USA on Sale?

Vor einigen Wochen publizierte die Weltbank in Washington einen interessanten Bericht zum Thema »Auslandsinvestitionen in den Vereinigten Staaten«. Demnach wird die USA auch in zehn Jahren noch die grösste Wirtschaft der Welt sein und der Dollar die führende Reservewährung darstellen (Reservewährung ist die Währung eines Landes, die von den Zentralbanken anderer Länder über die Menge hinaus, die zur Abwicklung des Außenhandels nötig ist, zum Zwecke der Währungsreserve gehalten wird). Die bestehende und auch weiterhin ansteigende Verschuldung der USA wird laut Meinung der Analysten aber zu gravierenden Änderungen führen.

Die untenstehende Graphik zeigt die Entwicklung der internationalen Investmentposition der USA. Seit 1990 ist sie auf negative 3 Billionen Dollar angewachsen. In den nächsten 15 Jahren könnte sich dieser Betrag gemäss der Weltbank-Studie auf 13 Billionen Dollar erhöhen. Ausländer – insbesondere China und andere asiatische Länder – würden dann in noch grösserem Umfang (siehe auch meinen Artikel vom 12. April 2011) US-Vermögenswerte (Staatsanleihen, Aktien, Firmenbeteiligungen und Immobilien) besitzen.

Der Super-Investor Warren Buffett hat bereits im Jahre 2003 in der Zeitschrift FORTUNE auf die Gefahren einer solchen Entwicklung aufmerksam gemacht. Er verglich die USA damals mit einer »immens reichen Familie, die jährlich vier Prozent mehr konsumiert als sie produziert«. Als Folge müsse sie jeden Tag mehr und mehr von ihrem Vermögen verkaufen oder verpfänden.

Natürlich hat niemand wirklich eine konkrete Vorstellung davon, wie die Welt und die Wirtschaft in 15 Jahren aussehen werden. Unbestritten ist aber, dass die ausländischen Investitionen in den USA eine steigende Tendenz aufweisen.

Muss das aber schlecht oder gar verhängnisvoll sein?

In den 80er Jahren investierten japanische Firmen mehr als eine Billion Dollar in den USA und beschäftigten fast 700.000 Personen. Für Verwerfungen sorgte das damals nicht – im Gegenteil: Die Investoren wurden mit offenen Armen begrüßt. Und die USA haben die japanischen Investitionswelle gut überstanden.

Gegenüber chinesischen Investitionen besteht heute indes vielfach noch ein größeres Misstrauen. Die Vermutung: Wenn chinesische Firmen in die USA kommen, muss dies auch immer einen politischen Hintergrund haben. Dabei könnten in den nächsten Jahren Milliarden von Dollar an chinesischem Kapital in die USA fliessen und so eine enorme Anzahl von Arbeitsplätzen geschaffen werden. China hält über 1,1 Billionen Dollar an US-Staatspapieren und wird sicher attraktivere Anlagemöglichkeiten im Dollar suchen. Im Jahre 2010 investierte China bereits über 5 Milliarden Dollar in den USA und schuf mehr als 10.000 Stellen. Aktuelles Beispiel: Die China National Machinery Corporation plant, um den Flughafen von Boise/Idaho herum einen High-Tech-Standort inklusive Wohnungen und Shopping Center zu entwickeln. Welcher lokale Politiker würde sich aus politischen Erwägungen dagegen stellen wollen?

Auch von Seiten des Weissen Hauses werden die ausländischen Investoren derzeit ermuntert. Dies zu einem Zeitpunkt, an dem Präsident Barack Obama die Kampagne seiner Wiederwahl plant, bei der er gegen eine Arbeitslosenquote von 9,2 Prozent angehen muss. »In einer Zeit, in der wir jedes zur Verfügung stehendes Mittel zur Wiederbeschäftigung der Amerikaner und zur Förderung des Wachstums der heimischen Wirtschaft nutzen müssen, stellt die Ankurbelung ausländischer Direktinvestitionen ein wichtiges Mittel dar, um unsere wirtschaftliche Erholung zu beschleunigen«, verkündete Obama zuletzt.

Ausländische Firmen werden meiner Ansicht nach auch vermehrt Produktionsstätten in den USA errichten. Und dies zum Teil aus ähnlichen Gründen, wegen derer US-Firmen ihre Produktionen wieder in die USA verlagern: höhere Qualitätsstandards hierzulande, Unabhängigkeit vor Währungsfluktuationen, Reduzierung der Kapitalkosten, besserer Schutz von geistigem Eigentum etc. (siehe meinen letzten Blog).

Die Renditen der US-Staatspapiere werden für die nächsten Jahre tief bleiben. Somit suchen die Investoren nach besseren Anlagemöglichkeiten. Dies wird zu unter anderem zu einer höheren Nachfrage nach gewerblichen US-Immobilien führen, bieten diese doch deutlich höhere Renditen als Wertpapiere und zudem erhebliche steuerliche Vorteile.

Rückkehr zur Monroe-Doktrin?

Die Rede war in ihrer Eindeutigkeit für viele überraschend. Als Präsident Barack Obama am 22. Juni in Washington betonte, den Truppenabzug aus Afghanistan forcieren zu wollen, »weil es jetzt wichtiger sei, sich auf die Probleme im eigenen Land zu konzentrieren«, verabschiedete er sich damit von nicht weniger als dem jahrzehntelangem Primat amerikanischer Aussenpolitik.  Natürlich sind die USA auch zu Beginn des 21. Jahrhunderts Weltmacht und zentraler Pol der Weltpolitik. Auch wenn der Ost/West-Konflikt keine internationale Bedrohung mehr darstellt, entstanden neue Bipolaritäten, die die USA in ihrer militärischen Weltmachtrolle bestätigten. Und noch Obamas Vorgänger im Amt, George W. Bush, formulierte die hegemonialen Interessen in Europa und Asien ganz klar und führte einen interventionistischen Kurs fort.

Die Ankündigung, dass es jetzt »an der Zeit sei, weniger Geld für den Krieg in Afghanistan und generell für Kriege im Ausland einzusetzen, sondern den Fokus auf die eigene Bevölkerung zu richten«, markiert meiner Ansicht nach aber einen durchaus dramatischen Paradigmenwechsel. Auch wenn die Äusserungen nur am Rande gemacht wurden, bestärken sie eine immer stärker werdende Überzeugung der politischen Klasse in den USA, das eigene Wohlergehen und die eigene Wirtschaft in den Vordergrund zu stellen. Ein Rückfall mithin in die Zeiten des Isolationismus, nur vergleichbar mit dem Primat einer »Splendid Islolation«, mit dem sich Großbritannien im 19. Jahrhundert selbst äußerste Zurückhaltung bei der Beteiligung an dauerhaften Allianzen oder anderen Verpflichtungen gegenüber anderen Weltmächten auferlegte? Ich sehe durchaus Indizien dafür.

Die Amerikaner haben sich schon immer als »auserwähltes Volk« gesehen. Die Tendenz zum freiwilligen Selbstausschluss aus dem internationalen politischen Geschehen und der Abschottung vom Ausland hat auch hier eine lange Tradition und war spätestens seit der Monroe-Doktrin Teil der amerikanischen »foreign policy«. In seiner Rede zur Lage der Nation vom 2. Dezember 1823 entwarf Präsident James Monroe damals vor dem Kongress die Grundzüge einer langfristigen Außenpolitik der Vereinigten Staaten. In der Tradition Thomas Jeffersons stellte er dabei eine irreversible Unabhängigkeit der amerikanischen Staaten von den europäischen Mächten fest und formulierte die Existenz zweier politischer Sphären, betonte das Prinzip der Nichteinmischung der Vereinigten Staaten in europäische Konflikte, forderte ein Ende aller Kolonialisierungsbestrebungen in der westlichen Hemisphäre und kündigte ein Eingreifen der USA nur für den Fall an, dass die europäischen Kolonialmächte diese politischen Grundsätze ignorieren sollten. »Amerika den Amerikanern« lautete damals das geflügelte Schlagwort. Der amerikanische Isolationismus wurde erst durch den Kriegseintritt in den Ersten Weltkrieg 1917, später dann endgültig durch den Eintritt in den Zweiten Weltkrieg beendet und wurde durch den Interventionismus abgelöst.

Mit der Wirtschaftskrise geht es nun aber ans Eingemachte – ganz nach dem Motto, dass sich jeder am Ende selbst der Nächste ist. Ist die Rückkehr zu einer Art Monroe-Doktrin – zumindest auf wirtschaftlichem Feld – also wieder vorstellbar?

Meiner Ansicht werden wir in naher Zukunft drei verschiedene Entwicklungen beobachten können:

1. Amerikanische Firmen werden vermehrt Arbeitsplätze zurück in die USA bringen;

2. Die US-Regierung wird ihre Ausgaben im Ausland (wie Afghanistan und Irak Kriege) deutlich reduzieren;

3. Washington wird direkte und indirekte Massnahmen ergreifen um die einheimische Wirtschaft zu schützen und/oder deren Konkurrenzfähigkeit zu erhöhen.

Einige Beispiele zu Punkt 1: In Louisville aktiviert GE General Electric gerade eine stillgelegte Firma und schafft so 1.300 neue Arbeitsplätze. Carbonite eröffnet ein neues Call-Center und verlegt 250 Arbeitsplätze von Indien in die USA. NCR stellt 850 neue Mitarbeiter ein für die Herstellung von Bankomaten ein, die bisher in China, Ungarn und Brasilien produziert wurden. Ford verlegt 2.000 Stellen von China zurück nach Michigan.

Die Gründe für die Repatriierung von Arbeitsplätzen sind vielfältig: In gewissen Bereichen sind die Qualitätsstandards in den USA höher. Währungsfluktuationen sind bei der Produktion in den USA kein Thema mehr. Zudem kostet der Transport von der Fabrik zum Kunden weniger – die Verkürzung der Zeit zwischen Produktion und Auslieferung reduziert die Kapitalkosten und erlaubt zudem grössere Marktnähe und eine schnellere Ausführung der Kundenbestellungen. In China und anderen Ländern steigen die Lohn- und Lohnnebenkosten parallel dazu um 15 bis 20 Prozent, während sie in den USA stabil sind. General Electric hat ausgerechnet, dass der Kostenvorteil von China gegenüber den USA von 30 auf 6 Prozent gesunken ist. Zudem ist der Schutz von geistigem Eigentum ist in den USA deutlich besser gewährleistet.

Zu Punkt 2: Präsident Obama und andere Politiker sind sich mehr und mehr bewusst, dass die amerikanische Bevölkerung kein Verständnis für den Krieg in Afghanistan hat und der Krieg im Irak als unnötig empfunden wird. Die Kosten sind gleichzeitig immens: Der Waffengang im Irak verschlang 784 Milliarden Dollar, in Afghanistan belaufen sich die Ausgaben bis dato auf 426 Milliarden Dollar. Politischer Druck – insbesondere von der konservativen Tea Party – könnte die Auslandaktivitäten der USA weiter in Frage stellen. Wenn Außenministerin Hillary Clinton wie jetzt geschehen die Militärhilfe für Pakistan grundsätzlich zur Disposition, merkt man, dass ein anderer Wind zu wehen beginnt.

Die USA bestreiten 75 Prozent der Militärausgaben der NATO. Zukünftig wird die USA von Europa erwarten, dass es seine Interessen mit mehr Engagement vertritt. Die USA werden ihre ordnungspolitische Machtposition auch weiterhin behalten, aber ihren Verbündeten mehr Verantwortung und Kosten übertragen und abverlangen. Als Folge werden die Militärausgaben in Europa steigen und in den USA sinken.

Und zu Punkt 3: Immer mehr lokale, regionale oder staatliche Behörden erlassen Bestimmungen, wonach Produkte und Dienstleistungen lokal, regional oder zumindest in den USA eingekauft werden müssen. So hat etwa Ted Strickland, demokratischer Gouverneur von Ohio, im August 2010 eine Verordnung verabschiedet, wonach das öffentliche Beschaffungswesen des Bundesstaates dazu verpflichtet ist, bei nahezu allen Anschaffungen auf das Siegel »Made in USA« zu achten. Ähnliches beim »American Recovery and Reinvestment Act« aus dem Jahre 2009: Dieser enthält die »Buy-American«-Klausel, die besagt, dass bei Infrastrukturmaßnahmen, die mit dem Paket eingeleitet werden, nur Eisen und Stahl aus heimischer Produktion verwendet werden darf.

Für mich sind dies weitere Zeichen eines immer stärker um sich greifenden Protektionismus. Eine Entwicklung mit durchaus historischem Vorbild: Am 17. Juni 1930 unterzeichnet US-Präsident Herbert Hoover den so genannten Smoot-Hawley Tariff Act. Das Gesetz, benannt nach den republikanischen Parlamentariern Reed Smoot und Willis Hawley, erhöht damals die Importzölle auf fast 900 Produkte zum Teil dramatisch. Ein Fanal, andere Länder reagieren prompt. Eine Welle des Protektionismus setzt ein. Die Folgen liessen nicht lange auf sich warten. Gegenüber dem Stand von Anfang 1929 brach der Welthandel bis Anfang 1933 auf Dollarbasis um nahezu zwei Drittel ein. Das Smoot-Hawley-Gesetz verursachte die Große Depression jener Jahre zwar nicht – aber den Einbruch der Weltwirtschaft nach dem Börsencrash vom Oktober 1929 verstärkte es gleichwohl.

Politiker aus aller Welt zogen nach dem Zweiten Weltkrieg ihre Lehren. Protektionismus gilt seither weithin als Übel, der Freihandel zumindest in der politischen Rhetorik als Ideal. Auch in Krisenzeiten flackerte der Neoprotektionismus immer nur zeitlich und örtlich begrenzt wieder auf.

Bis heute. Immer neue Anzeichen deuten darauf hin, dass Politiker in aller Welt besserer Einsicht zum Trotz die Fehler von damals wiederholen könnten. Wir erleben eine Renaissance der nationalen Wirtschaftspolitik. Hübscher verpackt zwar als noch vor achtzig Jahren, aber letztlich mit genau derselben Absicht. Beispiel Zinspolitik: Ich erwarte, dass die amerikanische Zentralbank alles dafür tun wird, die Zinsen wie auch den US-Dollar auf tiefem Niveau zu halten. Ein niedriger Dollarkurs macht US-Produkte im Ausland billiger und konkurrenzfähiger. Tiefe Zinsen wiederum helfen amerikanischen Firmen, ihre Kosten niedrig zu halten.

Aus meiner Sicht ergeben sich aus den geschilderten Sachverhalten einige praktische Schlussfolgerungen, die insbesondere auch für Investoren wichtig sind, die über ein mögliches Engagement in den USA nachdenken:

• Der Dollar wird längerfristig auf tiefem Niveau verharren;

• Die Zinsen in den USA werden vielleicht etwas ansteigen, aber im historischen Vergleich niedrig bleiben;

• Bundesstaaten und lokale Behörden werden vermehrt Anreize, Steuerentlastungen und Zuschüsse für die Schaffung von Arbeitsplätzen offerieren;

• Die Nachfrage nach Lagerhäusern, Verteilerzentren und damit zusammenhängenden Gewerbeflächen wird ansteigen.

10 Schritte zum Kauf einer gewerblichen Immobilie

Das Prozedere zum Erwerb einer Immobilie in den USA, insbesondere einer Gewerbeimmobilie, unterscheidet sich grundsätzlich von dem in Deutschland. Das fängt schon bei der Sprache an: Auch wenn viele Begriffe in ihrer deutschen Übersetzung den bekannten deutschen Bezeichnungen ähneln oder identisch sind (z.B. Grundbuch), so weichen sie in der Praxis grundlegend voneinander ab.

Ein viel fundamentalerer Unterschied liegt aber in der Grundlage der verschiedenen Rechtssysteme in Deutschland (kodifiziertes Recht, also gesetzlich geregelte Sachverhalte) und in den USA (»common law«, auf britischem Einzelfallrecht beruhende Orientierung an Präzedenzfällen). Das wirkt sich im Immobilienrecht insbesondere bei Gewährleistungsansprüchen aus, die in Deutschland gesetzlich festgelegt sind, während man sie in Amerika vertraglich vorweg vereinbaren muss (anderenfalls kann man sie nur schwer geltend machen). Es gilt dort der Grundsatz »Caveat Emptor«, also »Käufer, sei wachsam«. Diese weitgehend vom Gesetzgeber auf die Vertragsparteien verschobenen Regelungen (mit allen Risiken) führen dazu, dass Verträge in den USA (Kauf-, Miet-, Kreditverträge) um ein Vielfaches umfangreicher und genauer sind als entsprechende Vereinbarungen in Deutschland. Insofern empfiehlt es sich, bei sämtlichen Aktivitäten einen kompetenten Makler und einen Fachanwalt einzuschalten.

