erst so richtig ins Stottern, jeden Tag liest man von neuen Massenentlassungen. Und auch die Anzahl der Zwangsversteigerungen steigt weiterhin an – trotz verschiedener Moratorien einzelner Bundesstaaten und Initiativen der Banken, mit den Schuldnern zu einvernehmlichen Lösungen zu kommen. Die nächste Welle an Zwangsversteigerungen dürfte unvermeidlich sein: Steigende Arbeitslosenzahlen, das Auslaufen von günstigen Zinsfestschreibungen und Fälligkeiten bei Subprime-Hypotheken sind der Grund.

Erschreckend ist, dass 50 Prozent aller Schuldner, deren Hypothek neu verhandelt und festgesetzt wurde, nach sechs Monaten bereits wieder mit ihren Zahlungen in Verzug sind. Bei jedem sechsten US-Haus- oder Wohnungsbesitzer  (= zwölf Millionen Eigentümer) übersteigt die Hypothek inzwischen den Wert des Objektes. Verschiedene Experten (sofern sich jemand in diesem doch einigermassen chaotischen ökonomischen Umfeld noch so nennen kann) rechnen mit über acht Millionen Zwangsversteigerungen bis zum Jahr 2012. Bis dato haben bereits mehr als eine Million Eigentümer ihre Wohnungen oder Häuser verloren.

Hat jemand mal schnell eine Billion Dollar? Diese Summe wird meiner Ansicht nach nämlich in den nächsten zwei Jahren durch die noch anstehenden Verluste bei den sattsam bekannten Subprime-Hypotheken, normalen Hypotheken, Finanzierungen gewerblicher Objekte, Autofinanzierungen, »Credit Swaps and Credit Insurance«, Kreditkarten und Betriebskrediten verloren gehen (der Ausfall entspricht somit im Übrigen dem US-Haushaltsdefizit, das in diesem Rechnungsjahr ebenfalls eine Billion Dollar betragen wird). Allein bei den acht grössten US-Finanzinstituten betragen die Verbindlichkeiten (nachstehend »Leverage« genannt) momentan das 29-fache des Kapitals. Gemeinsam werden sie mindestens 400 Milliarden Dollar Verluste auf ihren bestehenden Portfolios realisieren, eventuell sogar bis zu 600 Milliarden Dollar.

Eine Billion sind eintausend Milliarden Dollar. Ich bin zwar recht gut in Mathematik, aber wir bewegen uns hier in Grössenordnungen, die unsere Vorstellungskraft bei weitem übersteigen. Auf jeden Fall ist es eine Menge Geld. Die US-Regierung hat bis dato etwa 300 Milliarden Dollar in die Finanzinstitute investiert. Selbst dies scheint aber nicht auszureichen, um private Investoren dazu zu bewegen, neues Kapital in diese Konzerne zu stecken. Somit werden die Banken ihre Ausleihungen reduzieren, um Eigenkapital und Fremdkapital in ein besseres Verhältnis zu bringen. Dies wird dazu führen, dass die Schuldner Vermögenswerte verkaufen müssen, was wiederum deren Wert durch Überangebot und sinkende Nachfrage reduziert. Bei einer Deflation gewinnt Bargeld an Wert, weil jeder darauf wartet, dass die Preise noch weiter fallen. Somit reduziert sich die wirtschaftliche Tätigkeit noch mehr. Ein Teufelskreis.

Stellt sich also die Frage, ob jemand vielleicht eine Billion Dollar (oder besser zwei, eine für die Finanzinstitute und eine für den US Staatshaushalt)  zuviel in der Portokasse hätte, um kurzfristig auszuhelfen. Ich bezweifele dies.