Wenn diese grundsätzlichen Erwägungen beachtet werden, sollte man sich aber nicht abschrecken lassen. Denn schließlich belegen die Ergebnisse vieler ausländischer Kapitalanleger, dass sie beim Einhalten des Prozederes in Amerika ebenso erfolgreiche Immobiliengeschäfte machen können wie zu Hause.

Haben Sie mit Hilfe eines Maklers nun ein geeignetes Objekt gefunden, liegen zwischen dem Unterzeichnen der Absichtserklärung und der Besitzübernahme zehn Schritte, die ich im folgenden einmal näher erläutern will:

1. Nachdem die Absichtserklärung unterzeichnet worden ist, wird der Kaufvertrag zwischen dem Käufer und Verkäufer ausgehandelt. Es ist wichtig sicherzustellen, dass alle Bedingungen des Käufers im Vertrag berücksichtigt werden. Außerdem sollten alle Standardbegriffe wie z.B. Gewährleistung und Zusicherung, Säumnisbestimmungen, Haftpflicht, Zwangsenteignung, Sorgfaltspflichtsprüfung im Vertrag aufgenommen sein. Im Hinblick auf Gewährleistungen und Zusicherungen ist erwähnenswert, dass sich die Zeitspanne der Gewährleistung nach der Eigentumsübertragung von früher zwei bis drei Jahren auf sechs Monate verkürzt hat. Daher liegt es in der Verantwortung des Käufer und seiner Vertreter, die Immobilie genau und sorgfältig zu prüfen. Des Weiteren sollten auch die bei der Eigentumsübertragung zu unterzeichnenden Unterlagen- wie Übertragungsdokumente (Kaufurkunde, Gewährleistung-/Genehmigungsdokumente, Abtretung/Übertragung von Miet- und anderen Verträgen) im Voraus ausgehandelt und als Anlagen dem Kaufvertrag beigefügt werden, bevor der Käufer diesen unterzeichnet.

2. Wenn der Vertrag unterzeichnet ist, ist der Käufer dafür verantwortlich, dass die zurück erstattbare Anzahlung innerhalb einer bestimmten Frist hinterlegt wird. Sollte die Anzahlung nicht pünktlich geleistet werden, hat der Käufer seine Vertragsverpflichtungen nicht erfüllt. Daher ist es wichtig, dass genug Zeit einplant wird, damit der Käufer die Gelder fristgerecht überweisen kann. Wenn die Gelder eingezahlt sind, muss ein W-9- Formular ausgestellt werden; die Anzahlung wird auf einem Treuhandkonto verwahrt.

3. Als nächstes sollte der Investor vertraglich mindestens vier bis acht Wochen Zeit für eine unabhängige Prüfung aller Aspekte der Immobilie haben. Zur eigenen Sicherheit wird davon abgeraten, bereits vorliegende Prüfungsberichte des Verkäufers zu übernehmen, sondern eigene Expertisen in Auftrag zu geben. Die Prüfung von Bauzustand der Immobilie und der Umweltauflagen setzt sich aus zwei Teilen zusammen: Bei der Prüfung der Konstruktion werden die strukturellen Mängel oder Schäden des Gebäudes (z.B. das Dach, das Fundamant etc.) überprüft. Diese Prüfung ist aus zweierlei Gründen wichtig: Erstens ermöglicht sie dem Investor eine bessere finanzielle Planung zukünftig anstehender Kosten. Zweitens kann es zu einer Reduktion des Kaufpreises führen, sollte der Verkäufer diese Mängel in dem Originalvertrag nicht angegeben haben. Eine unabhängige Analyse des Grundstückes bestimmt, ob mit dieser Immobilie Umweltrisiken verbunden sind.

4. Eine weitere Prüfung ist die des Immobilienstatus im Hinblick auf die Unternehmensform und Rechtslage, damit zukünftige Rechtsstreitigkeiten vermieden werden. Es empfiehlt sich, dass der Käufer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine Preisreduktion oder Sicherheitsleistung für alle gefundenen Mängel und Probleme einfordert, um auszuschließen, dass der Verkäufer sein gesamtes Vermögen auflöst und nicht mehr haftbar gemacht werden kann. Die Prüfung beinhaltet fünf Aspekte: 1.) Prüfung der Mieten, 2.) Gespräche mit den Mietern, 3.) Erklärung, mit der die ausfertigende Partei einen Sachverhalt bestätigt und sich zu dessen Beachtung verpflichtet (»estoppel certificates«), 4.) Überprüfung von Serviceverträgen, Gewährleistungen und Eigentumsrecht sowie 5.) die Vermessung der Grundstücks-und Gebäudegrenzen.

1.) Prüfung der Mieten: Diese sollte jegliche Diskrepanz zwischen den gegenwärtigen und zukünftigen Einnahmen, die mit dem Käufer vereinbart worden sind, und den gegenwärtigen und zukünftigen Zahlungen aus den Mietverpflichtungen aufdecken.

2.) Interviews mit den Mietern: Diese können aufzeigen, ob Reparaturen, die der Verkäufer vernachlässigt hat, notwendig sind. Außerdem kann der Käufer einen Eindruck über die Beständigkeit der Mieten und über zukünftige Einnahmen erhalten.

3.) Tenant Estoppel Certificates: Es wird empfohlen, dass der Käufer von allen Mietern unterzeichnete »estoppel certificates« erhält. Dieser Prozess dauert oft zwei bis drei Wochen. In dem »estoppel certificate« legt der Mieter alle Sachverhalte der Miete dar und bestätigt diese Angaben durch seine Unterschrift.

4.) Serviceverträge und Gewährleistungen: Die Serviceverträge sind Vereinbarungen über Dienstleistungen wie z.B. Hausmeister, Gebäudeüberwachung, Pflege der Außen/Garten- Anlagen, Überwachung des Feueralarms und Müllabfuhr. Der Käufer muss sicherstellen, dass diese Verträge auf den neuen Besitzer übertragen werden können und die Anbieter guten Service zu Marktpreisen liefert. Außerdem muss gegeben sein, dass die Gewährleistungen und Garantien auf den neuen Besitzer übertragbar sind.

5.) Eigentumsrecht und Vermessung der Grundstücks- und Gebäudegrenzen: Hier ist es wichtig, das Folgende zu überprüfen:

• Aufzeichnungen aller Pfandrechte (»liens«), die auf der Immobilie eingetragen sind und durch den Verkäufer spätestens zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gelöscht oder abgelöst werden müssen;

• Bestehende Nutzungsrechte oder Beeinträchtigungen;

• Verstoß gegen Zonenplanung oder Baugesetz in Hinblick auf Größe/Höhe, Gebrauch, Parkmöglichkeiten, etc.;

• Jegliche Verstöße gegen Zusicherungen, Auflagen und Einschränkungen;

• Übereinstimmung der Rechtsbeschreibung der Immobilie in Rechtsmängelversicherung und der Vermessungsurkunde.

5. Oftmals wird für den Kauf eine separate, juristische Einheit gegründet. Der Käufer muss sicherstellen, dass es der juristischen Einheit/der neuen Gesellschaft gesetzlich erlaubt ist, Geschäfte in dem Bundesstaat auszuführen, in dem die Immobilie gelegen ist. Der Käufer hat seine Identität und Handlungsbefugnis nachweisen, indem er für die Rechtsmängelversicherung die Gesellschaftsunterlagen vorlegt.

6. Die neue juristische Einheit muss Bankkonten eröffnen.  Einige lokale Usancen verlangen die Eröffnung von verzinsbaren Konten für die Mieterkautionen, separate Konten für die Zahlungen der Mieter und ein Girokonto für die normalen Zahlungen.

7. Eine langwierige und arbeitsintensive Phase ist die Zusammenstellung der aller notwendigen Informationen, um die entsprechenden Anteile der Betriebs- und Unterhaltskosten der Immobilie zu berechnen und bestehende Liefervereinbarungen anzupassen (Gas-, Strom, Wasser-Rechnungen). Der Käufer sollte für den Monat, in dem der Vertragsabschluss stattfindet, die folgenden Informationen und Unterlagen verlangen: Kopien der aktuellen Mietabrechnungen, Liste der im Voraus bezahlten Mieten, die aktuellen Steuerbescheide für die Immobilie, Aufstellung des tatsächlich vereinnahmten Mieteinnahmen, Aufstellung nicht gezahlter Mieten und Zuschüsse zu Ausbauten, alte Forderungen, Aufstellung der Kautionen, Aufstellung nicht gezahlter Umlagen sowie Beiträge oder Gebühren von Eigentümergemeinschaften, Kopien der aktuellen Lieferantenrechnungen, Aufstellung fälliger Serviceausgaben mit Angabe, welche im Voraus zu bezahlen sind, welche bereits bezahlt sind und welche zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch unbezahlt sind. Wenn die Versorgungsleistungen am Tag des Vertragsabschlusses übertragen werden, müssen die Kautionen bezahlt und die Messgeräte am Tag des Vertragsabschlusses abgelesen werden.

8. Als nächstes muss sichergestellt werden, dass die weiteren Zahlungen gemäss den Bestimmungen des Kaufvertrages pünktlich geleistet werden. Nachdem die Abrechnungen, Aufteilungen, »Pro Rata«-Berechnungen und Anpassungen bekannt sind, kann der genaue Kaufpreis, der bei der Eigentumsübertragung fällig ist, anhand der folgenden Formel ermittelt werden:

 Kaufpreis gemäss Kaufvertrag = Erwerbskosten

+ Kosten des Vertragsabschlusses

+ Erwerbs- oder Kapitalreserven

+ Beratungsgebühren

+ Kosten der Eigentumsübertragung (Kapitalverkehrsteuer, Gebühren)

+/- Pro Rata Verteilung und Anpassungen

Ursprüngliche Anzahlung des Käufers

Diese Gelder müssen vor dem Tag des Eigentumsübertragung auf dem Treuhandkonto eingegangen sein. Der Käufer muss auch sicherstellen, dass ausreichende Geldmittel verfügbar sind, um die Immobilie nach der Eigentumsübertragung weiter betreiben zu können.

9. Es ist zwingend erforderlich, dass die Unterzeichnung aller Dokumente zeitgleich erfolgt. Dies ist ein Prozess aus sechs Schritten: die Dokumente müssen angefertigt, auf Ihre Korrektheit hin überprüft, mit allen relevanten Anlagen vervollständigt werden, von allen Parteien unterschrieben, notarisiert und am Tag der Eigentumsübertrag komplett sein. Man sollte zwei Wochen für die Koordinierung der Dokumente einplanen.

10. Zum Schluss wird die Kaufabrechnung durchgesehen und vom Käufer als auch Verkäufer unterzeichnet. Normalerweise wird diese von dem Anwalt/Treuhänder, der die Eigentumsübertragung vornimmt, erstellt. Dieser sorgt auch für die Bezahlung aller auf der Immobilie lastenden Verbindlichkeiten Zug um Zug gegen Freistellungserklärungen. Der Käufer sollte den Erhalt des Nettoerlöses auf seinem Bankkonto bestätigen.

US-Gewerbeimmobilien: Zweigeteilter Markt

Es ist noch gar nicht lange her, da galten amerikanische Gewerbeimmobilien als der nächste potentielle Krisenherd nach dem privaten Häusermarkt. Obwohl Verluste mit Hypotheken für kommerziell genutzte Immobilien den US-Kreditinstituten weiterhin Probleme bereiten, stellen sie nach Einschätzung vieler Experten nun aber keine akute Bedrohung für das gesamte Finanzsystem mehr dar.

Amerikanische Banken haben wegen der jüngsten Wirtschaftskrise nach Angaben der Fed bislang 80 Milliarden Dollar Verluste aus Engagements in Gewerbeimmobilien abgeschrieben. Die Durststrecke ist trotz zögerlicher konjunktureller Erholung noch nicht vorbei. Am Ende des Tages kalkuliert die Notenbank mit einem doppelt so hohen Fehlbetrag für die Banken. Mehrere Hundert Milliarden $ an gewerblichen Hypotheken wurden von den Banken an institutionelle und private Investoren weiterverkauft. Auch hier sind schon (und werden noch) bedeutende Verluste anfallen. Aber dennoch beginnt sich der Markt in bestimmten Teilsegmenten wieder zu stabilisieren.

Bürogebäude in den grossen Städten etwa erfreuen sich wieder reger Nachfrage und erzielen Höchstpreise fast wie zu Boomzeiten. In kleineren Städten und Vororten hingegen gibt es jedoch immer noch viele Objekte, deren Eigentümer nicht genug Einnahmen erwirtschaften, um ihre Hypothekenraten zahlen zu können. Insofern haben Immobilien in weniger guten Lagen oder ohne »Investment Grade«-Mieter weiterhin Mühe, sich von den tiefen Preisen zu erholen.

Verluste aus der Finanzierung von Gewerbeimmobilien spielten auch eine große Rolle bei der Pleite von mehr als 300 meist kleinen amerikanischen Banken seit 2008. Aber zumindest das Wachstum der Zahlungsrückstände lässt mittlerweile nach. Gestützt von der wirtschaftlichen Stabilisierung und den weiterhin niedrigen Zinsen, die die Finanzierung von vielversprechenden Projekten einfacher machen, scheint der Markt wieder Fuß zu fassen. Das jetzige wirtschaftlich Umfeld ist dabei ideal für Investoren mit Cash. Liquiditätsarme Investoren, Firmeninhaber und Immobilienbesitzer erleben indes auch weiterhin harte Zeiten.

Momentan ist so etwas wie eine zweigeteilte Wirtschaftsentwicklung zu beobachten: Das von der Federal Reserve zur Verfügung gestellte Geld findet seinen Weg nicht zum Mittelstand und Kleingewerbe. Viel Kapital fliesst neben ausgewählten Industrien in die Finanz- und Investmentgesellschaften. Solange diese nicht in andere Bereiche investieren oder ihre Belehnungskriterien lockern, finden sich viel Firmen weiterhin in einer akute Kreditklemme wieder. Beim Wettbewerb um das Kapital bevorzugen die Investoren ganz klar die Bewerber mit guten Kreditrating. Die 9.000 grössten Gesellschaften in den USA halten im Moment 9 Billionen Dollar in Cash oder kurzfristigen Geldanlagen. Davon liegen aber nur etwa 2 Billionen Dollar ausserhalb des Bereiches der Finanzdienstleistungen.

Die grossen US Banken verkünden stolz, dass sie im 1. Quartal 2011 Milliarden an Konsumenten und Firmen verliehen haben. Wie die folgende Graphik zeigt sind in der Realität die Ausleihungen der vier grössten US Banken aber um 7 % gegenüber dem Vorjahr gefallen und die Einlagen um 5 % angestiegen:

Die roten Balken zeigen die Ausleihungen und die blauen die Einlagen.

Der Rückgang der Ausleihungen hat zwei Gründe: a) die Banken schreiben faule Kredite ab und b) die Banken sind sehr zurückhaltend in der Vergabe von neuen Finanzierungen.

Die grossen US-Banken konnten ihre Gewinne erwartungsgemäß deutlich erhöhen. Einerseits, weil sie zu sehr günstigen Konditionen Geld vom Staat erhalten haben. Zum anderen, weil eine Menge an Konkurrenz ausgeschaltet wurde. Die 20 größten US-Banken halten momentan 61 Prozent aller Vermögenswerte, haben aber unterproportionale Ausleihungen im gewerblichen Immobilienmarkt. Die kleinen Banken sind weiterhin praktisch bewegungsunfähig. Als Folge können die grossen Banken recht zügig ihre faulen Kreditpositionen abbauen. Gleichzeitig sind sie aber auch in der Lage, angemessene Preise dafür zu erzielen.

Die kleineren Banken hingegen müssen oftmals ihre Immobilienpositionen schnell und zu tiefen Preisen abstossen. Eine grosse Anzahl von privaten und institutionellen Investorengruppen erzeugt parallel dazu eine hohe Nachfrage nach notleidenden Krediten oder Immobilien. Dies führt dazu, dass die Zeit der Schnäppchen vorbei ist. Gewiefte Investoren und Profis können aber immer wieder interessante Objekte zu sehr günstigen Konditionen erwerben. Die »voll-vermietete-Immobilien-in-Toplage-zum-Schnäppchenpreis« – der Traum eines jeden Investors also – gibt es allerdings nicht.

Institutionelle Investoren haben derzeit einen hohen Anlagebedarf. Dabei ist es für sie kein Problem, ausreichende Finanzierungen für ihre Akquisitionen von guten Immobilien in den grossen Städten (New York, Chicago, Boston, Washington, etc.) zu erhalten. Das Angebot erstklassiger Flächen ist dort deutlich geringer als noch vor ein paar Jahren. Dies führt mit der gestiegenen Nachfrage zu sehr hohen Preisen, die fast wieder das alte Höchstniveau erreicht haben.

Für alle anderen Immobilien ist die Risikobereitschaft nicht so groß. Erschwerend kommt hinzu, dass die Banken nur zögerlich Hypotheken für solche Objekte gewähren. Einerseits, weil sie das Risiko nicht eingehen wollen, zum anderen wegen der Bonität der Käufer. Somit klaffen die Renditen zwischen Top- Immobilien und jener »zweiter Wahl« sehr stark auseinander.

Meine Erwartungen sind, dass früher oder später:

• sich die Kreditmärkte entspannen;

• die Investoren auch andere als Top-Immobilien erwerben;

• die Renditeerwartungen der Investoren für solche Objekte sinken;

• als Konsequenz die Preise für Immobilien »zweiter Wahl« steigen werden.

In meinen beiden vorherigen Beiträgen habe ich die These vertreten, dass die Zinsen noch für einige Zeit tief blieben werden und wir in absehbarer Zeit mit einem Anstieg der Inflation zu rechnen haben. Als Schlussfolgerung halte ich es für durchaus sinnvoll, jetzt Immobilien zu günstigen Preise als Absicherung gegen Inflation zu erwerben.

Grüsse von »Helikopter Ben«

Die grundsätzlichen Gefahren der Weltwirtschaft sind meiner Ansicht nach auch im Jahr 3 nach der Finanzkrise nicht gebannt. Sie wurden – vereinfacht gesagt – nur schlicht vom privaten Sektor auf die öffentliche Hand übertragen.

Die oben stehende Graphik zeigt die Neuverschuldung der öffentlichen Hand (rot) und der Privatwirtschaft (blau) in Milliarden $ von 1979 bis 2010.

Immerhin: Die Investoren haben zur Kenntnis genommen, dass übermäßiges »Leverage« zu Blasen in bestimmten Vermögensklassen führt. Natürlich freut sich jeder, wenn durch Einsatz von Fremdkapital die Eigenkapitalrendite einer Investition gesteigert werden kann. Das geht jedoch nur so lange gut, wie der Anleger Fremdkapital zu günstigeren Konditionen aufnehmen kann als die Investition an Rentabilität erzielt. Bei ansteigender Verschuldung können aber auch geringe Variationen der Fremdkapitalzinsen zum finanziellen Super-GAU führen. Vor diesem Hintergrund müsste derzeit eigentlich ein massives »Deleveraging« stattfinden. Es wird Sie aber wenig überraschen, dass es dieses nicht tut.

Blick zurück: Der damalige Notenbankchef Alan Greenspan hatte nach dem Platzen des Dot.com-Booms die Zinsen auf ein historisch niedriges Niveau gesenkt und somit der Immobilienblase Vorschub geleistet. Anschließend übergab er die Zügel an »Helikopter Ben« und verließ die Bühne. Gemeint ist natürlich der derzeitige Fed-Chef Ben Bernanke, der gesagt hat, dass die US Regierung eine Technologie hat mit Namen Notenpresse, die es ihr erlaubt so viele US Dollar wie gewünscht zu drucken und das ohne zusätzliche Kosten. Milton Friedman hat seinerzeit das Bild des Helikopters von dem Geld in die Wirtschaft geworfen wird, geprägt. Dies zum Hintergrund wieso Bernake in Finanzkreisen seinen markanten Spitznamen erhielt.

Im Jahre 2008 standen wir dann vor einer Liquiditätskrise, nun erleben wir eine Krise der Bonität von Staaten und öffentlichen Körperschaften. Sowohl die USA als auch die Europäische Union sehen sich einer masslosen Überschuldung ausgesetzt.

Was wird passieren? Die USA und andere Staaten werden die Leitzinsen tief halten: Einerseits, um ihre Haushalte nicht noch mehr zu belasten. Zum anderen, um die zaghaft anziehende Wirtschaft nicht abzuwürgen. Ich sehe die gerade erfolgte Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank nicht als Beginn massiver Zinserhöhungen. Da die Sparquote in den USA nicht ausreicht, um das Haushaltsdefizit zu finanzieren (im Gegenteil etwa zu Deutschland), sind die USA darauf angewiesen, dass ausländische Investoren US-Rentenpapiere erwerben. Die grössten Gläubiger sind China, Japan, die Ölstaaten des Mittleren Ostens, Brasilien, Korea, Russland. Allein China hält über 2 Billionen Dollar an US-Werten, davon fast 1 Billion Dollar in US-Staatspapiere.

Mit der Schaffung der ESM wird aus der europäischen Währungsunion eine Transferunion. Die Deutschen haften solidarisch für die fiskalischen Fehler der anderen EU Länder. Auch die Deutschen sehen sich über die nächsten Jahrzehnte mit steigender Staatsverschuldung und Rekordhaushaltsdefiziten konfrontiert und das bei abnehmender Bevölkerung, die zudem immer älter wird. Die USA können wenigstens Bevölkerungswachstum verzeichnen. Die US sind in den letzten 10 Jahren um 30 Millionen Einwohner gewachsen.

Die USA sind weiterhin die Wirtschaftsmacht Nummer 1. Um das einmal etwas ins Verhältnis zu setzten. Die nachstehende Graphik zeigt das Bruttosozialprodukt der US Bundesstaaten im Vergleich zu anderen Ländern. Texas hat  die gleiche Wirtschaftsleistung wie Russland, Kalifornien wie Italien und Florida wie die Niederlande.

Ich rechne damit, dass ab 2012 oder spätestens 2013 das Inflationsrisiko in den USA erheblich zunehmen wird. Die Fed hat die Geldmengen-Zügel zur Überwindung der Finanzkrise bewusst gelockert. In den USA liegt der Anteil der Überschussreserven an der Zentralbankgeldmenge inzwischen bei über fünfzig Prozent. Theoretisch könnte das US-Bankensystem die Geldmenge damit auf mehr als das Doppelte ausweiten. Die US-Geldbasis ist innerhalb der letzten paar Jahre förmlich explodiert und das ganze Geld beginnt jetzt bis zum Verbraucher durchzusickern.

Die Rohstoffpreise schießen buchstäblich durch die Decke und es ist unvermeidlich, dass sich diese Preisanstiege schon bald bei den Waren in den Geschäften niederschlagen werden. Der US-Dollar ist bereits beträchtlich abgesackt. Und Helikopter Ben lässt fleissig weiter die Druckmaschinen laufen. Meiner Ansicht nach stellt sich nicht die Frage, ob die Inflation kommt. Sondern einzig und allein, wann es soweit ist.

Ich denke, dass sowohl US Dollar wie auch Euro gegenüber anderen Währungen (kanadischer Dollar, Brasilianischer Real, Australischer Dollar) sinken werden. Beide Wirtschaftsräume verlieren langsam gegenüber Indien, China und Brasilien an Bedeutung.  Investitionen im Fernen Osten versprechen vielleicht eine höhere Rendite, aber die kulturellen Unterschiede, die rechtlichen und politischen Unsicherheiten  sind nicht zu unterschätzen. Meine Schlussfolgerung und Empfehlung ist:  US Gewerbeimmobilien bieten als Sachwerte einen guten Inflationsschutz.

Alles nur »Peanuts«?

Hilmar Kopper, ehemals Vorstandssprecher der Deutschen Bank, prägte 1994 das Unwort von den »Peanuts« – und meinte damit damals die Summe von 50 Millionen DM. In Zeiten, da sich Republikaner und Demokraten in Washington rhetorische Schlachten über Budgetkürzungen liefern, scheinen sich die Dimensionen verschoben zu haben: Mit »Peanuts« sind hier und heute allenfalls Milliarden gemeint.

Während der jüngsten Wirtschafts- und Finanzkrise wurden private Schulden auf die öffentliche Hand übertragen. In den USA nähert sich die bundesstaatliche Verschuldung inzwischen mit 14,3 Billionen Dollar der gesetzlich festgelegten Höchstgrenze. Eine Erhöhung des mittleren Zinsniveaus um nur ein Prozent würde zu einer zusätzlichen jährlichen Zinslast von 142 Milliarden Dollar führen. Eine Rückkehr zu einem Niveau von 5 Prozent würde den US-Haushalt jährlich um zusätzlich 700 Milliarden Dollar belasten – eine atemberaubende Zahl.


Wie die obige Grafik zeigt ist die Verschuldung der USA im Verhältnis zum Bruttosozialprodukt nicht weit von derjenigen Griechenlands entfernt. Dennoch: Bei den Streitereien in Washington geht es meiner Ansicht nach wohl leider tatsächlich nur um »Peanuts« im Vergleich zu den derzeit wirklich anstehenden Problemen. Einerseits werden die fundamentalen Probleme der Gesundheitsvorsorge, Medicaid und Medicare, gar nicht angefasst. Hier besteht eine längerfristig eine Finanzierungslücke von 100 bis 200 Billionen Dollar, für deren Deckung die Steuern um 75 Prozent erhöht werden müssten. Zum anderen werden die Ausgaben für Infrastruktur, Bildung, Wissenschaft, Schulen, Feuerwehr und Forschung rasant gekürzt – also genau das Gegenteil, was ein langfristiges Wachstum fördern würde. Eine Gesellschaft wächst und floriert, wenn sie grosse, langfristige Investitionen tätigt. Die zeigen die Beispiele Chinas und Deutschlands. Die Politiker in Washington lassen aber den Konsumanteil (Renten, Gesundheitswesen, Wohlfahrt) des Staatsbudgets unangetastet. Schliesslich möchten sie ja wiedergewählt werden. Als Folge wird der Konsum gefördert und die Investitionen vernachlässigt.
Obwohl wir gerade die grösste Finanzkrise seit der grossen Depression durchleben mussten, scheinen die Politiker hierzulande noch immer nicht aufgewacht zu sein. Die Gründe für die Krise waren a.) zu günstiges Geld b.) zu hohe Ausgaben c.) zu hohe Kreditaufnahmen und d.) zu geringe Investitionen. Keines dieser Probleme wurde bis dato gelöst oder auch nur ernsthaft angefasst. Erste Hilfe wurde geleistet, damit das System nicht zusammenbricht. Verbindlichkeiten und Verluste wurden von der Wirtschaft auf die öffentliche Hand übertragen. Wenn nicht bald die fundamentalen Probleme in Angriff genommen werden, dürften die USA durch eine längere Phase der Stagnation und anhaltender Arbeitslosigkeit gehen. Ich habe große Bedenken, dass es einer erneuten Krise bedarf, ehe die hiesigen Politiker (und auch die Gesellschaft als solche) fundamental umdenken.

Die Vereinigten Staaten sind ein sehr reiches Land und werden sicher nicht untergehen. Allein seit dem Jahr 2000 hat sich die Bevölkerung um 9,7 Prozent auf 308 Millionen erhöht. Die Wirtschaft hat immer noch eine sehr hohe Dynamik und Flexibilität. Längerfristig werden die USA aber nicht mehr die »erste Geige« der Weltwirtschaft spielen, sondern sich mit Europa, China auf Augenhöhe befinden. Amerikanische Firmen werden auch weiterhin sehr profitabel sein, viele Amerikaner werden viel Geld verdienen. Aber die große Masse der Menschen hier wird bedeutende Abstriche in Kauf nehmen müssen. Sie sind die eigentlichen Verlierer der Globalisierung.

Angst vorm »Double Dip«

Sind wir in Amerika in puncto Immobilienkrise über den Berg? Auch wenn ich Ihnen hier gerne erfreulichere Nachrichten überbringen würde: Ich glaube nicht daran.

Vergessen Sie allerdings nicht: Meine Einschätzung bezieht sich allgemein auf den US-Markt. In einzelnen Gegenden haben sich die Preise bereits stabilisiert oder sind sogar schon wieder gestiegen.

Meiner Beobachtung nach sinken seit Ende letzten Jahres die Immobilienpreise für Wohnungen und Häuser in den USA erneut. Damit erleben wir, was Amerikaner als sogenannten »Double Dip« bezeichnen. Gut für potentielle Käufer? Auf den ersten Blick schon: Mittlerweile müsste ein amerikanischer Durchschnittsverdiener nur noch 13 Prozent seines jährlichen Einkommens für Hauskosten aufwenden. Das liegt weit unter dem Wert der vergangenen Jahre. Theoretisch wären Immobilien damit um 21 Prozent unterbewertet.

Aber: Die Banken verlangen bei der Vergabe von Hypotheken heute deutlich höhere Anzahlungen. Der durchschnittliche Hauspreis beträgt momentan in den USA 222.600 Dollar. Bei einer Sparquote von derzeit 5,8 Prozent bräuchte ein amerikanischer Durchschnittshaushalt (Einkommen: 49.777 Dollar) derzeit 15 Jahre, um die nötige Anzahlung anzusparen. Bei Alleinstehenden sieht diese Zahl noch trostloser aus: Ein »Single« muss rechnerisch heute 29 Jahre warten (und sparen), eher er sich die Anzahlung für sein Häuschen erlauben kann. Hinzu kommt, dass die niedrigen Hypothekenzinsen mittelfristig wieder ansteigen und somit die Kosten weiter erhöhen dürften.

Zwei Drittel der seit dem letzten Sommer verkauften US-Immobilien wurden denn auch an Käufer oder Investoren verkauft, die bar bezahlten. Nur 6 Prozent der Objekte hingegen gingen an Personen, die zum ersten Mal ein Haus erwarben. In den Jahren 2005 bis 2008 waren dieses noch 35 bis 39 Prozent gewesen, im Jahre 2009 hatte der Prozentsatz der Erstkäufer dank erheblichen Steueranreizen sogar noch 41 Prozent betragen.

Schlussfolgerung: Der Nachfrage nach Wohnimmobilien ist auf absehbarer Zeit schwächer sein. Und bis sämtliche derzeit noch auf dem Markt befindlichen Zwangsversteigerungen abgebaut sind, die Arbeitslosenquote sicher verringert hat und das Lohnniveau gestiegen ist, muss man wohl von einem weiteren Abrutschen der Immobilienpreise ausgehen.

Mietimmobilien: »Economy of Scale«

In den Vereinigten Staaten steigt der Bedarf an Mietwohnungen und Miethäusern. Die Gründe liegen auf der Hand: Zum einen verfahren die Banken bei der Vergabe von Hypotheken wesentlich restriktiver als noch in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten. Deshalb haben weniger Menschen die finanziellen Möglichkeiten, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen und »müssen« mieten. Zum anderen spricht die demographische Entwicklung für eine höhere Nachfrage nach Mietimmobilien: Die Zahl der 20 bis 24-Jährigen wird in den USA bis 2013 um 1,2 Prozent pro Jahr anwachsen, was deutlich über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre liegt. Ähnlich zeigt sich die Situation bei den 25 bis 34-Jährigen: Deren Zahl wird bis 2015 um 1,4 Prozent pro Jahr steigen, nachdem sie von 1992 bis 2002 um 0,8 Prozent gesunken war. Und sogar ein »Italien-Effekt« war hier in den vergangenen Jahren zu beobachten: Mehr als 1,2 Millionen junge Erwachsene sind zwischen 2005 bis 2010 wieder zu ihren Eltern zurückgezogen.

Doch natürlich wollen die meisten dieser »Twens« nicht dauerhaft in der »Pension Mama« wohnen bleiben. Dieses bedeutet aber, dass sich im Laufe der Zeit ein aufgestauter Bedarf an Miethäusern und Mietwohnungen gebildet hat. Die Folgen sind bereits zu spüren: Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen ist in den USA von 8 Prozent im 4. Quartal 2009 auf 6,6 Prozent im 4. Quartal 2010 gesunken.

Angesichts dieser Situation werde ich immer wieder gefragt ob es sich nicht lohnt, ein paar Wohnungen oder Häuser als Renditeobjekte zu kaufen? Meiner Überzeugung nach ergibt dieses aber nur Sinn, wenn man sich a.) selbst um Renovierung, Vermietung und Verwaltung kümmern kann und/oder b.) mindestens 20 Häuser oder eine Wohnanlage mit mindestens 50 Wohnungen erwirbt. Erst ab diesen Größenordnungen rechnet es sich nämlich, ein eigenes Vermietungs- und Verwaltungsbüro sowie einen Hausmeisterservice zu betreiben.

Die Gründe sind schlicht wirtschaftlicher Natur: Amerikanische Mieter ziehen im Schnitt alle drei Jahre um. Normalerweise beträgt die Vermietungscourtage eine Monatsmiete, für die Verwaltung fallen dann nochmals 4 bis 6 Prozent an. Bei Eigentumswohnungen kommen zudem meist hohe Abgaben an die Eigentümergemeinschaft hinzu. Berücksichtigt man dann noch Kosten für die Renovierung und den Unterhalt, sind die Renditen kaum noch attraktiv. Und: Besitzt man nur ein- oder zwei Objekte, kann ein Leerstand, sei er auch nur vorübergehend, die ganze Kalkulation durcheinander bringen.

Fazit: Die Nachfrage an Wohnimmobilien wird in den USA in den nächsten Jahren deutlich steigen. Doch auch hier gilt für Investoren das Gesetz der »Economy of scale«: Angesichts erheblicher Nebenkosten lohnt sich der Einstieg in dieses Geschäft erst ab einer gewissen Größe.

Durchaus lukrative Chancen

Natürlich wird auch der Markt für gewerbliche Immobilien in den USA momentan stark beeinflusst durch die hohe Zahl notleidender Hypotheken, die schwache Wirtschaft, die tiefen Zinssätze und die fehlende Risikobereitschaft der Investoren. In Folge hat sich eine Aufteilung des Marktes in zwei verschiedene Welten ergeben: Gute Objekte mit solventen Mietern in Top-Lagen kosten heute mehr als vor dem Ausbruch der Krise. Alles andere ist schwer und nur mit grossen Preisabschlägen verkäuflich. Der Trend nach Sicherheit erinnert mich an die grossen Preisdifferenzen bei den Rentenpapieren. Kann sich die BRD für knapp 2 % leihen, so muss ein Land wie Irland mehr als 6.5 % berappen.

Die Anzahl der normalen Immobilientransaktionen ist auf einen Bruchteil dessen geschrumpft, was in den Jahren bis 2007 umgesetzt wurde. Käufer und Verkäufer sind in ihren Vorstellungen weit auseinander. Und die Banken haben keine klare Strategie, wie sie mit notleidenden Finanzierungen umgehen sollen. Sie versuchen:
• mit den Schuldnern Lösungen zu erarbeiten;
• die Hypotheken zu verkaufen;
• die Augen vor Wirklichkeit zu verschließen (nach dem Motto: »extend and pretend«, verlängern und vorgeben, alles sei in Ordnung).

Die Ungewissheit über bevorstehende Änderungen in der Steuergesetzgebung und die Angst vor einer erneuten Rezession haben zu einer grossen Verunsicherung aller Marktteilnehmer geführt. Selbst unter Profis und Experten reicht die Einschätzung von »total deprimiert« bis hin zu »durchaus optimistisch«. Extreme Preisgestaltungen kommen daher immer wieder vor.
Nachstehend die Renditen, zu denen Objekte verkauft werden:

MacDonalds bei 5.75 % = 17.4 fache Jahresmiete
Bankgebäude bei 6.5 % = 15.4 fache Jahresmiete
Shopping Center mit Publix als Hauptmieter bei 6 % = 16.6 fache Jahresmiete
Walgreens und CVS Märkte 6.5 % bis 7.3 % = 13.7 bis 15.4 fache Jahresmiete
Sam’s Club, FEDEX bei 7 % bis 8 % = 12.5 bis 14.3 fache Jahresmiete
Erbbauverträge bei 5.5 % bis 6.75 % = 14.8 bis 18.2 fache Jahresmiete
Strip Shopping Center ohne Hauptmieter bei 9 % bis 11 % = 9 bis 11.1 fache Jahresmiete
Bürogebäude ohne Hauptmieter bei 8.5 % bis 11 % = 9 bis 11.7 fache Jahresmiete

Liegen die Leerstände bei über 30 Prozent, kann man oft die Hypothek von den Banken zu 50 Prozent des Nominalwertes kaufen. Die meisten Anleger fürchten sich davor, dass bei zweitklassigen Objekten die Preise weiter sinken, die Leerstände sich erhöhen und/oder die Mieten sinken. Notleidende Objekte drücken in diesem Segment zu stark auf das Preis- und Mietniveau. Nach meiner Ansicht sind bei einzelnen Objekten die Preise zu stark gesunken, da wie oft in solchen Situationen vom Markt erst mal hektisch und nicht differenziert genug reagiert wird. Es ergeben sich für risikofreudigere Anleger recht gute Investitionsmöglichkeiten.

Die Zinsen bei Rentenpapieren, Geldmarktkonten und anderen sicheren Anlagevehikeln liegen derzeit zwischen null und 3 Prozent. Eine grosse Anzahl Anleger sucht höher rentierende, aber sichere Investitionen. Dies hat die Preise von Top-Objekten in die Höhe und die entsprechenden Renditen nach unten getrieben. Die Nachfrage nach solchen Objekten, sei es auf der institutionellen oder privaten Ebene, übersteigt das Angebot bei weitem. Jeder möchte das Top-Objekt an der Hauptstrasse mit dem erstklassigen Mieter und dem 20-jährigen Mietvertrag erwerben (Bemerkenswert: selbst für solche Objekte sind momentan kaum Finanzierungen von mehr als 50 Prozent erhältlich). Vor kurzem wurde ein neues Bürogebäude in Chicago bei 5.5 % Rendite für $ 550 Millionen verkauft bei Aufnahme einer Hypothek von $ 350 Millionen. Ein vergleichbares, älteres Gebäude mit einem Leerstand von 30 % wechselte bei 7.5 % Rendite den Eigentümer.

Ich bin der Meinung, dass das Zinsniveau in den USA noch für längere Zeit tief bleiben wird. Somit wird die Nachfrage nach Top-Objekten anhalten und deren Preise stabil bleiben oder sich sogar noch erhöhen. In Anbetracht der enormen Geldmengen, die nach interessanten Anlage suchen, könnte es dazu kommen, dass die Nachfrage nach Objekten auch ausserhalb der Top-Klasse ansteigt, insbesondere solche im Wert von 25 Millionen Dollar und mehr. Insbesondere institutionelle Anleger scheinen hier vermehrt Interesse zu zeigen.
Die ganz grosse Welle der Zwangsversteigerungen gewerblicher Objekte ist bis dato noch ausgeblieben. Dennoch fällt bereits jetzt ein markanter Anteil aller Transaktionen auf Zwangsverkäufe oder Versteigerungen, so genannte »Distressed Sales«. In Zahlen ausgedrückt: 35 Prozent bei Hotels, 28 Prozent bei Mehrfamilienhäusern, 22 Prozent bei Büros und 20 Prozent bei industriellen Objekten. Dieser Trend wird noch mindestens zwölf Monate anhalten.

Praktisch unverkäuflich sind momentan angefangene Entwicklungsprojekte oder Land. Solange bestehende Objekte unter Wiederherstellungskosten verkauft werden, hat Land praktisch keinen Wert. Hier werden derzeit in grossem Umfang Portfolios und/oder Hypotheken von den Banken an Investmentgruppen, Hedgefunds und andere opportunistische Investoren zum einem Bruchteil der ursprünglichen Kosten verkauft.

Bei Appartementkomplexen ist eine Stabilisierung und leichte Preiserholung festzustellen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt in einigen Gebieten an, da sich viele Amerikaner den Kauf eines eigenen Objektes nicht mehr leisten können oder aber die weitere Entwicklung abwarten wollen.

Die Mieten für Büros scheinen sich in einigen Märkten zu stabilisieren. Die Erholung wird aber sehr langsam sein. Viele Firmen geben Büroflächen auf und reduzieren die m2 pro Mitarbeiter. Die Leerstandsquote liegt gesamthaft in den USA immer noch bei 17.5 %, dem höchsten Niveau seit 1993.

Auch bei den grossen Shopping Malls zeichnet sich eine langsame Beruhigung ab. Die Leerstandsquote liegt hier bei 10.9 %. Die Mieten sind vom 2. Quartal 2010 zum 3. Quartal 2010 nur um 0.2 % gesunken.

Mein Fazit: Der Markt für Top-Objekte zeigt sich auch weiterhin sehr stark. Für eine Erholung des Marktes aller anderen gewerblichen Objekte muss die Wirtschaft erst wieder in Schwung kommen, Klarheit über die politische Entwicklung/Steuergesetzgebung herrschen und das Vertrauen der Investoren in den Markt zurückkommen. Für clevere Investoren bieten sich aber trotz allem gute Möglichkeiten, interessante Objekte zu günstigen Konditionen zu erwerben. Grosses Potential sehe ich für risikobereite Anleger, die über Cash verfügen und bereit sind, auch Immobilien mit (momentan) hohem Leerstand zu erwerben.

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»Die Preise für gewerbliche Objekte, Büroimmobilien und Einzelhandelsobjekte kannten in den vergangenen zwei Jahren vor allem eine Richtung: nach unten.«

Pacta sunt servanda?

Vor einiger Zeit hielt der Rechtsanwalt Felix Mehler von der Kanzlei Cohen & Grigsby, Bonita Springs vor der »German American Business Chamber« einen interessanten Vortrag über die Unterschiede in den Rechtssystemen der Vereinigten Staaten und Deutschlands. Felix Mehler hat sowohl in Deutschland wie auch den USA die volle Ausbildung zum Anwalt abgeschlossen. Eine seiner zentralen Thesen: Amerikaner gehen mit einer ganz anderen Einstellung an den Abschluss eines Vertrages als wir Kontinentaleuropäer. Konkret: Man schliesst hierzulande zwar einen Vertrag ab, es ist aber durchaus vorstellbar, diesen später ohne viel Federlesens auch wieder zu brechen.

So gilt es in der amerikanischen Rechtsprechung und –auffassung als absolut akzeptabel, einen Vertrag zu brechen, solange man dem Vertragspartner einen allfälligen Schaden ersetzt. Das kontinentaleuropäische Recht hingegen geht davon aus, dass jeder Vertragspartner seiner Verpflichtung nachkommt und diese auch eingeklagt werden kann: Wenn ich etwas verkaufe, dann muss ich es auch liefern – und umgekehrt muss der Käufer auch bezahlen.

Vor diesem Hintergrund gehen amerikanische Vertragspartner natürlich mit einer ganz anderen Einstellung an den Abschluss eines »contracts«. Ändern sich die Umstände, wird man viel eher seine vertragliche Verpflichtung ignorieren als dies ein Kontinentaleuropäer je tun würden (wo die Geschäfte ja oft noch per Handschlag besiegelt werden). Bricht ein Amerikaner einen Vertrag, so weiss er ohnehin, dass sein Vertragspartner vor zwei großen Hürden steht: Zum einen muss er den Schaden und dessen Höhe beweisen. Zum anderen muss er in einem oftmals teuren und aufwendigen Gerichtsverfahren seine Forderung einklagen. Sofern es nicht ausdrücklich vereinbart wurde, kommt noch ein drittes Problem hinzu: Selbst wenn der geschädigte Vertragspartner vor Gericht gewinnt, muss ihm der Verlierer oft nicht die Anwaltskosten ersetzen. Somit ist es manchmal aus rein wirtschaftlichen Überlegungen sinnvoller, auf Schadenersatz zu verzichten und zähneknirschend den Vertragsbruch zu akzeptieren.

Der Umgang mit dem Thema »Vertragstreue« lässt tief blicken: Hier werden klare Unterschiede in der Mentalität von Amerikanern, Europäern und vor allem Asiaten deutlich. Sind asiatische Gesellschaften eher gruppenorientiert, zeigen sich Amerikaner ganz klar auf sich selbst bezogen, das heisst individualistisch und eigeninteressiert. Wir Mitteleuropäer liegen meiner Einschätzung nach in unserem Verhalten und Verständnis der Gesellschaft irgendwo in der Mitte.

Der »Egoismus« der Amerikaner hat natürlich historische Wurzeln: Die Freiheit des Einzelnen ist ein zentrales Element ihrer Kolonialgeschichte. Die ersten europäischen Auswanderer strebten im 16. und 17. Jahrhundert in Nordamerika nach (Religions-) Freiheit und Reichtum und hatten Europa in der Hoffnung verlassen, in Amerika ein neues, besseres Leben führen zu können. Aufgrund der Nichtexistenz von staatlichen Institutionen oder gesicherten Rahmenbedingungen waren die Siedler und Pioniere gezwungen, sich im alltäglichen Leben auf sich selbst, ihre individuellen Fähigkeiten und ihre eigene moralische Verantwortung zu verlassen. Unter solchen Lebensumständen mussten zu treffende Entscheidungen vor allem zeitnah und pragmatisch sein. Der Nutzen stand im Vordergrund. Und war dieser Nutzen positiv, dann war die Entscheidung richtig – gegebenenfalls bis zu der Auffassung, dass der Zweck die Mittel heiligt.

Diese Geisteshaltung hat sich auch auf die Geschäftskultur übertragen. Charakteristisch für den US-amerikanischen Wirtschaftsstil ist zum einen die dominante Rolle und Selbstverantwortung des Individuums und zum anderen – zumindest in der Theorie – die minimale Einflussnahme des Staates auf die Wirtschaft, die allein durch den Markt selbst reguliert werden soll. Die Aufgabe des Staates ist primär, den Rahmen für freien Wettbewerb zu stellen und zu erhalten.

In einer individualistisch ausgeprägten Gesellschaft steht der Einzelne im Vordergrund: Es ist wichtig »seinen Weg zu gehen«, »gegen den Strom zu schwimmen«. Nicht umsonst proklamierte der Amerikaner Frank Sinatra »I did it my way!«. Die Chinesen kontern mit dem Sprichwort »Der Nagel, der herausragt, wird in das Brett gehämmert« – denn in dieser kollektivistisch ausgeprägten Gesellschaft steht die Gruppe als Gesamtheit im Vordergrund und ist wichtiger als die Selbstverwirklichung der einzelnen Gruppenmitglieder. Ein konkretes Beispiel für diesen fundamentalen Gegensatz ist das Versagen von gewissen Bonusprogrammen in asiatischen Ländern. Amerikanische Unternehmen fanden schnell heraus, dass sich dort die Produktivität von Gruppen verringerte, wenn man ein individuell ausgerichtetes Bonusprogramm einsetzte. Die Mitarbeiter orientierten sich an dem schwächsten Glied ihrer Gruppe und versuchten, dieses nicht zu übertreffen. Erst als man das Bonusprogramm so umstellte, dass es die gesamte Gruppe belohnte, wurde die Produktivität gesteigert. In individualistisch geprägten Gesellschaften funktionierte diese Art von Bonusprogrammen allerdings nicht, dort senkten Gruppenprogramme die Produktivität.

Im amerikanischen Denken ist die Auffassung verwurzelt, dass individuelles Denken und persönlicher Instinkt jedem gruppenorientierten Entscheidungsprozess überlegen ist. Mehr noch: Die freie Entfaltung des Einzelnen wird durch die Unterordnung seiner Interessen innerhalb einer Gruppe eher behindert. Amerikaner stellen ihre persönlichen Ziele in der Regel vor alles andere. Dies beinhaltet die Interessen der Firma, der Freunde, der Familie und eventuell sogar des Ehepartners. Als Folge dieses Denkmusters sind Amerikaner gegenüber ihrer Firma (wie auch die Firma gegenüber ihren Mitarbeitern) nur in jenem Grad gegenüber loyal, sofern dies ihren eigenen Interessen nützt. Man verhält sich auf beiden Seiten absolut pragmatisch: Die Loyalität hält nur bis zum Vorliegen eines besseren Angebotes. Gehandelt wird schnell, ohne grosse Vorwarnung. Amerikaner sind nicht bekannt dafür, sehr geduldig zu sein.

All das sollte man wissen, wenn man »im Land der unbegrenzten Möglichkeiten« Geschäfte betreiben will. Amerikaner können sich schnell für alles begeistern, was nach »Opportunity« aussieht. Darum bekommt man als Verhandlungspartner schon früh ungewohnt viel Aufmerksamkeit. Aber genauso schnell, wie man diese erlangt, verliert man sie auch wieder, wenn sich die Resultate nicht als so nützlich herausstellen wie erhofft.

Und das alte »Pacta sunt servanda«, mit dem uns die Römer das Prinzip der Vertragstreue im öffentlichen und privaten Recht auf eine kurze Formel gebracht haben? Im deutschen Zivilrecht, auch das lerne ich von Rechtsanwalt Felix Mehler, besagt der Grundsatz, dass derjenige, der Verträge bricht, rechtswidrig handelt. Und in Amerika? Im vergangenen Jahr las ich im Wall Street Journal einen interessanten Artikel über die Auseinandersetzung zwischen der Deutschen Bank und dem Immobilienmilliardär Donald Trump. Bei dem Streit drehte es sich um den Trump International Hotel & Tower in Chicago – ein 415 Meter hoher Wolkenkratzer am Chicago River. Trump war damals offenbar mit der Rückzahlung eines millionenschweren Kredits in Verzug – und hatte kurzerhand die Deutsche Bank und andere Institute vor einem New Yorker Gericht auf eine Verlängerung der Kreditlaufzeit verklagt. Die Anwälte Trumps argumentierten, der plötzliche Einbruch der weltweiten Finanzmärkte sei ein so außergewöhnliches Ereignis höherer Gewalt, dass ihr Mandant einen Anspruch auf Anpassung des Kreditvertrages habe.

Verträge sind einzuhalten? Wohl eher: »Was schert mich mein Geschwätz von gestern?« Ganz nebenbei warf Trump seinen Kreditgebern damals vor, seine Rückzahlungsbemühungen unterwandert zu haben – und forderte deswegen drei Milliarden Dollar Schadensersatz. Welcome to America!

Nichts ist so beständig wie der Wandel

Auch das ein kultureller Unterschied zwischen der »Neuen« und der »Alten« Welt: Mitteleuropäische Investoren neigen dazu, eine einmal erworbene gewerbliche Immobilie langfristig zu halten und an zukünftige Generationen zu vererben. US-Investoren dagegen betrachten eine Immobilie eher als ein zeitlich begrenztes Engagement. Warum? Weil Amerikaner zum einen viel mobiler sind und eine deutlich geringere emotionale Bindung an Vermögenswerte haben. Sie interessiert vor allem eines: Optimierte Renditen. Zudem ändert sich reale Umfeld einer Immobilie viel schneller als in Mitteleuropa: War die Lage vor zehn Jahren noch sehr gut, steht die Immobilie heute vielleicht schon in einer heruntergekommenen Gegend.

Die Preise für US-Gewerbeimmobilien sind in den letzten Jahren im Schnitt um 42 Prozent gesunken. Die Leerstandsquote hat sich deutlich erhöht und erreicht in einzelnen Gegenden bis zu 20 Prozent. Angesichts der vielen Zwangsversteigerungen und der schwachen Nachfrage sind die Mieten stark gesunken. Insofern muss sich jeder Besitzer einer gewerblichen Immobilie in den USA derzeit folgende Fragen stellen:

• Wo liegt der tatsächliche Wert meiner Immobilie?
• Wie ist das Objekt am Markt positioniert?
• Wie sieht die Zukunftsentwicklung?
• Entspricht das Objekt noch meinen Anlagekriterien?
• Wird meine Immobilie optimal bewirtschaftet oder könnten Betriebskosten
gesenkt werden?
• Ist die Kommunikation mit den Mietern optimal, um deren langfristigen Verbleib sicherzustellen?

Unabhängig von diesen Fragen sollten Besitzer von Gewerbeimmobilien in regelmässigen Abständen eine akribische Bestandsanalyse des Objektes vornehmen. Diese muss den baulichen Zustand des Gebäudes erfassen und die Notwendigkeit etwaiger Renovierungs-, Reparatur- und Erneuerungsarbeiten einschätzen. Darüber hinaus sollte eine kritische Analyse des Umfeldes erstellt werden: Wie hat sich die Lage des Objektes in den letzten zehn Jahren gewandelt, welche Änderungen sind für die kommenden Jahre zu erwarten? Ausserdem empfiehlt sich eine präzise Ermittlung des Wertes der Immobilie basierend auf a.) dem Nettoertrag b.) dem Vergleich mit ähnlichen Objekten und c.) den errechneten Wiederherstellungskosten. Ein guter Immobilienverwalter sowie ein qualifizierter Gewerbemakler (vorzugsweise mit dem »CCIM-Diplom«) können alle diese Informationen zusammentragen und auswerten. Der Eigentümer kann dann entscheiden, ob der die Immobilie verkaufen möchte, ob eine Erhöhung oder Reduktion der Hypothek sinnvoll ist und/oder welche anderen Massnahmen zur Optimierung seines Investments notwendig sind.

Je effizienter eine Immobilie bewirtschaftet wird, desto wettbewerbsfähiger ist sie. Man sollte nicht vergessen: Bei einer Kapitalisierungsrate von 7 Prozent entspricht jeder Dollar Kostensenkung einer Erhöhung des Wertes der Immobilie um 14 Dollar. Liegen die Betriebskosten unter denjenigen der Konkurrenz, so erhöht sich die Rendite für den Eigentümer. Sowohl Eigentümer als auch Mieter spüren derzeit in den USA die Folgen der schwachen Wirtschaft. Daher sind Mieter heute eher gewillt, Einschränkungen in Kauf zu nehmen, sofern diese die von ihnen zu bezahlenden Betriebskosten reduzieren. Letztere können auf vielfältige Weise gesenkt werden: Etwa durch Einstellung der Klimaanlage/Heizung auf höhere bzw. tiefere Temperaturen. Oder die Installierung von Sensoren für die Regulierung der Beleuchtung – das Licht muss eben nicht immer und überall brennen.

Es lohnt sich, für sämtlichen Betriebsausgaben jährlich neue Angebote einzuholen. Auch Verträge sollten daraufhin überprüft werden, ob sie tatsächlich in ihrer bestehenden Form notwendig und sinnvoll sind. Mir persönlich ist es zum Beispiel gelungen, die Frequenz bestimmter Inspektionen von monatlich auf halbjährlich umzustellen. Wichtig ist es auch, das Betriebskostenbudget möglichst genau zu erstellen, so dass die Mieter nach Ablauf des Jahres keine grossen Nachzahlungen zu leisten haben. Dies verbessert einerseits die Liquidität des Immobilieneigentümers, andererseits entstehen weniger Diskussionen mit den Mietern bei Vorlage der Endabrechnung. Nicht dringend notwendige Massnahmen wie etwa ein Neuanstrich des Gebäudes, Versiegeln des Parkplatzes, Verbesserung der Bepflanzung etc. können ohne Probleme zeitlich verschoben werden. Und die Reparatur des Daches ist vielleicht auch kostengünstiger als ein neues Dach (ohne die Integrität der Immobilie zu beeinträchtigen).

Die Kosten von leerstehenden Flächen sind hingegen beträchtlich: Kein Mieteinkommen, Marketingkosten, Vermietungskosten (Maklercourtage), Abbruchkosten bestehender Mietereinbauten, Ausbaukostenzuschuss an den neuen Mieter, Freie Mietzeiten, Beratungskosten (Anwalt für Mietverträge) – da kommt schnell eine beträchtliche Summe zusammen. Umso wichtiger ist es, die vorhandenen Mieter bei der Stange zu behalten. Kommunikation ist dabei das A und O: Wo kann der Vermieter seine »Performance« verbessern, warum hat der Mieter gerade diese Immobilie gewählt und wieso ist sie für seine Art von Geschäft so gut? Vielleicht liegt die aktuell vom Mieter gezahlte Miete über der Marktmiete. Sie können sicher sein, die umliegenden Immobilieneigentümer und deren Makler werden Ihre Mieter ständig umwerben. Statt abzuwarten, bis der Mieter auszieht, sollte man schon vor Ablauf des Mietvertrages das Gespräch suchen. Eventuell lässt sich parallel zu einer gewissen Reduzierung der Miete im Gegenzug eine Verlängerung des Mietvertrages erreichen. Vielleicht benötigt der Mieter weniger Quadratmeter und ist gewillt zu bleiben, falls die Mietfläche verkleinert werden kann. Ist er sich bewusst, dass dem günstigeren Angebot der Konkurrenz erhebliche Kosten eines Umzugs gegenüber stehen?

Proaktives Handeln in allen Bereichen ist in der heutigen Zeit zwingend notwendig. Die ständige Kommunikation mit einem guten Immobilienverwalter und einem qualifizierten auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Makler sind ein Muss. Und garantieren, dass die Gewerbeimmoblien in den USA kein Klotz am Bein, sondern auch in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten ein lukratives Investment bleibt.

Am Tropf des Staates

Der amerikanische Immobiliensektor befindet sich weiterhin in einem schlechten Zustand. Wie lange wird es noch dauern, ehe sich der Markt für Einfamilienhäuser und Wohnungen nachhaltig erholt hat? Und welche Verluste sind auf dem Weg dorthin noch zu erwarten?

Etwa 51 Millionen Amerikaner sind Schuldner einer Hypothek. Die nachstehende Graphik zeigt, dass 14 Prozent aller Hypothekenhalter von Häusern mit ein- bis vier Wohneinheiten mit ihrer Zahlung im Verzug sind oder sich das Objekt bereits in der Zwangsversteigerung befindet – Tendenz steigend. Im Klartext heisst das: Mehr als sieben Millionen Hypotheken werden derzeit nicht bedient. 80 Prozent davon sind »notleidend«, das heisst, die Eigentümer können die Zinsen nicht mehr bezahlen. Nur bei einem Fünftel handelt es sich um »Strategic Defaults» – die Eigentümer könnten zwar noch bezahlen, wollen aber nicht mehr, da die Hypothek den Wert des Objektes übersteigt. Wurden im Jahre 2005 noch rund 60 000 Zwangsvollstreckungen im Monat eingeleitet, so ist diese Zahl inzwischen auf 350 000 angestiegen.

Weitere Informationen zu dem Prozess der Zwangsversteigerungen können Sie meinen Artikel >>Zwangsversteigerungen<< erfahren.

Hier informationshalber die Wahrscheinlichkeit dass es bei Zahlungsverzug zu einer Versteigerung kommt:

90 Tage im Verzug: 99.2 %
60 Tage im Verzug: 95.6 %
30 Tage im Verzug: 72.4 %

In den Boomjahren bis 2006/2007 wurden bis zu 1,8 Millionen neue Häuser pro Jahr gebaut. Diese Zahl ist heute auf etwa 500 000 gefallen. Parallel dazu sind die Verkäufe von bestehenden Häusern auf das tiefste Niveau seit 1999 gesunken. Gemäss Angaben der nationalen Maklerkammer stehen rund vier Millionen Objekte zum Verkauf. Dazu kommt eine unbekannte Zahl von Häusern, die bereits den Banken gehören sowie ein »Schatteninventar« verkaufswilliger Eigentümer, die noch keinen Verkaufsauftrag erteilt haben.

Eine demografische Entwicklung erweist sich als Gift für den Markt: In früheren Zeiten wurden – statistisch gesehen – jedes Jahr in den USA mehr als eine Million neuer Haushalte gegründet. Diese Zahl liegt im Moment deutlich tiefer. Die Gründe: Mehr als 14 Millionen Amerikaner momentan ohne Arbeit, der Zuzug der Einwanderer hat deutlich nachgelassen und die Konsumenten sind allgemein wesentlich sparsamer. Als Folge ziehen erwachsene »Kinder« wieder zu ihren Eltern zurück, Paare warten länger mit dem Erwerb ihres ersten Hauses und Ledige bilden Wohngemeinschaften. Der Trend lautet: Mieten statt Kaufen. Denn Ungewissheit über einen weiteren Preisverfall trägt dazu bei, den Kaufentscheid für eine Wohnimmobilie zu verzögern.

Erhebliche Steuervorteile hatten zwischenzeitlich zu einer Erhöhung der Verkaufszahlen geführt. Nach dem Auslaufen der Steuervorteile sind im Juli die Verkäufe bestehender Objekte um 27 % gefallen. In den letzten beiden Monaten haben sich diese Zahlen leicht erholt. Die Zahl der potentiellen Käufer nimmt nicht schnell genug zu, um das bestehende Inventar zu absorbieren.

Natürlich gibt es nicht den US-Immobilienmarkt, sondern ein Vielzahl regionaler und lokaler Märkte. Bestimmte Orte und Regionen verzeichnen momentan sogar stabile oder schon wieder steigende Preise. Generell ist aber davon auszugehen, dass das Preisniveau in den nächsten zwei Jahren um weitere 10 bis 15 Prozent fallen dürfte. Im Vergleich zu den Kosten des Eigentums ist das Mieten einer Immobilie derzeit wesentlich günstiger. Als Faustregel müssen die Mietkosten bei neun Prozent des Kaufpreises liegen, damit Eigentum finanziell attraktiv ist. Aufgrund des hohen Angebotes an Wohnraum wird das Preisniveau der Mieten auf absehbare Zeit aber tief bleiben.

Die Risiken des Hypothekengeschäftes wurden seit dem Beginn der Immobilienkrise mehrheitlich von den Banken auf die öffentliche Hand transferiert. 96,5 Prozent aller neuen Hypotheken werden heute direkt oder indirekt vom Steuerzahler getragen. Die Banken vergeben zwar Hypotheken, aber nur solche, die entweder an GSE (Governement Sponsored Entiities) verkauft werden oder aber durch die FHA (Federal Housing Authority) garantiert sind. Somit streichen sie Gebühren ein und erzielen Gewinne, aber übertragen das Risiko der Allgemeinheit. Die nachfolgende Graphik zeigt, dass weit über 90 Prozent der neuen Hypotheken durch GSE/FHA gewährt beziehungsweise garantiert werden. NON-GES = private Unternehmen, spielen keine grosse Rolle mehr. Die amerikanische Zentralbank hält allein $ 1.25 Billionen an an hypothekarisch abgesicherten Wertpapieren. Der Hypothekenmarkt ist praktisch verstaatlicht.

Die Hypothekenfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac haben im ersten Halbjahr 2010 12,7 Milliarden resp.11,4 Milliarden Dollar an Verlusten ausgewiesen. Hinzu kommen die Verluste der FDIC (Einlagenversicherung für das Bankenwesen) in Höhe von 18.55 Milliarden Dollar. Die FDIC rechnet mit Verlusten von 100 Milliarden Dollar aus der Immobilien- und Bankenkrise. Die FDIC hat nicht genug liquide Mittel, um alle Verluste umgehend zu absorbieren. Somit ist sie dazu übergegangen, Vermögenswerte von in Konkurs gegangenen Banken zu verkaufen und deren Wert teilweise zu garantieren. Dadurch wurden Verluste auf 180 Milliarden Dollar Vermögenswerte auf bis zu zehn Jahre in die Zukunft verschoben. Gleichzeitig hat die FDIC von den Banken die Vorauszahlung der Versicherungsprämien für drei Jahre verlangt um die eigene Liquidität zu polstern. Eine Entwicklung ohne scheinbares Ende: Seit 2007 sind 286 Banken geschlossen worden, weitere 800 Institute stehen auf einer »schwarzen Liste« der FDIC.

Fazit: Der Immobilienmarkt hängt noch über Jahre hinaus am Tropf des Staates, sei es durch die Übernahme von hohen Verlusten auf Hypotheken, tiefe Zinsensätzen zur Förderung der Hauskäufe und Rentabilität der Banken oder weitere Steuervorteile für die Hauskäufer. Keine gute Nachricht also für all jene, die auf funktionierende Märkte nach dem Prinzip »Angebot & Nachfrage« hoffen. Und für Amerikas Steuerzahler, die über Jahre die Folgen einer verfehlten Politik zu tragen haben werden, schon mal gar nicht.

Strukturwandel der amerikanischen Golf- und Country Clubs

Die Rezession, der Zusammenbruch des Immobilienmarktes, die demographische Entwicklung der Bevölkerung und die veränderten Interessen führen zu gravierenden Aenderungen in der Landschaft der US Golf- und Country Clubs.

Bis vor wenigen Jahren musste man bis zu 6 Jahren warten um in einige der begehrten Golfclubs in Naples aufgenommen zu werden. Die Eintrittsgebühren lagen bei bis zu $ 250,000. Heute ist es genau umgekehrt, will man die Mitgliedschaft aufgeben, muss man in den gleichen Clubs nun 6 Jahre oder mehr warten, bis man sein Geld (sofern überhaupt) zurück bekommt. Die Höhe der Rückzahlung hängt oftmals davon ab, zu welchem Preis neue Mitgliedschaften verkauft werden. Stiegen früher die Preise ständig, war eine Mitgliedschaft eine gute Kapitalanlage. Die meisten Golfclubs haben nun aber ihre Aufnahmegebühren drastisch gesenkt, oftmals um mehr als die Hälfte. Die Anzahl der gespielten Runden reduziert sich seit 2002 und in den letzten Jahren wurden erstmals seit 60 Jahren mehr Golfplätze geschlossen als eröffnet. Mehr als 600,000 Personen finden ihr Auskommen durch Golf. Angefangen von den Golflehrern, über Designer der (nach meiner Ansicht oftmals absolut lächerlich aussehenden) Golfkleidung bis zu den Immobilienentwicklern der Golfanlagen. Viele Country Clubs konnten den Konkurs nur abwenden in dem sie sich für das generelle Publikum öffneten. Gab es in Myrtle Beach noch 125 Golfplätze im Jahre 2006, so sind es jetzt mal noch gerade 100. 15 % der ca. 4,400 privaten Golfclubs haben finanzielle Probleme und haben (je nach Schätzung) zwischen 5 und 15 % Ihrer Mitglieder im letzten Jahr verloren.

Wie ist es nun zu dieser 180 Grad Wendung gekommen? Schauen wir uns zuerst einmal die Golfclubs an. In der Vergangenheit wurde sehr viel unternommen neue Leute für Golf zu begeistern. Von Trainingslagern, über mit Prominenten besetzten Turnieren zu speziellen Anlagen für Anfänger wurde vieles unternommen um neue Spieler zu gewinnen. Der enorme Erfolg von Tiger Woods hat dem Sport grosse Aufmerksamkeit zukommen lassen. Aus den bekannten Gründen, ist das erst einmal vorbei für den Moment. 28 Millionen Amerikaner spielen Golf. Die Hälfte davon mehr als achtmal im Jahr. Drei Millionen Personen spielen jedes Jahr das erste Mal Golf. Aber die gleiche Anzahl gibt das Spiel auf….. Seit dem Höhepunkt im Jahre 2000 ist die Anzahl der Golfspieler um mehr als 11 % gesunken. Immer mehr Frauen haben angefangen Golf zu spielen (40 % aller neuen Spieler), aber noch mehr geben den Sport auf. Es ist auch eine Generationenfrage. Die unter 40-jährigen arbeiten härter und verbringen ihre Zeit lieber mit der Familie und/oder im Fitnesscenter. Fitness (sei es durch Yoga, Pilates, Fitnessclub) hat an Popularität in den letzten 20 Jahren ständig zugenommen. Die Aktivitäten sind weniger zeitaufwendig und günstiger. Die Zwanzigjährigen beschäftigen sich lieber mit Computerspielen. Im heutigen Zeitalter der „instant gratification“ ist ein Spiel, dass vier bis sechs Stunden dauern kann, viel zu langsam und langweilig.

Die rasant angestiegenen Kosten haben vielen Spielern die Lust genommen. Green fees, Aufnahmegebühren und die jährlichen Mitgliederbeiträge sind drastisch in die Höhe gegangen. Die Rezession zwingt viele Leute zu sparen. Die Mitgliedschaft in einem oder mehreren Golf- (oder Country Clubs) fällt da schnell einmal der Kostenschere zum Opfer. Viele können sich die Kosten von $ 100 bis $400 für eine Runde Golf nicht mehr leisten. Zum anderen fehlt die notwendige Zeit zum Spielen. Firmen verlangen heute mehr Einsatz von ihren Mitarbeitern. Golfmitgliedschaft und Golfspielen ist ein Luxus, den sich viele im jetzigen schwierigen Umfeld sehr genau überlegen.

Die sinkenden Einnahmen zwingen die Clubs ihre Dienstleistungen zu reduzieren, den Unterhalt der Anlagen zurück zufahren und erlaubt es ihnen nicht, Fitness Center, Swimming Pool und Spa zu bauen, die wiederum die jüngere Kundschaft anziehen würden. Die opulenten Restaurantbetriebe in den Club bringen nur Verluste. Bei neuen Clubs werden nur noch Restaurants im Bistrostil geplant.

Der Zusammenbruch des Immobilienmarktes hat auch seine Auswirkungen. Eine ganze Reihe von Golf- und Country Club wurden nicht ganz fertig gestellt, mussten durch die Mitglieder übernommen werden, da die Immobilienentwickler nicht mehr ihren finanziellen Verpflichtungen nachkamen. Soweit scheuen Leute davor zurück, Mitglieder in Clubs zu werden, die noch nicht an die Mitglieder übergeben wurden.

Wenden wir uns nun den Country Clubs zu. Waren diese bis vor einigen Jahren eine Bastion des amerikanischen Gesellschaftsleben, so hat sich auch hier das Bild geändert. Mit dem beruflichen Karriere kam auch die Möglichkeit Mitglied in einem Country Club zu werden. Die Clubs suchten sich ihre Mitglieder aus Wartelisten aus. Nun werden Inserate in den lokalen Zeitungen geschaltet um neue Mitglieder zu finden. Schockierend und unfassbar für die alteingesessenen Familien, die zum Teil schon seit Generationen Mitglieder sind. Die Kleidervorschriften werden gelockert und die Speisekarten sowohl preislich wie auch vom Angebot an die Bedürfnisse der neuen Mitglieder angepasst.

Die Wochenende wurden mit der Familie im Club verbracht. Das gesellschaftliche Leben fand im Club statt. Geburtstage, Hochzeiten und Familienfeste wurden abgehalten. Der Club war das zweite Heim der Familien. Im Anzug und festlichen Kleidern traf sich die Elite um unter sich zu sein und zu bleiben. Traditionen wurden geschaffen und gepflegt. Jeder kannte jeden und wurden vom Personal immer mit Namen begrüsst.

Die meisten oben angeführten Gründe sind auch verantwortlich für die Probleme der Country Clubs. Hinzukommt, dass die junge Generation viel flexibler ist und nicht das ganze Wochenende in einem Club verbringen möchte. Das soziale Verhalten hat sich geändert. Junge Familien wollen ihre Wochenenden mit einer Vielzahl von Aktivitäten verbringen. Mitgliedschaften in den Clubs sind nicht mehr so erstrebenswert um den sozialen Status zu zeigen. Dass man es „geschafft“ hat wird durch Autos, Häuser, Trophy Wifes und andere materielle Errungenschaften gezeigt. Karriere und Geschäfte können heute auch ohne die im Club geknüpften Verbindungen gemacht werden.

Weder Golf noch Country Clubs werden von der Bildfläche verschwinden. Leute werden immer Golf spielen. Ein Teil der amerikanischen Gesellschaft wird immer den gesellschaftlichen Status suchen und ein Umfeld suchen, wo sie sich nur unter Gleichgesinnten/Gleichgestellten bewegen können. Bei vielen Clubs wird sich das Dienstleistungsangebot und die Exklusivität ändern und eine teilweise Oeffnung gegenüber dem allgemeinen Publikum gegenüber stattfinden.

Hausbesetzung >>einmal anders<<

Je nach Statistik sind sieben bis zwölf Millionen US-Bürger mit ihren Hypotheken »unter Wasser«. Konkret heisst das: Die auf der Immobilie lastende Schuld ist höher als der Wert des Objektes selber. Davon sind geschätzte fünf Millionen bis sieben Millionen Hausbesitzer mit den Hypothekenzinsen im Verzug. Da ich Zahlen dieser Art für sehr aufschlussreich halte, habe ich mir ein paar Gedanken zu gemacht.

Also: Die nachfolgende Grafik zeigt, wie viele Milliarden Dollar die Eigentümer jeden Monat »sparen«, indem sie ihre Hypotheken einfach nicht bedienen – und natürlich nicht gleich vor die Tür gesetzt werden. Je nach Betrachtungsweise sind das im Moment zwischen acht bis zwölf Milliarden Dollar pro Monat. Auf’s Jahr hoch-gerechnet ergibt sich also eine Summe von 100 bis 150 Milliarden Dollar.

Das Bruttosozialprodukt der USA betrug im Jahre 2009 rund 14 Billionen Dollar. Der private Konsum macht in diesem Zusammenhang etwa 70 Prozent aus, also etwa 9,8 Billionen Dollar. Ein Großteil der nicht bezahlten Hypothekenzinsen wird natürlich nicht auf die »hohe Kante« gelegt, sondern anderweitig ausgegeben – für Lebensmittel, Autokredite oder Eintrittskarten ins Disneyland etwa. Somit dürften die oben erwähnten »Ersparnisse« etwa 1 bis 1,5 Prozent des privaten Konsums beziehungsweise 0,7 bis 1 Prozent des Bruttosozialproduktes ausmachen.

Warum funktioniert das? Warum üben die Banken keinen größeren Druck auf die säumigen Zahler aus?

Nun, die Finanzinstitute haben ein Interesse daran, dass ihnen ein Objekt möglichst lange nicht im Rahmen eines »Foreclosures« zufällt. Die Gründe liegen auf der Hand: Im Falle einer Zwangsübernahme muss sich die Bank um den Unterhalt und die Versicherung der Immobile kümmern und die laufenden Versorgungs-kosten wie Strom, Wasser sowie allfällige Beiträge an Eigentümergemeinschaften bezahlen. Darüber hinaus muss sie im Falle einer Übernahme auch mehr Eigenkapital zurückstellen und schränkt somit ihre Geschäftsmöglichkeiten ein. Daher lassen die Banken die Eigentümer lieber in den Häusern, bis eine Zwangsversteigerung absolutnicht mehr zu vermeiden ist oder bis der Eigentümer einen »Short Sales« (Siehe meinen Artikel: Zwangsversteigerung: Was man wissen sollte) abwickeln kann.

Deflation, Inflation oder Stagflation?

Eines ist klar: Im Moment stecken wir in den USA in einer Phase der Deflation. Und man braucht kein Hellseher zu sein um vorherzusagen, dass diese im Laufe des nächsten Jahres wohl in eine mehrjährige Stagflation münden wird, auf die wiederum eine Zeit steigender Zinsen und Preise folgen dürfte. Kurz- und mittelfristig wird sich sicherlich positiv auswirken, dass die US-Zentralbank der Wirtschaft vermehrt Gelder direkt zur Verfügung stellt. Zudem sehe ich die Chancen eines zweiten Konjunkturförderungsprogramms als sehr groß an.

Angesichts dieses Szenarios ergeben sich meiner Ansicht nach in den nächsten zwei Jahren gerade im Immobiliensektor ausgesprochen interessante Anlagemöglichkeiten. Es gilt, Objekte zu tiefen Preisen zu erwerben und zu günstigen Zinssätzen langfristig zu finanzieren. Wie ich bereits in meinem letzten Blog-Beitrag erläutert habe, ist ein erfolgreiches Investment heute abhängig von tiefer Marktkenntnis und einer präzisen Planung, um die derzeit doch ausgesprochen ungewöhnlichen Rahmenbedingungen zum eigenen Vorteil zu nutzen. Wie erwähnt sehe ich durch sowohl den Kauf von Objekten, die bereits im Bestand der Banken sind, als auch durch den Kauf der entsprechenden Hypothek mit Abschlag momentan gute Möglichkeiten, auf dem Markt  für gewerbliche Immobilien in den USA mittel- und langfristig zu profitieren.

Die Turbulenzen im gesamtwirtschaftlichen Umfeld erfordern bei der Investition in Immobilien eine flexible Herangehensweise. Altbewährte Anlagestrategien nutzten den Anlegern in den letzten Monaten wenig. Es geht nämlich nicht nur darum, sein Geld in eine ganz bestimmte Asset-Klasse zu investieren, sondern seine Anlagestrategie ganz präzise dem veränderten Umfeld anzupassen. Und dabei möglicherweise von etwaigen Übertreibungen und Irrationalitäten zu profitieren.

Dass wir es im Moment eindeutig mit einer Ausnahmesituation zu tun haben, beweisen die Fakten: Die hohe Arbeitslosigkeit und die niedrige Auslastung der Industriekapazitäten haben zu deutlichen Preisreduktionen geführt. Der tiefe Dollar verteuert die Importe. Mieten von Wohn- und Gewerbeimmobilien fallen. Der Preisverfall bei den privat genutzten Immobilien ist noch nicht überall gestoppt, bei den gewerblichen Objekten kommt er jetzt erst richtig ins Rollen. Die Bürger konsumieren weniger und sparen mehr. Die Konjunkturförderungsprogramme des Staates haben nur temporäre Auswirkungen. Kleine- und mittelständische Unternehmen  erhalten von den Banken keine oder kaum noch Finanzierungen.

Einer der wichtigsten Faktoren für die künftige wirtschaftliche Entwicklung ist indes die steigende Arbeitslosigkeit. Jede Zeit hoher Inflation ging bisher einher mit deutlichem Anstieg der Löhne. Im Moment sind diese aber stagnierend bis rückgängig (minus 5  Prozent im zweiten Quartal). Die Firmen kürzen nicht nur die direkten Lohnkosten, sondern auch Sozialleistungen wie Krankenversicherung, Rentenversicherungen und Zuschüsse zur privaten Altersvorsorge. Mit 9,8 Prozent Arbeitslosen, 7 Prozent Unterbeschäftigten und 3 bis 4 Prozent der arbeitsfähigen Bevölkerung, die die Suche aufgegeben haben, ist heute fast jeder fünfte Amerikaner arbeitslos oder unterbeschäftigt. Vor einigen Jahren war es nur einer von sechzehn.

Die Arbeitslosigkeit dürfte allerdings erst im kommenden Jahr ihren Höhepunkt erreichen. Eigentlich müssten die USA pro Monat 150.000 neue Arbeitsplätze schaffen, um die Neuzugänge auf dem Arbeitsmarkt zu beschäftigen. Die US-Firmen sind aber weiterhin sehr zurückhaltend bei der Einstellung von neuem Personal. Somit wird es fünf oder mehr Jahre dauern, ehe es die hohe Arbeitslosigkeit abgebaut und es wieder zu realen Lohnerhöhnungen kommen wird.

Theoretisch sollte man in einer Rezession die Wirtschaft ankurbeln, indem man die Konsumenten wieder zum Geldausgeben bewegt. Das wird diesmal aber nicht gelingen. In den letzten Jahren haben zwei massive Einbrüche an den Kapitalmärkten und der Kollaps des Immobilenmarktes zu einer massiven Reduzierung der Privatvermögen geführt. Als Folge ist die Sparquote angestiegen, die Bürger reduzieren ihre Schulden. War die Sparquote vor zwei Jahren noch negativ, so liegt sie jetzt bei 3 Prozent. Meiner Einschätzung nach wird sie aber bald auf 9 Prozent ansteigen – auf einen Wert also wie zuletzt vor 20 Jahren (bevor die Amerikaner so richtig anfingen, auf Pump zu leben). Die Dividendeneinnahmen sind um 23 Prozent und die Zinseinkünfte um 4,5 Prozent gesunken. Das Konsumverhalten der US-Bürger hat sich grundlegend und dauerhaft geändert.

Der Konjunkturaufschwung müsste also durch die Wirtschaft kommen.

Meine Hoffnung hält sich da freilich in Grenzen. Die US-Banken haben ihre Kreditvergabe massiv eingeschränkt und legen ihre Gelder – auch aus Bilanz-kosmetischen Gründen – lieber in US-Bundesschatzbriefen an. Obwohl dem Bankensystem gewaltige Liquidität von der Zentralbank zur Verfügung gestellt wird, kommt diese nicht in der Wirtschaft an. Die Banken leihen sich das Geld für 0.5 Prozent von der Zentralbank und legen es zu 2 Prozent oder mehr wieder in längerfristigen Staatspapieren an. Schneller und sicherer kann man kein Geld verdienen! Das Kreditgeschäft ist auf das Niveau von vor zwei Jahren gesunken und zeigt keine steigende Tendenz. Gemäß unten stehender Grafik sinken die Ausleihungen an kleine- und mittlere Unternehmen. Diese haben aber in den letzten zehn Jahren 60 bis 80 Prozent aller neuen Stellen geschaffen und beschäftigen mehr als 50 Prozent aller Arbeitnehmer in den Vereinigten Staaten.

Interessant ist hier für mich in diesem Zusammenhang auch, dass in früheren Rezessionen – anders als heute – die Ausleihungen der Banken nicht zurückgegangen sind.

Meine Interpretation der jüngsten Äußerungen von Fed-Chef Ben Bernanke ist, dass die Zentralbank nicht gewillt ist, unbeschränkt Geld zu drucken. In den letzten Wochen verstärken sich die Warnungen an Kongress und Präsident Obama hinsichtlich steigender Defizite. Alternativ könnte die Zentralbank noch mehr Hypotheken, Kreditkartenguthaben, Betriebskredite und andere Finanzierungen aufkaufen. Dies hätte mehrere Vorteile: Einerseits müsste die inflationäre Geldmenge nicht wieder zurückgeholt werden. Andererseits laufen die Finanzierungen aus und werden zurückgezahlt – den Immobilienbesitzern (seien es private oder gewerbliche), den klein- und mittelständischen Unternehmen und den Konsumente wäre damit geholfen.

Die Auslastung der US-Industrie steigt zwar  wieder leicht an, liegt aber immer noch auf sehr niedrigem Niveau. Die untenstehende Grafik zeigt den tiefsten Stand, seit diese Daten erhoben werden. Auch hier ist meiner Ansicht noch lange kein Grund für inflationäre Tendenzen in Sicht.

Kurzfristig können höhere Ausgaben auf Seiten des Staates geringere Ausgaben auf Seiten der Wirtschaft und der Konsumenten ausgleichen. Berücksichtigt man jedoch die gewaltigen Haushaltsdefizite, so ist dies nur temporär und begrenzt möglich. Ich gehe aber davon aus, dass wir in absehbarer Zeit ein zweites Konjunkturföderungspaket sehen werden. In einem interessanten Interview mit dem Fernsehsender CNBC erläuterte Nouriel Roubini, Chairman of RGEMonitor.com und einer der frühen Mahner vor der Finanzkrise, jetzt die fatalen Folgen eines gigantischen Haushaltsdefizits. Allein in diesem Haushaltsjahr betrug das Defizit 1,4 Billionen Dollar, die Schätzungen für die kommenden Jahre belaufen sich auf 1 Billion Dollar pro Jahr.

Meiner Meinung sind diese Annahmen sogar zu optimistisch, basieren sie doch auf der Annahme, dass die Wirtschaft jährlich um 3 Prozent wächst und die Arbeitslosenquote auf 5 Prozent zurückgeht. Ohne Änderungen der jetzigen Haushaltspolitik sehe ich einen Anstieg des jährlichen Defizits auf 2 Billionen Dollar in fünf Jahren mit allen negativen Folgen, die eine solche Verschuldung auf Dauer für Wirtschaft und Gesellschaft mit sich bringen würde.

Cash ist King

Die schlechte Nachricht zuerst: Die Preise für gewerbliche Immobilien sind in den USA innerhalb kurzer Zeit um 30 bis 50 Prozent gefallen. Parallel dazu sinken die Mieten und erhöhen sich die Leerstände. Finanzierungen sind derzeit praktisch nicht mehr erhältlich. Doch was des einen Leid ist des anderen Freud: Dem Investor mit Cash bieten sich momentan ungeahnte Möglichkeiten, gewerbliche Objekte zu Schnäppchenpreisen zu erwerben.

Bereits im Januar dieses Jahres hatte ich detailliert über die mögliche Entwicklung des gewerblichen Immobilienmarktes geschrieben. Meine Prognose hat sich bewahrheitet – wenn auch in noch drastischerer Form als vorhergesagt. Die rasant gestiegene Arbeitslosigkeit, eine höhere Sparquote, die Kreditklemme, Sparmassnahmen seitens Industrie und öffentlicher Hand haben den Konsum drastisch zurückgehen lassen.

Dem gegenüber steht ein enormes Überangebot an Gewerbeflächen: In den USA kommen auf 1.000 Einwohner statistisch gesehen 1.876 Quadratmeter. Ein Land wie Schweden – immerhin Spitzenreiter in Europa – bringt es im Vergleich dazu gerade auf 306 Quadratmeter, Grossbritannien auf 213  Quadratmeter und Deutschland gar nur auf 138 Quadratmeter. In den letzten Jahren wurden in Amerika in rasantem Tempo neue Gewerbeflächen erstellt – in der allgemeinen Annahme, das Wachstum werde ungebremst bis in alle Ewigkeit weitergehen. Besonders in Kalifornien, Nevada, Arizona und Florida wurde nach dem Motto gebaut: »You build and they will come« – zu Deutsch: »Wenn man baut, werden die Käufer und Mieter schon kommen.«

Doch der Schuss ging nach hinten los: Die Leerstandsquoten für Ladenflächen liegen heute landesweit bei über 10 Prozent, diejenige für Büros bei 16,5 Prozent. Allein in den ersten neun Monaten dieses Jahres wurden landesweit 5,9 Millionen Quadratmeter Büroflächen frei. Dieser Trend wird anhalten, in einigen Regionen dürften wir eine Leerstandsquote von über 20 Prozent erreichen. Dem Gesetz von Angebot und Nachfrage folgend, reduzieren sich die Mieten entsprechend. Mit dem Ergebnis, dass Mieter von weniger attraktiven Lagen und Gebäuden in bessere Lagen wechseln – zu vergleichbaren Konditionen. Dies führt dazu, dass eine ganze Reihe von Immobilien schlicht nicht mehr vermietet werden kann. Wir sehen heute bereits, dass grosse Shoppingcenter in Lagerhäuser oder Freizeitanlagen umgewandelt oder vereinzelt sogar abgerissen werden. Da mit einem nachhaltigen Anziehen der Wirtschaft vorerst nicht zu rechnen ist, wird es lange dauern, ehe die bestehenden Flächen vermietet sind und neue Bauvorhaben wieder attraktiv werden.

Zahllose Gewerbeobjekte wurden bereits von den Banken übernommen. Bei vielen Gebäuden reichen angesichts tieferer Mieten und hoher Leerstände die Einnahmen nicht mehr aus, um die Schulden zu bedienen. Andere erfüllen die Belehnungskriterien nicht mehr. Dies wird einerseits dazu führen, dass auf die Banken Verluste in Höhe von mehreren Hundert Milliarden Dollar zukommen. Zum anderen werden sehr viele Objekte in die Zwangsversteigerung gehen.

Angesichts der geschilderten Entwicklung gibt es auf dem Immobilienmarkt fast keine »normalen« Verkäufe mehr. Wer nicht verkaufen muss, tut es in diesem Umfeld nicht. Bei fast allen Transaktionen »blutet« einer der Teilnehmer – sei es die Bank, der Eigentümer, eine Versicherung, eine Pensionskasse, die Hypotheken gewährt, oder Private Equity- und Hedge-Funds, die Mezzanine-Finanzierungen bereit gestellt haben. Viele Not leidende Immobilien sind für potentielle Investoren freilich uninteressant, da es sich um abgebrochene Projektentwicklungen, Bauland oder Immobilien handelt, um die es rechtliche Auseinandersetzungen gibt oder deren Bausubstanz kontaminiert ist und somit nicht mehr den aktuellen Umweltauflagen entspricht.

Investition mit Perspektive

Dennoch: Meiner Ansicht nach gibt es bereits heute (und wird es in den nächsten sechs bis achtzehn Monaten zunehmend) eine ganze Reihe von interessanten Objekten geben, bei denen es sich lohnt, einmal genauer hinzuschauen. Ich sehe drei Wege, von der jetzigen Lage auf dem Markt für gewerbliche Immobilien in den USA mittel- und langfristig zu profitieren:

1.)  durch den Kauf von Objekten, die bereits im Bestand der Banken sind;

2.)  durch den Kauf der entsprechenden Hypothek mit Abschlag;

3.)  durch die Kooperation mit dem Eigentümer bei einer Restrukturierung.

Ich denke, folgende Objekte sind in diesem Zusammenhang besonders interessant:

a.) Shopping-Center und Büros in guten bis sehr guten Lagen, die zumindest teilweise vermietet sind;

b.) gewerbliche Parzellen in ausgesuchten Toplagen;

c.) Eigentumswohnungen bzw. Appartementkomplexe, die im Paket oder mehrheitlich erworben werden können.

Amerikanische Investoren erwarten im jetzigen Umfeld in der Regel eine Rendite von 20 Prozent p.a. und möchten nach spätestens 18 bis 24 Monaten wieder aussteigen. Für Anleger mit einem derart kurzfristigen Horizont ist der Kauf einer halbvermieteten Immobilie nicht attraktiv. Europäische Käufer sind mit ihrer eher auf einen mittelfristigen Investitionserfolg ausgerichteten Erwartungshaltung hier aber möglicherweise in einer guten Position.

Wie? Finanzierungen sind im Moment von den Banken fast nicht erhältlich. Selbst wenn eine Bank grundsätzlich gewillt ist, einen Kredit zu gewähren, dauert das Genehmigungsverfahren meist viel zu lange. Somit muss der potentielle Käufer in der Lage sein, den Kaufpreis und alle damit zusammenhängenden Kosten in bar aufzubringen. Nach dem Kauf und/oder der Stabilisierung der Immobilie kann man sich dann in Ruhe nach einer möglichen Bankfinanzierung oder längerfristigen Hypothek umsehen.

Es ist daneben aber auch möglich, mit Banken Vereinbarungen zu treffen, wonach man ihnen etwa eine Immobilie abkauft und das Institut im Gegenzug zumindest einen Teil des Kaufpreises finanziert. Vorteil für die Bank: Sie ist eine zwangsersteigerte Immobilie los und hat eine Hypothek, die regelmässig bedient wird.

Viele Private-Equity-Funds und Hedge-Funds sowie private und institutionelle Investoren aus der ganzen Welt verhandeln derzeit mit den Banken über deren notleidende Immobilien- und Hypothekenportfolios. Hier geht es aber meist um Pakete von mehreren Hundert Millionen Dollar. Unser Fokus liegt hingegen bei Immobilien zwischen 2,5 und 25 Millionen Dollar. Diese Objekte sind für die oben erwähnten Investorengruppen zu klein, für sie lohnt sich weder die Prüfung noch die Etablierung einer lokalen Infrastruktur zur Verwaltung und Vermietung.

Konkret profitieren

Zwei aktuelle Beispiele aus Naples zeigen, dass sich auch unterhalb der erwähnten Milliarden-Pakete interessante Investitionschancen eröffnen. Beides sind Shopping-Center ohne Ankermieter. Das eine hat 45.000 Square Foot Grundfläche (ca. 4.180 Quadratmeter) und ist voll vermietet. Die Mieteinnahmen betragen derzeit rund 700.000 Dollar. Die Hypothek von 10,8 Millionen Dollar kann für etwa 6 Millionen Dollar erworben werden. Das andere Shopping-Center umfasst 115.000 Square Foot (rund 10.680 Quadratmeter) und weist einen Leerstand von zirka 30 Prozent auf. Die Nettoeinnahmen liegen bei 1 Million Dollar. Die Hypothek von 30 Millionen Dollar kann hier für 13 Millionen Dollar erworben werden.

Im Rahmen einer eingehenden Prüfung müsste man zunächst feststellen ob die Mieteinnahmen tatsächlich »real« sind, will sagen: bezahlen die Mieter wirklich? Und entsprechen die Mieten den gängigen Marktmieten? Liegen sie zu hoch, ist davon auszugehen, dass die Mieter spätestens bei Vertragsablauf ausziehen oder tiefere Mieten verlangen. Anschließend müsste eine gründliche »Due Dilligence« unzählige Aspekte beleuchten, deren Beschreibung den Rahmen dieses Artikels sprengen würde. (erste Informationen können Sie meinem Artikel über den »Erwerb von gewerblichen Immobilien« entnehmen. Zu einem späteren Zeitpunkt werde ich in einem ausführlichen Folgeartikel noch einmal auf die Einzelheiten eingehen).

Nehmen wir einmal an, die oben aufgeführten Zahlen stimmen. Nun gibt es zwei Möglichkeiten:

1.)  Der Eigentümer der Immobilie zahlt die Zinsen auf die ursprünglichen Hypotheken weiter. Dies gibt dem Käufer eine Rendite über 10 Prozent. Bei einer Ablösung der Hypothek ergibt sich ein noch grösserer Gewinn.

2.)  Der Eigentümer kommt mit den Zinszahlungen in Verzug, der Käufer der Hypothek erwirbt die Immobilie über eine Zwangsversteigerung (oftmals übergibt der Eigentümer den Titel auch ohne Gerichtsverfahren). Nun hat der Käufer die Möglichkeit, durch Vermietung der Leerstände seine laufende Rendite zu erhöhen. Konsequenterweise steigt dabei auch der Wert der Immobilie.

In jedem Fall aber hat der Käufer der Hypothek die Sicherheit, die Mieten zu erhalten, da diese im Rahmen der Hypothek durch den Immobilieneigentümer abgetreten wurden.

Fazit: Um interessante Objekte zu finden, bedarf es guter Kontakte und eines grossen Zeitaufwands, denn zum einen erweisen sich die Verhandlungen mit den Banken oftmals als sehr mühsam und ziehen sich lange hin. Zum anderen muss die Prüfungen der Objekte sehr sorgfältig durchgeführt werden, da es praktisch keine Gewährleistung gibt. Auf die Angaben der Verkäufer sollte man sich in der momentanen Situation nämlich besser nicht verlassen.

Wird ein Objekt schließlich erworben, fällt in Folge sehr viel Arbeit an: Alle Akten und Dokumente müssen neu sortiert und fehlende beigebracht werden. Anschließend muss die Immobilie neu am Markt positioniert sowie die Verwaltung und Vermietung organisiert werden.

Eines aber ist klar: Im Gegenzug für diesen zum Teil erheblichen Aufwand locken ausgesprochen attraktive Renditen. Und gewiefte Anleger werden nicht erst in einigen Jahren realisiert haben, dass in der momentanen Krise durchaus große Chancen steckten.

Aktuelles aus Naples/SW Florida 08/09

Südwestflorida hat neben Stränden, Restaurants, Palmen und Golfanlagen auch kulturell und intellektuell einiges zu bieten. In diesem Artikel möchte ich einen Überblick über verschiedene Veranstalter von Vorlesungsreihen geben. Rund ein Dutzend Organisationen halten vornehmlich während der Wintersaison eine ganze Reihe von sehr interessanten Anlässen ab. Es gelingt immer wieder, Personen von internationalem Ruf als Redner zu gewinnen. Die Honorare können fünf- bis sechsstellige Summen ausmachen. Oftmals fließen die Nettoerlöse Wohltätigkeitsorganisationen zu. Für Top-Sponsoren gibt es dann natürlich vor dem Anlass noch einen privaten Cocktailempfang mit dem Redner. Die Anlässe finden meistens in den Ballsälen der großen Hotels wie Ritz Carlton und Naples Grande statt – manchmal verbunden mit einem mehrgängigen Menü.

Die meisten der Organisationen verlangen eine Mitgliedschaftsgebühr, die bei ein paar Hundert Dollar anfängt und bis in die Tausende gehen kann. Die Mitgliedschaftsgebühren decken die Honorare der Redner, deren Reise- und Unterbringungskosten sowie Catering, Marketing und Raumkosten. Vereinzelt werden für die Veranstaltungen auch separate Eintrittsgebühren erhoben.

Nachfolgend die wichtigsten Organisationen mit kurzer Beschreibung und Kontaktinformation:

Naples Town Hall Distinguished Speakers (www.thlectures.com)

Gründer: Rick und Lori Borman

Telefon (239) 596-6524

Mitglieder: 1.200

Bisherige Redner: Ehemaliger U.S. Präsident Gerald R. Ford, Henry Kissinger, Journalistin Barbara Walters, pakistanische Premierministerin Benazir Bhutto, ehemaliger Bürgermeister von New York City Rudy Giuliani

Redner 2009: Schauspielerin Mia Farrow, Abgeordneter Newt Gingrich, Prinz Talal of Jordan, Autor P.J. O’Rourke.

Auf Wunschliste stehen: Condolezza Rice und der pakistanische Präsident Pervez Musharraf

Speakers Assembly of Southwest Florida (www.speakersassembly.com)

Direktor: Audrey Georges

Telefon (239) 948-7909

Bisherige Redner: David Broder, Kevin Kallaugher, Ralph S. Larsen, Admiral James G. Stavridis, Gen. Charles C. Krulak, William Seidman

Redner  2009: Michael Tobin, Maj. Gen. Paul E. Valley, Robert O’Harrow, David Owen

Legacy Speakers Series (www.uncommonfriends.org)

Gegründet November 2008 von der gemeinnützigen Organisation »Uncommon Friends Foundation«

Vorsitzender: Tom Hoolihan

Telefon (239) 337-9505

Bisherige Redner: NBC Moderator Tom Brokaw

Redner 2009: John Sheppard

Auf Wunschliste stehen: Neil Armstrong, Buzz Aldrin und Michael Collins

Shell Point Speaker Series (www.shellpoint.org)

Telefon (239) 454-2067

Bisherige Redner: Dr. Stephen Post (Case Western Reserve University)

Redner 2009: TV-Journalist Dr. Kent Moors (FOX News), Chris Wallace und Fotograf Barrie Schwortz

Conservancy of Southwest Florida Speaker Series (www.conservancy.org)

Telefon (239) 262-0304

Bisherige Redner: Troy Frensley, Conservancy Naturalist

Redner 2009: Dr. Jerry Jackson, David Shindle, Janina Birtolo

Quest Speaker Series (www.questspeakers.org)

Telefon (239) 643-3573

Bisherige Redner: Ambassador L. Paul Bremer, Ben Stein, Dick Morris, Neil Boortz, John Stossel, The Honorable Thomas J. Ridge, Peggy Noonan, Karl Rove

Redner 2009: Stuart Varney, Gen. Tommy Franks, Charles Krauthammer

The Forum at BIG Arts’ Distinguished Scholars Lecture Series (www.bigarts.org)

Telefon (239) 395-0900

Bisherige Redner: Dr. Akbar Ahmed, Botschafter Dennis Ross, Gwen Ilfill

Redner 2009: Dr. Richard Klauser, Dr. Gene Cohen, Dr. Paul Davies

Business und Wirtschaft USA 08/09

Steuerliche Aspekte beim Erwerb von Ferienimmobilien in Florida

Vorwort

Dieser Artikel soll einen Überblick über die steuerlichen Aspekte des Eigentums und Erwerbs von Ferienimmobilien in Florida geben. Es ist nicht meine Absicht, in irgendeiner Art und Weise beratend tätig zu sein, sondern es sollen allgemeine Informationen vermittelt werden. Insbesondere in steuerlichen und rechtlichen Fragen sind für jeden einzelnen Fall, entsprechende Fachleute zu konsultieren. Es ist mein Bestreben, auf mögliche Probleme aufmerksam zu machen, nicht jedoch Lösungen anzubieten. Die aufgeführten Tipps und Empfehlungen sind als Anregungen zu verstehen, die nicht unbedingt Allgemeingültigkeit haben. Sie sollten auf jeden Fall mit einem Anwalt / Steuerberater besprochen werden. Gern bin ich bereit, Ihnen Namen und Adressen von qualifizierten Fachleuten zu nennen.

Einleitung

Sie sind der glückliche Eigentümer einer Ferienwohnung/-hauses oder tragen sich ernsthaft mit dem Gedanken, ein solches Objekt zu erwerben. Das herrliche Wetter, der schöne Sandstrand mit Palmen, die freundlichen Leute und die Urlaubsstimmung geben nicht die geringste Veranlassung, an so unangenehme Dinge wie Steuern zu denken. Doch aufgepasst: auch in unserem kleinen Stück Paradies gibt es Steuern.

Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich ausschließlich auf nicht ansässige Ausländer (»natürliche Personen«), die in den USA nur ein Ferienobjekt besitzen und keine anderen US-Einkünfte haben. Werden andere Einkünfte in den USA erzielt oder weitere Immobilien gehalten, so können sich in der Besteuerung Änderungen ergeben bzw. andere Gesichtspunkte eine Rolle spielen. Für ansässige Ausländer, ausländische juristische Personen und US-Bürger gelten zum Teil andere gesetzliche Bestimmungen.

Nach internationalem Steuerrecht werden Immobilien am Ort des Objektes besteuert. Somit steht den USA grundsätzlich das Besteuerungsrecht an US-Immobilien zu. Ergänzend zum amerikanischen Steuerrecht kommen die Bestimmungen der verschiedenen “Doppelbesteuerungsabkommen“ USA/BRD, USA/CH und USA/A zur Anwendung. Die USA erheben Steuern auf drei Ebenen: Die Bundessteuer (»Federal Tax«) wird überall in den USA erhoben. Die einzelnen Bundesstaaten können zusätzlich Steuern wie Einkommens-, Erbschafts-, Vermögens- und Verkaufssteuern erheben. Die Landkreise und Städte erheben Grundsteuern und Kurtaxen.

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Aktuelles aus Naples/SW Florida 07/09

Zwei verrückte Hühner führen eines der besten Restaurants in Naples

Dieses Mal möchte ich Ihnen eines meiner Lieblingsrestaurants in Naples vorstellen: »IM Tapas«. Ganz versteckt hinter einer unscheinbaren Glasfassade zwischen einem Geschäft für Hundeartikel und irgendeinem anderen Laden verbirgt sich dieser Geheimtipp. IM Tapas ist ein kleines Bistro mit europäischem Flair und exzellentem spanischem Essen. In der Saison stehen mehr als 40 Tapas auf der Speisekarte. Die beiden Eigentümer/Köche/Maitre D’/Entertainer Isabella Pozo Polo und Mary Shipman sind schon allein ein Grund für einen Besuch. Isabella ist ein verrücktes Huhn: Sie wurde auf Kuba geboren, wuchs in Spanien auf, hat eine zeitlang in Harvard studiert, sechs Monate in Deutschland gelebt, einen Film als Beitrag für die Berliner Filmfestspiele gedreht, dann jahrelang Regie bei Hip-Hop und anderen Musikvideos in New York geführt, bevor sie sich mit ihrer Partnerin Mary entschloss, dieses tolle Restaurant zu eröffnen. Mit unermüdlicher Energie kocht sie, redet mit den Gästen, macht dem Keller Chris (der übrigens in Paris am »Institute Cordon Bleu« Koch gelernt hat) Beine und serviert Speisen. Mary ist der ruhende Pol. Auch sie steht in der Küche und/oder kümmert sich um die Gäste. Meine Lieblingstapas: Linsensalat mit spanischer Wurst, Rote Beete mit Ziegenkäse, mit Manchego-Käse und Seranoschinken gefüllte Artichocken, rassig gewürzter Tintenfischsalat über Bratkartoffeln. Und bei den Hauptspeisen gibt es verschiedene tolle Fischgerichte.

IM Tapas, 965 4th Ave. N. (zwischen US 41 N. und 10th Street, gegenüber vom Krankenhaus, hinter der Dairy Queen), Naples, FL 34102, Telefon (239) 403 8272, email: imtapas@aol.com

Im Sommer geöffnet für Abendessen Dienstag bis Samstag. Tun Sie mir einen Gefallen und sagen Sie, dass ich Sie geschickt habe …

Rote Beete mit Ziegenkäse

Paella mit Lobster und Meeresfrüchten

Endlich: »Gelato d’Italia« in Naples!

Ganz heimlich und versteckt haben Marco und Tecla Filardo ihre »Freddo Gelateria« in Naples eröffnet. Das junge Paar lernte sich in Boston kennen und ist seit fünf Jahren verheiratet. Beide sind italienischer Abstammung und sprechen auch fließend Italienisch. Eigentlich war ihre Absicht, eine Produktionsstätte für Gelato einzurichten und die lokalen Restaurants zu beliefern, doch irgendwie wurde daraus eine unkonventionelle Eisdiele mit Publikumsverkehr. Täglich frisch produziert Marco über 20 Sorten köstlichen Gelatos, während die charmante Tecla die Kunden berät. Meine Favoriten: Chocolate Chip, Chocolate Hazelnut, Pistachio, Tiramisu, Coconut. Auf den bunten Holzsesseln kann man nach dem Strandbesuch oder dem Abendessen so richtig gemütlich »abhängen« und das Eis genießen. Es gibt auch »Take-out« – und meine Gäste konnten bei einem Abendessen in meinem Haus neulich nicht genug bekommen von diesen Köstlichkeiten. Ich hätte diesen Geheimtipp übrigens kaum selbst gefunden, wenn mich meine Freunde Bettina Scherf und Carsten Sturm von Euro-American Aviation (www.eaa-fly.com) nicht auf »Freddo Gelateria« aufmerksam gemacht hätten – wir Europäer wissen halt, unser »Gelato d’Italia« zu schätzen.

Sagen Sie, dass ich Sie geschickt haben, dann dürfen Sie mehrere Gelati probieren, bevor Sie sich entscheiden.

Freddo Gelateria, 995 5th Ave. Parkway, Naples, FL 34102, Telefon (239) 234 6770, www.freddogelateria.com

Die sympatischen Eigentümer Tecla und Marco

Eine kleine Auswahl der mehr als 20 verschiedenen Gelatosorten

Photos: Naples Daily News/Kelli Stanko

Wegbeschreibung:

Aus dem Osten kommend: Rechts auf die 10th Street South abbiegen und dann sofort links auf den 5th Avenue Parkway abbiegen. Freddo Gelateria ist auf der rechten Seite.

Aus dem Norden kommend. Links auf die US 41 East abbiegen, dann links auf die 10th Street South abbiegen und gleich wieder links auf den 5th Avenue South Parkwax abbiegen. Freddo Gelateria ist auf der rechten Seite.

Kulinarische Abgänge

Die folgenden Restaurants haben in den letzten Monaten ihre Tore geschlossen:

Mr. G’s Italian Ristorante & Bar (ehemals Old Heidelberg, US 41 N. / Naples Park), Pewter Mug (US 41 N.), Mile High Burger (Sunshine Plaza, Bonita Springs), Tropical Reef (US 41 N. gegenüber von Pelican Bay), Bianchi (Bayfront), Shark’s Tavern (Pine Ridge Road), Tre Fratelli (Pine Ridge Road), Trilogy (5th Ave. South), Ruth Chris (Coastland Mall), Blu Sushi (3rd Street Plaza), Cheeburger Cheeburger (Airport Road), Bennigans (Promenade, Bonita Springs), Corks (5th Ave. South), Fitzgerald (US 41 East), Frascati’s (Airport Road), Meson Ole (US 41 N.).

Würdig des Kredits?

Ein für uns Europäer eher ungewöhnliches Konzept ist das der Kreditvergangenheit (»Credit History«). Der Beweis einer guten Zahlungsmoral bei der Bedienung der eigenen Schulden ist notwendig, um in den USA einen Kredit aufnehmen zu können – dann zum Beispiel, wenn man ein Haus oder Auto kaufen möchte.

Die Credit History setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem »Credit Report« und dem »Credit Score«.

Der Credit Report beinhaltet folgende Elemente:

• Information zur Person;
• Kreditvergangenheit, inklusive Kreditkarten, Kontostände, verfügbare Kreditrahmen, laufende und abbezahlte Kredite sowie Information über das Bezahlen von Rechnungen;
• Daten zu Konkurs, Pfändungen, Gerichtsurteilen;
• Liste von Firmen, die Ihren Credit Report erhalten haben;
• Erklärungen zu Fehlern im Credit Report, die Sie in der Vergangenheit beanstandet haben.

Es gibt drei große Credit Bureaus, die Informationen sammeln, aus denen sich die Kreditvergangenheit zusammensetzt. Es ist allerdings notwendig, eine US Social Security Number (Sozialversicherungsnummer) zu haben. Jeder Bürger hat das gesetzlich verankerte Recht, einmal im Jahr seinen Credit Report kostenlos anzufordern. Einzelheiten dazu finden sie unter der Internetadresse www.annualcreditreport.com

Dies sollte auch gemacht werden, um eventuelle Fehler in der Kreditvergangenheit möglichst schnell zu beheben. Sollten Sie Fehler finden, können Sie diese anfechten. Kann der Fehler nachgewiesen werden, wird die entsprechende Information entfernt.

Tipp: Schriftverkehr stets per Einschreiben mit Empfangsbestätigung verschicken und sowohl das Credit Bureau als auch den Verursacher (Kreditgeber) über die fehlerhafte Information benachrichtigen.

Die drei Credit Bureaus arbeiten unabhängig voneinander und es kann sein, dass es Unterschiede in den verschiedenen Credit Reports für dieselbe Person gibt.

Credit Bureaus:

Equifax (www.equifax.com) 1-800-685-1111 P.O. Box 740241

Atlanta, GA 30374-0241

Experian (www.experian.com) 1-888-397-3742 P.O. Box 2104

Allen, TX 75013

TransUnion (www.transunion.com) 1-800-916-8800 P.O.Box 1000

Chester, PA 19022

Der Credit Score (FICO Score) wird zur Berechnung der Kreditwürdigkeit verwendet. Die Skala reicht von 400 bis 800 Punkten, wobei 700 und darüber als sehr gut angesehen wird.

Als Berechnungsgrundlage werden fünf Kategorien verwendet. Die Gewichtung dieser Kategorien ist in Klammern jeweils dargestellt:

• Zahlungsvergangenheit (35 Prozent)
• Schuldenlast (30 Prozent)
• Länge der Kreditvergangenheit (15 Prozent)
• Neue Kredite (10 Prozent)
• Art von Krediten (10 Prozent)

Credit Scores werden von Kreditgebern verwendet, um das Risiko des Kreditnehmers zu bestimmen. Die Entwicklungen auf den Finanzmärkten und der Zusammenbruch des Immobilienmarktes haben dazu geführt, dass man heute als Schuldner höhere »Ratings« benötigt. Konnte man früher mit 680 Punkten schon die besten Konditionen für eine konventionelle Hypothek (= FHA versichert) erhalten, so sind heute 720 Punkte notwendig. Je tiefer die Punktezahl, desto höher der zu bezahlende Zinssatz.

Bei der Berechnung wird auch berücksichtigt, welche Limiten man insgesamt zur Verfügung hat (auch wenn diese nicht genutzt werden). Die Anzahl der Anfragen bei den Instituten kann auch zu einer Reduktion der Punkte führen. Die (potentiellen) Gläubiger werden nervös, da sie annehmen, dass der Schuldner seine Verbindlichkeiten drastisch erhöhen will.

Tipps für gute Credit Report und Credit Score:

• Wenigstens die Mindestsumme der monatlichen Kreditkartenrechnungen rechtzeitig bezahlen;
• Nicht zu viele Kredite und Kreditkarten in kurzem Zeitraum beantragen;
• Vermeiden Sie, den Kreditrahmen aller Karten voll auszunutzen (ideal sind Schulden, die unter einem Drittel des verfügbaren Kreditrahmens liegen).

Eine schlechte Kreditvergangenheit ist von Nachteil, wenn man einen neuen Kredit beantragen will. Noch schlimmer jedoch ist es, keine Kreditvergangenheit nachweisen zu können.

Tipps, um Ihre Kreditvergangenheit aufzubauen:

• Beantragen Sie eine Kreditkarte. Am einfachsten bekommen Sie eine »Secured Credit Card« von Ihrer Bank, wenn Sie Sicherheiten (zum Beispiel Festgeld, Wertpapiere etc.) hinterlegen. Haben Sie einmal Ihre Kreditvergangenheit etabliert, werden Sie regelmäßig Kreditkartenangebote in der Post erhalten. Zunächst werden der Kreditrahmen gering und die Zinsen hoch sein. Es empfiehlt sich jedoch, einige dieser Karten zu beantragen und diese diszipliniert zu benutzen, um weitere Kreditwürdigkeit zu beweisen;
• Viele Kaufhäuser bieten interne »Store Credit Cards« an, machen Sie davon Gebrauch;
• Bezahlen Sie alle Rechnungen und Kreditkarten pünktlich.

Zuletzt noch eine Anmerkung: Eine »Debit Card« (auch »Check Card« genannt) trägt oftmals ein Visa- oder Mastercard-Symbol, zählt jedoch nicht als Kreditkarte (und hilft dementsprechend nicht beim Aufbau der eigenen Kreditvergangenheit), da das Geld direkt vom Konto abgebucht wird.